Tăng Trưởng Gdp Danh Nghĩa, 2016-Dự Báo Đến 2021

Số liệu tính toán liên quan đến nội dung phân tích dự án

Dự án sẽ được chia làm 02 hạng mục chính:

Hạng mục 01: tập trung đầu tư xây dựng 55 căn nhà liên kế có diện tích trung bình là 66 m2 (ngang 6m x sâu 11m) và 12 căn biệt thự đơn lập có diện tích trung bình 126 m2. Đối với các mặt shophouse bám mặt đường chính sẽ được hoàn thiện một số hạng mục cảnh quan sân vườn tiểu cảnh để tạo điểm nhấn. Theo luật kinh doanh bất động sản, điều kiện để bán nhà liên kế/ biệt thự xây thô hoàn thiện ngoài là có văn bản nghiệm thu hạ tầng kỹ thuật của sở Xây dựng. Do những tuyến đường ngoại khu đã được hình thành và có sẵn đầu chờ đấu nối hạ tầng kỹ thuật, nên đây sẽ là những sản phẩm bán trước vào đầu năm 2021. Thời gian hoàn thiện đối với nhà liên kế/ biệt thự từ 06 đến 09 tháng. Sản phẩm sẽ dễ dàng thu hồi vốn nhanh và quay vòng đầu tư xây dựng chung cư cao tầng. Số lượng căn biệt thự được bán vào đầu năm 2022.

Hạng mục 02: khối nhà cao 15 tầng với 01 tầng hầm, 01 tầng thương mại và 14 tầng căn hộ, diện tích mỗi căn hộ từ khoảng 40 – 70 m2, các căn hộ được sẽ căn cứ theo giá thị trường các căn hộ khác trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh để xây dựng giá bán cho phù hợp, vì diện tích căn hộ nhỏ sẽ làm cho tổng tiền không lớn, giá trị 01 sản phẩm sẽ trên dưới 1 tỷ đồng, với số tiền như vậy khách hàng sẽ bị thu hút và có

nhu cầu đầu tư rất cao. Chi phí đầu tư xây dựng tầm hầm cao mà định hướng khách hàng thuê phòng khách sạn sẽ chủ yếu là các chuyên gia làm việc trong nhà máy, khách vãng lai chủ yếu có xe đưa đón hoặc sử dụng phương tiện di chuyển là taxi, nên chỉ bố trí xây dựng 01 tầng hầm. Trong quá trình đầu tư xây dựng kể từ thời điểm động thổ và bắt đầu làm móng, cần phải sử dụng ngân sách cho các chi phí về tiếp thị và quảng cáo để có khách hàng đăng ký mua căn hộ, do đó sẽ giảm các khoản phải vay nợ dẫn đến gia tăng chi phí tài chính.

Thông tin tóm tắt dự án:

Chủ đầu tư: Công ty TNHH phát triển thành phố Thương mại Á Châu

Địa điểm dự án: khu đô thị dịch vụ VSIP Bắc Ninh, xã Phù Chẩn, thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.

Tổng mức đầu tư: 657.587.911.580 VNĐ Diện tích đất thực hiện dự án: 15.530 m2 Loại hình sản phẩm:

+ Condotel/ Căn hộ chung cư: 15 tầng

+ Liền kề/ Biệt thự: 67 căn

2.3. Nghiên cứu thị trường

Trong mục 1.2.2.4. Thẩm định phương diện thị trường sản phẩm đầu ra của dự án, nội dung phân tích tổng quan về kinh tế, các yếu tố ảnh hưởng đến cầu bất động sản như tăng trưởng kinh tế GDP, thu hút vốn FDI, dân số và lạm phát sẽ giúp chủ đầu tư thấy được xu hướng biến động của thị trường, tác động qua lại của cung cầu đến giá cả của bất động sản.

2.3.1. Phân tích kinh tế

a) Tổng quan Việt Nam

Trong hơn 30 năm qua, sự phát triển của kinh tế Việt Nam thực sự đáng được ghi nhận. Thông qua chương trình Đổi Mới vào năm 1986, những cải cách về kinh tế và chính trị đã thúc đẩy kinh tế tăng trưởng nhanh chóng, đưa Việt Nam từ một trong những nước nghèo nhất thế giới để trở thành nước có thu nhập trung bình

thấp. Từ năm 2002 đến năm 2018, GDP bình quân đầu người của Việt Nam tăng 2,7 lần, đạt mức 63.370.000 VNĐ (tương đương với 2.700 USD) trong năm 2019. Tỷ lệ đói nghèo giảm mạnh từ hơn 70% xuống dưới 6% (thu nhập dưới 74.000 VNĐ/ ngày). Phần lớn chiếm tới 86% người nghèo thuộc các vùng dân tộc thiểu số.

