Thẩm định dự án khu chung cư - văn phòng cho thuê Bình Hòa

Danh sách biểu đồ

Biểu đồ 5.1 Giá bán căn hộ và NPV chủ đầu tư.

Biểu đồ 5.2 Giá bán căn hộ và NPV chủ đầu tư

Biểu đồ 5.3 Tốc độ tăng/giảm giá bán căn hộ thực và NPV

Biểu đồ 5.4 Giá cho thuê văn phòng và NPV

Biểu đồ 5.5 Mức độ tăng giá xây dựng đến NPV chủ đầu tư

Biểu đồ 5.6 Lạm phát Việt nam và NPV chủ sở hữu

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 96 trang tài liệu này.

PHỤ LỤC BẢNG

3 9 Bảng 3.1 Thiết kế cơ bản.................................................................................................... 1 0 011

4 0 Bảng 3.2 Phân loại mục đích sử dụng đất trong dự án ....................................................... 1 0 112 4 1 Bảng 3.3 Biến động giá 3 tháng đầu năm 2010, dự báo PCI xây dựng tháng 10/2010...... 1 0 215 4 2 Bảng 3.4 Hệ số điều chỉnh khi xây dựng tầng hầm............................................................ 1 0 316

4 3 Bảng 4.1 Diện tích sàn căn hộ được bán ra hàng năm ....................................................... 1 0 420

4 4 Bảng 4.2 Số lượng xe máy và ô tô gửi tại tầng hầm .......................................................... 1 0 520

4 5 Bảng 4.3 Lịch chi phí đầu tư (đơn vị tính: tỷ đồng) ........................................................... 1 0 622

4 6 Bảng 4.4 Hệ số để tính giá đất hẻm.................................................................................... 1 0 722

4 7 Bảng 4.5 Kế hoạch vay vốn (tỷ đồng) ................................................................................ 1 0 824

4 8 Bảng 4.6 So sánh các phương án đầu tư............................................................................. 1 0 927

4 9 Bảng 5.1 Sự thay đổi của giá bán căn hộ đến IRR và NPV (giá đất nhà nước) ................. 1 1 031 5 0 Bảng 5.2 Sự thay đổi của giá bán căn hộ đến IRR và NPV (giá đất thị trường) ................ 1 1 133 5 1 Bảng 5.3 Tốc độ tăng/giảm giá bán thực ảnh hưởng đến quyết định đầu tư...................... 1 1 234 5 2 Bảng 5.4 Sự thay đổi của giá thuê văn phòng ảnh hưởng đến quyết định đầu tư .............. 1 1 335 5 3 Bảng 5.5 Chi phí xây dựng ảnh hưởng đến quyết định đầu tư ........................................... 1 1 436 5 4 Bảng 5.6 Đồng thời giảm giá cho thuê và giá bán căn hộ và NPV chủ đầu tư .................. 1 1 539 5 5 Bảng 6.1 Cơ sở tính hệ số chuyển đổi giá CFi ................................................................... 1 1 641

5 6 Bảng 6.2 NPV, IRR kinh tế của dự án ............................................................................... 1 1 743

5 7 Bảng 6.3 Các khoản thu về thuế, phí từ đất trước khi có dự án ......................................... 1 1 844

5 8 Bảng 6.4 Các khoản thu về thuế, phí từ đất sau khi có dự án ............................................ 1 1 944

5 9 Bảng 6.5 Tác động phân phối giữa chính phủ và doanh nghiệp ........................................ 1 2 045

Chương 1. 0GIỚI THIỆU

1.1 7Đặt vấn đề

Chương trình di dời các doanh nghiệp gây ô nhiễm môi trường trong nội thành vào tập trung tại các khu công nghiệp, khu chế xuất và vùng phụ cận (2002- 2006) và Kế hoạch xử lý triệt để các cơ sở gây ô nhiễm môi trường nghiêm trọng của Chính phủ đang được các tỉnh, thành phố triển khai thực hiện. Tại TP. HCM, chương trình và kế hoạch trên được cụ thể hóa bằng Nghị quyết số 22/2002/NQ-HĐ ngày 29/6/2002 của HĐND về đề án di dời các cơ sở sản xuất gây ô nhiễm vào các khu công nghiệp và vùng phụ cận [1] và Quyết định số 80/2002/QĐ-UB ngày 8/7/2002 của UBND TP. HCM về việc phê duyệt đề án thực hiện chương trình di dời các cơ sở sản xuất gây ô nhiễm vào khu công nghiệp và vùng phụ cận [2].

Thống kê đầu năm 2007 tại TP. HCM cho thấy, 630/1402 doanh nghiệp (gần 45%) đã di rời hoạt động sản xuất của mình tới khu/cụm cộng nghiệp, khu chế xuất và vùng phụ cận, 463/1402 doanh nghiệp (33%) ngừng sản xuất, 127 doanh nghiệp (9%) chuyển đổi hoạt động kinh doanh, nhưng vẫn còn 141 doanh nghiệp (10%) chưa có phương án di rời0 .

Công ty cổ phần Điện tử Bình Hòa (VBH), doanh nghiệp nhà nước đã chuyển đổi, thuộc Tổng công ty Điện tử và Tin học Việt Nam, có trụ sở tại 204 Nơ Trang Long, phường 12, quận Bình Thạnh, là một trong những công ty chịu tác động bởi chính sách trên.

Tuy nhiên, VBH đang là pháp nhân có quyền sử dụng đất (được UBND TP. HCM cấp giấy chứng nhận theo Quyết định 4159/QĐ-UBND ngày 14/09/2006) và có hợp đồng thuê khu đất hơn 24 nghìn m2 làm trụ sở và sản xuất kinh doanh đến hết năm 20202. Nhưng dù có hay không có hợp đồng thuê đất thì đến hết 2012, VBH vẫn phải di rời toàn hoạt động của mình ra khu vực ngoại thành để tập trung vào khu/cụm công nghiệp hoặc vùng phụ cận theo Chương trình di dời các doanh nghiệp gây ô nhiễm môi trường trong nội thành theo Quyết định 64/2003/QĐ-TTg ngày 22/04/2003 của Thủ tưởng Chính phủ. Theo đó, khu đất hơn 24 nghìn m2 vẫn bị Ban chỉ đạo sắp xếp lại, xử lý nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước trên

1 http://www.thesaigontimes.vn/Home/thoisu/doisong/11839/(truy cập vào 24/6/2010) [3]

2 Quyết định 4159/QĐ-UBND ngày 14/09/2006 của UBND TP. HCM về việc tiếp tục cho VBH sử dụng đất

[4] và Hợp đồng số 9871/HĐ-TNMT-KKKTĐ ngày 16/10/2006, ký cùng Sở Tài nguyên Môi trường [5]

địa bàn TP.HCM (gọi tắt là Ban chỉ đạo 09) thu hồi. Việc thu hồi này sẽ ngay lập tức chấm dứt hợp đồng thuê đất theo điều 4 (trách nhiệm của mỗi bên) của hợp đồng thuê đất ký giữa VBH và Sở Tài nguyên Môi trường, áp dụng cho trường hợp thu hồi đất tại điều 38 Luật Đất đai 2003 [6]. Hợp đồng thuê đất được trình bày tại Phụ lục 2.

Như vậy, việc di rời các hoạt động sản xuất của VBH ra ngoại thành là việc làm bắt buộc theo chủ trương của nhà nước cho dù hoạt động sản xuất kinh doanh của VBH đến một địa điểm khác có tốt lên hay xấu đi, hoặc VBH sẽ phải ngừng hoạt động sản xuất của mình.

Để khuyến khích việc di rời, chương trình di dời các doanh nghiệp gây ô nhiễm môi trường trong nội thành vào tập trung tại các khu công nghiệp, khu chế xuất và vùng phụ cận đã đưa ra “cơ chế” giữ đất đối với các doanh nghiệp đang có quyền sử dụng đất là nếu doanh nghiệp có thể làm chủ đầu tư hoặc liên doanh với chủ đầu tư khác thực hiện dự án chuyển mục đích sử dụng đất theo qui hoạch thì nhà nước sẽ ưu tiên cho phép doanh nghiệp chuyển đổi mục đích sử dụng đất bằng hình thức bán đất theo giá nhà nước không thông qua đấu thầu. Đây là đặc quyền của VBH so với các doanh nghiệp khác đối với việc tiếp tục sử dụng khu đất.

Cũng như các doanh nghiệp đang đầu tư sang lĩnh vực xây dựng chung cư, khu thương mại, văn phòng cho thuê như Công ty Nhựa Hà nội (22 - 24 Hàng Bài và 25 - 27 Hai Bà Trưng, quận Hoàn Kiếm, Hà nội), Công ty Kho bãi TP (trực thuộc Tổng Công ty Địa ốc Sài Gòn -Resco) hay Tập đoàn Điện lực Việt nam (cho thuê khu đất 162 Điện Biên Phủ, P17, Bình Thạnh làm Khách sạn Lý Hoàng), VBH tính toán phương án liên doanh với Công ty Cổ phần Đầu tư xây dựng và ứng dụng công nghệ mới (TECCO), một cổ đông của VBH để thực hiện dự án chuyển mục đích sử dụng đất sang xây dựng chung cư, khu thương mại dịch vụ, văn phòng cho thuê nhằm hưởng đặc quyền giữ đất.

Đó là lý do hình thành đề tài thẩm định dự án xây dựng khu chung cư, văn phòng cho thuê Bình Hòa (gọi tắt là dự án Bình Hòa). Tác giả là người được TECCO giao nhiệm vụ viết báo cáo khả thi, thẩm định hiệu quả tài chính và kinh tế của dự án trên. Như vậy, dự án được đánh giá theo góc độ chủ đầu tư, có phân tích lợi ích của nhà nước. Theo đó, báo cáo sẽ đánh giá tính khả thi về mặt tài chính nhằm đảm bảo cho việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất để đầu tư xây dựng chung cư, văn phòng cho thuê là hiệu quả, đồng thời chứng minh tính khả thi về mặt kinh tế - xã hội để nhà nước cấp phép đầu tư.

1.2 8Mục tiêu của đề tài

Đề tài được thực hiện nhằm mục tiêu phân tích khả thi về mặt tài chính và hiệu quả kinh tế của dự án “Khu chung cư, văn phòng cho thuê – Bình Hòa”.

1.3 9Câu hỏi nghiên cứu

Mục tiêu của đề tài được cụ thể bằng 2 câu hỏi nghiên cứu sau:

- VBH có nên chuyển đổi mục đích sử dụng đất để đầu tư dự án “Khu chung cư, văn phòng cho thuê – Bình Hòa hay không?

- Nhà nước có nên cho phép VBH chuyển đổi mục đích sử dụng đất đang cho thuê để xây dựng khu chung cư, văn phòng cho thuê hay không?

1.4 1 0 Phạm vi của đề tài

Trong phân tích tài chính, đề tài giới hạn phạm vi nghiên cứu ở mức đánh giá tính khả thi về mặt tài chính của toàn bộ dự án xây dựng khu chung cư, văn phòng cho thuê Bình Hòa mà không quan tâm tới việc tính toán chi phí di rời các hoạt động sản xuất, thiết bị, nhà xưởng hiện có trên đất đến một địa điểm khác vì chi phí cho hoạt động di rời được giả định đúng bằng chi phí mà nhà nước tài trợ, hỗ trợ cho hoạt động di rời theo chủ trương của nhà nước hoặc chi phí di rời đúng sẽ được nhà nước tài trợ bằng hình thức miễn giảm tiền sử dụng đất theo Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất2 . Luận văn cũng sẽ không đánh giá những lợi ích hay thiệt hại của các hoạt động sản xuất, kinh doanh của VBH sau khi di rời vì nếu không thực hiện dự án thì VBH vẫn phải di rời các hoạt động sản xuất, lắp ráp linh kiện điện tử của mình ra khu vực ngoại thành hoặc khu công nghiệp hay khu chế xuất hoặc buộc phải ngừng hoạt động sản xuất tại đây.

Đề tài cũng phân tích thị trường và xem xét các mô hình dự báo cung cầu căn hộ để tính toán mức giá bán, cho thuê, tốc độ bán và cho thuê, mức độ tăng giá bán, cho thuê căn hộ cũng như đánh giá mức độ rủi ro của dự án.

Số liệu đầu vào được tính toán dựa thiết kế chi tiết công trình đã được VBH đồng ý để

Công ty Cổ phần thiết kế xây dựng đô thị (Dothi J.S.C) [8] thực hiện và suất vốn đầu tư

3 Khoản 3 điều 13 về giảm tiền sử dụng đất “Giảm 20% tiền sử dụng đất khi được nhà nước giao đất đối với nhà máy, xí nghiệp phải di dời theo quy hoạch; nhưng diện tích đất được giảm tối đa không vượt quá diện tích tại địa điểm phải di dời” [7]

xây dựng công trình năm 2008 do Bộ Xây dựng ban hành, nhưng vì giá xây dựng luôn biến động nên sẽ được điều chỉnh dựa vào công bố chỉ số giá xây dựng được Bộ Xây dựng công bố hàng quý để tính toán tổng mức đầu tư tại thời điểm quyết định đầu tư (1/10/2010).

Dự báo lạm phát Việt Nam trong phân tích tài chính được tham khảo từ số liệu của Economist Intelligence Unit (EIU). Dự báo lạm phát nước ngoài được tính toán dựa trên dữ liệu lạm phát trong quá khứ của Hoa Kỳ trong 89 năm từ 1921 đến 2009 lấy từ website http://www.forecast-chart.com/forecast-inflation-rate.html (truy cập vào 24/6/2010) [9]. Nếu tính lạm phát Hoa kỳ một giai đoạn gồm 10 năm thì lạm phát trung bình trong 10 năm cuối 2000-2009 là 2.536%, thấp hơn lạm phát trung bình của tất cả các năm trước đó, điều này cho thấy lạm phát Hoa kỳ có xu hướng giảm. Trong 10 năm cuối lạm phát Hoa kỳ giảm 0.324% so với 10 năm trước nên đề tài dự tính trong khoảng 10 năm thì lạm phát Hoa kỳ giảm đúng bằng 0.324%.

Phần phân tích rủi ro khi đầu tư thực hiện dự án được thực hiện đối với một số các yếu tố chính có tác động đến quyết định đầu tư giá bán căn hộ và giá cho thuê văn phòng, giá xây lắp. Phân phối xác suất được thực hiện với các biến đầu vào để tính toán như giá bán căn hộ, giá cho thuê văn phòng để đánh giá chính xác hơn về những rủi ro xảy ra khi quyết định đầu tư.

Hệ số chuyển đổi (tỉ số giữa giá kinh tế với giá tài chính của một khoản mục) được sử dụng để phân tích kinh tế dự án vì thông qua giá tài chính, giá kinh tế được xác định bằng cách điều chỉnh các khoản thuế và trợ cấp. Hệ số chuyển đổi được phân tích cụ thể tại Chương 6, phần phân tích kinh tế.

1.5 1 1 Bố cục luận văn

Luận văn được chia thành 7 chương. Chương 1 giới thiệu về dự án và nêu lên tính cấp thiết của đề tài, trả lời cho câu hỏi tại sao lại cần thực hiện đề tài. Chương 2 nói về tổng quan và phương pháp luận để thực hiện đề tài. Chương 3 mô tả dự án, giới thiệu tổng quát về dự án, đồng thời nhấn mạnh một số đặc điểm, đưa ra phương án thực hiện dự án. Chương 4 sẽ phân tích về mặt tài chính của dự án, trong đó mô tả các khoản doanh thu, chi phí, vay nợ, thuế, sau đó xác định các kết quả thẩm định để phân tích, đánh giá. Chương 5 phân tích rủi ro về mặt tài chính của dự án, trong đó xác định mức độ, xác suất rủi ro mà dự án có thể chịu đựng được. Chương 6 sẽ phân tích về mặt kinh tế dự án, tức là đánh giá hiệu quả kinh

tế xã hội nói chung của dự án, trong đó có phân tích về mặt ngoại tác và tác động ngân sách để đưa ra kết luận tính khả thi về mặt kinh tế của dự án. Chương 7 sẽ đưa ra các kết luận và kiến nghị cho dự án, trả lời cho câu hỏi dự án có đáng để thực hiện hay không, nếu thực hiện thì phải hạn chế những rủi ro nào và các đối tượng trực tiếp tham gia dự án sẽ cần lưu ý những gì khi thực hiện dự án.

Tóm lại, thực hiện xây dựng khu chung cư, văn phòng cho thuê là phương án cần thiết để VBH chuyển đổi mục đích sử dụng đất, theo đặc quyền của pháp nhân đang có quyền sử dụng đất. Nhưng trước hết VBH cần thẩm định về mặt tài chính và kinh tế của dự án để đầu tư và được nhà nước thông qua. Đề tài chỉ quan tâm tới việc thẩm định dự án mà không quan tâm đến các hoạt động kinh doanh hiện tại hay khu đất VBH sẽ phải chuyển đến. Đề tài được viết dưới dạng Chương mục, bao gồm 7 chương, trong đó trọng tâm nằm ở chương 4, 5 và 6.

Chương 2. 1CƠ SỞ LÝ THUYẾT

Chương 2 nói về các cơ sở lý thuyết và phương pháp được sử dụng để thực hiện việc phân tích, đánh giá đối dự án xây dựng khu chung cư văn phòng cho thuê Bình Hòa.

2.1 1 2 Các quan điểm và nội dung phân tích dự án

Sau khi nhận ra cơ hội đầu tư tại VBH, TECCO tiến hành nghiên cứu tiền khả thi đối với dự án Bình Hòa. Vì nghiên cứu tiền khả thi cũng là một thủ tục bắt buộc để nhận được giấy phép đầu tư xây dựng từ phía chính quyền nên TECCO tiến hành các phân tích thị trường, kỹ thuật, nguồn lực và nhân sự, phân tích tài chính, đánh giá rủi ro và phân tích kinh tế đối với dự án. Tác giả thực hiện luận văn là người được TECCO giao nhiệm vụ trực tiếp thẩm định dự án. Vì đây là dự án liên doanh, có vay nợ và liên quan trực tiếp tới việc quản lý công sản hiện nay nên dự án sẽ được nhìn nhận, phân tích từ các quan điểm của tổng đầu tư và quan điểm của ngân hàng, quan điểm chủ đầu tư (quan điểm cổ đông), quan điểm của nền kinh tế nói chung và quan điểm của ngân sách.

 Quan điểm tổng đầu tư xem xét dự án về mặt tổng thể, bao gồm cả việc vay nợ và góp vốn đầu tư, tài trợ cho dự án.

 Quan điểm của ngân hàng đánh giá mức độ an toàn của việc vay nợ bằng cách xem xét dòng ngân lưu chi phí đầu tư và vận hành, bảo trì của dự án và dòng ngân lưu tính toán doanh thu để xác định nhu cầu vay vốn và khả năng trả nợ của dự án.

 Quan điểm chủ đầu tư (quan điểm cổ đông) xem xét giá trị thu nhập tiềm năng của dự án. Quan điểm chủ đầu tư đồng thời cũng tính toán các khoản vốn vay và lãi vay vào dòng ngân lưu ra để tính toán thu nhập còn lại cho cổ đông [10].

 Quan điểm của nền kinh tế nói chung tức là phân tích, tính toán lợi ích, thiệt hại khi thực hiện dự án trên toàn quốc gia, phân tích những ngoại tác khi thực hiện dự án.

 Quan điểm của ngân sách xem dự án có thể tạo ra (hoặc tiêu tốn) nguồn ngân sách cho chính phủ, tức là phân tích những dòng tiền về thuế và trợ cấp mà nhà nước thu lại hoặc phải chi ra.