Kết Quả Nghiên Cứu Thị Trường Về Kinh Tế Việt Nam

suất tiền gửi lên đến 18% đồng nghĩa với mức lãi suất cho vay sẽ rơi vào từ 22% - 25%. Ta sẽ phân tích sự biến động tăng giảm của lãi suất ngân hàng ảnh hưởng thế nào đến NPV qua bảng sau:

Bảng 2.23: Sự thay đổi của lãi vay ảnh hưởng đến NPV

Lãi vay

11%

14%

16%

18%

NPV

98.669.349,16

94.853.355,70

89.210.138,80

85.501.092,95

81.833.935,09

IRR

54%

53%

51%

50%

49%

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 131 trang tài liệu này.

Qua bảng 2.18 ta nhận thấy lãi vay ngân hàng thương mại tăng thì sẽ làm tăng chi phí lãi vay dẫn đến giảm NPV. Tuy nhiên, dù cho lãi vay tăng lên đến 18%, ngang với thời kỳ lạm phát và suy thoái kinh tế 2008 cũng không quá ảnh hưởng đến giá trị NPV.

Biểu đồ 2.12: Mức độ tăng lãi vay ảnh hưởng đến NPV

NPV

3.500.000,00

3.000.000,00

2.500.000,00

2.000.000,00

1.500.000,00

1.000.000,00

500.000,00

0,00

14%

16%

18%

20%

22%

NPV

Trong thực tế khi phân tích về các yếu tố rủi ro, nếu có sự tác động thay đổi của các yếu tố kinh tế vĩ mô, các yếu tố thông tin đầu vào và kỳ vọng của đối tượng khách hàng về kinh tế thì không chỉ một trong 3 yếu tố trên thay đổi mà cả 3 có thể

cùng thay đổi tăng, giảm hoặc yếu tố tăng, yếu tố giảm khác nhau. Do đó, để có thể phân tích sâu hơn về rủi ro của các yếu tố ảnh hưởng đến lợi nhuận kinh doanh, ta áp dụng phương pháp phân tích mô phỏng Monte Carlo được thực hiện trên bảng tính excel có sự hỗ trợ của phần mềm Crystal Ball. Thực hiện 10.000 lần mô phỏng cho các biến đầu vào: giá bán, chi phí xây dựng, lãi vay. Biến đầu ra, chỉ số đánh giá dự án NPV và IRR.

+ Biến giả thuyết lãi vay ngân hàng thương mại:

Đối với lãi suất ngân hàng ta sẽ thiết lập phân phối tam giác các tham số Min

= 9%, Max = 18%, Likeliest = 13,5%.

Biểu đồ 2.13: Biểu đồ phân phối xác suất lãi vay ngân hàng

+ Biến giả thuyết giá bán:

Ta sử dụng hàm phân phối chuẩn để mô tả biến giả thuyết giá bán dự án vì biến này thỏa mãn 3 điều kiện của dạng phân phối này:

 Một số giá trị của biến không chắc chắn có khả năng xuất hiện nhiều đây là giá trị trung bình của biến.

 Khả năng mà biến không chắc chắn có giá trị lớn hơn trị trung bình cũng bằng với khả năng mà nó có giá trị nhỏ hơn trị trung bình.

 Các giá trị của biến không chắc chắn có khả năng xuất hiện nhiều ở vùng lân cận giá trị trung bình hơn là ở xa giá trị.

Giá trị trung bình Mean = 100%, độ lệch chuẩn là Std Dev = 16%

Biểu đồ 2.14: Biểu đồ phân phối xác suất giá bán

+ Biến giả thuyết chi phí xây dựng:

Ta cũng sử dụng hàm phân phối chuẩn để mô tả biến giả thuyết giá bán dự án vì biến này thỏa mãn 3 điều kiện của dạng phân phối này:

 Một số giá trị của biến không chắc chắn có khả năng xuất hiện nhiều đây là giá trị trung bình của biến.

 Khả năng mà biến không chắc chắn có giá trị lớn hơn trị trung bình cũng bằng với khả năng mà nó có giá trị nhỏ hơn trị trung bình.

 Các giá trị của biến không chắc chắn có khả năng xuất hiện nhiều ở vùng lân cận giá trị trung bình hơn là ở xa giá trị.

