Hoàn thiện pháp luật Việt Nam về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm hạn chế giao dịch tư lợi

có nhiều tác giả tiếp cận vấn đề này. Công trình tiêu biểu mà tôi mới tiếp cận được là: "Một số giao dịch tư lợi trong thực tiễn chuyển nhượng quyền sử dụng đất" của tác giả Doãn Hồng Nhung - Nguyễn Thị Nắng Mai đăng trên tạp chí Nhà nước và Pháp luật, năm 2012 [24]. Đây là luận văn đầu tiên khai thác khía cạnh giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

3. Mục đích và nhiệm vụ của luận văn

Mục đích nghiên cứu của luận văn là phân tích cơ sở lý luận, đánh giá thực trạng và đề xuất một số giải pháp nhằm hạn chế các giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Để thực hiện mục đích trên luận văn có những nhiệm vụ sau:

- Làm rõ các vấn đề lý luận về các giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua đó xác định những tác động của giao dịch tư lợi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

- Đánh giá thực trạng pháp luật Việt Nam quy định thế nào đối với các hành vi giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

- Khảo sát, đánh giá thực trạng tình hình các giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam, đưa ra các nhận xét kiến nghị trong công tác quản lý đất đai và rút ra các bài học kinh nghiệm.

4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1. Đối tượng nghiên cứu

Luận văn nghiên cứu về các giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang diễn ra trong cuộc sống hàng ngày. Đồng thời đánh giá các hoạt động của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc quản lý sử dụng đất đai và các quy định pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn hạn chế khiếm khuyết nên đã tạo ra những "lỗ hổng" pháp lý, "kẽ hở" của quy định cho giao dịch tư lợi diễn ra.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 130 trang tài liệu này.

4.2. Phạm vi nghiên cứu

Có thể nói các giao dịch tư lợi trong thực tế xã hội rất phong phú trong mọi mặt của xã hội, nhưng trong phạm vi nghiên cứu của luận văn chỉ chủ yếu nghiên cứu các giao dịch tư lợi liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam.

5. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu

5.1. Cơ sở lý luận

Đề tài được nghiên cứu trên cơ sở các nguyên tắc phương pháp luận của triết học Mác-Lênin, của lý luận nhà nước và pháp luật đặc biệt của các phương pháp biện chứng, phương pháp lịch sử, phương pháp nghiên cứu lý luận kết hợp với thực tiễn để phân tích, so sánh, đối chiếu, tổng hợp để hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm hạn chế giao dịch tư lợi.

Cơ sở phương pháp luận trong nghiên cứu đề tài của luận văn là triết học Mác - Lênin, nhất là phép duy vật biện chứng. Trong quá trình nghiên cứu, tiếp thu quan điểm trong văn kiện Đại hội IX, X Đảng Cộng sản Việt Nam về vấn đề cải cách tư pháp và hoàn thiện pháp luật Việt Nam.

5.2. Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp duy vật biện chứng: xem xét vấn đề pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất một cách toàn diện trong mối tương quan với các quy định pháp luật Việt Nam.

- Phương pháp phân tích, tổng hợp: phân chia các vấn đề lớn, phức tạp thành những vấn đề nhỏ, chi tiết, cụ thể hơn. Sau khi phân tích thì tổng hợp lại và khái quát để đưa tới sự nhận thức tổng thể về vấn đề giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam.

- Phương pháp quy nạp và diễn dịch: đề tài đi từ những vấn đề chung đến những vấn đề riêng, từ những hiện tượng riêng lẻ đến những cái chung.

- Phương pháp thống kê: đây là phương pháp quan trọng, được sử dụng xuyên suốt đề tài. Đề tài tập hợp những văn bản pháp luật liên quan đến vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các giao dịch tư lợi liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thực tiễn việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất làm cơ sở khoa học, lý luận để nghiên cứu làm rõ mục đích nghiên cứu của đề tài.

6. Ý nghĩa lý luận, ý nghĩa thực tiễn và tính mới của luận văn

6.1. Ý nghĩa lý luận

Thực tế nhận thấy giao dịch tư lợi là một vấn đề mới và ít được quan tâm trong lý luận pháp luật ở Việt Nam nhất là trong hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vì vậy luận văn góp phần làm sáng tỏ những vấn đề lý luận về giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai đồng thời đưa ra kiến nghị hoàn thiện pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất.

6.2. Ý nghĩa thực tiễn

Từ thực tế cho thấy các giao dịch tư lợi đang diễn ra rất phong phú mà việc nắm bắt quản lý chúng gặp rất nhiều khó khăn do cả lý do khách quan và lý do chủ quan. Vì vậy, qua luận văn tác giả muốn làm sáng tỏ những nguyên nhân và hạn chế dẫn đến giao dịch tư lợi khách quan và chủ quan, từ đó đưa ra các kiến nghị về xây dựng và sửa đổi pháp luật của Việt Nam để hạn chế các giao dịch tư lợi đặc biệt là trong vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

6.3. Tính mới của luận văn

Đây là luận văn đầu tiên nghiên cứu về giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất sản ở Việt Nam. Qua tìm hiểu tác giả nhận thấy đã có rất nhiều bài viết riêng lẻ về "giao dịch tư lợi", các bài viết đó hầu như chỉ nói lên một khía cạnh của giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng chưa có một nghiên cứu tổng thể về vấn đề nay.

7. Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 3 chương:

Chương 1: Những vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giao dịch tư lợi

Chương 2: Thực trạng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đánh giá ảnh hưởng giao dịch tư lợi trong thực tiễn áp dụng pháp luật.

Chương 3: Giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật nhằm hạn chế giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Chương 1

NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ GIAO DỊCH TƯ LỢI

1.1. KHÁI NIỆM QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.1.1. Khái niệm và đặc điểm quyền sử dụng đất

* Khái niệm quyền sử dụng đất

Ở Việt Nam, đất đai là một loại tài sản có giá trị đặc biệt thuộc quyền sở hữu của Nhà nước. nhà nước đại diện cho nhân dân Việt Nam thực hiện quyền sở hữu về đất đai. Quyền sở hữu đất đai cũng như quyền sở hữu các tài sản khác bao gồm ba quyền năng: Quyền chiếm hữu, quyền sở hữu, quyền định đoạt. Tuy nhiên, Nhà nước không phải lúc nào cũng thực hiện đồng thời cả ba quyền năng trên mà giao cho các tổ chức, cá nhân sử dụng dưới sự kiểm soát, giám sát của Nhà nước. Nói cách khác, Nhà nước không phải người sử dụng trực tiếp đất đai mà thông qua việc giao đất, cho thuê đất, nhà nước đã chuyển quyền sử dụng đất đai cho các chủ thể khác.

Trước Hiến pháp năm 1980, nước ta tồn tại nhiều hình thức sở hữu đối với đất đai như sở hữu nhà nước, sở hữu tư nhân, sở hữu tập thể. Từ những năm tám mươi của thế kỷ XX, nhân dân Việt Nam xây dựng xã hội chủ nghĩa trên phạm vi cả nước dựa trên nền tảng công hữu hóa tư liệu sản xuất chủ yếu là đất đai. Vì vậy, Hiến pháp năm 1980 qui định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước quản lý.

Kế thừa Hiến pháp năm 1980, Hiến pháp năm 1992 qui định: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm quyền sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà nước giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Tổ chức và

cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất được Nhà nước giao theo qui định của pháp luật. Quy định này của Hiến pháp 1992 đã mở ra bước phát triển mới của chế độ sở hữu về đất đai, nhất là công nhân việc chuyển quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân, hộ gia đình.

Điều 53 và Điều 54 Hiến pháp năm 2013 khẳng định: Đất đai là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật. Quyền sử dụng đất được Nhà nước bảo hộ.

Khoản 4 Điều 5 Luật đất đai năm 2003 qui định: "Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhân quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định, quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất" [27].

Theo quy định tại Điều 4 Luật đất đai năm 2013 " Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này" [34].

Quyền sở hữu đất đai được xem như là quyền nguyên thủy, quyền sử dụng là bộ phận của quyền sở hữu. Chủ sở hữu có thể thực hiện quyền sử dụng đất hoặc chuyển quyền sử dụng cho chủ thể khác. Quyền sử dụng là quyền quản lý, khai thác và hưởng các lợi ích do việc khai thác tài sản đem lại. Người sử dụng tác động trực tiếp vào tài sản bằng hành vi của mình hoặc thông qua hành vi của người khác để hưởng lợi ích do tài sản tạo ra. Đối với đất đai, người sử dụng đất khai thác trong quá trình sản xuất, kinh doanh để đem lại các giá trị kinh tế cho mình. Khi không còn nhu cầu sử dụng hoặc cần thay đổi nhu cầu sản xuất, kinh doanh, Nhà nước cho phép người sử dụng đất định đoạt quyền của mình như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế quyền sử

dụng đất và góp vốn, thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất. người sử dụng đất có quyền quản lý diện tích đất được Nhà nước giao, cho thuê… Việc quản lý đất đai được thực hiện thông qua hành vi thực tế hoặc kiểm soát hành vi của chủ thể khác. Mục đích của quản lý đất đai nhằm ngăn chặn các hành vi xâm phạm đất đai và các hành vi vi phạm khác. Trong việc khai thác, sử dụng đất đai, người sử dụng đất quản lý để khai thác công dụng của từng loại theo qui định của pháp luật. Khi không còn nhu cầu sử dụng, Nhà nước cho phép định đoạt quyền sử dụng đất của mình bằng các phương thức khác nhau. Vậy, quyền sử dụng đất là quyền quản lý, khai thác công dụng của đất phục vụ nhu cầu sản xuất, kinh doanh và các nhu cầu khác của cá nhân, tổ chức.

Nội dung của quyền sử dụng đất không chỉ nằm ở việc người được giao đất, cho thuê đất trực tiếp khai thác giá trị từ đất mà còn khai thác lợi ích kinh tế từ đất đai thông qua các hoạt động: chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp… người sử dụng đất không những trực tiếp sử dụng đất đai để thu lợi mà còn có thể thông qua việc chuyển quyền sử dụng từ mình cho một người khác để đạt lợi ích kinh tế. Bằng các qui định cụ thể về chuyển quyền sử dụng đất trong Luật đất đai năm 2013 hay trong các văn bản pháp luật khác, nhà nước đã mở rộng quyền cho người sử dụng đất, biến người sử dụng đất thành chủ nhận đích thực của đất đai mặc dù họ không phải là chủ sở hữu.

* Đặc điểm quyền sử dụng đất

Thứ nhất, quyền sử dụng đất là một loại quyền dân sự đặc thù, là quyền tài sản gắn liền với đất đai. Đất đai là một tài sản thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước quản lý và thực hiện quyền của chủ sở hữu tài sản. Việc khai thác, sử dụng đất đai thông qua các hoạt động trực tiếp nhưng Nhà nước là tổ chức quyền lực, đại diện cho toàn dân không thể trực tiếp thực hiện hành vi sử dụng, khai thác nguồn tài nguyên quý giá này, cho nên Nhà nước trao quyền sử dụng cho các chủ thể khác (cá nhân, tổ chức kinh tế, hộ gia đình…) sử

dụng hiệu quả, không để đất đai rơi vào tình trạng bị bỏ hoang, không ở tình trạng "vô chủ". Người sử dụng đất có quyền khai thác đất đai phục vụ các nhu cầu của mình, có nghĩa vụ bảo quản, bồi bổ cho đất màu mỡ, không được gây thiệt hại cho đất đai như làm đất đai bị xói mòn, bạc mầu, tự thay đổi mục đích sử dụng của loại đất được giao, cho thuê…

Quyền sử dụng đất là quyền tài sản đặc biệt còn thể hiện ở chỗ giá trị của quyền sử dụng đất thay đổi theo nhu cầu xã hội, theo mục đích sử dụng đất. Khi nhu cầu sử dụng đất tăng cao thì giá trị quyền sử dụng đất cũng tăng và ngược lại, giá trị quyền sử dụng đất bị giảm khi nhu cầu của thị trường giảm.

Thứ hai, các chủ thể của quyền sử dụng đất bị hạn chế quyền định đoạt. Người sử dụng có quyền chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, thừa kế, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Đây là các quyền mà người sử dụng đất có quyền định đoạt. Tuy nhiên, do nhu cầu quản lý, khai thác đất đai của mỗi chủ thể khác nhau, cho nên pháp luật qui định cho mỗi chủ thể có những quyền khác nhau.

Ví dụ: Theo qui định của Luật đất đai năm 2013 thì chỉ hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê mới có quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, các nhân khác. Còn các chủ thể sử dụng đất khác không được pháp luật cho hưởng quyền năng này (Điều 179 Luật đất đai năm 2013). Hoặc tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm chỉ có quyền bán, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê mà không được thực hiện các quyền chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuê (Điều 175 Luật đất đai năm 2013).

Như vậy, về cơ bản, chỉ những người sử dụng đất theo hình thức giao đất trả tiền sử dụng đất và thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất