Các Phương Pháp Sử Dụng Trong Phân Tích Tài Chính 13762

2.2 1 3 Các phương pháp sử dụng trong phân tích tài chính

Để đánh giá xem dự án có đáng để các doanh nghiệp đầu tư hay không, tác giả sử dụng phương pháp tính toán dòng tiền chiết giảm để tính giá trị hiện tại ròng (NPV), phương pháp tính suất sinh lợi nội tại (IRR) và phương pháp tỉ số lợi ích- chi phí (B/C), xem xét hệ số an toàn trả nợ (DSCR) và phương pháp tính thời gian hoàn vốn (PP - Payback Period)

Cụ thể, phương pháp tính toán như sau:

 NPV: Giá trị hiện tại của các dòng tiền sau khi trừ đi chi phí đầu tư.

Bi Ci

[11] và [12]

i0 (1r)i

Bi: Lợi ích dự án Ci: Chi phí dự án r: Suất chiết khấu.

Tiêu chuẩn đánh giá: Dự án khả thi khi NPV ≥ 0

NPV là tiêu chuẩn đánh giá dòng tiền tạo ra ở mức độ tuyệt đối của dự án và của doanh nghiệp. NPV đã tính đến chi phí cơ hội của vốn của người đầu tư. NPV được tính cho từng đối tượng vì mỗi đối tượng có suất chiết khấu khác nhau. Tuy NPV không quan tâm tới quy mô và thời gian hoàn vốn, nhưng đây là tiêu chí quyết định đến việc lựa chọn các phương án phân tích.

 IRR: Suất chiết khấu để NPV= 0.

Bi Ci  0

i0 (1r)i

Bi: Lợi ích dự án Ci: Chi phí dự án

Tiêu chuẩn đánh giá: Dự án khả thi khi IRR ≥ MARR

IRR là chỉ tiêu để so sánh với suất sinh lợi yêu cầu tối thiểu của nhà đầu tư (MARR), nhưng MARR lại là một yếu tố biến động theo thời gian và phụ thuộc vào thị trường, nên

đối với một dự án dài hạn như Bình Hòa thì IRR được dùng như phương pháp hỗ trợ, khẳng định tính khả thi hay không khả thi của dự án.

 Tỉ số lợi ích/chi phí (B/C) [12]

B/C = Giá trị hiện tại của tổng lợi ích / Giá trị hiện tại của tổng chi phí Tiêu chuẩn đánh giá: Dự án khả thi khi B/C > 1

Phương pháp tính B/C là khá rò ràng nhưng lại phụ thuộc vào tỷ suất chiết khấu để tính toán giá trị hiện tại (NPV) của dòng tiền.

 Hệ số an toàn trả nợ (DSCR).

DSCR tại thời điểm i = Tổng số 6 0 tiền mặt sử dụng để trả nợ vào thời điểm i / Tổng số nợ phải trả vào thời điểm i

Tiêu chuẩn đánh giá: DSCR  1 (đối với chủ đầu tư)

DSCR  1.2 (đối với ngân hàng)

DSCR cho biết khả năng huy động tiền mặt để trả nợ tại một thời điểm, nhưng chỉ ở trong phạm vi của dự án mà không tính toán được khả năng huy động tiền mặt từ các dự án khác. Thực tế, một doanh nghiệp có thể huy động tiền mặt từ nhiều nguồn khác nhau, từ các dự án khác nhau để thanh toán nợ.

 Thời gian hoàn vốn (PP - Payback Period)

PP = (Vốn đầu tư)/(Thu nhập ròng hàng năm) = (năm, tháng)

Tiêu chuẩn đánh giá: PP < 5 năm, 6 tháng (Vì MARR = 18%, PP = 1/18*100% = 5.6).

PP có ưu điểm là tính toán đơn giản và dễ thuyết phục cổ đông, nhưng PP lại bỏ qua những những khoản đầu tư phát sinh sau khi thời điểm tính toán năm hoàn vốn. PP cũng không quan tâm đến giá trị hiện tại của dòng tiền.

