Chính Sách Pháp Luật Về Quyền Chuyển Nhượng, Góp Vốn, Thế Chấp Quyền Sử

Người Việt nam định cư ở nước ngoài thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế mà trả tiền thuê đất, thuê lại đất một lần cho cả thời gian thuê, thuê lại;

Thứ hai, việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân phải tuân theo các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013; bao gồm: (i) Có Giấy chứng nhận ; (ii) Đất không có tranh chấp; (iii) Trong thời hạn sử dụng đất; (iv) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

Thứ ba, Theo khoản 3 Điều 80 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định các trường hợp chấm dứt việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, bao gồm: (i) Hết thời hạn góp vốn bằng quyền sử dụng đất; (ii) Một bên hoặc các bên đề nghị theo thỏa thuận trong hợp đồng góp vốn; (iii) Bị thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013; Cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn chết; bị tuyên bố là đã chết; bị mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự; bị cấm hoạt động trong lĩnh vực hợp tác kinh doanh mà hợp đồng góp vốn phải do cá nhân đó thực hiện.

Thứ tư, Luật Đất đai năm 2013 đã bổ sung thêm trường hợp đất thuộc diện thu hồi để thực hiện dự án thì hộ gia đình, cá nhân có quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất với chủ đầu tư để thực hiện dự án theo quy định của chính phủ (Điểm i, khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai năm 2013). Với quy định này đã mở rộng quyền đồng thời cũng tạo điều kiện cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được tiếp tục đầu tư kinh doanh trên đất nhằm ổn định cuộc sống tránh được những xáo trộn khi bị thu hồi đất. Đây là một điểm mới nhằm hạn chế được rất nhiều những hệ quả của việc thu hồi đất để lại.

Thứ năm, pháp luật đất đai hiện hành không chỉ quy định các trường hợp chấm dứt việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân mà còn đưa ra những cơ sở pháp lý để xử lý quyền sử dụng đất khi chấm dứt việc góp vốn này. Theo đó việc xử lý quyền sử dụng đất được thực hiện như sau:

Đối với trường hợp hết thời hạn góp vốn hoặc do thỏa thuận của các bên về chấm dứt việc góp vốn thì bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất đó trong thời hạn còn lại.

Trường hợp chấm dứt việc góp vốn theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền do vi phạm pháp luật về đất đai thì Nhà nước thu hồi đất đó.

Cùng với đó, thì trường hợp cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn chết thì quyền sử dụng đất đã góp vốn được để thừa kế theo quy định của pháp luật về dân sự.

Và cuối cùng là trường hợp cá nhân tham gia hợp đồng góp vốn bị tuyên bố mất tích, mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự thì được giải quyết theo quy định của pháp luật về dân sự [35].

- Đối với doanh nghiệp: bao gồm tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền sử dụng đất một lần cho cả thời gian thuê; tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm; tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nguồn gốc do được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; tổ chức kinh tế sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất; tổ chức kinh tế nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đát của hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế khác; tổ chức kinh tế được thuê đất để xây dựng công trình ngầm.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 96 trang tài liệu này.

So sánh quy định về quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế sử dụng đất với quyền năng này của hộ gia đình, cá nhân cho thấy có một số điểm khác biệt sau đây: (i) Đối tượng mà tổ chức kinh tế sử dụng đất đem góp vốn rộng hơn hộ gia đình, cá nhân; cụ thể: Tổ chức kinh tế sử dụng

đất đáp ứng các điều kiện do pháp luật quy định được góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất. Trong khi đó, pháp luật quy định hộ gia đình, cá nhân được góp vốn bằng quyền sử dụng đất; (ii) Tổ chức kinh tế sử dụng đất được góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định của pháp luật. Trong khi đó, hộ gia đình, cá nhân được góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Như vậy, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được góp vốn bằng quyền sử dụng đất với hộ gia đình để hợp tác sản xuất, kinh doanh; trong khi đó, tổ chức kinh tế sử dụng đất không được quyền góp vốn đối với chủ thể này. Ngược lại, tổ chức kinh tế sử dụng đất được góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tổ chức, cá nhân nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh nhưng hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không được góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với chủ thể này để hợp tác sản xuất, kinh doanh.

