Nội Dung Và Hình Thức Thực Hiện Quyền Chuyển Nhượng, Góp Vốn, Thế Chấp

Thứ năm, Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ;

Thứ sáu, Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch;

Thứ bảy, Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.

b) Quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất là một khái niệm được sử dụng rất phổ biến trong pháp luật đất đai Việt Nam. Quyền sử dụng đất được quan niệm theo 2 phương diện:

- Phương diện chủ quan: Đây là một quyền năng của người sử dụng đất trong việc khai thác, sử dụng các thuộc tính có ích của đất để đem lại một lợi ích vật chất nhất định. Quyền năng này của người sử dụng đất được pháp luật đất đai ghi nhận và bảo hộ. Trên phương diện này, quyền sử dụng đất được các tài liệu, sách, báo pháp lý quan niệm như sau:

Theo Từ điển Luật học do Viện Khoa học Pháp lý - Bộ Tư pháp: Quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ những chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho … từ những chủ thể khác có quyền sử dụng đất;

Theo Giáo trình Luật Đất đai của Trường Đại học Luật Hà Nội: “Quyền sử dụng đất là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước;

Như vậy, xét trên phương diện chủ quan quyền sử dụng đất là một quyền năng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nhằm khai thác các thuộc tính có ích của đất đai và đem lại lợi ích vật chất nhất định cho họ.

- Phương diện khách quan: Quyền sử dụng đất là một chế định quan trọng của pháp luật đất đai bao gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật đất đai do Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình sử dụng đất như quan hệ làm phát sinh quyền sử dụng đất; quan hệ về thực hiện các quyền năng của quyền sử dụng đất; quan hệ về bảo hộ quyền sử dụng đất (giải quyết khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về quyền sử dụng đất);

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 96 trang tài liệu này.

Xét trên phương diện này quyền sử dụng đất với tư cách là một chế định pháp luật bao gồm các quy định làm căn cứ pháp lý phát sinh quyền sử dụng đất; các quy định về thực hiện quyền sử dụng đất và các quy định về giải quyết khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về quyền sử dụng đất. Luật Đất đai năm 2013 đã dành hẳn một chương (Chương XI- Từ Điều 166đến Điều 194) quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; bao gồm các quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất và các quyền và nghĩa vụ cụ thể của từng nhóm chủ thể sử dụng đất [35].

c) Quyền chuyển nhượng

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất được đề cập lần đầu tiên trong Luật Đất đai năm 1993 và được tiếp tục ghi nhận trong Luật Đất đai năm 2013.

- Theo Giáo trình Luật Đất đai của Trường Đại học Luật Hà Nội: “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hình thức cơ bản của chuyển quyền sử dụng đất. Theo đó, người sử dụng đất (gọi là bên chuyển quyền sử dụng đất) thỏa thuận việc chuyển giao quyền sử dụng đất cho người được nhận chuyển nhượng (gọi là bên nhận quyền sử dụng đất) và người đó phải trả cho bên chuyển quyền sử dụng đất một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất. Người chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất” [37].

- Theo từ điển Luật học: “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: (Người sử dụng đất) chuyển giao đất và quyền sử dụng đất đó cho người được nhận chuyển nhượng (gọi là bên nhận quyền sử dụng đất) sử dụng. Bên chuyển giao đất và quyền sử dụng đất được nhận số tiền tương đương với giá trị quyền sử dụng đất theo sự thỏa thuận của các bên” [38].

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất góp phần hình thành thị trường bất động sản nói chung và thị trường quyền sử dụng đất nói riêng ở nước ta.

d) Thế chấp bằng quyền sử dụng đất

Thế chấp bằng quyền sử dụng đất là một thuật ngữ ra đời lần đầu tiên khi Luật Đất đai năm 1993 được ban hành. Thuật ngữ này tiếp tục được ghi nhận trong Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998; năm 2000; Luật Đất đai năm 2003 và đến nay là Luật Đất đai năm 2013.

Theo Giáo trình Luật Đất đai của Trường Đại học Luật Hà Nội: “Thế chấp bằng quyền sử dụng đất được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên đi vay (bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình làm tài sản bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với bên cho vay (bên nhận thế chấp)” [36].

Theo từ điển Luật học: “Thế chấp bằng quyền sử dụng đất: Sự thỏa thuận giữa các bên tuân theo các điều kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất được Bộ luật dân sự và pháp luật đất đai quy định; theo đó bên sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình đi thế chấp để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự” [38].

e) Quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Luật Đất đai năm 1993 ra đời chưa có các quy định về góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Chế định này lần đầu tiên được đề cập trong Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998 và đến Luật Đất đai năm 2013 tiếp tục ghi nhận.

Theo Giáo trình Luật Đất đai của Trường Đại học Luật Hà Nội: “Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên; theo đó hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất hợp pháp, có quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước hoặc với người Việt Nam định cư ở nước ngoài” [37].

Theo từ điển Luật học: “Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất: Sự thỏa thuận giữa các bên tuân theo điều kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất được Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai quy định; theo đó, người sử dụng đất được quyền góp phần vốn của mình bằng quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh” [38].