Giá trị trung bình Mean = 100%, độ lệch chuẩn là Std Dev = 16%

Biểu đồ 2.15: Biểu đồ phân phối xác suất chi phí xây dựng

Sau khi định nghĩa được phân phối xác suất của các biến rủi ro, chúng ta cần định nghĩa ô biến số dự án. Các ô dự báo thường chứa các công thức tham chiếu đến một hoặc nhiều ô giả thuyết. Tại ô dự báo NPV và IRR trên bảng thông số dự án trong file excel kết hợp với Crystal Ball, ta sử dụng lệnh Define Forecast như sau:

Trước khi chạy mô phỏng, ta thiết lập sự tương thích khi chạy bằng công cụ Run Preferences.

Các nội dung bao gồm như sau:

 Chạy mô phỏng với số lần thử là 10.000 lần

 Dừng lại nếu độ chính xác của mô phỏng đạt 95%

 Dừng mô phỏng nếu xảy ra sai sót tính toán

Khi chạy mô phỏng Crystal Ball tạo ra một đồ thị dự báo cho mỗi biến dự báo bằng cách sử dụng các phân phối tần số. Một phân phối tần số cho thấy con số hay số các giá trị xảy ra trong một khoảng nhóm cho trước. Sau khi chạy mô phỏng đạt được số lần thử theo yêu cầu, Crystal Ball sẽ cho kết quả của các biến dự báo, có 5 dạng để xem kết quả chạy mô phỏng

+ Dạng thống kê (Statistics)

+ Dạng phầm trăm (Precentiles)

+ Dạng biểu đồ tần số (Frequency chart)

+ Dạng biểu đồ tích lũy (Cumulative chart)

+ Dạng biểu đồ tích lũy nghich đảo (Reverse Cumulative chart)

Trong năm dạng trên chỉ có bốn dạng đầu là thông dụng nhất. Sau khi chạy kết quả dự báo, ta xét đồ thị dự báo biến dòng tiền dự án NPV như sau:

Biểu đồ 2.16: Đồ thị dự báo dòng tiền NPV

Từ biểu đồ dự báo của giá trị hiện tại thuần NPV. Phần biểu đồ màu hồng thể hiện giá trị NPV < 0. Xác suất để dự án đạt hiệu quả là NPV > 0 đạt 93,20%.

Biểu đồ 2.17: Đồ thị dự báo IRR

Từ biểu đồ dự báo tỷ suất hoàn vốn nội bộ. Phần biểu đồ màu hồng thể hiện giá trị IRR > tỷ lệ chiết khấu (10,15%). Xác suất để dự án đạt hiệu quả IRR > 10,15% đạt 93,04%.

CHƯƠNG 3: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

3.1. Kết luận

Thẩm định dự án đầu tư là quá trình kiểm tra, xem xét một cách khách quan, khoa học và toàn diện các nội dung cơ bản của một dự án đầu tư nhằm đánh giá tính hợp lý, tính hiệu quả và tính khả thi của dự án; trên cơ sở đó ra quyết định đầu tư. Trong phạm vi thực hiện, luận văn tập trung nghiên cứu 2 phần chính là nghiên cứu thị trường và đánh giá tính khả thi về mặt tài chính của dự án.

3.1.1. Kết quả nghiên cứu thị trường Về kinh tế Việt Nam

Trong bối toàn cầu chịu ảnh hưởng của dịch bệnh Covid-19, Việt Nam đã từng bước kiểm soát được dịch bệnh và ổn định kinh tế vĩ mô nhằm mục tiêu tăng trưởng kinh tế. Việt Nam cũng đang là điểm sáng trên thị trường quốc tế về thu hút dòng vốn FDI sau khi nhiều tập đoàn đa quốc gia muốn rút hoặc chuyển một phần hoạt động sản xuất ra khỏi Trung Quốc.

Chính phủ cũng đưa ra nhiều gói kích thích kinh tế và thúc giục các địa phương giải ngân vốn đầu tư công vào cơ sở hạ tầng. Hoạt động đầu tư xây dựng sẽ tạo ra hàng triệu việc làm và giúp nền kinh tế tiếp tục duy trì đà tăng trưởng tốt trong 5 năm trở lại đây.

Xếp hạng của Fitch khẳng định viễn cảnh tăng trưởng mạnh mẽ trong trung hạn của Việt Nam dựa trên nền tảng kinh tế vĩ mô ổn định, mức nợ chính phủ thấp và khu vực kinh tế đối ngoại có khả năng chống chịu, bao gồm cả dự trữ ngoại hối ở mức khá lớn.

