Biến Động Giá 3 Tháng Đầu Năm 2010, Dự Báo Pci Xây Dựng Tháng 10/2010

Bảng 3.3 Biến động giá 3 tháng đầu năm 2010, dự báo PCI xây dựng tháng 10/2010

Công trình xây dựng

CPI xây dựng			Dự báo tháng 10/2010	Tháng 1/20108 7	Tháng 2/20109 8	Tháng 3/201010 9
2000	2008	2009	Dự báo tháng 10/2010	Tháng 1/20108 7	Tháng 2/20109 8	Tháng 3/201010 9
Nhà ở	100	254	232	269	+ 1,66%	+ 1.75%	+ 1.38%
Giáo dục	100	248	237	275	+ 1,66%	+ 1.75%	+ 1.38%
Thể thao	100	226	228	265	+ 1,66%	+ 1.75%	+ 1.38%

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 96 trang tài liệu này.

(Nguồn: Tác giả tổng hợp và tính toán từ công bố chỉ số giá xây dựng của Bộ Xây dựng và website đăng tải số liệu của Tổng cục Thống kê, dấu + để chỉ CPI tăng, dấu – để chỉ CPI giảm, so với tháng trước)

Như vậy, giá xây dựng năm 2009 giảm so với năm 2008 nhưng lại gia tăng liên tiếp vào các tháng đầu năm 2010. Với mức tăng giá khoảng 1.5% của tháng sau so với tháng trước đó thì dự báo đến tháng 10/2010, chỉ số giá xây dựng nhà ở là 269, xây dựng công trình giáo dục là 275 và xây dựng công trình thể thao là 265 (So với năm 2009, theo trình tự là 254, 248 và 226). Phương pháp tính: Lấy chỉ số giá xây dựng (CPIxd) năm 2009 làm tháng gốc (tháng 0) thì CPIxd vào tháng 1/2010 bằng CPIxd2009 nhân với (1+1.5%), tiếp tục như vậy ta tính được CPIxd vào tháng 10/2010.

Suất vốn đầu tư xây dựng công trình, không bao gồm các khoản mục sau:

- Chi phí xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật, chi phí ngoại thất bên ngoài bên ngoài công trình.

- Chi phí đất đai, giải phóng mặt bằng, bồi thường và tái định cư.

- Đánh giá tác động môi trường và xử lý các tác động của dự án đến môi trường.

- Các chi phí liên quan đến việc đăng kiểm, kiểm định, chứng nhận.

- Chi phí thuê chuyên gia tư vấn.

- Chi phí lãi vay.

- Chi phí dự phòng.

8 http://vneconomy.vn/2010012111041111P0C19/chi-so-gia-tieu-dung-thang-12010-tang-136.htm (truy cập vào 24/6/2010) [18]

9 http://203.162.71.77:808/vn/thongtinnganh/48620/index.aspx (truy cập vào 24/6/2010) [19]

10 http://vneconomy.vn/20100324012725770P0C19/cpi-thang-3-tang-075-bao-hieu-rui-ro-lam-phat.htm (truy cập vào 24/6/2010) [20]

Các chi phí trên được tính toán theo các khoản mục riêng, hoặc gộp trong phần chi phí đầu tư xây dựng công trình.

Đối với chung cư xây dựng tầng hầm thì suất vốn đầu tư phải nhân với hệ số điều chỉnh. Hệ số điều chỉnh tầng hầm được thể hiện qua Bảng 3.4.

Bảng 3.4 Hệ số điều chỉnh khi xây dựng tầng hầm

Số tầng hầm

Hệ số điều chỉnh
1 tầng hầm	1.10 – 1.13
2 tầng hầm	1.14 – 1.16
3 tầng hầm trở lên	1.18 – 1.20

Nguồn: Suất vốn đầu tư xây dựng công trình năm 2009 Bộ Xây dựng ban hành

Từ các tư vấn, giải pháp từ các đối tác, VBH tính toán phương án xây dựng khu chung cư văn phòng cho thuê, dự kiến thời gian làm thủ tục và xây dựng trong vòng 4 năm từ cuối năm 2010 đến năm 2013 (xem Phụ lục 4 Tiến độ xây dựng khu chung cư). Mặc dù dự án có vòng đời khá dài, nhưng để tính ngân lưu tạo ra, dự án giả định sẽ kết thúc vào năm 2038, sau khi hoạt động 25 năm. Thông tin tóm tắt như sau10 :

Chủ đầu tư: Công ty Điện tử Bình tử Bình Hòa (VBH)

Địa điểm dự án: 204 Nơ Trang Long, phường 12, quận Bình Thạnh.