So với Luật Đất đai năm 2003 thì Luật Đất đai năm 2013 đã bổ sung thêm quyền của tổ chức kinh tế nhận góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Trong cơ chế thị trường hiện nay thì việc bổ sung quy định này đã tạo điều kiện mở rộng quyền cho các tổ chức kinh tế có nhiều cơ hội để hợp tác sản xuất kinh doanh và cũng là cơ hội để nước ta thu hút được nhiều dự án đầu tư góp phần cải thiện nền kinh tế đất nước.

Việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất của doanh nghiệp sẽ chấm dứt theo khoản 3 Điều 80 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, đó là các trường hợp: (i) Hết thời hạn góp vốn bằng quyền sử dụng đất; (ii) Một bên hoặc các bên đề nghị theo thỏa thuận trong hợp đồng góp vốn; (iii) Bị thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai; (iv) Bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong hợp đồng hợp tác kinh doanh hoặc doanh nghiệp liên doanh bị tuyên bố phá sản, giải thể; (v) Pháp nhân tham gia hợp đồng góp vốn bị chấm dứt hoạt động mà hợp đồng góp vốn phải do pháp nhân đó thực hiện [35].

Pháp luật đất đai hiện hành không chỉ quy định các trường hợp chấm dứt việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất của các doanh nghiệp mà còn đưa ra những cơ sở pháp lý để xử lý quyền sử dụng đất khi chấm dứt việc góp vốn này. Theo đó việc xử lý quyền sử dụng đất được thực hiện như sau:

- Trường hợp hết thời hạn góp vốn hoặc do thỏa thuận của các bên về chấm dứt việc góp vốn thì bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất đó trong thời hạn còn lại. Trường hợp thời hạn sử dụng đất đã hết hoặc bên góp vốn quyền sử dụng đất không còn nhu cầu tiếp tục sử dụng thì Nhà nước cho bên nhận góp vốn tiếp tục thuê đất nếu có nhu cầu;

- Trường hợp chấm dứt việc góp vốn theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền do vi phạm pháp luật về đất đai thì Nhà nước thu hồi đất đó;

- Trường hợp bên nhận góp vốn hoặc bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất là tổ chức bị phá sản thì quyền sử dụng đất đã góp vốn được xử lý theo quyết định tuyên bố phá sản của Tòa án nhân dân.

Người nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quyết định của Tòa án nhân dân thì được tiếp tục sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong thời hạn sử dụng đất còn lại và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp không có người nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thì Nhà nước thu hồi đất và tài sản đó;

- Trường hợp doanh nghiệp liên doanh giải thể hoặc bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất là tổ chức giải thể thì quyền sử dụng đất đã góp vốn được xử lý theo thỏa thuận giữa các bên phù hợp với quy định của Luật Đất đai năm 2013 và các quy định khác của pháp luật có liên quan [35].

c) Thế chấp quyền sử dụng đất

Chế định thế chấp quyền sử dụng đất ra đời dựa trên những luận cứ mang tính lý luận và thực tiễn: Về mặt lý luận, khi chuyển sang nền kinh tế thị

trường nhận thức về quan hệ đất đai đã có sự thay đổi. Quan hệ đất đai tham gia vào quan hệ kinh tế thị trường và được biểu hiện ở hai khía cạnh sau đây:

- Khía cạnh thứ nhất: Sản phẩm kinh doanh từ đất đai trở thành hàng hóa tham gia trên thị trường.

- Khía cạnh thứ hai: Bản thân đất đai trở thành hàng hóa “bản thân đất đai chỉ tham gia vào thị trường, khi nó có cơ hội tạo nên lợi ích kinh tế bằng chính sản phẩm từ nó” [39]. Khi chuyển sang nền kinh tế thị trường phải “hàng hóa” quyền sử dụng đất đai và Giấy chứng nhận phải trở thành công cụ của quan hệ tín chấp, thế chấp.

Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Tuy nhiên, đối với trường hợp đất thuê trả tiền thuê hàng năm thì người sử dụng đất chỉ được thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất cho thuê theo quy định tại điểm đkhoản 2 Điều 179 của Luật Đất đai 2013 về ”Quyền của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất”. Thời điểm để có thể mang quyền sử dụng đất thế chấp, theo quy định tại Điều 168 Luật Đất đai 2013 là khi người sử dụng đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được quyền thực hiện quyền thế chấp sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất của Nhà nước; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp khi có đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Cũng theo Điều 168 Luật Đất đai năm 2013, nếu người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện việc thế chấp. Ngoài điều kiện trên theo Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất phải có các điều kiện khác gồm: đất không có tranh chấp;

quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án và phải có thời hạn sử dụng đất (thế chấp trong thời hạn sử dụng đất).

Trong trường hợp trên đất có nhà ở, thì khi thế chấp cả quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, còn phải tuân thủ các điều kiện thế chấp nhà ở quy định tại điểm a khoản 1 Điều 91 Luật nhà ở về ”Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch”, cụ thể là nhà ở phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu theo quy định của pháp luật. Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định việc thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Đối với doanh nghiệp, nghiên cứu các quy định hiện hành về quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất của các doanh nghiệp (còn được gọi là tổ chức kinh tế) có thể rút ra một số nội dung cơ bản sau đây:

Thứ nhất, đối với tổ chức kinh tế trong nước sử dụng đất. Căn cứ vào hình thức sử dụng đất, pháp luật quy định đối tượng và phạm vi của quyền thế chấp của các tổ chức này không giống nhau.

Thứ hai, theo khoản 2 Điều 81 Nghị định số 43/2014/NĐ- CP cũng quy định rõ việc xử lý đối với trường hợp quyền sử dụng đất đã thế chấp để thu hồi nợ.

Thứ ba, doanh nghiệp có đủ điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất do pháp luật quy định chỉ được thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn theo quy định của pháp luật.

Đối với trường hợp đất trong khu công nghiệp, ... theo Luật Đất đai 2013 quy định: Nhà nước cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất. Đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm; đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả

thời gian thuê thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm. Cũng theo khoản 3 Điều 149 thì: Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư vào sản xuất kinh doanh trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất được thuê lại đất gắn liền với kết cấu hạ tầng của tổ chức kinh tế khác, người Việt nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng và điều này sẽ dẫn đến hai trường hợp: (i) trường hợp thuê lại đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì có quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất cho các tổ chức tín dụng nhưng phải là tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam; (ii) trường hợp thuê lại đất trả tiền thuê đất hàng năm thì chỉ có quyền thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam.

Ngoài ra, theo khoản 2, Điều 210 của Luật Đất đai năm 2013 và khoản 1, Điều 32 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì trường hợp nhà đầu tư được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm để đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất mà đã cho thuê lại đất có kết cấu hạ tầng theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trước ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thì phải nộp tiền cho Nhà nước theo quy định của Chính phủ; người thuê lại đất có quyền và nghĩa vụ như được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê sau khi chủ đầu tư đã nộp đủ tiền thuê đất vào ngân sách nhà nước.

Với những quy định trên cho thấy người thuê lại quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp không phân biệt là đã trả tiền thuê lại đất cho cả thời gian thuê hay trả trước tiền thuê lại đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê lại đất

đã trả tiền còn lại ít nhất 05 năm thì kể từ ngày 01/7/2014 chỉ được quyền thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất khi đất thuê lại đã được cấp cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận và chủ đầu tưu đãnộp đủ tiền thuê đất vào ngân sách nhà nước (có giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước) đối với phần diện tích đất thuê lại.

1.2. Chính sách pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đấttừ khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành đến nay.

Trải qua các lần sửa đổi, bổ sung, Luật Đất đai năm 2013 ra đời đã khắc phục được những hạn chế của Luật Đất đai năm 2003 và ngày càng hoàn thiện phù hợp với tình hình thực tế.

Đối với chế định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất Luật Đất năm 2013 tiếp tục kế thừa những quy định của Luật Đất đai năm 2003tuy nhiên Luật Đất đai năm 2013 cũng bổ sung thêm quy định đối với trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam sẽ được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất; ngoài ra còn được nhận quyền sử dụng đất trong các dự án phát triển nhà ở; đối với các tổ chức kinh tế, Nhà nước ta cũng tạo điều kiện mở rộng quyền cho các tổ chức kinh tế sử dụng đất. Luật Đất đai năm 2013 đã bổ sung thêm quy định cho phép doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất. Việc bổ sung quy định này nhằm tạo điều kiện cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài có cơ hội về đầu tư và ổn định cuộc sống khi về Việt Nam đồng thời nó cũng là một cách để nước ta thu hút các nguồn vốn từ nước ngoài về trong nước.

Trongchế định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất có một số nguyên tắc sau:

Nguyên tắc thứ nhất: Chỉ những chủ thể sử dụng đất được pháp luật cho