Tổng cộng
Nguồn: Tác giả tổng hợp
Mức giá bán trung bình giao động từ 22 – 28 triệu/m2 tại thời điểm Quý I/2020. Tuy có bị ảnh hưởng của dịch bệnh Covid-19, nhưng mức giá bán hiện nay vẫn không giảm và có xu hướng tăng nhẹ từ 1 – 2%.
Thị xã Từ Sơn
Tại thị xã Từ Sơn hiện chỉ có 2 dự án nhà ở xã hội với mức giá từ 10 – 12 triệu/ m2, đây là loại hình sản phẩm không trùng phân khúc với định hướng dự án đang dự kiến triển khai.
Về tổng quan thị trường, loại hình chủ là đất nền và nhà liền thổ. Các dự án đa phần được triển khai từ đầu năm 2017 nên số lượng sản phẩm không còn nhiều. Hiện tại, đầu năm 2020 chưa có dự án mới được thực hiện.
Bảng 2.4: Sơ lược thị trường liền kề/biệt thự bán tại TX. Từ Sơn (Quý I/2020)
Số lượng dự án | Số lượng lieenf | |
Dự án đang bán (tỷ lệ hấp thụ 60%) | 2 | 1240 |
Dự án đã bán hết | 6 | 4161 |
Tổng cộng | 8 | 5401 |
Có thể bạn quan tâm!
-
Xác Định Hiệu Quả Tài Chính Của Dự Án -
Tăng Trưởng Gdp Danh Nghĩa, 2016-Dự Báo Đến 2021 -
Bảng So Sánh Mức Tăng Trưởng Kinh Tế (Grdp), 2016 - 2019 -
Cơ Cấu Phân Bổ Vốn (Đơn Vị: 1.000 Đồng) -
Tỷ Lệ Vốn Chủ Sở Hữu Và Tỷ Lệ Nợ Vay Của 05 Công Ty Tham Chiếu -
Kết Quả Nghiên Cứu Thị Trường Về Kinh Tế Việt Nam
Xem toàn bộ 131 trang tài liệu này.
Nguồn: Tác giả tổng hợp
b) Nguồn cầu
Sự gia tăng dân số của Bắc Ninh tạo ra nguồn cầu cho thị trường nhà ở bán gồm có nhà liền thổ và căn hộ. Theo cục thống kê – tỉnh Bắc Ninh, dân số toàn tỉnh đạt 1.368.840 người với mật độ đạt 1.664 người/km², gấp 5 lần mật độ dân số bình quân của cả nước và xếp thứ 03 trong số 63 tỉnh, chỉ xếp sau thành phố Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh.
Về nhà ở, toàn tỉnh có 424.623 hộ dân cư, tăng 143.792 hộ so với năm 2009. Diện tích nhà ở bình quân đầu người năm 2019 của tỉnh cao nhất cả nước. Tỷ lệ tăng số hộ bình quân/năm giai đoạn 2009 – 2019 của tỉnh là 4,3%, tăng nhanh nhất
mọi thời kỳ và cao hơn bình quân chung của cả nước là 2,5%/năm. Như vậy, với mức tăng số hộ bình quân khoảng 4,3%/năm tương đương với khoảng 18.258 hộ, thì mỗi năm tỉnh Bắc Ninh cũng phải bố trí thêm các quỹ nhà ở tương ứng để đảm bảo phát triển và ổn định kinh tế xã hội.
Ngoài mức tăng dân số tự nhiên, tỉnh Bắc Ninh hàng năm còn đón thêm hàng chục nghìn chuyên gia trong và ngoài nước đến làm việc tại các khu công nghiệp.
Thu nhập cao, dân số tăng nhanh cùng với kinh tế tiếp tục phát triển, đây là các chỉ số cho thấy tiềm năng lớn về nhu cầu nhà ở trên địa bàn.
c) Phân tích SWOT
Phân tích SWOT sẽ đánh giá các điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội và thách thức đối với thị trường nhà liền thổ, căn hộ và là một bản tóm tắt sơ lược các yếu tố được thể hiện rõ trong nghiên cứu của luận văn.
Bảng 2.5: Phân tích SWOT của dự án
Thiết kế nổi bật, đẳng cấp 4* đầu tiên tại Từ Sơn. Mô hình kinh doanh chia sẻ lợi nhuận. Tiện ích độc quyền đẳng cấp nội khu Hiện các chuyên gia vẫn đang về thành phố Bắc Ninh hoặc Hà Nội, với lợi thế vị trí gần Khu công nghiệp và nằm trong quy hoạch đô thị VSIP hiện hữu đã có khu thể thao, khu nhà liên kế đi vào hoạt động sẽ là lợi thế thu hút các chuyên gia về sinh sống. | |
Điểm yếu | Nhu cầu đầu tư và mua nhà liền thổ vẫn cao hơn đầu tư vào căn hộ. Chủ đầu tư chưa có thương hiệu trên thị trường. |
Cơ hội | Bắc Ninh trở thành thành phố trực thuộc trung ương vào năm 2022. Chưa có sản phẩm cạnh tranh cùng phân khúc trên thị trường Từ Sơn. Các nhà máy tiếp tục được triển khai xây dựng trong khu |
công nghiệp. | |
Thách thức | Giá bán căn hộ tương đương với đất nền tại một số dự án xung quanh. Thay đổi thị hiếu của khách hàng truyền thống. |
Nguồn: Tác giả tổng hợp
2.4. Thẩm định tài chính dự án Khu căn hộ Khách sạn Từ Sơn
Trong mục thẩm định tài chính dự án này sẽ đưa ra các phương án kinh doanh và phân tích đánh giá chúng theo các chỉ tiêu tài chính nhằm mục đích lựa chọn được phương án tối ưu nhất. Các khoản doanh thu, chi phí, lãi vay và thuế cũng sẽ được tính toán đến để hình thành dòng tiền cho các phương án kinh doanh trên.
2.4.1. Số liệu tính toán liên quan đến nội dung phân tích dự án
Sau khi các bên cùng thảo luận, làm việc với các đơn vị tư vấn thiết kế, tư vấn thị trường và phát triển sản phẩm, các bên sẽ cùng đưa ra phương án kinh doanh cụ thể. Theo đó, luận văn đưa ra phương án kinh doanh là sẽ dành toàn bộ diện tích sàn hiệu dụng để bán hết. Do phí xây dựng tầng hầm và các tiện ích dự án sẽ được phân bổ vào giá bán sản phẩm, phần doanh thu từ hoạt động thu phí dịch vụ trông giữ xe, phí bể bơi và tập thể thao sẽ được sử dụng làm doanh thu cho ban quản lý dự án. Thông điệp bán hàng sẽ tập trung vào hạng mục căn hộ khách sạn, với hệ thống tiện ích tiêu chuẩn 4*, khách hàng có thể đầu tư gói nội thất khách sạn theo 3 mẫu thiết kế chủ đầu tư chuẩn bị trước, chính sách bán hàng sẽ kết hợp kèm thỏa thuận nhận lại căn hộ đã hoàn thiện nội thất theo tiêu chuẩn trên để đơn vị quản lý vận hành có thể chia lợi nhuận với chủ căn hộ, mức lợi nhuận phân bổ dự kiến là đơn vị quản lý nhận 30% lợi nhuận và khách hàng nhận 70% lợi nhuận. Phương án tính toán cho dự án được thiết kế như sau:
- Bán toàn bộ phần diện tích nhà liên kế và biệt thự.
- Phần căn hộ được phân bổ như sau:
+ Tầng hầm: dịch vụ trông xe;
+ Tầng 01: diện tích sàn thương mại để bán, khu thể thao;
+ Tầng 02 -15: căn hộ để bán;
Dữ liệu cơ sở dùng để tính toán, phân tích cho phương án trên như sau:
- Thời kỳ phân tích dòng tiền được tính từ năm gốc (năm 0) là năm 2020. Dự án kéo dài 4 năm, kết thúc vào năm 2023.
- Đề xuất giá cho thuê phòng khách sạn:
Giá phòng 01 ngày của 01 căn hộ cho thuê được tham khảo theo mức giá trên thị trường, mức giá phòng tương đương với đêm nghỉ của khách sạn 4* tại Bắc Ninh là 1.200.000 VNĐ/ 01 ngày. Giả định công suất phòng trung bình đạt 70%.