13 2

Tên dự án: Xây dựng Khu chung cư kết hợp cao ốc văn phòng và thương mại dịch vụ. Tổng mức đầu tư11 : 1658.66 tỷ đồng

Diện tích đất thực hiện dự án1 2 : 24.418,5m .

Khối chung cư: Gồm 7 khối, trong đó 3 khối 15 tầng, 1 khối 18 tầng và 3 khối 20 tầng. Mật độ xây dựng tối đa: 35% (Luật nhà đất cho phép mật độ xây dựng tối đa đến 45%) Hệ số sử dụng đất: 5.

11 Theo đơn đề nghị cung cấp thỏa thuận quy hoạch kiến trúc của VBH gửi Sở Quy hoạch kiến trúc ngày 22/8/2008 [21]

12 Thẩm định dựa vào suất vốn đầu tư của Bộ xây dựng và các quy định của nhà nước. Tông mức đầu tư theo tính toán trên là tổng mức đầu tư trung bình.

13 Giấy chứng nhận quyền sử dựng đất tại Quyết định 4159/QĐ-UBND ngày 14/9/2006 của UBND TP. HCM [22]

Dự án được thiết kế và xây dựng theo kiến trúc quy hoạch 204 Nơ Trang Long do Dothi

S.J.C thiết kế vào ngày 11/8/2009 (xem chi tiết tại Phụ lục 3)

Qua nội dung trình bày ở trên cho thấy, VBH cần phải đầu tư xây dựng khu chung cư, văn phòng cho thuê trên mảnh đất 24418.5m2 mà VBH đang sử dụng. Về mặt thiết kế và kiến trúc khu chung cư, văn phòng cho thuê được công ty Dothi J.SC thực hiện, về giải pháp xây dựng và thi công được TECCO thực hiện. Dự án bao gồm 7 khối nhà cao tầng, 3 khối 15 tầng, 3 khối 20 tầng và 1 khối 18 tầng. Chi phí đầu tư dự án được tính toán theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng ban hành và điều chỉnh theo chỉ số giá nhóm ngành vật liệu xây dựng.

Chương 4. 3PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN

Chương 4 tính toán các phương án kinh doanh và đánh giá chúng theo các tiêu chí thẩm định. Chương này cũng tính toán các khoản doanh thu, chi phí, vay nợ và thuế để hình thành dòng tiền của các phương án trên.

4.1 1 9 Giới thiệu các phương án phân tích

Đối với bất kỳ dự án kinh doanh nào, các bên tham gia đều thảo luận các phương án đầu tư cụ thể. Riêng dự án Bình Hòa, VBH và TECCO yêu cầu phân tích 3 phương án kinh doanh. Vì VBH có thể tự quản lý tầng hầm, văn phòng cho thuê hoặc hợp đồng với một công ty kinh doanh bất động sản để quản lý toàn bộ các hoạt động kinh doanh địa ốc. Mặt khác, theo xu hướng chung của thị trường căn hộ, văn phòng cho thuê, VBH có thể sẽ dành riêng một số khối cho thuê hoặc sẽ chỉ dành riêng các tầng thấp cho thuê làm văn phòng. Mô hình tài chính được thiết kế cho 3 phương án kinh doanh, cụ thể như sau:

(i) Phương án 1: VBH tự quản lý tầng hầm, dành riêng 2 khối 15 tầng cho thuê, 5 khối còn lại (3 khối 20 tầng, 1 khối 18 tầng và 1 khối 15 tầng) bán đứt. Trong 2 khối cho thuê thì dành 4 tầng dưới cho thuê dài hạn và 11 tầng trên cho thuê ngắn hạn.

(ii) Phương án 2: VBH cho thuê tầng hầm, hoặc chỉ định thầu qua Ban quản lý, dành riêng 2 khối 15 tầng cho thuê, 5 khối còn lại (3 khối 20 tầng, 1 khối 18 tầng và 1 khối 15 tầng) thì xây dựng căn hộ bán đứt, 4 tầng dưới cho thuê dài hạn và 11 tầng trên cho thuê ngắn hạn.

(iii) Phương án 3: VBH tự quản lý tầng hầm, đồng thời cho thuê 2 tầng của tất cả 7 khối, cho mục đích làm văn phòng, khu thương mại. Bán toàn bộ căn hộ từ tầng 3 trở lên của tất cả các khối nhà.

Dữ liệu cơ sở dùng để tính toán, phân tích cho 3 phương án như sau:

- Thời kỳ phân tích dòng tiền được tính từ năm gốc (năm 0) là năm 2010. Dự án kéo dài 25 năm, kết thúc vào năm 2038.

- Giá cho thuê văn phòng.

Giá văn phòng cho thuê được lấy từ báo cáo quý 3 năm 2009 của Công ty kinh doanh bất động sản CB Richard Ellis Việt Nam (CBRE) là 30$/m2[23], tốc độ tăng giá cho thuê được giả định 5%/năm1 3 .

- Giá bán căn hộ.

Vào năm gốc, giá căn hộ được lấy từ giá bán trung bình các căn hộ của công ty TECCO trên thị trường, vì công ty TECCO là đơn vị tư vấn, thi công và góp vốn cổ phần, đồng thời cũng là cổ đông (51% cổ phần thuộc nhà nước, 40% cổ phần thuộc Tecco) của VBH nên dự án sẽ được thực hiện tương tự như các dự án xây dựng chung cư, văn phòng cho thuê của TECCO. Giá bán trung bình 1m2căn hộ của TECCO năm 2009 là 14 triệu VND. Mức giá này cũng được tham khảo từ giá bán căn hộ trên thị trường TP. HCM từ các báo cáo quý của CBRE trong cùng năm. Giá bán căn hộ được mô hình lựa chọn có giá thị trường thấp nhất vào năm chuẩn bị thực hiện dự án (năm 2009). Nghiên cứu của Công ty Bất động sản Vietrees14 thì tổng cầu về căn hộ tại TP HCM trong giai đoạn 2010 – 2011 vào khoảng

75.000 căn, trong khi tổng cung chỉ vào khoảng 23.500 căn. Mức giá có khả năng thanh toán trong giai đoạn này vào khoảng 14,6 triệu đồng – 17,4 triệu đồng/m2. Việc hạ giá căn hộ so với thị trường ban đầu là nhằm mục đích tăng tăng lượng khách hàng mua căn hộ ngay từ khi dự án khởi công để tài trợ dự án trong thời gian xây dựng. Mô hình giả định thêm cho cả 3 mô hình là mức giá này tăng 10%/năm.

- Diện tích căn hộ bán ra.

Việc bán căn hộ ngay khi dự án khởi công sẽ tạo ra dòng ngân lưu cho chủ đầu tư. Chủ đầu tư sẽ dùng doanh thu từ việc bán căn hộ để tiếp tục tài trợ cho dự án. Vì khi xây dựng mô hình tài chính, chi phí xây dựng căn hộ được tính trên suất vốn đầu tư nên không cần quan tâm đến diện tích căn hộ hay số lượng căn hộ bán ra. Diện tích căn hộ chỉ có ý nghĩa đối với phân tích xu hướng lựa chọn căn hộ để ở của khách hàng. Theo số liệu của TECCO1 5 , các dự án xây dựng chung cư bán được khoảng 50% số lượng căn hộ trong thời gian xây dựng đến hoàn thành dự án. Nhiều dự án xây dựng chung cư đã bán hết số căn hộ ngay

14 Trong khi giá văn phòng cho thuê tại khu vực trung tâm cao và có xu hướng giảm thì khu vực xa trung tâm lại có xu hướng tăng. Nguồn: http://www.tin247.com/van_phong_cho_thue_rap_rinh_tang_gia-3- 21521790.html, truy cập ngày 24/6/2010 [24].

15 http://www.vietrees.com/index.php?navi=home [25]

16 Đối với các dự án: Quận 2, Quận 12, Linh Đông (HCM); C1 Quang trung, Vinh Tân (Nghệ An) do Tecco

đầu tư và thi công [25]

trong thời gian xây dựng, thậm chí khi còn chưa xong phần móng nhà đầu tư đã bán gần hết số lượng căn hộ1 6 . Mô hình cũng dự kiến, toàn bộ căn hộ sẽ được bán hết trong 5 năm kể từ khi xây xong phần móng, từ 2011 đến 2015. Dự kiến diện tích sàn bán ra được trình bày qua Bảng 4.1.

Bảng 4.1 Diện tích sàn căn hộ được bán ra hàng năm

Năm

2011	2012	2013	2014	2015
Diện tích sàn bán ra	20%	25%	25%	20%	10%
Thu từ bán căn hộ	100.37	257.20	617.91	333.98	183.69

- Giá cho thuê tầng hầm.

Mặc dù chi phí xây dựng tầng hầm là chi phí đầu tư được phân bổ vào giá bán nhưng tầng hầm vẫn thuộc sở hữu của chủ đầu tư, nghĩa là họ có quyền cho thuê hoặc tự quản lý. Giá cho thuê tầng hầm phục vụ cho mục đích gửi xe tại các khu chung cư vào thời điểm đầu năm tính toán khoảng 25.000 đến 30.000 đồng/m2, giá cho thuê tầng hầm ít biến động do phí gửi xe được nhà nước quy định thường không thay đổi trong thời gian dài nên giả định của mô hình là giá cho thuê tầng hầm 5 năm tăng 1 lần, mỗi lần tăng 10%.

- Phí gửi xe máy và ô tô hàng tháng.

Tầng hầm sử dụng chủ yếu cho mục đích gửi xe. Vì diện tích tầng hầm thuộc sở hữu của chủ đầu tư nên VBH cần tính toán doanh thu từ việc thu phí. Phí gửi xe máy và ô tô chiếm phần lớn nên được đưa vào mô hình, một số khoản thu khác có thể có nhưng không đáng kể. Phí gửi xe máy và ô tô hàng tháng của khu chung cư được tham khảo từ các chung cư khác nhưng không vượt quá quy định của nhà nước. Số lượng xe máy và ô tô gửi tại tầng hầm được tính toán dựa trên so sánh diện tích tầng hầm của chung cư The Manor, thể hiện tại Bảng 4.2 Số lượng xe máy và ô tô gửi tại tầng hầm.

Bảng 4.2 Số lượng xe máy và ô tô gửi tại tầng hầm

The Manor	Bình Hòa
Diện tích sử dụng tầng hầm (m2)	20260	9,188.2
ô tô (cái)	283	128.00
xe máy (cái)	560	254.00

(Nguồn: Tác giá tính toán theo số liệu của chung cư The Manor)

17 http://vietnamnet.vn/kinhte/200912/Mong-chua-xong-nha-da-ban-885579/ [26]

Khu căn hộ cao cấp Him lam – Nam Sài gòn với diện tích trên 10.000m2 bán hết 100% chỉ trong vòng 2 tháng sau khi xây xong phần móng (nguồn: http://vietbao.vn/Nha-dat/100-can-ho-Him-Lam-Nam-Sai-Gon- da-duoc-ban-het/45233203/511/)

- Giá nguyên vật liệu.

Được tính toán theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình sau đó điều chỉnh theo CPI nhóm ngành vật liệu xây dựng.

- Chi phí hoạt động.

Trong thời gian xây dựng, chi phí quản lý chiếm 1% tổng chi phí xây lắp. Sau khi hoàn thành dự án, các văn phòng cho thuê và căn hộ bán đứt đều phải đóng phí hoạt động. Chi phí này được thu theo quy định của nhà nước để trả cho nhà cung cấp dịch vụ và trả tiền lương cho ban quản lý chung cư.

- Chi phí bảo trì.

Khoản chi phí bảo trì 2% được trích 1 lần duy nhất ngay từ khi khách hàng mua căn hộ. Giá bán căn hộ đã tính chi phí 2% bảo trì [28]. Đối với khu vực cho thuê thì nhà đầu tư cũng phải trích 2% chi phí bảo trì từ doanh thu cho thuê. Mức thu chi phí bảo trì này được quy định bởi pháp luật nhưng thực tế nhiều dự án không thực hiện quy định về mức thu khoản phí này17 .

4.2 2 0 Biểu đồ dòng tiền tài chính.

Để xây dựng dòng tiền tệ tài chính, luận văn sẽ tiến hành tính toán chi phí đầu tư, chi phí vận hành, doanh thu của dự án, vốn vay và kế hoạch trả lãi vay, khấu hao, báo cáo thu nhập. Tính toán chi tiết xem tại Phụ lục 10.

4.2.1 2 9 Chi phí đầu tư

Chi phí dự án bao gồm các hạng mục: đất đai, xây dựng chung cư, hồ bơi, trường học, đường nội bộ, cây xanh, sân thể dục thể thao và chi phí khác. Chi phí dự phòng bằng 10% đối với từng hạng mục đầu tư (trừ đất). Tổng mức đầu tư của dự án là: 1658.66 tỷ (bao gồm cả chi phí dự phòng). Chi phí đầu tư được thể hiện qua Bảng 4.3 Lịch chi phí đầu tư.

18 Do vậy, luận văn đưa chi phí bảo trì thành 1 mục trong dữ liệu tài chính để nhấn mạnh, làm rò vấn đề [28]

Bảng 4.3 Lịch chi phí đầu tư (đơn vị tính: tỷ đồng)

Tổng hợp chi phí đầu tư (theo năm)

2010	2011	2012	2013
Đất đai (giá nhà nước)	242.52
Xây dựng 7 khối nhà cao tầng	0	57.99	579.92	521.93
Hồ bơi	0	0	0	9.41
Trường học	0	0	0	9.16
Đường nội bộ, cây xanh, sân TDTT	0	0	0	40.10
Chi phí khác
Thiết kế, giám sát	0	0	19.50	4.87
Quản lý phí (Ban quản lý)	0	0.61	6.09	5.48
Tư vấn tài chính	6.09	6.09	0	0
Bảo hiểm	0	12.19	0.00	0
Chi phí pháp lý và kế toán	0.06	0.43	0.37	0.37
Chi phí tiếp thị quảng cáo	0	6.09	3.66	2.44
Huy động vốn	0	0	24.37	0
Chi phí hồ sơ	1.68	23.54	1.68	6.73
Ngân lưu chi phí đầu tư	250.36	106.94	635.58	600.48

Khi dự án được chấp thuận, Ban chỉ đạo 09 sẽ thu hồi đất và tính giá đất để chủ đầu tư (VBH) mua theo giá nhà nước. Giá đất đường Chu Văn An năm 2010 có giá 11 triệu đồng/m2 và giá đất đường Nơ Trang Long giá 16,2 triệu đồng/m2. Nhưng vì khu đất làm dự án tiếp giáp đường Nơ Trang Long là hẻm trên 5m (hẻm cấp 1) nên khi mua đất sẽ được

giảm giá theo hệ số điều chỉnh giá. Bảng điều chỉnh giá đất sau đây được áp dụng cho tính toán chi phí đất phần giáp đường Nơ Trang Long.

Bảng 4.4 Hệ số để tính giá đất hẻm

Loại hẻm

Vị trí 1	Vị trí 2	Vị trí 3	Vị trí 4
Hẻm cấp 1	0,5	0,4	0,3	0,2
Các cấp hẻm còn lại	Tính không quá 0,8 lần giá hẻm cấp 1

(Nguồn: http://diaoc.tuoitre.vn/Index.aspx?ArticleID=355810&ChannelID=204 [29])