Về kinh tế Bắc Ninh

Những bước phát triển vượt bậc của Bắc Ninh sau hơn 23 năm tái lập được khẳng định trên tất cả các lĩnh vực. Nổi bật nhất là Quy mô nền kinh tế đạt trên 197 nghìn tỷ đồng, xếp thứ 7 cả nước; giá trị sản xuất công nghiệp đạt 1,24 triệu tỷ, đứng thứ nhất toàn quốc; giá trị xuất khẩu đạt hơn 35 tỷ USD; Nếu như tại thời điểm tái lập tỉnh năm 1997, tỉnh chỉ có 4 dự án có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài với tổng vốn đầu tư đăng ký 177,58 triệu USD, thì đến hết năm 2019, Bắc Ninh đã

thu hút 1470 dự án FDI với tổng vốn đầu tư đăng ký sau điều chỉnh: 18.83 tỷ USD. Nhiều tập đoàn xuyên quốc gia lớn trên thế giới đã vào đầu tư tại Bắc Ninh như: Samsung, Hồng Hải, Canon, Pepsi Co,....Thu ngân sách của tỉnh tăng cao, đạt

30.430 tỷ đồng, vượt 11% dự toán, trong đó thu nội địa đạt 24.370 tỷ đồng, vượt

3.034 tỷ đồng. Các vấn đề an sinh và phúc lợi xã hội của tỉnh được đảm bảo, quan tâm ở mức cao hơn so với cả nước, thu nhập bình quân đầu người đạt 6.163 USD, cao gấp 2,23 lần so với bình quân cả nước và đứng thứ 2 toàn quốc, tỷ lệ hộ nghèo giảm còn 1,27%.

Với việc tăng trưởng kinh tế vượt bậc, cùng với dư địa tiếp tục thu hút vốn FDI đầu tư vào các khu công nghiệp, thị trường bất động sản Bắc Ninh sẽ tiếp tục phát triển ổn định trong trung hạn từ 3 – 5 tới. Với mức tăng số hộ bình quân khoảng 4,3%/năm tương đương với khoảng 18.258 hộ, mỗi năm tỉnh Bắc Ninh cần hàng chục nghìn đơn vị ở mới trên thị trường để ổn định kinh tế - xã hội. Do đó, nhu cầu về nhà ở là vô cùng lớn. Ngoài ra, hàng năm tỉnh Bắc Ninh cũng đón thêm hàng nghìn chuyên gia trong và ngoài nước đến làm việc, đây là đối tượng khách hàng có mức thu nhập bình quân rất cao, nhu cầu sử dụng dịch vụ hạng sang và đầy đủ tiện ích.

Theo định hướng phát triển quy hoạch, đô thị Bắc Ninh nằm trong vùng thủ đô Hà Nội, tỉnh đang phấn đấu mục tiêu trở thành thành phố trực thuộc trung ương vào năm 2022. Để đạt được mục tiêu này, tỉnh Bắc Ninh sẽ tiếp tục dành hàng ngàn tỷ đồng vốn ngân sách mỗi năm để đầu tư vào phát triển hạ tầng và các công trình xã hội. Dòng tiền đầu tư này sẽ tạo điều kiện mạnh mẽ cho ngành xây dựng tiếp tục tăng trưởng, đây là ngành vốn chiếm tỷ trọng kinh tế cao tại tỉnh Bắc Ninh.

Đánh giá thị trường

Căn cứ báo cáo khảo sát thị trường căn hộ tại Hà Nội vào Quý I/2020, do ảnh hưởng của dịch bệnh Covid-19, nguồn cung sơ cấp giảm so với năm 2019. Tuy nhiên mức giá bán lại không giảm và có xu hướng tăng nhẹ với mức tăng bình quân 10%/năm. Cùng với nhận định Việt Nam tiếp tục duy trình và ổn định tăng trưởng kinh tế nửa cuối năm 2020 và đạt mức tăng trưởng dự báo 6,8% vào năm 2021.

Hiện nay, đối tượng khách hàng tại Bắc Ninh không chỉ có nhu cầu mua để ở, mà nhiều khách hàng còn hướng tới thị trường mua để cho thuê. Với mức giá đang