Đồng Thời Giảm Giá Cho Thuê Và Giá Bán Căn Hộ Và Npv Chủ Đầu Tư

Bảng 5.6 Đồng thời giảm giá cho thuê và giá bán căn hộ và NPV chủ đầu tư

(đơn vị tính NPV: tỷ đồng)

Giá bán căn hộ (triệu đồng/m2)
14	13	12,00	11	10	10,42	9,2	8,0
Giá cho thuê VP (usd/m2)	30	1010,27	917,57	824,88	732,18	639,48	678,73	569,39	456,10
	27	895,49	802,79	710,10	617,40	524,70	563,95	454,61	341,32
	24	781,21	688,52	595,83	503,15	410,46	449,70	340,38	227,11
	21	667,65	574,96	482,28	389,59	296,90	336,15	226,83	113,55
	18	554,10	461,41	368,72	276,04	183,35	222,60	113,28	0,00
	15	440,77	348,09	255,42	162,74	70,07	109,31	0,00	-113,26
	13,1	370,58	277,94	185,29	92,65	0,00	39,23	-70,04	-183,27
	10,5	277,85	185,23	92,62	0,00	-92,62	-53,40	-162,64	-275,82
	7,7	185,18	92,59	0,00	-92,59	-185,17	-145,97	-255,17	-368,32

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 96 trang tài liệu này.

Kết quả chạy độ nhạy trên cho thấy, với mức cho thuê văn phòng 7,7 $/m2/tháng và giá bán căn hộ 12 triệu đồng/m2, mức cho thuê văn phòng 10,5 $/m2/tháng và giá bán căn hộ 11 triệu đồng/m2 hoặc mức cho thuê văn phòng 13,1 $/m2/tháng và giá bán căn hộ 10 triệu đồng/m2 thì NPV chủ đầu tư sẽ = 0. Trên thực tế các mức giá cho thuê văn phòng <12

$/m2/tháng và giá bán căn hộ 11 triệu đồng/m2 ít có khả năng xảy ra trên thị trường bất

động sản TP. HCM đối với khu chung cư, căn hộ cho thuê hạng B.

Chạy Crystal Ball để phân tích mô phỏng giá cho thuê văn phòng ảnh hưởng đến quyết

định đầu tư, nếu áp dụng giá đất theo giá của nhà nước, được thể hiện ở Phụ lục 11.

Với 10.000 lần thử, nếu biến đầu vào là giá cho thuê văn phòng thay đổi trong phạm vi dự báo, mức giá trung bình là 30$/m2/tháng, mô hình lựa chọn giá có phân phối chuẩn vì mức giá biến động 2 chiều, độ lệch chuẩn =3, mức độ tin cậy 95%, thì tối đa NPV chủ đầu tư có giá trị 1455,4 tỷ đồng và thấp nhất là 562,1 tỷ. NPV của dự án nhận giá cao nhất 1587,24 tỷ đồng và thấp nhất là 610,52 tỷ đồng. Xác suất để NPV của chủ đầu tư > 1000 tỷ đồng là 50% và xác suất để NPV dự án > 1000 tỷ là 70%. Trong mọi trường hợp, NPV >0 và IRR

> MARR nên đây là một dự án khả thi về mặt tài chính.

Nếu giá đất được tính theo giá thị trường thì với phân tích Crystal Ball, NPV > 0 với xác suất 90% và lớn hơn 200 tỷ là 70%. IRR danh nghĩa của dự án > MARR ở mức 90%. Kết quả chạy Crystall Ball đối với giá thuê văn phòng khi giá đất tính theo giá thị trường được trình bày tại Phụ lục 12.

