Tỷ Lệ Vốn Chủ Sở Hữu Và Tỷ Lệ Nợ Vay Của 05 Công Ty Tham Chiếu

Wd: Tỷ trọng vốn vay

Rd: Chi phí vốn vay (11%)

t: thuế suất thu nhập doanh nghiệp (20%)

Để tính chi phí vốn bình quân WACC, ta tính toán giá trị chi phí sử dụng vốn bình quân trung bình của 05 công ty cùng ngành nghề đầu tư và kinh doanh bất động sản đã niêm yết trên sàn chứng khoán, ta có danh sách sau:

Bảng 2.17: tỷ lệ vốn chủ sở hữu và tỷ lệ nợ vay của 05 công ty tham chiếu

STT

TÊN CÔNG TY	Tỷ lệ vốn chủ sở hữu %	Tỷ lệ nợ vay %
1	Công ty Cổ phần DRH Holding (DRH)	34,48%	65,52
2	Công ty Cổ phần Đệ Tam (DTA)	38,88%	61,12
3	Công ty Cổ phần phát triển Nhà Thủ Đức (TDH)	49,17%	50,83
4	CTCP Tập đoàn Đức Long Gia Lai (DLG)	40,14%	59,86
5	CTCP Tập đoàn C.E.O (CEO)	45,82%	54,18

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 131 trang tài liệu này.

Nguồn: https://finance.vietstock.vn/

Re - Chi phí vốn chủ sở hữu/ vốn cổ phần được tính như sau:

Trong đó:

Rf: lãi suất phi rủi ro được lấy bằng lãi suất trái phiếu chính phủ kỳ hạn 10 năm. Giá trị Rf được tính trung bình cho 5 năm kể từ năm 2016 – 2020.

Bảng 2.18: lãi suất trái phiếu chính phủ kỳ hạn 10 năm, 2016 - 2020

2016	2017	2018	2019	2020
Rf	5,28%	5,38%	4,37%	4,71%	3,1%
Trung bình	4,57%

Nguồn: Sở giao dịch chứng khoán Hà Nội

Rm: Tỷ suất sinh lời của thị trường (ở đây là VN-Index)

Bảng 2.19: tỷ suất sinh lời thị trường qua chỉ số VN-Index, 2016 – 2019

STT

2016	2017	2018	2019
VN INDEX	14,82%	48%	-9,32%	7,67%
Trung bình	15,29%

Nguồn: Sở giao dịch chứng khoán Hà Nội

: hệ số đo lường mức độ biến động của cổ phiếu so với thị trường chung. Hệ số này được tham khảo qua giá trị tính toán các mã cổ phiếu của 05 công ty tham chiếu, với cơ sở giao dịch trong vòng 120 tuần tính đến hiện tại trên website: https://finance.vietstock.vn/

Bảng 2.20: Bảng tính WACC của 05 công ty tham chiếu

STT

TÊN CÔNG TY			WACC
1	Công ty Cổ phần DRH Holding (DRH)	0,81	13,25%	10,34%
2	Công ty Cổ phần Đệ Tam (DTA)	0,34	8,21%	8,57%
3	Công ty Cổ phần phát triển Nhà Thủ Đức (TDH)	0,92	14,43%	11,57%
4	CTCP Tập đoàn Đức Long Gia Lai (DLG)	0,83	13,47%	10,67%
5	CTCP Tập đoàn C.E.O (CEO)	0,56	10,57%	9,61%

Nguồn: https://finance.vietstock.vn/ và theo tính toán của tác giả

Ta lấy WACC của dự án bằng giá trị trung bình của 05 công ty tham chiếu trên là 10,15%.

2.4.5. Tính toán phân tích các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính

- Xác định giá trị hiện tại ròng NPV theo công thức:

∑

Từ bảng dòng tiền tài chính, ta xác định được NPV = 94.857.361,67 > 0.

- Xác định tỷ suất hoàn vối nội bộ theo công thức:

∑

Từ bảng dòng tiền tài chính, ta xác định được IRR = 53% > tỷ suất chiết khấu (10,15%)

- Xác định chỉ số sinh lợi PI theo công thức:

= 1,14 >1

- Xác định thời gian hoàn vốn theo công thức:

= 3,66 năm

2.4.6. Phân tích rủi ro

Xác định các biến rủi ro tác động đến các tiêu chí thẩm định, đồng thời tính toán mức độ, xác suất rủi ro mà dự án có thể chịu được.

a) Xác định biến rủi ro

Trong quá trình thực hiện dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh bất động sản do vốn đầu tư lớn nên có nhiều biến rủi ro ảnh hưởng đến quyết định đầu tư thực hiện dự án. Việc phân tích độ nhạy sẽ dựa trên phân tích các yếu tố trọng yếu ảnh

hưởng trực tiếp đến kết quả kinh doanh của dự án. Thông thường, các yếu tố có tác động lớn đến kết quả kinh doanh bao gồm:

- Nhu cầu đối với sản phẩm bất động sản đưa vào kinh doanh giảm sút khiến đầu ra của sản phẩm không thể bán hết. Đặc biệt, việc tồn kho sản phẩm sẽ làm tăng chi phí vốn đầu tư do không thể sử dụng tiền từ việc bán căn hộ để chi trả cho các chi phí xây dựng, trả gốc ngân hàng và lãi vay làm tăng các chi phí tài chính.

- Các loại chi phí đầu vào gia tăng đặc biệt là chi phí xây dựng.

- Về lý thuyết thì lạm phát và thị trường bất động sản không có mối liên hệ nào trực tiếp, mối liên hệ của nó được phản ánh qua chính sách tiền tệ, tình trạng của nền kinh tế và tâm lý của người dân. Lạm phát cao thường là biểu hiện của cung tiền quá mức, hiệu quả kinh tế kém hoặc sự tăng giá của các loại hàng hóa. Trong sự ảnh hưởng của lạm phát ta sẽ tính đến sự ảnh hưởng của lãi vay ngân hàng có ảnh hưởng thế nào đến kết quả kinh doanh.

b) Mô hình kết quả

- Kết quả chạy độ nhạy với giá bán sản phẩm bất động sản:

Căn cứ theo báo cáo thị trường căn hộ Hà Nội Quý I năm 2020 của Savills, số lượng nguồn cung căn hộ trong năm mới giảm mạnh so với năm 2019. Nguồn cung mới ghi nhận ở mức thấp nhất trong vòng năm năm qua bởi các chủ đầu tư thay đổi kế hoạch nhanh chóng để ứng phó với đại dịch. Nguồn cung sơ cấp giảm -17% theo quý và nguồn cung thứ cấp giảm -19% theo năm. Số lương giao dịch đạt khoảng 4.900, giảm -53% theo quý và -50% theo năm. Tình hình hoạt động theo quý kém do chịu ảnh hưởng của nghỉ lễ trong đầu Q1 và sau đó là việc thực hiện giãn cách xã hội. Người mua trong nước tránh các sự kiện bán hàng đông đúc, trong khi lệnh cấm du lịch đã hạn chế khách mua nước ngoài. Tỷ lệ hấp thụ trong quý là 18%, giảm -14 điểm % theo quý và giảm -11 điểm % theo năm. Các biện pháp tăng cường của chính phủ kể từ ngày 1/4 đã buộc các chủ đầu tư phải tạm dừng công trình xây dựng và đóng cửa các văn phòng bán hàng.

Giá sơ cấp ổn định theo quý và tăng 10% theo năm lên mức 1.460 USD/m2. Nếu dịch bệnh tiếp tục trong nửa cuối năm 2020, Savills nhận định sẽ không có sự điều chỉnh mạnh giá sơ cấp do tác động bởi dịch.

Lý do để lạc quan về thị trường

 Bán hàng trực tuyến sẽ gia tăng trong năm 2020.

 Công tác quản lý tòa nhà sẽ được ứng dụng công nghệ 4.0 để kết nối với cư dân từ xa.