1.1.2. Nội dung và hình thức thực hiện quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất

a) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chế định chuyển nhượng quyền sử dụng đất ra đời cùng với việc ban hành Luật Đất đai năm 1993 và cho đến nay trải qua các lần sửa đổi, bổ sung; Luật đất đai năm 2013 ra đời thì chế định này vẫn tiếp tục được thực hiện và ngày càng hoàn thiện hơn. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một quyền rất quan trọng của người sử dụng đất, đó là một dạng vận động của quan hệ đất đai trong nền kinh tế thị trường. Về bản chất pháp lý đây là một loại giao dịch về đất đai thông qua hợp đồng, theo đó chủ sử dụng đất này tự nguyện chấm dứt các quyền và nghĩa vụ của mình đối với những diện tích đất nhất định và chuyển chúng cho chủ thể sử dụng đất khác. Về phương diện kinh tế, đó là sự chuyển nhượng các lợi ích kinh tế do đất đai mang lại từ chủ sử dụng này sang chủ sử dụng khác và đó là biểu hiện của quan hệ thị trường.

Việc đất đai được chuyển nhượng theo trị giá sẽ thúc đẩy sự hình thành thị trường quyền sử dụng đất. Đây sẽ là một bước tiến quyết định nhằm tạo lập các yếu tố đồng bộ của nền kinh tế thị trường ở nước ta.

Có thể khái quát về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trong pháp luật đất đai hiện hành ở những nội dung cơ bản sau đây:

Thứ nhất, pháp luật dành sự ưu tiên đầu tiên về chuyển quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân. Luật Đất đai năm 2013 tiếp tục kế thừa những quy định này. Tuy nhiên bên cạnh đó thì Luật Đất đai năm 2013 cũng bổ sung quy định theo hướng tạo điều kiện cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài ngày càng có cơ hội đầu tư về Việt Nam; cụ thể, theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam sẽ được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền quyền sử dụng đất ở theo quy định hiện hành còn được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở.

Thứ hai, các hình thức sử dụng đất dưới đây thì được chuyển quyền sử dụng đất:

- Đất được chuyển quyền không phải là đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm.

- Người sử dụng đất đang sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm sang giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải theo các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 bao gồm: (i) Có giấy chứng nhận (trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này); (ii) Đất không có tranh chấp; (iii) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; (iv) Trong thời hạn sử dụng đất.

Luật Đất đai 2013 cũng quy định cụ thể trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất có điều kiện (Điều 192 Luật Đất đai 2013). Theo Điều 192 thì đối với những hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng

đặc dụng nếu muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì chỉ có thể được chuyển nhượng lại cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó hoặc đối với hộ gia đình cá nhân đồng bào dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau 10 năm kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ. Quy định này vừa mang hướng mở tạo điều kiện cho người sử dụng đất thực hiện các quyền và lợi ích của họ nhưng đồng thời cũng có những quy định hạn chế những hành vi trục lợi, xâm lấn đất đai.

Tóm lại: Với quy định cho phép người sử dụng được chuyển quyền sử dụng đất Luật Đất đai năm 2013 đã và đang khắc phục những hạn chế đồng thời bổ sung những quy định mới tạo cơ sở pháp lý cho các chủ thể thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình.

Đối với doanh nghiệp, quyền chuyển quyền sử dụng đất của tổ chức nói chung và doanh nghiệp nói riêng được đề cập lần đầu tiên trong Luật Đất đai năm 1993. Tiếp đó, các quyền năng cụ thể của quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định trong Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998 và năm 2001, Luật Đất đai năm 2003 và mới đây nhất là Luật Đất đai năm 2013. Tìm hiểu nội dung quy định hiện hành về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của doanh nghiệp cho thấy không phải bất kỳ tổ chức nào sử dụng đất cũng được phép chuyển quyền sử dụng đất, pháp luật chỉ dành quyền này cho các tổ chức kinh tế sử dụng đất, nhằm đáp ứng đòi hỏi của hoạt động sản xuất, kinh doanh của các tổ chức đó; cụ thể:

Thứ nhất, những tổ chức kinh tế sử dụng đất theo một trong các hình thức sử dụng đất sau đây được chuyển quyền sử dụng đất: (i)Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; (ii)Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập

sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm (iii)Tổ chức kinh tế sử dụng đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp mà tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; (iv)Tổ chức, cá nhân nước ngoài, thuê đất mà trả tiền thuê một lần thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất; (v) Tổ chức sư nghiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà nươc cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; (vi) Tổ chức kinh tế đang sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm sang giao đất có thu tiền sử dụng đất mà lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.

Thứ hai, trường hợp tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước được thực hiện quyền chuyển nhượng nhưng phải có sự chấp thuận bằng văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp tiền thuê đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước sẽ không được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Thứ ba, so với Luật Đất đai năm 2003 thì Luật Đất đai năm 2013 đã mở rộng quyền cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Cụ thể, Luật Đất đai năm 2013 đã bổ sung quy định cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất, quy định này đã tạo điều kiện cho các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có nhiều cơ hội đầu tư hợp tác lâu dài tại Việt Nam và cũng là cơ hội để Việt Nam đón nhận các chương trình, dự án đầu tư lớn của nước ngoài vào trong nước.

Thứ tư, tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất trả tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; tổ chức kinh tế thuê đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế; tổ chức kinh tế

nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà chỉ được bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất.

Thứ năm, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế phải tuân theo các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013; bao gồm: (i) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 điều 168 của Luật này; (ii) Đất không có tranh chấp; (iii) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; (iv) Trong thời hạn sử dụng đất.

b) Góp vốn bằng quyền sử dụng đất

- Đối với hộ gia đình, cá nhân: Thứ nhất, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được giao có thu tiền sử dụng đất; đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, thừa kế;

Hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích từ không thu tiền sử dụng đất sang có thu tiền sử dụng đất hoặc đất thuê

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất;

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm;

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế;