a) Có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên;
b) Có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác.”
Như vậy, theo quy định về điều kiện năng lực tài chính của nhà đầu tư để thực hiện dự án, luận văn nhận định chủ đầu tư cần phải chuẩn bị nguồn vốn tối thiểu là 20% trên tổng mức đầu tư dự án này. Phần vốn còn lại chủ đầu tư cần phải huy động từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng và từ nguồn vốn của khách hàng. Trong đó tỷ lệ vay vốn từ ngân hàng là 30%, và từ nguồn vốn huy động từ khách hàng là 50%. Phần vốn huy động từ khách hàng sẽ được tính chung vào chi phí vốn chủ sở hữu.
Bảng 2.10: Cơ cấu phân bổ vốn (đơn vị: 1.000 đồng)
654.738.660 | 100% | |
Startup Capital/ Vốn Đầu Tư tự có: | 131.517.582,32 | 20% |
Bank Loan/ Vốn vay của tổ chức tín dụng: | 197.276.373,48 | 30% |
Other Capital Sources/ Vốn huy động khác: | 392.843.195,83 | 50% |
Có thể bạn quan tâm!
-
Tăng Trưởng Gdp Danh Nghĩa, 2016-Dự Báo Đến 2021 -
Bảng So Sánh Mức Tăng Trưởng Kinh Tế (Grdp), 2016 - 2019 -
Sơ Lược Thị Trường Liền Kề/biệt Thự Bán Tại Tx. Từ Sơn (Quý I/2020) -
Tỷ Lệ Vốn Chủ Sở Hữu Và Tỷ Lệ Nợ Vay Của 05 Công Ty Tham Chiếu -
Kết Quả Nghiên Cứu Thị Trường Về Kinh Tế Việt Nam -
Bảng Giá Bán Liền Kề Đề Xuất (Đơn Vị: 1.000 Đồng)
Xem toàn bộ 131 trang tài liệu này.
Nguồn: theo tính toán của tác giả
2.4.3. Xác định dòng tiền dự án
Để xây dựng dòng tiền, các nội dung sau sẽ được tính toán gồm có: chi phí đầu tư, chi phí quản lý vận hành, doanh thu của dự án, vốn vay và kế hoạch trả lãi vay, khấu hao, báo cáo thu nhập.
a) Chi phí đầu tư
Chi phí đầu tư xây dựng bao gồm các hạng mục: chi phí quyền sử dụng đất, xây dựng, tiện ích khu đô thị, hạ tầng kỹ thuật, cây xanh và các loại chi phí khác. Tổng mức đầu tư của dự án là: 657.587.912.000 VNĐ. Chi phí đầu tư được thể hiện qua lịch chi phí đầu tư như sau:
Bảng 2.11: Lịch chi phí đầu tư (đơn vị: 1.000 đồng)
Hạng mục | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | |
I | Construction cost/ Chi phí xây dựng | ||||
1 | Shophouse/ Nhà liên kế | - | 78.408.000,00 | - | - |
2 | Villa/ Biệt thự | - | 6.867.504,00 | 9.728.964,00 | 2.479.932,00 |
3 | Apartment/ Cao tầng | - | 119.198.217,60 | 168.864.141,60 | 43.043.800,80 |
4 | Transport/ Giao thông | - | 2.896.000,00 | 4.344.000,00 | - |
5 | Park & Garden/ Công viên cây xanh | - | 680.000,00 | 680.000,00 | 340.000,00 |
6 | Swimming Pool/ Bể bơi (25x18 m2) | - | - | - | - |
7 | Sport Center/ Khu thể thao | - | - | - | 4.266.000,00 |
8 | Sewage Treatment Plant / Trạm xử lý nước thải | - | - | - | 649.350,65 |
9 | Sub-station/ Trạm điện | - | 2.000.000,00 | - | - |
II | Land cost/ Chi phí đất | ||||
Total/ Tổng | 105.161.395,00 | - | - | - | |
Project Management Fee/ Chi phí quản lý dự án | |||||
Total/ Tổng | 5.334.389,89 | 3.200.633,93 | 3.200.633,93 | 1.600.316,97 | |
IV | Construction & nvestment Consultancy Fee/ Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng | ||||
Total/ Tổng | 4.889.857,40 | 1.600.316,97 | 1.600.316,97 | 800.158,48 | |
V | Statutory Fee/ Chi phí pháp lý dự án | ||||
Total/ Tổng | 889.064,98 | 1.778.129,96 | - | 1.778.129,96 | |
VI | S&M Expense/ Chi phí tiếp thị | ||||
1 | Commission fee/ Phí môi giới | - | 22.632.866,10 | 22.632.866,10 | - |
2 | Marketing tools fee/ Phí xúc tiến quảng cáo | - | 9.053.146,44 | 4.526.573,22 | - |
3 | Showflat & Office fee/ Phí xây nhà mẫu và văn phòng | - | 150.000,00 | - | - |
VII | Contingency / Chi phí dự phòng | ||||
Total/ Tổng | - | 8.890.649,81 | 8.890.649,81 | 4.445.324,91 | |
TOTAL FEE/ TỔNG CHI PHÍ | 657.587.912 | ||||
III
Nguồn: Công ty ATC và theo tính toán của tác giả
b) Chi phí vận hành
Các khoản chi phí quản lý, vận hành, phí bảo trì hạ tầng kỹ thuật sẽ được giao cho ban quản lý, đơn vị chủ quản vận hành khu đô thị gồm có hạ tầng kỹ thuật nội khu và tòa cao tầng. Ban quản lý sẽ có nguồn thu từ phí trông giữ xe và quản lý khu tiện ích.
c) Doanh thu của dự án
Theo kế hoạch bán hàng và tiếp thị, kể từ khi giải ngân vốn thực hiện dự án, chủ đầu tư sẽ xây dựng bộ máy hoạt động hoàn chỉnh. Trong đó phòng kinh doanh và tiếp thị sẽ chuẩn bị các phương án bán hàng, tài liệu bán hàng và thông điệp truyền thông về dự án. Chủ đầu tư sẽ ký kết với đơn vị phân phối có uy tín trên thị trường như Đất Xanh Miền Bắc, Cenland, Hải Phát Land. Các đơn vị phân phối sẽ chuẩn bị nhân sự, bắt đầu tiếp thị trong cuối năm 2020 và chuẩn bị kế hoạch mở bán vào đầu năm 2021. Kế hoạch bán hàng thực hiện như sau:
Năm 2020: chuẩn bị cơ sở pháp lý dự án, chuẩn bị tài liệu bán hàng và xây dựng đội ngũ, ký kết hợp đồng phân phối sản phẩm, bắt đầu truyền tải thông tin dự án ra ngoài.
Năm 2021: bán hết toàn bộ 55 căn liền kế và bắt đầu nhận đặt cọc cho tòa cao tầng, dự kiến mở bán căn hộ vào quý III năm 2021.
Năm 2022: bán hết 12 căn biệt thự và tiếp tục bán căn hộ.
Năm 2023: bàn giao căn hộ vào quý III và giao toàn bộ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào quý IV.
Doanh thu từ bán bất động sản được tính như sau:
x | Diện tích khai thác được lấy từ phụ lục 05 (thông tin đầu vào của dự án) |
Tiến độ bán hàng và lịch thanh toán liền kề/biệt thự, căn hộ được thể hiện chi tiết tại Phụ lục 04 và Phục lục 05. Doanh thu của dự án được phân bổ theo từng năm như sau:
Bảng 2.12: Doanh thu tài chính dự án (đơn vị: 1.000 đồng)
Hạng mục | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | |
1 | Shophouse/ Nhà liên kế | - | 226.269.987,90 | - | - |
2 | Villa/ Biệt thự | - | - | 61.397.696,20 | - |
Apartment/ Căn hộ | - | 67.941.165,60 | 188.382.322,80 | 361.323.471,60 | |
4 | TỔNG | 294.211.153,50 | 249.780.019,00 | 361.323.471,60 | |
TOTAL/ TỔNG CỘNG | 905.314.644,10 | ||||
3
d) Kế hoạch vay vốn và trả lãi
Mặc dù có phần vốn góp của các nhà đầu tư để cùng thực hiện dự án nhưng dự án vẫn phải huy động vốn vay trong quá trình triển khai đầu tư xây dựng để đảm bảo tiến độ thực hiện dự án. Đồng thời, dự án có ngân hàng bảo lãnh sẽ làm tăng thêm uy tín và có được sự tin tưởng hơn từ phía khách hàng. Chi phí ban đầu từ vốn góp sẽ được sử dụng để thanh toán chi phí đất đai các khoản chi phí thiết kế, giám sát, tư vấn, huy động vốn. Vốn vay từ ngân hàng thương mại sẽ tài trợ cho hoạt động động xây dựng trong 2 năm, thời hạn vay 3 năm, lãi trả đều từ thời điểm nhận nợ vay, gốc trả vào năm thứ 2 và năm thứ 3. Lãi suất cho vay tại các ngân hàng thương mại như Vietcombank, BIDV, Viettinbank, TP Bank dao động ở mức trung bình là 11%/năm. Tổng mức vay ngân hàng là 197.276.373.480 VNĐ được phân bổ theo tiến độ triển khai xây dựng dự án. Vốn vay bắt đầu được giải ngân trong 2 năm từ đầu năm 2021 và năm 2022. Từ năm 2022, chủ đầu tư sẽ dự trữ nguồn tiền để trả gốc cho ngân hàng. Kế hoạch vay vốn được phân bổ theo bảng sau:
Bảng 2.13: Kế hoạch vay vốn (đơn vị: 1.000 đồng)
2020 | 2021 | 2022 | 2023 | |
Vốn vay | - | 39.455.274,70 | 157.821.098,78 | - |
Tổng | 197.276.373,48 | |||
Lịch trả nợ:
Dự án sẽ trả nợ ngay khi có dòng tiền thu từ hoạt động bán hàng. Kể từ thời điểm phát sinh nợ, tiền lãi sẽ được trả hàng tháng và không cộng dồn vào gốc. Tiền gốc sẽ được chủ đầu tư trả vào quý IV/2022 và năm cuối cùng của phần thi xây lắp là năm 2023.
Bảng 2.14: Lịch trả nợ (đơn vị: 1.000 đồng)
Lịch nợ vay | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | |
1 | Dư nợ đầu kỳ | - | - | 39.455.274,70 | 138.093.461,43 |
2 | Nợ vay phát sinh trong kỳ | - | 39.455.274,70 | 157.821.098,78 | - |
3 | Lãi suất | 3.255.060,16 | 13.562.750,68 | 9.765.180,49 | |
4 | Trả nợ. Trong đó: | - | - | - | |
5 | - Trả nợ gốc | - | - | 59.182.912,04 | 138.093.461,43 |
6 | - Trả lãi | - | 3.255.060,16 | 13.562.750,68 | 9.765.180,49 |
7 | Dư nợ cuối kỳ | - | 39.455.274,70 | 138.093.461,43 | - |
e) Báo cáo thu nhập
Sau khi xác định doanh thu và chi phí của dự án, báo cáo thu nhập thể hiện phần lãi/ lỗ mà dự án nhận được. Doanh thu chính từ dự án từ hoạt động bán đứt diện tích hiệu dụng (diện tích có thể mang bán) gồm có khu liên kế, biệt thự và sàn căn hộ.
Mức thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp được quy định tại điều 11 của TT 78/2014/TT-BTC. Theo đó, năm 2020 mức thuế suất TNDN là 20%.
Bảng 2.15: Báo cáo thu nhập (đơn vị: 1.000 đồng)
Khoản mục | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | |
1 | Doanh thu | - | 294.211.153,50 | 249.780.019,00 | 361.323.471,60 |
2 | Chi phí | 116.274.707,27 | 257.442.044,91 | 224.468.145,64 | 59.403.013,77 |
3 | EBIT DATA = (1) - (2) | (116.274.707,27) | 36.769.108,59 | 25.311.873,36 | 301.920.457,83 |
4 | Khấu hao | - | - | - | - |
5 | EBIT = (3) – (4) | (116.274.707,27) | 36.769.108,59 | 25.311.873,36 | 301.920.457,83 |
6 | Lãi vay | - | 3.255.060,16 | 13.562.750,68 | 9.765.180,49 |
7 | EBT= (5) – (6) | (116.274.707,27) | 33.514.048,43 | 11.749.122,69 | 292.155.277,34 |
8 | Thuế TNDN = (7) * 20% | - | 6.702.809,69 | 2.349.824,54 | 58.431.055,47 |
9 | EAT = (7) – (8) | (116.274.707,27) | 26.811.238,74 | 9.399.298,15 | 233.724.221,87 |
f) Báo cáo dòng tiền
Bằng cách xác lập dòng tiền của các khoản doanh thu (dòng tiền vào) và chi phí dự án (dòng tiền ra), ta tính được dòng tiền hoạt động ròng của chủ đầu tư.
+ Dòng tiền vào của dự án bao gồm: Doanh thu từ bán sàn diện tích hiệu
dụng.
+ Dòng tiền ra của dự án bao gồm: Chi phí đất, chi phí xây dựng, thuế, lãi
suất và gốc vốn vay.
Bảng 2.16: Dòng tiền tài chính (đơn vị: 1.000 đồng)
Khoản mục | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | |
I | Dòng tiền vào | ||||
1 | Doanh thu | - | 294.211.153,50 | 249.780.019,00 | 361.323.471,60 |
2 | Thanh lý | - | - | - | - |
3 | Vốn vay | - | 39.455.274,70 | 157.821.098,78 | - |
II | Dòng tiền ra | ||||
1 | Chi phí | 116.274.707,27 | 257.442.044,91 | 224.468.145,64 | 59.403.013,77 |
2 | Thuế TNDN = (7) * 20% | - | 6.702.809,69 | 2.349.824,54 | 58.431.055,47 |
3 | Trả lãi | - | 3.255.060,16 | 13.562.750,68 | 9.765.180,49 |
4 | Trả gốc | - | - | 59.182.912,04 | 138.093.461,43 |
III | (I) – (II) | (116.274.707,27) | 66.266.513,44 | 108.037.484,89 | 95.630.760,44 |
2.4.4. Xác định tỷ suất chiết khấu
Tỷ suất chiết khấu là tỷ suất sinh lời mà nhà đầu tư yêu cầu khi doanh nghiệp huy động vốn để thực hiện dự án, còn được gọi là chi phí sử dụng vốn. Nếu dự án đầu tư được tài trợ từ nhiều nguồn và dòng tiền được thẩm định là dòng tiền theo quan điểm tổng đầu tư, tỷ suất chiết khấu được sử dụng là chi phí sử dụng vốn bình quân WACC, giá trị này được tính theo công thức sau:
WACC= We*Re+ Wd*Rd*(1-t)
Trong đó:
We: Tỷ trọng nguồn vốn chủ sở hữu/ vốn cổ phần Re: Chi phí vốn chủ sở hữu/ vốn cổ phần