 Nghị định 41/2020/NĐ-CP gia hạn thời hạn nộp thuế và tiền thuê đất giúp hỗ trợ giảm nhẹ tác động của đại dịch.

 Quy định mới sẽ định hình lại nguồn cung. Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư đã quy định các căn hộ phải có diện tích sử dụng tối thiểu 25 m2 và tỷ lệ căn hộ chung cư có diện tích nhỏ hơn 45 m2 không vượt quá 25% tổng số căn hộ chung cư của dự án.

 Nguồn vốn đa dạng: kiều hối năm 2019 đạt kỷ lục mới với 16,7 tỷ USD, 20% số đó được đầu tư vào lĩnh vực bất động sản. Các công ty bất động sản trong năm 2019 đã phát hành trái phiếu doanh nghiệp với tổng trị giá 4,6 tỷ USD chiếm 38% và chỉ đứng sau các ngân hàng thương mại.

 Người mua nước ngoài ngày càng quan tâm đến các dự án cao cấp được thể hiện thông qua việc hạn mức 30% cho người nước ngoài nhanh chóng được bán hết. Xu hướng này dự kiến sẽ tiếp tục đối với các dự án chất lượng tại vị trí tốt được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín.

Một điểm sáng được World Bank lưu ý là kinh tế Việt Nam có thể sẽ khởi sắc trở lại. Kim ngạch xuất khẩu hàng hóa trong tháng 4 vẫn gần tương đương cùng kỳ năm trước và các nhà đầu tư nước ngoài vẫn tiếp tục quan tâm tới thị trường Việt Nam, với trên 12 tỷ USD vốn đăng ký trong 4 tháng đầu năm 2020. Trong thời gian này, cam kết vốn FDI đạt 12,3 tỷ USD, giảm 15,5% so cùng kỳ năm trước. Điều đáng ngạc nhiên là giá trị vốn FDI cam kết quay đầu bật lại trong tháng 4, tăng 81% so với tháng 3/2020 và 62% so với tháng 4/2019. Tăng trưởng tín dụng cũng đảo chiều tăng lên trong tháng 3 sau khi chững lại trong 2 tháng đầu năm 2020.

Tổ chức Fitch Ratings đã điều chỉnh triển vọng của Việt Nam từ mức "Tích cực" sang mức "Ổn định", và giữ nguyên xếp hạng tín nhiệm quốc gia của Việt Nam ở mức BB. Triển vọng được sửa đổi cho thấy tác động leo thang của đại dịch COVID-19 với nền kinh tế Việt Nam trong các lĩnh vực xuất khẩu và du lịch, cũng như sức cầu trong nước yếu đi.

Xếp hạng của Fitch khẳng định viễn cảnh tăng trưởng mạnh mẽ trong trung hạn của Việt Nam dựa trên nền tảng kinh tế vĩ mô ổn định, mức nợ chính phủ thấp và khu vực kinh tế đối ngoại có khả năng chống chịu, bao gồm cả dự trữ ngoại hối ở mức khá lớn.

Như vậy, theo các báo cáo đánh giá tổng hợp chung về thị trường bất động sản trong năm 2020. Dù chịu ảnh hưởng của dịch bệnh Covid-19 nhưng về cơ bản Việt Nam đã kiểm soát tốt tình hình bệnh dịch. Tỷ lệ giao dịch trên thị trường có giảm so với năm 2019 nhưng giá bán vẫn tăng ổn định ở mức 10%/năm. Lý giải cho điều này thì nhận định về thị trường trong trung hạn từ 3 - 5 năm tới sẽ có nhiều chuyển biến tích cực, kinh tế vĩ mô ổn định. Chính phủ sẽ tăng đầu tư công vào cơ sở hạ tầng để đảm bảo mức tăng trưởng kinh tế.