5.3 2 5 Kết luận về mức độ rủi ro

Sau khi phân tích rủi ro và độ nhạy đối với giá bán căn hộ, tốc độ tăng giá bán căn hộ, giá cho thuê văn phòng, chi phí xây dựng và mức độ lạm phát cho thấy, giá bán căn hộ gần như không có tác động đến quyết định đầu tư của VBH vì với giá lớn hơn 3,1 triệu đồng/m2 thì NPV > 0 và IRR > MARR. Giá cho thuê văn phòng và phi phí xây dựng cũng ít có ảnh hưởng làm cho NPV < 0 và IRR < MARR, vì khả năng để mức giá 1,9 usd/m2/tháng hoặc mức chi phí xây dựng tăng 1,29 lần là rất khó xảy ra. Xác suất để xảy ra 2 trường hợp trên là gần như bằng 0. Nếu đồng thời cả giá bán căn hộ và giá cho thuê văn phòng đều giảm thì chỉ khi với mức cho thuê văn phòng 7,7 $/m2/tháng và giá bán căn hộ 12 triệu đồng/m2, mức cho thuê văn phòng 10,5 $/m2/tháng và giá bán căn hộ 11 triệu đồng/m2 hoặc mức cho thuê văn phòng 13,1 $/m2/tháng và giá bán căn hộ 10 triệu đồng/m2 thì NPV chủ đầu tư sẽ < 0. Trên thực tế các mức giá cho thuê văn phòng <13 $/m2/tháng và giá bán căn hộ 11 triệu đồng/m2 ít có khả năng xảy ra. Mức lạm phát trong nước không ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định đầu tư vì doanh thu từ việc bán căn hộ và cho thuê văn phòng tăng đều theo mức giá có điều chỉnh theo lạm phát, nhưng chi phí đầu tư trong 3 năm là chi phí cố định, do VBH ký hợp đồng cho đơn vị thi công TECCO. Nguyên nhân của mức giá bán căn hộ và mức giá cho thuê văn phòng thấp ít có khả năng làm cho NPV của chủ đầu tư <0 là vì giá đất được định giá theo Ban chỉ đạo 09 là khá thấp so với giá thị trường.

Kết hợp phân tích tài chính và phân tích rủi ro cho thấy, đây là một dự án đáng để doanh nghiệp thực hiện. Phần sau, luận văn sẽ tính toán xem khoản trợ cấp của nhà nước, về tổng thể có làm cho nhà nước thiệt hại hay không.

Từ các phân tích kết quả thẩm định, phân tích rủi ro và dự báo mức độ biến động của các yếu tố ảnh hưởng trước tới mô hình, có thể đưa ra kết luận rằng: VBH nên chuyển đổi hình thức sử dụng đất sang xây dựng khu chung cư, văn phòng cho thuê. Xác xuất để xảy ra rủi ro với đối với giá bán căn hộ, tốc độ tăng giá bán căn hộ, giá cho thuê văn phòng, chi phí xây dựng, mức độ lạm phát làm cho NPV =0 gần như không có.

Chương 6. 5PHÂN TÍCH KINH TẾ - XÃ HỘI

Chương 6 sẽ phân tích các ngoại tác, tác động về mặt ngân sách và phân phối giữa chính phủ và doanh nghiệp và cách thức thực hiện tính toán.

6.1 2 6 Phân tích kinh tế

6.1.1 3 6 Phân tích hệ số chuyển đổi giá tài chính sang giá kinh tế

Để tính giá kinh tế, ta sử dụng hệ số chuyển đổi (CF) từ giá tài chính trừ đi các khoản ngân lưu về thuế. Thuế VAT 10% được áp dụng đối với giá cho thuê văn phòng, giá bán căn hộ, các khoản chi phí vận hành, bảo trì hạ tầng kỹ thuật, nên hệ số chuyển đổi của các mục chi phí này là 0.9. Tỷ lệ hàng ngoại thương trong chi phí xây dựng là 75% - 80%, thuế nhập khẩu của vật liệu xây dựng là 15%, phí thưởng ngoại hối 10%, do vậy hệ số chuyển đổi của đơn giá xây dựng 1m2 là 0.8. Các khoản chi phí khác bao gồm chi phí thiết kế giám sát, chi phí quản lý, chi phí dành cho ban quản lý, chi phí bảo hiểm, pháp lý và kế toán, huy động vốn và chi phí hồ sơ áp dụng hệ số chuyển đổi là 0.95. Hệ số chuyển đổi giá được trình bày ở Bảng 6.1.

Bảng 6.1 Cơ sở tính hệ số chuyển đổi giá CFi

Khoản mục

Hệ số CFi	Giải thích
Giá cho thuê văn phòng, giá bán căn hộ, các khoản chi phí vận hành, bảo trì hạ tầng kỹ thuật	0.9	Thuế VAT 10%
Giá đất	1	Chi phí cơ hội của đất = Giá thị trường
Chi phí xây lắp (xây khối chung cư, hồ bơi, trường học, đường nội bộ, công viên cây xanh	0.8	Tỷ lệ hàng ngoại thương trong chi phí xây dựng là 75% - 80%, thuế nhập khẩu vật liệu xây dựng là 15%, phí thưởng ngoại hối 10% và thuế VAT = 10%
Chi phí thiết kế giám sát, ban quản lý, bảo hiểm, pháp lý và kế toán, huy động vốn và hồ sơ	0.9	Thuế VAT 10%
Chi phí lao động	1	Chủ yếu là lao động phổ thông nên không phải đóng thuế thu nhập

(Giá kinh tế của lương lao động = giá

tài chính của lương lao động)

Theo tài liệu hướng dẫn phân tích kinh tế các dự án, giá đất trong phân tích kinh tế là giá thị trường vì TP. HCM có thị trường nhà, đất phát triển, giá mua và giá thuê đất được xác định trên cơ sở cạnh tranh [34].

6.1.2 3 7 Phân tích ngoại tác tích cực và tiêu cực

- Trong khi thực hiện dự án, giá kinh tế của lao động bằng giá tài chính vì các công việc mang lại thu nhập cao phải tính thuế thì phải thuê chuyên gia theo mức giao khoán và đã khấu trừ thuế từ hợp đồng, số lượng công việc này không nhiều và chiếm một phần khá nhỏ trong chi phí dự án.

- Sau khi dự án hoàn thành, theo quy định chủ đầu tư sẽ phải lập ban quản lý và các tổ dịch vụ để phục vụ cho khu căn hộ chung cư và văn phòng cho thuê. Số lượng nhân lực làm việc trực tiếp khoảng 100 người, trong đó riêng bảo vệ và vệ sinh cho cả khu chung cư khoảng 60 người, 14 người làm công việc bảo trì, số còn lại làm việc ở các vị trí điều hành chung, kế toán, văn phòng, kỹ thuật và tiếp tân. Trong thời gian xây lắp, dự án cần khoản 200 công nhân làm việc thường xuyên trong thời gian hơn 2 năm.

Ngoài ra, sau khi dự án hoàn thành sẽ tạo ra một lượng việc làm tăng thêm từ các văn phòng cho thuê. Dự kiến các dịch vụ marketing, kinh doanh hàng hóa, vận tải sẽ gia tăng ở khu vực này.

- Dự án cũng góp phần vào việc nâng cao chất lượng cuộc sống của dân và giải quyết nhu cầu nhà ở cho thành phố trong khi lượng cầu nhà ở đang thiếu.

- Một số ngoại tác tích cực khác nhưng không rò ràng như dự án sẽ làm cho cuộc sống đô thị trở nên văn minh hơn nên dễ dàng thu hút đầu tư nước ngoài hơn.

- Người dân khu vực dự án sẽ được lợi vì giá bất động sản ở khu vực có dự án sẽ tăng lên, người dân quanh dự án cũng được hưởng lợi từ các dịch vụ tài chính, ngân hàng, khu siêu thị. Sau khi thực hiện dự án, môi trường khu vực dự án và xung quanh cũng sẽ tốt hơn so với khi chưa thực hiện dự án (cơ sở sản xuất công nghiệp cũ).

Tuy vậy, dự án cũng có một số ngoại tác tiêu cực, cụ thể là:

- Trong thời gian xây dựng, mặc dù các đơn vị thi công có các biện pháp rào chắn, xử lý môi trường khu vực thi công, nhưng không thể triệt tiêu hết được. Nhưng nếu dự án hoàn thành sẽ cải thiện môi trường tốt hơn nên tác động về môi trường có thể được triệt tiêu.

- Một số nhân viên đang làm việc cho VBH tại vị trí dự án chưa khởi công có thể sẽ phải di chuyển đến nơi làm việc xa hơn vì VBH phải chuyển toàn bộ hoạt động về chi nhánh hoặc vào khu công nghiệp.

- Việc phân phối hàng hóa của VBH trong khu vực nội thị sẽ mất nhiều chi phí hơn nếu VBH di rời hoạt động sản xuất kinh doanh đi ra ngoại thành, các khu công nghiệp theo quy hoạch của thành phố.

- Trong thời gian xây dựng, một số hoạt động sản xuất kinh doanh cũ của VBH có thể sẽ bị ảnh hưởng bởi các đối tác mong muốn giao dịch tại nội thị hơn.

6.1.3 3 8 Dòng tiền kinh tế dự án

Dòng tiền kinh tế của dự án gồm các khoản mục ngân lưu vào và ngân lưu ra. Ngân lưu vào chính là thu nhập tiềm năng, trong đó bao gồm khoản thu từ cho thuê văn phòng, bán đứt căn hộ, thu phí sử dụng tầng hầm, thu phí quản lý, vận hành và bảo trì kỹ thuật. Ngân lưu ra gồm các khoản chi phí: Trích nộp phí bảo trì từ hoạt động cho thuê dài hạn, trích nộp phí bảo trì từ căn hộ bán đứt, phí quản lý, vận hành, phí hạ tầng kỹ thuật và các khoản chi phí được phân bổ vào hoạt động kinh doanh như phí quản lý, pháp lý kế toán, tiếp thị quảng cáo và chi phí hồ sơ. Dòng tiền kinh tế dự án được trình bày trong phần Phụ lục 13. Xác định NPV, IRR kinh tế

Từ dòng tiền của dự án, ta xác định được ngân lưu hoạt động ròng bằng cách lấy thu nhập tiềm năng trừ đi tổng chi phí vận hành, quản lý, bảo trì và thuế thu nhập doanh nghiệp. Ngân lưu ròng dự án sẽ bằng ngân lưu hoạt động ròng trừ đi chi phí đầu tư. Ngân lưu ròng chủ đầu tư bằng ngân lưu ròng dự án cộng với ngân lưu nợ. Từ ngân lưu ròng của dự án và của chủ đầu tư ta tính được IRR, NPV kinh tế của chủ đầu tư và dự án. Kết quả tính toán IRR, NPV kinh tế được tóm tắt tại Bảng 6.2.

Bảng 6.2 NPV, IRR kinh tế của dự án

IRR dự án, thực

9,28%
IRR dự án, danh nghĩa	18,02%
NPV dự án	45,45 tỷ đồng

Như vậy, IRR thực của dự án là 8.28% cao hơn suất vốn thực để đầu tư vào dự án (8,2%). IRR danh nghĩa dự án =18,02% > Chi phí vốn của kinh tế, ở mức 12%. Vì chi phí xây dựng dự án giảm xuống 20% khi vì áp dụng hệ số chuyển đổi là 0.8 đối với chi phí xây

dựng và giảm từ 10% đối với các chi phí về thuế nên chi phí đầu tư vào dự án giảm. NPV kinh tế dự án là 45,45 tỷ đồng chứng tỏ dự án mang lại lợi ích dương cho nền kinh tế. Nên đứng trên quan điểm nền kinh tế thì dự án nên được thực thi.

6.2 2 7 Phân tích tác động ngân sách

Nếu không thực hiện dự án, nhà nước sẽ chỉ thu được tiền sử dụng từ việc cho thuê đất dài hạn. Khoản thu duy nhất này liệu có lớn hơn việc nhà nước đồng ý để BHV chuyển đổi mục đích sử dụng đất để xây dựng chung cư, văn phòng cho thuê hay không? Hãy xem so sánh các khoản thu trước và sau khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại Bảng 6.3 và 6.4.

Bảng 6.3 Các khoản thu về thuế, phí từ đất trước khi có dự án

Các khoản thu về thuế, phí trước dự án	NPV (tỷ đồng)
1	Thu nhập từ cho thuê đất	13.36

Nguồn: Tác giá tính toán theo hợp đồng thuê đất giữa VBH và Sở Tài nguyên Môi trường

Bảng 6.4 Các khoản thu về thuế, phí từ đất sau khi có dự án

Các khoản thu từ việc chuyển đổi đất	NPV (tỷ đồng)
1	Tổng giá trị đất, giá nhà nước	242.52
2	Tiền thuế chuyển quyền sử dụng đất, giá nhà nước	9.33
3	Thuế từ tầng kinh doanh tầng hầm	2.39
4	Thuế từ VP cho thuê	113.81
5	Thuế từ bán căn hộ	129.78
6	Thuế thu nhập doanh nghiệp	332.56
	Tổng thuế nhà nước thu qua dự án	830,39

Rò ràng là nếu xét về mặt thu ngân sách địa phương, UBND TP. HCM và quận Bình Thạnh sẽ đồng ý để VBH tiến hành chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Khi không chuyển đổi đất, UBND TP. HCM chỉ thu được 13,36 tỷ đồng nếu giá thuê đất dài hạn theo hợp đồng 9871/HĐ-TNMT-ĐKKTĐ ngày 16/10/2006 ký giữa Sở Tài nguyên Môi trường và VBH, được áp dụng cho toàn bộ khu đất 24406,1m2 với giá 47.625đồng/m2/năm. Nhưng nếu UBND TP. HCM đồng ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì ngoài nguồn thu từ việc bán đất theo quy định của nhà nước (thông qua ban chỉ đạo 09) và nguồn thu 4% thuế chuyển quyền sử dụng đất thì dự án xây dựng chung cư văn phòng cho thuế Bình Hòa sẽ mang lại cho ngân sách địa phương 830,39 tỷ đồng tiền thuế. Chênh lệch giữa khoản thu

trước và sau khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất là 817,04 tỷ đồng. Vì vậy, dự án mang lại hiệu quả về mặt thu ngân sách. Đó là chưa kể các lợi ích phái sinh từ dự án như nâng cao hệ số sử dụng đất trong phát triển đô thị để người dân có điều kiện thực hiện nếp sống văn minh, di rời các cơ sở công nghiệp tập trung tại khu công nghiệp, theo đúng quy hoạch của thành phố.

Khoản chênh lệch 817,04 tỷ đồng > khoản trợ cấp 716,83 tỷ đồng, nếu nhà nước tính giá đất theo giá thị trường. Khoản chênh lênh này có giá trị 100,21 tỷ khá nhỏ so với giá trị nhà nước trợ cấp. Nhưng, xét về mặt ngân sách, nhà nước vẫn có lợi. Bây giờ lập luận rằng: Nếu mức giá đất mà VBH được mua là giá thị trường thì VBH có đồng ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất hay không? Câu trả lời là có. Vì theo mô hình phân tích tài chính, doanh nghiệp vẫn có lợi nhuận và chịu mức độ rủi ro khá thấp. Nên thực chất, nhà nước bị thiệt một khoản thu ngân sách về đất chứ không phải được lợi từ khoản chênh lệch giữa các khoản thu về thuế khóa và khoản tiền thu cho thuê đất.

6.3 2 8 Phân tích tác động phân phối.

Tác động phân phối giữa chính phủ và doanh nghiệp trong dự án Bình Hòa được trình bày tại Bảng 6.5.

Bảng 6.5 Tác động phân phối giữa chính phủ và doanh nghiệp

NPV tài chính	NPV kinh tế	Chính phủ	Doanh nghiệp
Ngân lưu vào
Doanh thu ròng	2271,27	1975,78	-295,49
Ngân lưu ra
Chi phí quản lý, bảo trì, vận hành	146,36	98,49		-47,87
Thuế thu nhập doanh nghiệp	332,56	0,00	-332,56
Chi phí đầu tư	1356,84	1831,84		475,00
NPV dự án	435,51	45,45	37,07	-427,13

Theo Bảng 6.5, xét trên toàn nền kinh tế nói chung, nhà nước sẽ được lợi 37,07 tỷ nếu VBH chuyển đổi mục đích sử dụng đất đầu tư vào dự án Bình Hòa. VBH sẽ bị thiệt 427,13 tỷ. Nguyên nhân là do giá kinh tế của đất được tính theo mức giá thị trường cao làm cho chi phí đầu tư của dự án theo giá kinh tế lớn hơn chi phí đầu tư của dự án theo giá tài chính.

Tóm lại, dự án sẽ tạo ra ngoại tác tích cực đối với tổng thể nền kinh tế và tạo ra mức thu chênh lệch ngân sách 817,04 tỷ đồng, nhưng cũng làm cho chính phủ mất khoản thu về đất khoảng 716,8 tỷ và doanh nghiệp là người được hưởng lợi từ chính sách chuyển đổi đất, mức hưởng lợi chính bằng mức chính phủ mất đi nếu không tính giá đất theo giá thị trường, vì doanh nghiệp có động cơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất ngay cả khi nhà nước tính giá đất theo giá thị trường, tức là doanh nghiệp không cần đến khoản trợ cấp ngầm từ phía nhà nước.