- Đề xuất giá bán liền kề/ căn hộ:
+ Căn cứ trên bảng khảo sát thị trường tại phụ lục số 02, luận văn đề xuất giá bán liền kề như sau:
Bảng 2.6: Bảng giá bán liền kề đề xuất (đơn vị: 1.000 đồng)
Sản phẩm nhà phố | Giá bán/m2 đất | Vị trí | Ưu thế thương mại | Quản lý chuyên nghiệp | Tiện ích | Chương trình lợi nhuận | Tổng | Giá trung bình điều chỉnh | |
1 | Sing Garden | 29.000 | + 5% | 0% | + 5% | + 5% | + 5% | 20% | 34.800 |
2 | Bellhomes | 32.000 | 0% | 0% | 0% | + 5% | + 5% | + 10% | 35.200 |
3 | Dabaco | 42.000 | -15% | -5% | 5% | 0% | 5% | -10% | 37.800 |
4 | Dự án nghiên cứu | 35.933,33 | |||||||
Nguồn: theo tính toán của tác giả
Các yếu tố ảnh hưởng đến giá bán được luận văn so sánh với vị trí và dòng sản phẩm dự án đang có kế hoạch triển khai xây dựng.
Mức định giá trung bình 1m2 đất liền kề làn 1 là: 35.933.330 VNĐ/m2 đất.
Mức định giá trung bình 1m2 biệt thự làn 2 bằng 70% giá trị làn 1 với giá bán đề xuất là: 25.153.330 VNĐ/m2 đất.
Giá bán diện tích sàn xây dựng được đề xuất theo mức giá trung tại thị trường khu vực là 5.500.000 VNĐ/m2 sàn xây dựng.
+ Căn cứ trên bảng khảo sát thị trường tại phụ lục số 02, luận văn đề xuất giá bán căn hộ như sau:
Bảng 2.7: Bảng giá bán căn hộ đề xuất (đơn vị: 1.000 đồng)
Sản phẩm căn hộ | Giá bán/m2 sàn căn hộ | Vị trí | Ưu thế thương mại | Quản lý chuyên nghiệp | Tiện ích | Chương trình lợi nhuận | Tổng | Giá trung bình điều chỉnh | |
1 | Viglacera | 23.000 | -5% | 0% | 0% | 0% | 0% | -5% | 21.850 |
2 | Royal Park | 25.000 | -5% | 0% | 0% | 0% | 0% | -5% | 23.750 |
3 | Phonenix | 24.000 | -5% | 0% | 0% | 0% | 0% | -5% | 22.800 |
4 | Dự án nghiên cứu | 22.800,00 | |||||||
sau:
Nguồn: theo tính toán của tác giả
Mức định giá trung bình 1m2 sàn căn hộ là 22.800.000 VNĐ/m2 sàn xây dựng.
- Phí dịch vụ trông giữ xe:
Tính toán thiết kế sơ bộ phần diện tích sử dụng cho đỗ xe ô tô và xe máy như
+ Từ 4 – 6 hộ có 01 chỗ để xe ô tô với diện tích 25m2/xe.
+ 01 xe máy/ hộ với tiêu chuẩn diện tích là 2,5m2/xe.
Như vậy, số lượng xe máy và ô tô được xác định theo bảng sau:
Bảng 2.8: Số lượng xe máy và ô tô gửi tại hầm
Categories | Thông số | |
+ Tầng hầm (m2) | Basement | 2.296,0 |
Mật độ xây dựng (%) | Building Density | 75 |
Tổng diện tích sàn xây dựng | GFA (m2) | 1.722,0 |
Hệ số hiệu quả | Efficiency | 84% |
Diện tích sàn hiệu dụng (m2) | NLA (Net Lettable Area) | 1.928,64 |
Diện tích căn hộ bình quân (m2) | Average unit size (sqm) | 55 |
GFA/ bãi (m2) | ||
- Ô tô | - Car | 30 |
- Xe máy | - Motorbike | 3 |
Tổng số căn hộ | Total units | 468 |
Số chỗ để xe | Parking lots | |
- Ô tô | - Car | 78 |
- Xe máy | - Motorbike | 935 |
- GFA bãi đỗ xe (m2) | - GFA for parking | 5145,29 |
Nguồn: theo tính toán của tác giả
Qua bảng trên cho thấy số lượng ô tô tiêu chuẩn là 78 chiếc, xe máy là 935 chiếc. Tổng diện tích sàn xây dựng cần phải thiết kế cho bãi đỗ xe dưới hầm là 5145,29 m2. Sẽ lớn hơn tổng diện tích sàn xây dựng của tầng hầm là 2.296,0 m2, giá trị này gấp 2,24 lần. Tuy nhiên, trong thực tế không phải lúc nào số lượng xe đỗ cũng lấp đầy tất cả các vị trí trong tầng hầm. Ngoài ra lượng xe máy và ô tô có thể đỗ trên đường nội thị trong khu đô thị và sảnh căn hộ. Lý do đề xuất chỉ thiết kế 01 tầng hầm là chi phí xây dựng rất tốn kém sẽ làm tăng giá thành sản phẩm bán ra ngoài thị trường, mất đi khả năng cạnh tranh. Phần diện tích tầng hầm đã được tính vào giá bán. Nên sau khi tòa nhà được đưa vào vận hành, chủ đầu tư sẽ giao lại cho
ban quản lý tự vận hành thu chi. Do đó, trong phần tính toán hiệu quả kinh tế sẽ không đưa phần doanh thu từ phí dịch vụ trông giữ xe.