Tuy nhiên, để cảnh báo về mức độ rủi ro, luận văn đưa thêm giả định kịch bản tiêu cực. Dịch Covid-19 vẫn tiếp diễn. Thương chiến Trung - Mỹ không hòa hoãn; các lò lửa chiến tranh bị kích động; kinh tế thế giới không khả quan thì tình hình kinh tế Việt Nam sẽ khó khăn và thị trường bất động sản cũng đóng băng. Giá bán sẽ giảm.

Trong điều kiện giả định để phân tích độ nhạy về sự thay đổi giá bán ảnh hưởng thế nào đến các chỉ số tài chính, ta cho giá bán biến thiên tăng giảm trong khoảng 20%. Tác động của việc này được thể hiện ở bảng 2.12 như sau:

Bảng 2.21: Sự thay đổi của giá bán sản phẩm ảnh hưởng đến quyết định đầu tư

Tỷ lệ %

80,00%	90%	100,00%	110%	120%
NPV	-5.632.853,14	44.610.251,28	94.853.355,70	145.096.460,12	195.339.564,55
IRR	7%	31%	53%	73%	93%

Qua bảng trên cho thấy, giá bán căn hộ có tương quan đồng biến với NPV và IRR. Trong điều kiện các yếu tố khác không thay đổi, giá bán căn hộ giảm đi 20% sẽ làm cho giá trị NPV <0.

Biểu đồ 2.10: Mức độ thay đổi giá bán sản phảm ảnh hưởng đến NPV

NPV

250.000.000,00

200.000.000,00

150.000.000,00

100.000.000,00

NPV

50.000.000,00

0,00

80,00%

90%

100%

110%

120%

-50.000.000,00

- Kết quả chạy độ nhạy với chi phí xây dựng:

Vật tư xây dựng và nhân công luôn biến động theo từng năm. Từ giữa năm 2017, giá vật liệu xây dựng liên tục gia tăng. Giá vật liệu sẽ tăng trung bình từ 5- 10%/năm khiến chi phí xây dựng bị dội lên cao hơn. Thêm vào đó, giá nhân công lao động cũng đang điều chỉnh tăng mức lương. Luận văn nhận định chi phí xây dựng thường giao động trong biên độ tăng giảm 20%. Tác động của chi phí xây dựng đến các chỉ số tài chính được thể hiện ở bảng 2.13 như sau:

Bảng 2.22: Sự thay đổi của chi phí có ảnh hưởng đến quyết định đầu tư

Tỷ lệ

80,00%

90%

100,00%

110%

120%

NPV

162.218.716,82

128.868.449,91

94.853.355,70

60.173.434,20

24.828.685,41

IRR

83%

68%

53%

37%

22%

Qua bảng 2.22 cho thấy mức giá biến độ của chi phí đầu tư xây dựng tăng tỷ lệ nghịch với NPV của dự án. Trong điều kiện các yếu tố khác không thay đổi, chi phí dự án tăng 20%, giá trị NPV > 0.

Biểu đồ 2.11: Mức độ tăng chi phí ảnh hưởng đến NPV

NPV

180.000.000,00

160.000.000,00

140.000.000,00

120.000.000,00

100.000.000,00

80.000.000,00

NPV

60.000.000,00

40.000.000,00

20.000.000,00

0,00

80%

90%

100%

110%

120%

- Kết quả chạy độ nhạy với lãi vay ngân hàng thương mại:

Lãi suất cho vay tại các ngân hàng thương mại được tính bằng mức lãi suất huy động tiền gửi tiết kiệm từ 12 – 36 tháng cộng với biên độ lãi suất từ 3 – 3,5%/năm. Hiện nay, mức lãi suất cho vay trung hạn thường rơi vào từ 9 – 11%/năm. Do ảnh hưởng của dịch Covid-19, để kích thích đầu tư, chính phủ đã giảm mức lãi suất tiền gửi nhằm mục đích giảm lãi suất cho vay.

Nếu mức lãi vay tăng cao sẽ làm tăng chi phí vốn của chủ đầu tư. Trong quá khứ, từ cuộc khủng hoảng kinh tế năm 2008, chúng ta đã từng có thời điểm mức lãi