5.2 2 4 Mô hình kết quả
- Kết quả chạy độ nhạy đối với giá bán căn hộ.
22 2
Giá bán căn hộ ban đầu căn cứ vào báo cáo quý 3/2009 của CBRE Việt nam và căn hộ do TECCO xây dựng2 1 , theo đó mức giá bán trung bình là 14 triệu/m , mức tăng giá căn hộ giả định sẽ tăng 10%/năm trong suốt vòng đời dự án. Giả sử rằng giá bán căn hộ là 0, 12,13,16,16 và 18 triệu đồng. Kết quả phân tích độ nhạy của giá bán căn hộ đối với các chỉ tiêu tài chính được trình bày tại Bảng 5.1.
Bảng 5.1 Sự thay đổi của giá bán căn hộ đến IRR và NPV (giá đất nhà nước)
14 | 0 | 3,1 | 11,0 | 12,0 | 13 | 15 | 16 | |
IRR dự án, thực | 25,1% | 7,1% | 9,0% | 18,2% | 20,2% | 22,5% | 28,1% | 31,4% |
IRR chủ đầu tư, thực | 30,2% | 7,2% | 9,3% | 20,8% | 23,5% | 26,6% | 34,0% | 38,0% |
IRR dự án danh nghĩa | 35,1% | 15,7% | 17,7% | 27,6% | 29,8% | 32,3% | 38,3% | 41,9% |
IRR chủ đầu tư, danh nghĩa | 40,6% | 15,8% | 18,0% | 30,4% | 33,4% | 36,8% | 44,7% | 49,0% |
NPV dự án (tỷ VND) | 1100,6 | -139,6 | 127,4 | 834,6 | 923,5 | 1012,2 | 1188,9 | 1277,0 |
NPV chủ đầu tư (tỷ VND) | 1010,3 | -272,0 | 0,0 | 732,2 | 824,9 | 917,6 | 1103,0 | 1195,7 |
Có thể bạn quan tâm!
-
Các Phương Pháp Sử Dụng Trong Phân Tích Tài Chính -
Biến Động Giá 3 Tháng Đầu Năm 2010, Dự Báo Pci Xây Dựng Tháng 10/2010 -
Thẩm định dự án khu chung cư - văn phòng cho thuê Bình Hòa - 5 -
Đồng Thời Giảm Giá Cho Thuê Và Giá Bán Căn Hộ Và Npv Chủ Đầu Tư -
Chi Phí Vận Hành, Quản Lý Và Bảo Trì (Tỷ Đồng) -
Thiết Kế, Quy Hoạch Chi Tiết Dự Án Bình Hòa
Xem toàn bộ 96 trang tài liệu này.
Giá bán căn hộ có tương quan đồng biến với NPV và IRR. Trong điều kiện các yếu tố khác không đổi, giá bán căn hộ gần như không ảnh hưởng đến quyết định đầu tư của VBH. Chỉ khi nào mức giá bán bằng 3,1 triệu đồng/m2 thì NPV của VBH mới bằng 0. Mức giá bán 3,1 triệu đồng/m2 là không thể xảy ra trên thực tế, vì theo báo cáo của CBRE vào quý 4/2009, quý 1/2010, giá bán các căn hộ chung cư trên thị trường ở mức cao gấp 10 lần như vậy. Tương quan về sự thay đổi của giá bán căn hộ và NPV của chủ đầu tư, giá đất là giá nhà nước quy định được thể hiện qua Biểu đồ 5.1.
Điều này được giải thích bởi việc VBH được mua đất theo giá nhà nước từ Ban chỉ đạo 09 là khá thấp so với giá thị trường. Mức giá thị trường được tổng hợp từ các diễn đàn mua
22 Tham khảo giá bán căn hộ Linh Đông- Thủ Đức [33]
Giá bán căn hộ và NPV chủ đầu tư
1400
1200
1000
800
600
400
200
‐2
0
‐200 0
‐400
2
4
6
8
10
12
14
16
18
Giá bán căn hộ (triệu đồng/m2)
NPV chủ đầu tư (tỷ đồng)
bán nhà đất, tại thời điểm năm 2009 khu vực đường Nơ Trang Long là 34,3 triệu đồng/m2. Giá đất năm 2010 tăng khoảng 10% so với giá năm 2009, như vậy, giá thị trường của đất trong dự án này được xác định là 37,78 triệu đồng/m2. Nếu nhà nước vẫn cho phép VBH chuyển đổi mục đích sử dụng đất nhưng buộc VBH mua đất theo giá thị trường thì giá đất sau khi chuyển đổi (tính cả phí chuyển đổi) không phải là 242,5 tỷ đồng mà phải là 959,4 tỷ đồng. Chênh lệch khoản chi phí về đất để đầu tư là 959,4 – 242,5 = 716,8 tỷ đồng. Điều này có nghĩa là nhà nước đã trợ cấp một khoản tiền 716,8 tỷ đồng cho dự án Bình Hòa bằng hình thức trợ giá đất mà cách thực hiện là cho phép doanh nghiệp chuyển đổi mục đích sử dụng đất và được mua đất theo giá quy định của nhà nước.
Biểu đồ 5.1 Giá bán căn hộ và NPV chủ đầu tư.
Nếu áp dụng giá đất 37,78 triệu đồng/m2 là giá thị trường, thì NPV của dự án sẽ là 348,24 tỷ đồng và NPV của chủ đầu tư là 293,4 tỷ đồng, IRR danh nghĩa của dự án là 20,2% và của chủ đầu tư là 20,56%.
Bảng phân tích độ nhạy giá bán căn hộ và các chỉ tiêu tài chính, cho dự án Bình Hòa nếu phải mua đất theo giá thị trường, được trình bày qua bảng 5.2.
Bảng 5.2 Sự thay đổi giá bán căn hộ đến IRR và NPV (giá đất thị trường)
14 | 0 | 10,2 | 10,8 | 13 | 15 | |
IRR dự án, thực | 11,3% | 4,2% | 8,7% | 9,1% | 10,6% | 12,1% |
IRR chủ đầu tư, thực | 11,6% | 4,1% | 8,8% | 9,3% | 10,8% | 12,5% |
IRR dự án, thực, danh nghĩa | 20,2% | 12,6% | 17,4% | 17,8% | 19,4% | 21,1% |
IRR chủ đầu tư, danh nghĩa | 20,6% | 12,4% | 17,5% | 18,0% | 19,7% | 21,5% |
NPV dự án (tỷ đồng) | 348,2 | -915,3 | 0,0 | 61,5 | 257,8 | 438,5 |
NPV chủ đầu tư (tỷ đồng) | 293,4 | -988,8 | -62,7 | 0,0 | 200,7 | 386,1 |
Giá bán căn hộ và NPV chủ đầu tư
800
600
400
200
0
‐2
0
2
4
6
8
10
12
14
16
18
‐200
Giá bán căn hộ (triệu đồng/m2)
‐400
‐600
‐800
‐1000
NPV chủ đầu tư (tỷ đồng)
Kết quả Bảng 5.2 cho thấy, với mức giá bán căn hộ là 10.8 triệu đồng/m2 thì NPV của chủ đầu tư bằng 0 và mức IRR danh nghĩa của chủ đầu tư đúng bằng MARR. Như vậy, nếu VBH mua đất theo giá thị trường thì VBH sẽ phải bán căn hộ với giá từ 10,2 triệu/m2 trở lên mới có lãi. Tương quan về sự thay đổi của giá bán căn hộ và NPV của chủ đầu tư, nếu áp dụng giá đất là giá thị trường, được thể hiện qua Biểu đồ 5.2.
Biểu đồ 5.2 Giá bán căn hộ và NPV chủ đầu tư
- Phân tích độ nhạy đối với mức độ tăng giá bán căn hộ.