Chi phí đầu vào
- Dự án được tính toán vào suất vốn đầu tư xây dựng công trình nhà năm 2018, trong đó đã bao gồm các chi phí cần thiết để xây dựng trên 1m2 sàn xây dựng. Phần chi phí thiết bị đã bao gồm các chi phí mua sắm, lắp đặt thang máy và các thiết bị vận hành, máy bơm cấp nước và hệ thống phòng cháy chữa cháy.
- Chi phí xây dựng bể bơi, khu thể thao vẫn được tính toán dựa vào suất vốn đầu tư.
- Về yếu tố lạm phát, kể từ năm 2015 – 2019, Ngân hàng nhà nước đã có những điều chỉnh về chính sách tiền tệ một cách linh hoạt, phối hợp chặt chẽ với các chính sách tài khóa và các chính sách kinh tế vĩ mô nhằm kiểm soát lạm phát, góp phần tăng trưởng kinh tế. Chỉ số CPI luôn duy trì ở mức thấp dưới 5% và có suy hướng giảm dần từ năm 2015 đến năm 2019, từ 4,74% xuống còn 2,79%. Với nhận định như vậy, luận văn giả định trong vòng 04 năm tới khi đầu tư xây dựng dự án, chi phí xây dựng, chi phí tài chính sẽ không thay đổi và giữ ở mức ổn định. Các giả định về sự thay đổi của yếu tố đầu vào này sẽ được đưa vào phân tích trong phần đánh giá rủi ro của dự án.
Suất vốn đầu tư xây dựng công trình không bao gồm:
- Chi phí xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật, chi phí ngoại thất bên ngoài công trình.
- Chi phí đất đai, giải phóng mặt bằng và tái định cư.
- Đánh giá tác động môi trường và xử lý các tác động của dự án đến môi trường.
- Các chi phí liên quan đến đăng kiểm, kiểm định, chứng nhận.
- Chi phí thuê chuyên gia tư vấn.
- Chi phí dự phòng:
Các chi phí trên được tính toán theo các khoản mục riêng, hoặc gộp trong phần chi phí đầu tư xây dựng công trình.
- Chi phí hoạt động: Trong thời gian triển khai xây dựng, chi phí quản lý chiếm 1% tổng chi phí xây lắp. Sau khi hoàn thành, các phần diện tích để bán đều phải đóng phí dịch vụ. Chi phí này được thu để trả cho đơn vị cung cấp dịch vụ và ban quản lý.
2.4.2. Xác định tổng dự toán vốn đầu tư và các nguồn tài trợ Tổng dự toán vốn đầu tư
Sau khi xác định chi phí đầu tư của dự án, tổng dự toán vốn đầu tư của dự án là 657.587.912.000 VNĐ. Chi tiết được thể hiện theo bảng sau:
Bảng 2.9: Tổng vốn đầu tư (đơn vị: 1.000 đồng)
657.587.912 | |
Construction Cost/ Chi phí Xây Dựng: | 437.292.490,74 |
Infrastructure Cost/ Chi phí xây dựng hạ tầng: | 7.240.000,00 |
Land Cost/ Chi phí Đất: | 105.161.395,00 |
Operating Cost/ Chi phí Hoạt Động: | 107.894.025,85 |
Nguồn: theo tính toán của tác giả
Cơ cấu phân bổ vốn
Theo Khoản 2, khoản 4 Điều 14 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều, khoản của Luật Đất đai Quy định chi tiết về điều kiện đối với người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư như sau:
“2. Điều kiện về năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư được quy định như sau: