Chương 7. 6KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
Từ những phân tích ở trên ta thấy, dự án hoàn toàn khả thi về mặt tài chính và kinh tế, hợp với chủ trương và được thành phố khuyến khích thực hiện. So với việc cho thuê đất, nếu VBH chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì sẽ làm tăng ngân sách một khoản 817,04 tỷ đồng, giải quyết việc làm cho hơn 300 lao động trong thời gian thực hiện (thời gian thi công) và gần 100 lao động làm việc dài hạn (Ban quản lý), đồng thời dự án cũng góp phần làm đẹp mỹ quan, nâng cao chất lượng sống cho người dân thành phố.
Vì dự án khả thi về mặt tài chính và kinh tế nên nhà nước không phải hỗ trợ thêm gì. Các khoản hỗ trợ lãi suất cho chương trình xây dựng nhà ở của thành phố không bị ảnh hưởng dự án. Dự án không phải đền bù giải tỏa nên không tính đến ngoại tác tiêu cực đối với người dân phải di rời, giải tỏa. Về dài hạn, những người xung quanh khu vực dự án sẽ được lợi do tác động tích cực các hoạt động cho thuê thương mại, tạo việc làm và gia tăng giá đất, giá mặt bằng kinh doanh.
Phân tích cũng cho thấy rằng cả doanh nghiệp và nhà nước đều có lợi khi doanh nghiệp chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Khi thực hiện dự án sẽ mang lại cho chủ đầu tư 1110,6 tỷ đồng, mang lại nguồn thu cho ngân sách hơn 800 tỷ đồng, lớn hơn nhiều lần so với khoản thu tiền cho thuê đất dài hạn.
Nhà nước nên đồng ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất vì những lợi ích từ thu ngân sách, hợp với chủ trương quy hoạch, làm tăng thêm vẻ đẹp mỹ quan đô thị và nâng cao hệ số sử dụng đất, tận dụng phát triển đô thị theo chiều đứng, đồng thời tạo ra việc làm cho người lao động.
Nếu nhà nước đồng ý cho phép doanh nghiệp chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo hình thức mua lại đất theo giá nhà nước (Ban chỉ đạo 09) thì nhà nước sẽ thiệt hại khoản thu ngân sách 716,8 tỷ đồng.
Nếu nhà nước đồng ý cho phép doanh nghiệp chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo hình thức mua lại đất theo giá thị trường thì nhà nước và doanh nghiệp vẫn có lợi, nên doanh nghiệp vẫn sẵn lòng đầu tư vào dự án trên và nhà nước không phải trợ cấp thêm gì.
Luận văn khuyến nghị rằng, nhà nước nên tổ chức đầu thầu rộng rãi đối với các dự án chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất cho thuê dài hạn sang lĩnh vực xây dựng chung cư, văn phòng cho thuê. Vì những khu đất này thường có diện tích lớn, nằm ở vị trí trung tâm nên có giá trị lớn. Doanh nghiệp nào thắng thầu sẽ phải trả lại chi phí cho đơn vị lập dự án đầu tư vì như vậy mới khuyến khích các doanh nghiệp lập dự án đầu tư chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Chi phí lập hồ sơ đầu tư dự án không lớn nếu so với khoản thu gấp cả trăm lần mà nhà nước nhận được.
Dự án không tính đến ngoại tác tiêu cực về môi trường trong thời gian thi công vì cho rằng ngoại tác này sẽ bị triệt tiêu vì sau khi có dự án môi trường sẽ được cải thiện hơn so với trước vì khu đất để làm dự án là cơ sở sản xuất công nghiệp. Mặc dù khi thi công, chủ đầu tư dự án sẽ phải thực hiện đúng các quy định về môi trường nhưng nhà nước cần phải giám sát những ảnh hưởng của môi trường trong quá trình thi công này để hạn chế ngoại tác tiêu cực.
Kết luận tóm tắt, trả lời cho các câu hỏi nghiên cứu:
- Công ty cổ phần Bình Hòa (VBH) nên chuyển đổi mục đích sử dụng đất để đầu tư dự án Bình Hòa, xây dựng khu chung cư, văn phòng cho thuê.
- UBND TP. HCM có động cơ tích cực cho phép để cho phép VBH chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
[1] Nghị quyết số 22/2002/NQ-HĐ ngày 29 tháng 6 năm 2002 của HĐND TP. HCM.
[2] Quyết định số 80/2002/QĐ-UB ngày 08 tháng 7 năm 2002 của UBND TP. HCM
[3] http://www.thesaigontimes.vn/Home/thoisu/doisong/11839/
[4] Quyết định 4159/QĐ-UBND ngày 14/09/2006 của UBND TP. HCM về việc tiếp tục cho VBH sử dụng đất.
