Thẩm định dự án khu chung cư - văn phòng cho thuê Bình Hòa

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HCM

---------------------

CHƯƠNG TRÌNH GIẢNG DẠY KINH TẾ FULBRIGHT

Lê Phúc Hiệp

THẨM ĐỊNH DỰ ÁN

KHU CHUNG CƯ – VĂN PHÒNG CHO THUÊ BÌNH HÒA

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 96 trang tài liệu này.

Chuyên ngành: Chính sách công Mã số: 603114

LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. CAO HÀO THI

TP. Hồ Chí Minh – Năm 2010

Lời cam đoan

Tôi xin cam đoan luận văn này hoàn toàn do tôi thực hiện. Các đoạn trích dẫn và số liệu sử dụng trong luận văn đều được dẫn nguồn và có độ chính xác cao nhất trong phạm vi hiểu biết của tôi.

Luận văn này không nhất thiết phản ánh quan điểm của Trường Đại học Kinh tế thành phố Hồ Chí Minh hay Chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright.

Ký tên

Lê Phúc Hiệp

Lời cám ơn

Trước hết tôi chân thành cám ơn Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright (FETP) với sự tài trợ toàn bộ học phí trong suốt khóa học và tiền sinh hoạt phí trong năm thứ nhất để tôi có điều kiện theo học chương trình Chính sách công tại TP. HCM.

Trong quá trình thực hiện luận văn “Thẩm định dự án: Khu chung cư, văn phòng cho thuê Bình Hòa”, tôi chân thành cám ơn sự hướng dẫn tận tình của Tiến sĩ Cao Hào Thi. Nếu không có sự hướng dẫn một cách tận tình về khoa học và cung cấp các tài liệu liên quan đến đề tài từ phía thầy, chắc chắn luận văn sẽ không hoàn thành.

Tôi gửi lời cám ơn tới các thầy, các cô trong bộ môn Thẩm định tài chính, FETP, ngoài việc cung cấp kiến thức, các thầy, các cô sẵn sàng trao đổi để luận văn hoàn thiện, đồng thời cám ơn sự chia sẻ, trao đổi và góp ý với các thành viên trong nhóm tài chính- thẩm định dự án của lớp Cao học Chính sách công, khóa I.

Tôi chân thành cám ơn VBH và TECCO đã tạo điều kiện và giúp đỡ tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn.

Cuối cùng, tôi luôn bày tỏ lời cám ơn đối với gia đình tôi, đặc biệt là người vợ của tôi, người mà hàng ngày nhắc nhở, động viên tôi phải thực hiện tốt luận văn tốt nghiệp.

Lê Phúc Hiệp

TÓM TẮT LUẬN VĂN

Chính sách di dời các doanh nghiệp gây ô nhiễm môi trường trong nội thành vào tập trung tại các khu công nghiệp, khu chế xuất và vùng phụ cận (2002- 2006) và kế hoạch xử lý triệt để các cơ sở gây ô nhiễm môi trường nghiêm trọng của Chính phủ buộc Công ty cổ phần Điện tử Bình Hòa (VBH) phải di rời hoạt động của mình về cơ sở 2 tại Đồng Nai, mặc dù công ty đang có quyền sử dụng đất dài hạn đến năm 2020 theo hợp đồng của Bình Hòa với nhà nước. Tuy nhiên, chương trình này đưa ra chính sách ưu tiên dành cho doanh nghiệp, nếu doanh nghiệp có dự án khả thi để chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì nhà nước sẽ cho phép doanh nghiệp mua đất, thông qua Ban chỉ đạo sắp xếp lại, xử lý nhà, đất (Ban chỉ đạo 09).

Nhận thấy nhu cầu về nhà ở và nhu cầu cần thuê văn phòng, khu thương mại đang gia tăng, đồng thời khu đất đang thuê có giá trị thương mại lớn nên VBH và TECCO (Công ty Cổ phần Đầu tư xây dựng và ứng dụng công nghệ mới, cổ đông của VBH) tính toán phương án đầu tư vào xây dựng khu chung cư, văn phòng cho thuê, gọi là dự án xây dựng khu chung cư, văn phòng cho thuê. Dự án xây dựng 7 khối nhà cao tầng (3 khối 15 tầng, 1 khối 18 tầng và 3 khối 20 tầng), hồ bơi, trường học, tầng hầm, công viên cây xanh và đường nội bộ. Diện tích khu đất làm dự án là 24.418.5m2, địa điểm dự án tại khu đất mà VBH đang thuê 204 Nơ Trang Long, phường 12, quận Bình Thạnh.

Muốn vậy, VBH cần lập báo cáo đánh giá tính khả thi về mặt tài chính nhằm đảm bảo cho việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất để đầu tư xây dựng chung cư, văn phòng cho thuê là hiệu quả, đồng thời chứng minh tính khả thi về mặt kinh tế - xã hội để nhà nước cấp phép đầu tư.

Kết quả thẩm định tài chính trên 3 phương án kinh doanh của VBH cho thấy cả 3 phương án đều khả thi về mặt tài chính, nhưng phương án 3 là phương án tốt nhất nếu so sánh về các tiêu chí thẩm định NPV, IRR, B/C, DSCR và PP đối với các phương án còn lại. Theo đó, VBH sẽ tự quản lý tầng hầm, cho thuê 2 tầng của tất cả 7 khối, cho mục đích làm văn phòng, khu thương mại, đồng thời bán toàn bộ căn hộ từ tầng 3 trở lên của tất cả các khối nhà.

Phân tích mức độ rủi ro về mặt tài chính của dự án (theo phương án 3) đối với sự thay đổi giá bán căn hộ, tốc độ tăng giá căn hộ, giá cho thuê văn phòng, chi phí xây dựng và lạm phát cho thấy dự án có mức độ rủi ro rất thấp. Giá bán căn hộ và tốc độ tăng giá căn hộ và lạm phát không làm thay đổi quyết định đầu tư. Xác suất để giá cho thuê văn phòng giảm tới mức 1,9 usd/tháng/m2, chi phí xây dựng gia tăng đến mức 127% làm cho NPV < 0 và IRR < MARR gần như không xảy ra trong thực tế. Cho dù nhà nước định giá đất theo giá nhà nước hay giá thị trường thì mức độ rủi ro vẫn thấp và dự án vẫn đáng để VBH thực hiện.

Kết quả thẩm định trên phương diện nền kinh tế nói chung cho thấy, dự án sẽ tạo ra ngoại tác tích cực đối với tổng thể nền kinh tế và tạo ra mức thu ngân sách 817,04 tỷ đồng cho nhà nước, đây là khoản thu chênh lệch giữa khoản thu trước và sau khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Trước khi có dự án, nhà nước chỉ thu được một khoản tiền duy nhất là tiền cho thuê đất. Sau khi có dự án, ngoài khoản thu về đất bao gồm tiền mua quyền sử dụng đất và phí chuyển chuyển nhượng thì nhà nước còn thu được các khoản thuế từ hoạt động kinh doanh của dự án. Khoản chênh lệch này lớn hơn so với khoản mất đi 716,8 tỷ nếu nhà nước đấu thầu quyền sử dụng đất theo giá thị trường. Cả doanh nghiệp và nhà nước đều có lợi nếu doanh nghiệp chuyển đổi mục đích sử dụng đất, nhà nước lợi đúng bằng khoản chênh lệch thu ngân sách 817,04 tỷ và doanh nghiệp lợi hơn 1010 tỷ tiền lãi từ việc thực hiện dự án.

Dự án khả thi về mặt tài chính và kinh tế nên nhà nước không phải hỗ trợ. Nhưng nếu nhà nước không tính giá đất theo giá thị trường thì thực chất nhà nước đã hỗ trợ doanh nghiệp 716,8 tỷ. Luận văn khẳng định, khoản thu 716,8 đã chuyển từ nhà nước sang doanh nghiệp như một khoản trợ cấp và kiến nghị cần thay đổi chính sách đối với tất cả các doanh nghiệp đang có ý định chuyển mục đích sử dụng đất sang xây dựng chung cư, văn phòng cho thuê là cần tính giá đất theo giá thị trường, bằng hình thức đấu giá. Vì nếu đất được định giá theo giá thị trường thì doanh nghiệp vẫn sẵn lòng chuyển đổi mục đích sử dụng.

Trong quá trình thực hiện dự án sẽ sinh ra các ngoại tác tiêu cực về môi trường và giao thông, nhà nước có thể giám sát quá trình này để hạn chế ngoại tác tiêu cực.

MỤC LỤC

Trang phụ bìa

Xác nhận của đơn vị đầu tư

Lời cam đoan… i

Lời cảm ơn ii

Tóm tắt luận văn… ii

Mục lục v

Danh mục chữ viết tắt vii

Danh mục biểu đồ viii

Phụ lục bảng… ix

0Chương 1. GIỚI THIỆU6 1 1

11.1 Đặt vấn đề6 2 1

21.2 Mục tiêu của đề tài6 3 3

31.3 Câu hỏi nghiên cứu6 4 3

41.4 Phạm vi của đề tài6 5 3

51.5 Bố cục luận văn6 6 4

6Chương 2. CƠ SỞ LÝ THUYẾT.6 7 6

72.1 Các quan điểm và nội dung phân tích dự án6 8 6

82.2 Các phương pháp sử dụng trong phân tích tài chính.6 9 7

92.3 Các phương pháp sử dụng trong phân tích kinh tế7 0 8

1 0 Chương 3. MÔ TẢ DỰ ÁN...............................................................................................7 1 10

1 1 3.1 Giới thiệu dự án ...........................................................................................................7 2 10

1 2 3.2 Đặc điểm của dự án .....................................................................................................7 3 11

1 3 3.3 Giải pháp kiến trúc và tiêu chuẩn xây dựng .............................................................7 4 12

1 4 3.4 Số liệu tính toán liên quan đến nội dung phân tích dự án .......................................7 5 13 1 5 Chương 4. PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ...............................................................7 6 18

1 6 4.1 Giới thiệu các phương án phân tích...........................................................................7 7 18

1 7 4.2 Biểu đồ dòng tiền tệ .....................................................................................................7 8 21

1 8 4.2.1 Chi phí đầu tư .............................................................................................................7 9 21

1 9 4.2.2 Chi phí vận hành.........................................................................................................8 0 23

2 0 4.2.3 Doanh thu của dự án...................................................................................................8 1 23

2 1 4.2.4 Kế hoạch vay vốn và trả lãi ........................................................................................8 2 23

2 2 4.2.5 Lịch khấu hao .............................................................................................................8 3 24

2 3 4.2.6 Báo cáo thu nhập ........................................................................................................8 4 25

2 4 4.2.7 Biểu đồ dòng tiền tệ....................................................................................................8 5 25

2 5 4.3 Tính toán phân tích tài chính .....................................................................................8 6 26

2 6 4.4 Phân tích kết quả thẩm định ......................................................................................8 7 28

2 7 Chương 5. PHÂN TÍCH RỦI RO ....................................................................................8 8 30

2 8 5.1 Xác định biến rủi ro ....................................................................................................8 9 30

2 9 5.2 Mô hình kết quả...........................................................................................................9 0 31

3 0 5.3 Kết luận về mức độ rủi ro ...........................................................................................9 1 40

3 1 Chương 6. PHÂN TÍCH KINH TẾ - XÃ HỘI................................................................9 2 41

3 2 6.1 Phân tích kinh tế..........................................................................................................9 3 41

3 3 6.1.1 Phân tích hệ số chuyển đổi giá tài chính sang giá kinh tế ..........................................9 4 41 3 4 6.1.2 Phân tích ngoại tác tích cực và tiêu cực .....................................................................9 5 42 3 5 6.1.3 Dòng tiền kinh tế dự án ..............................................................................................9 6 43 3 6 6.2 Phân tích tác động ngân sách .....................................................................................9 7 44 3 7 6.3 Phân tích tác động phân phối. ....................................................................................9 8 45 3 8 Chương 7. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ........................................................................9 9 47

Tài liệu tham khảo 47

Phụ lục 49

Danh sách chữ viết tắt:

B/C Phương pháp tỉ số lợi ích/chi phí (Benefit/Cost)

CBRE Công ty Tư vấn Bất động sản CBRE Dothi J.S.C Công ty Cổ phần thiết kế xây dựng Đô thị

DSCR Hệ số An toàn trả nợ (Debt Service Coverage Ratio)

EIU Economist Intelligence Unit (Tổ chức nghiên cứu triển vọng kinh tế) VBH Công ty Cổ phần Điện tử Bình Hòa

IRR Suất sinh lợi nội tại (Internal Rate of Return)

MARR Suất sinh lợi tối thiểu của cổ đông (Minimum Attractive Rate of Return) NPV Giá trị hiện tại ròng (Net Present Value)

PCI Chỉ số giá tiêu dùng (Consumer Price Index)

TECCO Công ty Cổ phần Đầu tư xây dựng và ứng dụng công nghệ mới TP. HCM Thành phố Hồ Chí Minh

UBND Ủy ban Nhân dân

VAT Thuế giá trị gia tăng (Value Added Tax)

WACC Chi phí vốn bình quân trọng số (Weighted Average Cost of Capital)