2.3 1 4 Các phương pháp sử dụng trong phân tích kinh tế

Mặc dù không thể lượng hóa được toàn bộ những ngoại tác hoặc tính toán chính xác các lợi ích chi phí của dự án đối với nền kinh tế, khi xem xét dự án trên quan điểm của nền kinh tế nói chung, luận văn sẽ sử dụng phương pháp chuyển đổi giá CFi bằng cách điều chỉnh các khoản thuế và trợ cấp trong kết quả thẩm định về tài chính để chuyển đổi sang

giá kinh tế, sau đó tính toán các chỉ số NPV, IRR, B/C và đưa ra kết luận tính khả thi về mặt kinh tế của dự án.

Tóm lại, dự án Bình Hòa sẽ được thẩm định bởi các tiêu chí NPV, IRR, B/C, DSCR, PP đối với phân tích tài chính và kinh tế bằng quan điểm của tổng đầu tư, chủ đầu tư, quan điểm của nền kinh tế nói chung và quan điểm của ngân sách, từ đó đưa ra kết luận về tính khả thi hay không khả thi của dự án.

Chương 3. 2MÔ TẢ DỰ ÁN

Chương 3 mô tả tổng quát và nhấn mạnh một số đặc điểm của dự án, đồng thời đưa ra phương án thực hiện dự án về mặt thiết kế, kiến trúc, xây dựng. Chương này cũng đưa ra các thông số đầu ở mức độ tổng quát để phục vụ cho mục đích phân tích tài chính và kinh tế của dự án.

3.1 1 5 Giới thiệu dự án

Công ty Cổ phần Điện tử Bình Hòa3 (VBH) được chuyển đổi từ Công ty TNHH 1 thành viên Điện tử Bình Hòa theo Quyết định số 2554/QĐ-TCCB ngày 08/8/2005 của Bộ trưởng Bộ Công nghiệp (nay là Bộ Công thương) được nhà nước cho thuê khu đất 24418,5m2, mục đích của việc sử dụng đất là để làm văn phòng, kho và xưởng sản xuất thiết bị điện tử, thời gian thuê đất kéo dài đến năm hết năm 2020. Nhưng VBH thuộc diện phải di rời hoạt động sản xuất của mình theo chính sách di rời các cơ sở sản xuất công nghiệp ra khỏi khu vực nội thành, khu đất mà VBH đang thuê sẽ bị được nhà nước thu hồi.

Khu đất mà VBH đang thuê rất có lợi thế về vị trí địa lý vì nằm trong khu vực nội thành, có cơ sở hạ tầng tốt và giao thông thuận tiện, 2 mặt tiền là đường Nơ Trang Long và đường Chu Văn An, gần khu vực quận 1 và cách Sân bay quốc tế Tân sơn nhất 6km, bến xe Miền Đông chưa đến 4 km. Hiện tại khu đất đã được cấp điện, cấp nước và có hệ thống thoát nước. Tài sản còn lại trên đất không lớn, bao gồm những dãy nhà mái tôn, nhà xưởng, nhà kho khung kèo sắt, đường, sân nội bộ, theo định giá thời điểm 2005 là 3,8 tỷ đồng, do công ty đang sử dụng các công trình bán kiên cố.

“Tấc đất tấc vàng”, VBH mong muốn được tiếp tục sử dụng đất. Theo chính sách của chương trình di rời các doanh nghiệp gây ô nhiễm môi trường trong nội thành vào tập trung tại các khu công nghiệp, khu chế xuất và vùng phụ cận thì điều kiện cần để VBH tiếp tục là pháp nhân có quyền sử dụng đất là (i) VBH có một dự án khả thi để chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo đúng quy hoạch của quận được phê duyệt vào trước 2012 (ii) VBH cần đảm bảo diện tích dành cho hoạt động giáo dục tối thiểu là 6500 m2 trên khu đất theo ý kiến của UBND quận Bình Thạnh tại văn bản số 49/UBND-QLĐT ngày 13/01/2009 [14]. Khi VBH đáp ứng 2 điều kiện trên thì nhà nước cho phép VBH được mua lại khu đất theo

4 Đại diện vốn nhà nước 51% [13]

giá nhà nước ban hành, không thông qua đấu thầu. Vì vậy, VBH tính toán phương án xây dựng dự án Bình Hòa để mong muốn hưởng lợi từ chính sách ưu tiên chuyển đổi đất của nhà nước. Tại thời điểm hiện nay (tháng 6/2010), VBH và TECCO vẫn đang thẩm định tài chính để làm thủ tục đầu tư dự án.

3.2 1 6 Đặc điểm của dự án

Toàn bộ diện tích 24418,5m2 đều dành cho dự án, trong đó bao gồm 6500 m2 đất dành cho hoạt động giáo dục. Diện tích đất còn lại sẽ dành cho xây dựng chung cư, văn phòng cho thuê, hồ bơi, trường học và công viên cây xanh. Hiện tại, đây là khu đất có công trình kiến trúc bán kiên cố và còn khá nhiều đất trống.

Khi hoàn thành, chung cư sẽ thông ra hai đường chính là đường Nơ Trang Long và đường Chu Văn An. Khu chung cư sẽ nằm trong khu quy hoạch khá thuận lợi về cơ sở hạ tầng, vì đây là khu trung tâm của quận Bình Thạnh, gần với sân bay Tân Sơn Nhất, bến xe Miền Đông và trung tâm quận 1.

Sau khi nghiên cứu các văn bản pháp luật để có căn cứ thực hiện dự án, VBH thuê Dothi

S.J.C lập kiến trúc, bản thiết kế cơ bản được trình bày tóm tắt ở Bảng 3.1 và được trình bày chi tiết tại Phụ lục 3.

Bảng 3.1 Thiết kế cơ bản

STT

CÔNG TRÌNH	DIỆN TÍCH XÂY DỰNG (m2)	SỐ TẦNG	DIỆN TÍCH SÀN XÂY DỰNG (m2)
01	Khu A, khối1	995	15	14925
	khối2	1400	20	28000
	khối3	600	18	10800
02	Khu B, khối1	1487	15	22305
	khối2	647	20	12940
03	Khu C, khối1	524	15	7860
	khối2	1097	20	21940
04	Hồ bơi	863		843
05	Trường học	1,100.0	2	2200
06	Tầng hầm			10.209,12

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 96 trang tài liệu này.

(Nguồn: Tác giá tính toán theo Kiến trúc Quy hoạch 204 Nơ Trang Long của Dothi S.J.C năm 2009)

Từ thiết kế trên ta tính toán được diện tích sàn căn hộ và hệ số sử dụng đất. Bảng 3.2 sẽ trình bày cụ thể cách tính toán này.

Bảng 3.2 Phân loại mục đích sử dụng đất trong dự án

STT

LOẠI ĐẤT SỬ DỤNG (1)	DIỆN TÍCH XÂY DỰNG (m2) (2)	DIỆN TÍCH SÀN (m2) (3)	MẬT ĐỘ XÂY DỰNG (%) (4) = (2)/St	HỆ SỐ SỬ DỤNG ĐẤT (5) = (3)/St
Tổng diện tích đất: St = 24.418,5 m2.
01	Đất xây dựng chung cư	7593	119613	31.1
02	Đất xây dựng trường học	1100	2200	4.5
	Tổng	8693	121813	35.62	5

(Nguồn: Tác giá tính toán theo Kiến trúc Quy hoạch 204 Nơ Trang Long của Dothi S.J.C năm 2009)

Ngoài việc xây dựng các hạng mục công trình bao gồm 7 khối nhà, hồ bơi, trường học và tầng hầm thì dự án còn phải xây dựng đường nội bộ, công viên cây xanh và sân chơi thể thao. TECCO cho rằng, việc bố trí giao thông thuận lợi và hài hòa với kiến trúc, đồng thời đảm bảo các tiêu chuẩn về quy hoạch đô thị sẽ làm tăng giá trị của các căn hộ cho thuê cũng như các căn hộ bán đứt.

3.3 1 7 Giải pháp kiến trúc và tiêu chuẩn xây dựng

Giải pháp kiến trúc được Dothi J.S.C đưa ra đối với toàn bộ dự án như sau:

- Về giao thông, lộ giới đường hẻm nội bộ có lộ giới 8m, tuyến đường ngang 12m, có tiểu đảo nhằm phân luồng giao thông cục bộ trong dự án. Trục đường nội bộ có lộ giới 21m, phân luồng 2 chiều riêng biệt, ngăn cách bởi hàng cây xanh ở giữa trục đường. Hệ thống giao thông nội bộ được nối với trục đường chính và các hẻm.

- Về các khối, dự án sẽ xây dựng 7 khối được xây dựng, chi tiết về diện tích xây dựng và số tầng đã được trình bày tại Bảng 3.1. Tầng hầm được thiết kế thông nhau để làm tăng diện tích để xe, tạo sự thoải mái cho người dân và hoạt động kinh doanh, đồng thời công tác quản lý về sau cũng sẽ thuận tiện hơn. Có nhiều phương án được đưa ra để nhà đầu tư quyết định lựa chọn các khối căn hộ dùng để ở tách biệt với khối dùng cho thuê mục đích kinh doanh, hoặc tất cả các khối đều dành 2 đến 3 tầng để cho thuê dài hạn và dành toàn bộ căn hộ còn lại để bán đứt.

- Về công viên, sân chơi thể thao, nhà trẻ, được thiết kế ngay cạnh khu chung cư và công viên cây xanh và trên trục đường trồng cây tán rộng và cao. Việc xây dựng công viên, sân chơi thể thao, nhà trẻ được thực hiện vào thời điểm cuối, khi xây dựng các khối hoàn thiện phần thô.

Giải pháp xây dựng mà TECCO đưa ra cho toàn bộ như sau:

Toàn bộ công trình sẽ được xây dựng theo tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam. Cụ thể là:

- TCVN 5574 – 1991: Tiêu chuẩn thiết kế - Kết cấu bê tông cốt thép.

- TCVN 2737 – 1995: Tiêu chuẩn thiết kế - Trọng tải và tác động.

- TCXD 40 – 1987: Kết cấu xây dựng về nền móng.

- TCXD 4198 – 1997: Thiết kế bê tông toàn khối - Nhà cao tầng.

- TCXD 205 – 1998: Tiêu chuẩn thiết kế - Móng cọc.

- TCXD 206 – 1998: Tiêu chuẩn thiết kế - Cọc khoan nhồi.

- Kết cấu mái được đổ bê tông toàn khối tương tự như sàn các tầng.

- Tiêu chuẩn cung cấp điện sinh hoạt: 20 TCN 25 – 91 và 27 – 91.

- Tiêu chuẩn cung cấp điện cho chiếu sáng công cộng: 20 TCN 27 – 91.

- Tiêu chuẩn chống sét: TCXD 46 – 1984.

- Tiêu chuẩn TCVN 6160 – 1996 về phòng chữa cháy nhà cao tầng.

- Tiêu chuẩn TCVN 5738 – 1993 về hệ thống báo cháy – yêu cầu kỹ thuật.

- Trên mỗi khối nhà cao tầng xây dựng 1 bể chứa nước, dung tích 100m3, vừa để dự trữ nước sinh hoạt, vừa trữ nước cho việc chữa cháy khi xảy ra sự cố.

3.4 1 8 Số liệu tính toán liên quan đến nội dung phân tích dự án

Dự án sẽ xây dựng 7 khối nhà cao tầng, gồm 3 khối 15 tầng, 3 khối 20 tầng và 1 khối 18 tầng và dành tối thiểu 2 tầng để cho thuê văn phòng, khu thương mại dịch vụ, hội trường, các tầng còn lại thì thiết kế căn hộ, diện tích mỗi căn hộ từ 60 đến 106m2, các căn hộ này được bán theo giá thị trường trong suốt quá trình thực hiện và hoàn thành dự án, vì các căn

hộ có diện tích nhỏ có nhu cầu mua rất cao4 . Tầng hầm được thiết kế thông nhau để gia tăng diện tích sử dụng, tầng hầm có thể cho thuê và tự quản lý. Nhưng vì nhà đầu tư phải lập ban quản lý tòa nhà sau khi hoàn thành dự án để giúp cho quá trình vận hành, bảo trì, phục vụ dân cư và khách hàng một cách tốt nhất thì tầng hầm nên được giao cho ban quản

5 http://vietbao.vn/The-gioi-giai-tri/Thieu-can-ho-dien-tich-nho/50789802/411/ và các nhận định thị trường khác (truy cập vào 24/6/2010) [15]

lý. Chi phí tiếp thị quảng cáo tập trung trong quá trình thực hiện dự án để có thể khách hàng đăng ký mua căn hộ trong thời gian xây dựng, vì như vậy các khoản thu từ khách hàng sẽ được tài trợ tiếp cho việc thực hiện dự án, do đó sẽ giảm các khoản vay nợ. Sau khi dự án hoàn thành, các căn hộ chưa bán hết sẽ được đưa ra sàn giao dịch bất động sản để không phải chịu chi phí tiếp thị quảng cáo, một khoản chi phí khá tốn kém. Dự án không tính có sự đầu tư cơ sở hạ tầng từ phía nhà nước. Chủ đầu tư phải xây dựng đường nội bộ, công viên cây xanh, sân thể thao trong khu vực dự án.

Tính toán chi phí dự án:

- Dự án được tính toán dựa vào suất vốn đầu tư xây dựng công trình nhà5 năm 2009, trong đó đã bao gồm các chi phí cần thiết để xây dựng trên 1m2sàn xây dựng. Phần chi phí thiết bị đã bao gồm các chi phí mua sắm, lắp đặt thang máy và các thiết bị vận hành, máy bơm cấp nước và hệ thống phòng cháy chữa cháy.

- Chi phí xây dựng các hạng mục công trình khác như hồ bơi, trường học vẫn được tính toán dựa vào suất vốn đầu tư.

- Chi phí xây dựng đường nội bộ, cây xanh, sân thể dục thể thao thì được TECCO tính toán cụ thể.

Vì dự án được thẩm định vào thời điểm 1/10/2010 mà Bộ Xây dựng mới chỉ công bố suất vốn đầu tư xây dựng công trình năm 2009, nên phần chi phí phải được tính toán dựa trên mức độ biến động giá xây dựng quý 1, quý 2 và quý 3 năm 2010 so với cả năm 20096 . Nhưng vì Bộ Xây dựng cũng chưa công bố chỉ số giá xây dựng quý 1, quý 2 và quý 3 năm 2010 nên đề tài xem xét mức độ biến động giá của nhóm hàng vật liệu xây dựng 3 trong rổ hàng hóa cấu thành chỉ số giá tiêu dùng (CPI) để tính toán và dự đoán giá xây dựng vào thời điểm tháng 10 năm 2010.

Chỉ số giá xây dựng theo công bố của Bộ Xây dựng và chỉ số giá tiêu dùng nhóm vật liệu xây dựng theo công bố của Tổng cục Thống kê được tại Bảng 3.3.

6 Xem suất vốn đầu tư xây dựng công trình năm 2009, công bố theo quyết định 411/QĐ-BXD ngày 31/3/2010 của Bộ Xây dựng [16]

7 Chỉ số giá xây dựng năm 2009, công bố theo quyết định 410/QĐ-BXD ngày 31/3/2010 của Bộ Xây dựng [17]