[5] Hợp đồng thuê đất số 9871/HĐ-TNMT-ĐKKTĐ ngày 16/10/2006 của Sở Tài nguyên Môi trường..
[6] Luật đất đai, nước Cộng hòa XHCN Việt nam 2003, điều 38.
[7] Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.
[8] Bản đồ tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan của Khu tổ hợp chung cư, văn phòng và thương mại dịch vụ Bình Hòa của Công ty Cổ phần Tư vấn thiết kế xây dựng Đô thị, năm 2009.
[9] http://www.forecast-chart.com/forecast-inflation-rate.html
[10] Nguyễn Tấn Bình, Phân tích hoạt động doanh nghiệp, NXB ĐHQG TP HCM, 2003, trang 299.
[11] Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright - Tập bài giảng môn Phân tích phân tích tài chính, năm 2009.
[12] Glenn P.Jenkins, Arnold C.Harberger, (1995), Phân tích chi phí và lợi ích cho các quyết định đầu tư, Harvard university, trang 9 đến 13.
[13] Quyết định số 2554/QĐ-TCCB ngày 08/8/2005 của Bộ trưởng Bộ Công nghiệp (nay là Bộ Công thương) về việc chuyển đổi Công ty TNHH 1 thành viên Điện tử Bình Hòa thành Công ty Cổ phần Điện tử Bình Hòa.
[14] Văn bản số 49/UBND-QLĐT của UBND quận Bình Thạnh tại ngày 13/01/2009 về việc đảm bảo đất giáo dục trong quy hoạch của quận.
[15] http://vietbao.vn/The-gioi-giai-tri/Thieu-can-ho-dien-tich-nho/50789802/411
[16] Suất vốn đầu tư xây dựng công trình 2009, Bộ Xây dựng ban hành theo quyết
định 411/QĐ-BXD ngày 31/3/2010.
[17] Quyết định 410/QĐ-BXD ngày 31/3/2010 của Bộ Xây dựng về việc công bố chỉ số giá xây dựng năm 2009.
[18] http://vneconomy.vn/2010012111041111P0C19/chi-so-gia-tieu-dung-thang- 12010-tang-136.htm
[19] http://203.162.71.77:808/vn/thongtinnganh/48620/index.aspx
[20] http://vneconomy.vn/20100324012725770P0C19/cpi-thang-3-tang-075-bao-hieu- rui-ro-lam-phat.htm
[21] Đơn đề nghị cung cấp thỏa thuận quy hoạch kiến trúc của VBH gửi Sở Quy hoạch kiến trúc ngày 22/8/2008.
[22] Giấy chứng nhận quyền sử dựng đất tại Quyết định 4159/QĐ-UBND ngày 14/9/2006 của UBND TP. HCM.
[23] Báo cáo CBRE quý 3/2009, quý 4/2009 và quý 1/2010.
[25] Tổng cầu về căn hộ tại TP HCM trong giai đoạn 2010 – 2011, xem tại http://www.vietrees.com/index.php?navi=home
[26] Báo cáo đầu tư các dự án: Quận 2, Quận 12, Linh Đông (HCM); C1 Quang trung, Vinh Tân (Nghệ An) do Tecco đầu tư và thi công.
[27] http://vietnamnet.vn/kinhte/200912/Mong-chua-xong-nha-da-ban-885579
[28] Thông tư 01/2009/TT-BXD của Bộ Xây dựng quy định một số nội dung về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và hướng dẫn mẫu hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư trong dự án đầu tư xây dựng của tổ chức kinh doanh nhà ở.
[29] http://diaoc.tuoitre.vn/Index.aspx?ArticleID=355810&ChannelID=204
[30] http://www.vtc.vn/bvntd/156-246887/the-gioi-tieu-dung/lai-suat-huy-dong-tien- gui-tai-ngan-hang-vuot-115nam.htm
[31] http://www.dothi.net/news/tin-tuc/thi-truong/2010/03/3b9aee56/ (tập hợp số liệu của CBRE)
[32] Số liệu dự báo lạm phát Việt nam của Economist Intelligence Unit (EIU), 2009.
[33] Giá bán căn hộ Linh Đông- Thủ Đức, TECCO cung cấp
[34] ADB (Asian Developing Bank), (1997), Hướng dẫn phân tích kinh tế các dự án, trang 22 – 24.
PHỤ LỤC
Phụ lục 1. Thông tin đầu vào dự án
Phụ lục 2. Hợp đồng thuê đất
Phụ lục 3. Thiết kế, quy hoạch chi tiết dự án Bình Hòa
Phụ lục 4. Tiến độ xây dựng khu chung cư
Phụ lục 5. Chi phí vận hành, quản lý và bảo trì (tỷ đồng)
Phụ lục 6. Lịch trả nợ (tỷ đồng)
Phụ lục 7. Lịch khấu hao (tỷ đồng)
Phụ lục 8. Báo cáo thu nhập tài chính (tỷ đồng) Phụ lục 9. Doanh thu tài chính dự án (tỷ đồng) Phụ lục 10. Ngân lưu tài chính (tỷ đồng)
Phụ lục 11. Kết quả chạy Crystal Ball giá bán căn hộ, giá đất tính theo giá nhà nước Phụ lục 12. Kết quả chạy Crystal Ball đối với giá bán căn hộ, giá đất là giá thị trường Phụ lục 13. Ngân lưu kinh tế dự án (tỷ đồng)
Phụ lục 1. Thông tin đầu vào dự án
Năm | 2010 | |
Đơn vị | 0 | |
Lạm phát trong nước | tỷ lệ | 8% |
Lạm phát nước ngoài | tỷ lệ | 2,54% |
Chỉ số giá trong nước | 1,00 | |
Chỉ số giá nước ngoài | 1,00 | |
Tỷ giá VND/USD 1/10/2010 | tỷ lệ | 18544 |
Giá trị đất | ||
Diện tích đất | m2 | 24,418,5 |
Giá thuê đất | VND/m2/năm | 47,625 |
Tiền thuê đất | tỷVND/m2/năm | 1,16 |
Giá đất trên thị trường, Nơ Trang Long | triệuVND/m2 | 37,777 |
Diện tích đất chạy theo hẻm Nơ Trang Long | m2 | 24,418,500 |
Hệ số mua đất đường Nơ Trang Long | 1,0 | |
Thuế chuyển quyền sử dụng đất/giá trị đất | tỷ lệ | 4% |
Tiền thuế chuyển quyền sử dụng đất, giá NN | tỷVND | 9,33 |
Tổng giá trị đất, theo QĐ nhà nước, trước khi chuyển đổi | tỷVND | 233,20 |
Tổng giá trị đất, theo QĐ nhà nước, sau khi chuyển đổi | tỷVND | 242,52 |
Có thể bạn quan tâm!
-
Thẩm định dự án khu chung cư - văn phòng cho thuê Bình Hòa - 5 -
Sự Thay Đổi Của Giá Bán Căn Hộ Đến Irr Và Npv (Giá Đất Nhà Nước) -
Đồng Thời Giảm Giá Cho Thuê Và Giá Bán Căn Hộ Và Npv Chủ Đầu Tư -
Thiết Kế, Quy Hoạch Chi Tiết Dự Án Bình Hòa -
Chi Phí Vận Hành, Quản Lý Và Bảo Trì (Tỷ Đồng) -
Thẩm định dự án khu chung cư - văn phòng cho thuê Bình Hòa - 11
Xem toàn bộ 96 trang tài liệu này.
S đất xây dựng | Số tầng | Số tầng cho thuê dài hạn | Số tầng căn hộ bán | S sàn xây dựng (m2) | Suất vốn đầu tư (triệu đồng/m2) | |
Khối A, block1 | 995 | 15 | 2 | 13 | 14925 | 5730 |
block2 | 1400 | 20 | 2 | 18 | 28000 | 7180 |
block3 | 600 | 18 | 2 | 16 | 10800 | 6450 |
Khối B, block1 | 1487 | 15 | 2 | 13 | 22305 | 5730 |
block2 | 647 | 20 | 2 | 18 | 12940 | 7180 |
Khối C, block1 | 524 | 15 | 2 | 13 | 7860 | 5730 |
block2 | 1097 | 20 | 2 | 18 | 21940 | 7180 |
Hồ bơi | 863 | 1 | 863 | 8540 | ||
Trường học | 1,100,0 | 2 | 2200 | |||
Công viên cây xanh, trường học | 15,705,5 | 1 | 15705,5 | 2000 |
m2 | 118770 | |
Hệ số diện tích xây dựng/diện tích căn hộ | tỷ lệ | 1,15 |
Diện tích sàn căn hộ: | m2 | 103278,26 |
Diện tích sàn căn hộ cho thuê (2 tầng) | m2 | 11739,13 |
Diện tích sàn căn hộ bán | m2 | 91539,13 |
Phí quản lý, vận hành | VND/m2/năm | 60000 |
2 Block cho thuê + Tầng hầm cho thuê | ||
Cho thuê dài hạn | ||
Tầng Hầm, Giao khoán BQL | ||
Tổng diện tích tầng hầm cho thuê, dài hạn | m2 | 9,188,2 |
Phí gửi xe ô tô | trVND/tháng/chiếc | 0,85 |
Phí gửi xe máy | trVND/tháng/chiếc | 0,1 |
Tổng thu phí xe ô tô | trVND/tháng | 108,8 |
Tổng thu phí xe máy | trVND/tháng | 25,4 |
Tỷ lệ thu từ bên ngoài | tỷ lệ | 50% |
Dự kiến thu phí khách vãng lai | trVND/tháng | 67,1 |
Tổng thu từ tầng hầm | trVND/tháng | 201,3 |
Tốc độ tăng/giảm giá cho thuê thực | tỷ lệ | |
Thời gian trả trước | tháng | 12 |
Tax | tỷ lệ | 10% |
Tầng VP cho thuê | ||
Số tầng cho thuê, dài hạn | đơn vị | 2 |
Diện tích 1 tầng cho thuê, dài hạn | m2 | 5869,57 |
Tổng diện tích cho thuê căn hộ dài hạn | m2 | 11739,13 |
Giá cho thuê căn hộ (bao gồm phí QL và VAT) | USD/m2/tháng | 30 |
Giá cho thuê căn hộ(bao gồm phí QL và VAT) | VND/m2/tháng | 556320 |
Giá cho thuê căn hộ | trVND/m2/năm | 6,676 |
Tốc độ tăng/giảm giá cho thuê thực | tỷ lệ | |
Tax | tỷ lệ | 10% |
Trích nộp bảo trì | tỷ lệ | 2% |
Trả trước (thời gian) | tháng | 12 |
Cho thuê ngắn hạn | ||
Tầng VP cho thuê | ||
Số tầng cho thuê, ngắn hạn | đơn vị | 0 |
Diện tích 1 tầng cho thuê, ngắn hạn | m2 | 5869,57 |
Tổng diện tích cho thuê căn hộ, ngắn hạn | m2 | 0,00 |
Giá cho thuê căn hộ (chưa bao gồm phí QL) | USD/m2/tháng | 24,7 |
Giá cho thuê căn hộ | VND/m2/tháng | 458036,8 |
Giá cho thuê căn hộ | trVND/m2/năm | 5,496 |
Tốc độ tăng/giảm giá cho thuê thực | tỷ lệ |
tỷ lệ | ||
Thuế | tỷ lệ | 10% |
Trích nộp bảo trì | tỷ lệ | 2% |
Trả trước (thời gian) | tháng | 3 |
Tổng diện tích sàn căn hộ bán | m2 | 91539,1 |
Tốc độ tăng/giảm giá bán thực | tỷ lệ | |
Giá bán căn hộ (gồm Tax, phí giao dịch) | trVND/m2 | 14 |
Diện tích sàn bán ra | tỷ lệ | |
Phí giao dịch qua sàn | tỷ lệ | 1% |
Thuế | tỷ lệ | 10% |
Phí bảo trì/giá bán | tỷ lệ | 2% |
Tỷ lệ % nộp tiền năm 2011 | tỷ lệ | 0% |
Tỷ lệ % nộp tiền năm 2012 | ||
Tỷ lệ % nộp tiền từ năm 2013 trở đi | ||
Thu từ bán căn hộ 2011 (chưa tax) | tỷVND | 0 |
Thu từ bán căn hộ 2012 (chưa tax) | tỷVND | |
Thu từ bán căn hộ 2013 (chưa tax) | tỷVND | |
Tổng thu từ bán căn hộ (chưa tax) | tỷVND | 0 |
Thu từ bán căn hộ 2011 (đã trừ 10% tax) | tỷVND | 0,00 |
Thu từ bán căn hộ 2012 (đã trừ 10% tax) | tỷVND | |
Thu từ bán căn hộ 2013 (đã trừ 10% tax) | tỷVND | |
Tổng thu từ bán căn hộ (đã trừ tax) | 0,00 | |
Chi phí | ||
7 Block | ||
Chi phí xây dựng | tỷVND | 1008,681 |
Chi phí ngoại thất/diện tích sàn căn hộ | trVND/m2 | 0,30 |
Chi phí Ban quản lý/chi phí xây dựng | tỷVND | 1% |
Chi phí ngoại thất | tỷVND | 35,631 |
Chi phí Ban quản lý | tỷVND | 10,09 |
Tổng chi chí xây dựng tòa nhà | tỷVND | 1,054,398 |
Đường nội bộ, cây xanh, sân TDTT | tỷVND | 36,45 |
Tổng CP cơ sở hạ tầng: | tỷVND | 36,45 |
Tầng hầm (Chi phí tính theo pp suất vốn đầu tư) | ||
Tổng diện tích sàn sử dụng | m2 | 10,209,1 |
Diện tích sử dụng | tỷ lệ | 90% |
Hệ số điều chỉnh (tầng hầm) min | 1,1 | |
Hệ số điều chỉnh (tầng hầm) max | 1,13 | |
Hồ Bơi | ||
Chi phí xây dựng hồ bơi | 000VND/m2 | 9,911,0 |
Tổng chi phí xây dựng hồ bơi | tỷVND | 8,55 |
Trường học |