Phân tích trên là dựa vào mô hình cơ sở với giả định mức tăng giá căn hộ ở mức 10%/năm trong suốt vòng đời dự án (thực ra chỉ sau 5 năm sau khi xây xong móng thì dự án đã bán hết căn hộ). Vì mức tăng giá 10% không ảnh hưởng đến quyết định đầu tư như phân tích rủi ro cho trường hợp thay đổi giá bán đến mức bằng 3,1 triệu đồng/m2 nên giả sử mức tăng giá sẽ xảy ra từ 0% đến 10% (trường hợp bi quan). Tốc độ tăng/giảm giá bán căn hộ thực ảnh hưởng đến quyết định đầu tư như thế nào được trình bày tại Bảng 5.3, kịch bản 1 tốc độ tăng theo mô hình cơ sở là 10%, kịch bản 2 tăng 8%, kịch bản 3 tăng 6%, kịch bản 4 tăng 4%, kịch bản 5 tăng 2% và kịch bản 6 là giá bán căn hộ không tăng giá. Tốc độ tăng giá bán thực được duy trì đều hàng năm (tăng đều).
Bảng 5.3 Tốc độ tăng/giảm giá bán thực ảnh hưởng đến quyết định đầu tư
10% | 8% | 6% | 4% | 2% | 0% | |
IRR dự án | 25,12% | 23,30% | 21,68% | 20,24% | 18,97% | 17,85% |
IRR chủ đầu tư | 30,17% | 27,64% | 25,38% | 23,39% | 21,65% | 20,13% |
NPV dự án (tỷ đồng) | 1100,63 | 1035,19 | 972,60 | 912,77 | 855,59 | 800,97 |
NPV chủ đầu tư (tỷ đồng) | 1010,27 | 943,86 | 880,32 | 819,57 | 761,49 | 706,00 |
Tốc độ tăng/giảm giá bán căn hộ thực và NPV chủ đầu tư
1500
1000
500
0
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
‐500
Tốc độ tăng/giảm giá bán căn hộ thực (%)
‐1000
‐1500
‐2000
NPVChủđầutư(tỷđồng)
Tổng hợp ở Bảng 5.3 cho thấy mức độ tăng/giảm giá bán thực không làm thay đổi quyết định đầu tư vì ngay cả khi giá bán căn hộ không tăng trong suốt thời gian bán căn hộ thì NPV vẫn > 0 và IRR chủ đầu tư khi thực hiện dự án > MARR. Tác động của tốc độ tăng giảm giá bán căn hộ thực lên NPV chủ đầu tư được thể hiện qua Biểu đồ 5-3.
Biểu đồ 5.3 Tốc độ tăng/giảm giá bán căn hộ thực và NPV
Biểu đồ 5.3 cho thấy giả định của mô hình là mức độ tăng giá 10% hàng năm có ảnh hưởng rất ít đến NPV của chủ đầu tư vì tương quan giữa NPV khi tốc độ tăng giá thay đổi được thể hiện là một đường thẳng gần như nằm ngang (nghĩa là NPV ít biến động)
Vì kết luận đưa ra là giá bán căn hộ và mức độ tăng giá bán căn hộ không ảnh hưởng đến quyết định đầu tư nên việc tiến hành phân tích mô phỏng với biến rủi ro là giá bán căn hộ và mức tăng giá bán căn hộ là không cần thiết.
- Kết quả chạy độ nhạy đối với giá cho thuê văn phòng.
Giá cho thuê tầng trệt (lầu 1) để kinh doanh theo tổng hợp của CBRE vào quý 1/2010 ở mức 41,8 usd/m2/tháng đối với vị trí trung tâm. Mô hình cơ sở đưa ra mức giá trung bình 30usd/m2/tháng đối với văn phòng cho thuê hạng B (gần khu trung tâm tài chính, thương mại). Giả sử giá cho thuê văn phòng giảm theo bước nhảy 5$/m2 so với mô hình cơ sở. Kết quả chạy độ nhạy đối với giá cho thuê văn phòng đối với các chỉ tiêu tài chính được trình bày tại Bảng 5.4.
Bảng 5.4 Sự thay đổi của giá thuê văn phòng ảnh hưởng đến quyết định đầu tư
30 | 25,0 | 20,0 | 15 | 10 | 5 | 1,9 | |
IRR dự án, thực | 25,1% | 23,2% | 21,1% | 18,5% | 15,6% | 11,9% | 8,4% |
IRR chủ đầu tư, thực | 30,2% | 27,9% | 25,3% | 22,2% | 18,6% | 13,9% | 9,3% |
IRR dự án, d/nghĩa | 35% | 33,1% | 30,7% | 28,0% | 24,9% | 20,8% | 17,1% |
IRR chủ đầu tư, d/nghĩa | 40,6% | 38,1% | 35,3% | 32,0% | 28,1% | 23,0% | 18,0% |
NPV dự án (tỷ đồng) | 1100,6 | 891,6 | 684,6 | 477,8 | 281,2 | 101,6 | -4,6 |
NPV chủ đầu tư (tỷ đồng) | 1116,2 | 907,1 | 700,1 | 493,3 | 296,7 | 117,2 | 0,0 |
Kết quả chạy độ nhạy cho thấy, nếu các yếu tố khác không đổi, giá thuê văn phòng ít có ảnh hưởng đến quyết định đầu tư. Vì khả năng để mức giá 1,9 usd/m2/tháng (mức giá này làm cho NPV của chủ đầu tư =0) là rất khó xảy ra. Biểu đồ 5.4 cho thấy nếu giá cho thuê văn phòng là 5$/m2/tháng thì NPV của chủ đầu tư vẫn nhận giá trị hơn 100 tỷ đồng. Mức giá cho thuê thấp mà NPV vẫn dương, chứng tỏ doanh thu dự án đã được tài trợ từ việc bán căn hộ.
Giá cho thuê văn phòng và NPV chủ đầu tư
1200
1000
800
600
400
200
0
0
5
10
15
20
25
30
35
Giá thuê văn phòng (USD/m2/tháng)
NPVChủ đầu tư (tỷ đồng)
Biểu đồ 5.4 Giá cho thuê văn phòng và NPV
- Kết quả chạy độ nhạy đối với chi phí xây dựng.
Đối với một dự án xây dựng, chi phí xây lắp luôn có ảnh hưởng đến quyết định đầu tư. Mặc dù phần chi phí xây dựng đã được điều chỉnh giá vào thời điểm đầu tư bằng cách phân tích sự biến động của chỉ số giá nhóm ngành vật liệu xây dựng trong 3 tháng đầu năm 2010 nhưng giá vật liệu xây dựng có thể biến động lớn hơn. Ảnh hưởng của chi phí xây dựng đến các chỉ tiêu tài chính được trình bày tại Bảng 5.5.
Bảng 5.5 Chi phí xây dựng ảnh hưởng đến quyết định đầu tư
16% | 50% | 100% | 150% | 127% | |
IRR dự án, thực | 25,12% | 16,75% | 10,28% | 6,66% | 8,84% |
IRR chủ đầu tư, thực | 30,17% | 19,43% | 11,01% | 6,69% | 9,26% |
IRR dự án, danh nghĩa | 35,13% | 26,09% | 19,10% | 15,20% | 17,55% |
IRR chủ đầu tư, danh nghĩa | 40,58% | 28,99% | 19,89% | 15,23% | 18,00% |
NPV dự án (tỷ đồng) | 1100,63 | 768,48 | 262,90 | -251,72 | 87,75 |
NPV chủ đầu tư (tỷ đồng) | 1010,27 | 791,22 | 295,32 | -326,52 | 0,00 |
Mức độ tăng giá xây dựng và NPV chủ đầu tư
1200
1000
800
600
400
200
0
‐200
16%
50%
100%
129%
150%
Mức độ tăng giá xây dựng (%)
‐400
NPVchủ đầu tư
Bảng 5.5 cho thấy, mức biến động giá vật liệu xây dựng tăng tỷ lệ nghịch với NPV và MARR của nhà đầu tư. Với mức tăng giá xây dựng 127% thì NPV của nhà đầu tư = 0 và IRR danh nghĩa của chủ đầu tư = MARR. Mức tăng giá 16% là dựa vào mức biến động giá nhóm vật liệu xây dựng năm 2010 so với năm 2009, theo mô hình phân tích ban đầu. Khi mức giá vật liệu xây dựng tăng 150% thì IRR chủ đầu tư chỉ đạt 15,23% và VBH thiệt hại 251,7 tỷ đồng. Thực tế, mức tăng giá của chi phí xây dựng sẽ không quá 50%/năm nên với các yếu tố khác không đổi, giá xây dựng không ảnh hưởng đến quyết định đầu tư thực hiện dự án. Tác động của mức tăng giá xây dựng lên NPV chủ đầu tư được thể hiện qua Biểu đồ 5.5.
Biểu đồ 5.5 Mức độ tăng giá xây dựng đến NPV chủ đầu tư
- Kết quả chạy độ nhạy đối với lạm phát.
Mức độ lạm phát có ảnh hưởng tới NPV chủ đầu tư. Với mức lạm phát từ 5% đến 15% với bước nhảy bằng 1 thì NPV của chủ đầu tư có xu hướng tăng. Nguyên nhân là ở mô hình cơ sở đã cho doanh thu từ việc bán căn hộ và cho thuê văn phòng tăng đều theo mức giá có điều chỉnh theo lạm phát, nhưng chi phí đầu tư trong 3 năm là chi phí cố định, vì VBH chỉ góp vốn bằng đất để liên doanh thực hiện dự án cùng TECCO nên VBH không quan tâm đến tác động của lạm phát lên các khoản chi phí đầu tư ban đầu. Các khoản chi phí vận
Tỷ lệ lạm phát nội địa và NPV chủ đầu tư
1080
1060
1040
1020
1000
980
960
940
5%
6%
7%
8%
9% 10% 11% 12% 13% 14% 15%
Tỷ lệ lạm phát (%)
NPV chủ đầu tư (tỷ đồng
hành, bảo trì, quản lý của dự án thì phụ thuộc vào dòng doanh thu và chiếm tỷ lệ khá nhỏ trong dòng tiền doanh thu dự án. Khi doanh thu tăng thì các khoản chi vận hành, bảo trì, quản lý mới tăng theo tỷ lệ, nên lạm phát tăng sẽ làm tăng doanh thu hơn là tăng các khoản chi phí bảo trì, quản lý, vận hành và chi phí đầu tư ban đầu. Mối tương quan giữa tỷ lệ lạm phát nội địa và NPV chủ đầu tư được thể hiện qua Biểu đồ 5.6.
Biểu đồ 5.6 Lạm phát Việt nam và NPV chủ sở hữu
- Kết quả chạy độ nhạy đồng thời giá bán căn hộ và giá cho thuê văn phòng lên NPV của chủ đầu tư.
Trên thực tế, giá bán căn hộ và giá cho thuê văn phòng có thể cùng đồng thời tăng hoặc giảm do nguồn cung và cầu của thị trường bất động sản quyết định. Vì kết quả chạy độ nhạy một chiều cho thấy giá bán căn hộ và giá cho thuê văn phòng ít có khả năng làm cho NPV chủ đầu tư nhỏ hơn 0, trừ khả năng giá bán căn hộ nhỏ hơn 3,1 triệu đồng/m2 và giá cho thuê văn phòng nhỏ hơn 1,9 $/m2/tháng, nên giả định trong trường hợp này là đồng thời giá bán căn hộ và giá cho thuê văn phòng đều giảm so với mô hình cơ sở. Mức giảm giá bán căn hộ là 1 triệu đồng/m2 và mức giảm giá cho thuê văn phòng là 3 usd/m2. Kết quả chạy độ nhạy 2 chiều được trình bày tại Bảng 5.6.