Kinh tế - xã hội Việt Nam 2019 diễn ra trong bối cảnh tình hình kinh tế thế giới tiếp tục tăng trưởng chậm lại. Căng thẳng thương mại Mỹ - Trung và vấn đề địa chính trị càng làm gia tăng đáng kể tính bất ổn của hệ thống thương mại toàn cầu, gây ảnh hưởng không nhỏ đến niềm tin kinh doanh và quyết định đầu tư. Sự biến động khó lường trên thị trường tài chính – tiền tệ quốc tế, giá dầu diễn biến phức tạp tác động đến tăng trưởng tín dụng, tâm lý và kỳ vọng thị trường. Với những khó khăn và thách thức gặp phải, Việt Nam vẫn duy trì sự ổn định kinh tế vĩ mô, cải thiện môi trường kinh doanh, nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia, nhờ đó, nền kinh tế Việt Nam tiếp tục tăng trưởng mạnh mẽ. Dữ liệu của Tổng cục thống kê chỉ ra rằng GDP tăng khoảng 7,02% trong năm 2019, gần sát với tỷ lệ dự báo trong năm 2018. Việt Nam đã trở thành một trong những nước có tốc độ tăng trưởng nhanh nhất khu vực.

Với sự hội nhập ngày càng trở lên sâu rộng với thị trường quốc tế, Việt Nam cũng bị ảnh hưởng lớn bởi dịch bệnh Covid-19. Tuy nhiên, với sự chuẩn bị kỹ lưỡng trong công tác tuyên truyền, phòng tránh và dập dịch hiệu quả, Việt Nam cơ bản đã kiểm soát được dịch bệnh, tình hình không nghiêm trọng như ở các nước khác như Mỹ, Brazil, Ý… Tác động của cuộc khủng hoảng liên quan đến Covid-19 được cho là khó dự đoán và có nhiều kịch bản khác nhau. Ngân hàng thế giới World Bank dự báo, tăng trưởng kinh tế sẽ giảm từ 3 – 4% so mới mức 6,5% trước khi dịch bệnh diễn ra. Kịch bản tăng đầu tư của chính phủ vào hệ thống cơ sở hạ tầng là tất yếu và các gói kích thích là cất thiết để bù đắp cho sự sụt giảm thu nhập của các hộ gia đình. Nhờ vào sự kiểm soát tốt dịch bệnh tại thời điểm hiện tại cùng với giả định dịch bệnh trên thế giới sẽ được kiểm soát vào cuối năm nay, nền kinh tế Việt Nam sẽ cần phải hồi phục trong năm 2021. Điểm tích cực của dịch Covid-19 là nó cho biết những điểm yếu mà Việt Nam đang gặp phải và cần phải có sự cải cách mạnh mẽ hơn để giúp nền kinh tế hồi phục trong trung hạn và phát triển bền vững hơn.

Tổng sản phẩm nội địa GDP

GDP Việt Nam tăng khá đều kể từ từ năm 2016 – 2019. Trong năm 2019, GDP đạt khoảng 261,92 tỷ đô la. Tuy nhiên, do ảnh hưởng của dịch Covid-19, dự báo tăng trưởng GDP 2020 sẽ giảm 3 – 4% và tăng trở lại trong năm 2021.

Biểu đồ 2.1: Tăng trưởng GDP danh nghĩa, 2016-dự báo đến 2021

8,00%

7,00%

6,00%

5,00%

4,00%

3,00%

2,00%

1,00%

0,00%

2016

2017

2018

2019 dự báo 2020 dự báo 2021

Nguồn : Tổng cục thống kê và ngân hàng thế giới World Bank, 04/2020

Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI)

Đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) là một yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến tăng trưởng kinh tế của các quốc gia đang phát triển. FDI bổ sung cho nguồn vốn đầu tư, cung cấp công nghệ mới, giải quyết việc làm phát triển nguồn nhân lực, chuyển dịch cơ cấu kinh tế và mở rộng thị trường xuất khẩu.

Tính đến ngày 20/12, tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào Việt Nam bao gồm vốn đăng ký cấp mới, tăng thêm và vốn góp mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài đã đạt 38 tỷ USD, tăng 7,2% so với cùng kỳ năm 2018. Đây cũng là con số cao nhất trong vòng 10 năm gần đây. Giải ngân vốn FDI năm 2019 đạt con số cao kỷ lục từ trước tới nay với 20,4 tỷ USD, tăng 6,7% so với cùng kỳ năm 2018.

Tổng vốn đăng ký

Tổng vốn thực hiện

2016

2017

2018

2019

Biểu đồ 2.2: FDI, 2016-2019

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 131 trang tài liệu này.

Nguồn : Tổng cục thống kê

Dịch Covid-19 diễn biến phức tạp, khó lường trên thế giới đã làm giảm tăng trưởng ở hầu hết các ngành. Trung Quốc – công xưởng sản xuất của thế giới đang chứng kiến sự dịch chuyển chưa từng có của các công ty sản xuất đa quốc gia. Với lợi thế lớn trong việc kiểm soát tốt dịch bệnh, Việt Nam đang được ghi nhận là điểm đến an toàn cho các nhà đầu tư. Trong bối cảnh khó khăn chung của toàn bộ nền kinh tế, Việt Nam vẫn có điểm sáng khi thu hút được 15,7 tỷ USD vốn đầu tư nước ngoài đăng ký mới, giảm 15,1% so với cùng kỳ năm 2019. Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài thực hiện 6 tháng đầu năm ước tính đạt 8,65 tỷ USD, giảm 4,9% so với cùng kỳ năm trước.

Lạm phát

Lạm phát có mối quan hệ cùng chiều với lãi suất danh nghĩa. Sau khi xác định được kỳ vọng lạm phát, nếu nhà đầu tư tin rằng lãi suất tiết kiệm không thay đổi hoặc tăng rất thấp, thì lãi suất thực có thể sẽ âm và khiến nhà đầu tư rút tiền tiết kiệm và tăng cầu đầu tư vào các tài sản có thể tăng giá trị như bất động sản hay chứng khoán để bảo toàn nguồn vốn và hy vọng phát sinh lợi nhuận trong tươi lai.

Cuộc khủng hoảng kinh tế lần 3 bắt nguồn từ Mỹ, ban đầu là từ thị trường bất động sản sau đó lan sang thị trường tài chính và ảnh hưởng trực tiếp đến kinh tế sản xuất – tiêu dùng, làm giảm số lượng việc làm ở mức kỷ lục. Việt Nam gia nhập WTO từ đầu năm 2007, chúng ta mở cửa ngoại giao trên diện rộng và cũng bị cuốn

vào tình trạng đầu cơ bất động sản, đẩy giá và bị vỡ bong bóng này. Tốc độ tăng giá tiêu dùng của Việt Nam trong giai đoạn này lên đến gần 23%. Nhưng kể từ năm 2015 – 2019, Ngân hàng nhà nước đã có những điều chỉnh về chính sách tiền tệ một cách linh hoạt, phối hợp chặt chẽ với các chính sách tài khóa và các chính sách kinh tế vĩ mô nhằm kiểm soát lạm phát, góp phần tăng trưởng kinh tế. Chỉ số CPI luôn duy trì ở mức thấp dưới 5% và có suy hướng giảm dần từ năm 2016 đến năm 2019, từ 4,74% xuống còn 2,79%.

Biểu đồ 2.3: Lạm phát, 2016-2019

5,00%

4,50%

4,00%

3,50%

3,00%

2,50%

2,00%

1,50%

1,00%

0,50%

0,00%

Tỷ giá

Lạm phát

2016 2017 2018 2019 6 tháng

2020

Nguồn : Tổng cục thống kê

Số liệu của Tổng cục Thống kê cho thấy, CPI bình quân 6 tháng đầu năm 2020 tăng 4,19% so với bình quân cùng kỳ năm 2019. Lạm phát cơ bản bình quân 6 tháng đầu năm tăng 2,81% so với bình quân cùng kỳ năm 2019. Dịch Covid-19 đã làm tăng nhiều mặt hàng liên quan đến lương thực và thực phẩm, đặc biệt là giá thịt lợn. Tuy nhiên, nó cũng làm giảm giá xăng dầu và giá dịch vụ du lịch. Hiện nay, lãi suất huy động bằng đồng Việt Nam phổ biến ở mức 0,1%-0,2%/năm đối với tiền gửi không kỳ hạn và có kỳ hạn dưới 1 tháng; 4%-4,25%/năm đối với tiền gửi có kỳ hạn từ 1 tháng đến dưới 6 tháng; 4,9%-6,6%/năm đối với tiền gửi có kỳ hạn từ 6 tháng đến dưới 12 tháng; kỳ hạn từ 12 tháng trở lên ở mức 6,5%-7,4%/năm. Mặt

bằng lãi suất cho vay đồng Việt Nam phổ biến ở mức 6%-9%/năm đối với cho vay ngắn hạn; 9%-11%/năm đối với cho vay trung và dài hạn.

Dân số

Tăng trưởng dân số là nhân tố làm tăng mọi mặt nhu cầu của xã hội và theo đó cầu về bất động sản tăng lên.

Việt Nam đang chứng kiến thay đổi nhanh về cơ cấu dân số và xã hội. Dân số Việt Nam đã lên đến khoảng 97 triệu vào năm 2018 (từ khoảng 60 triệu năm 1986) và dự kiến sẽ tăng lên 120 triệu dân tới năm 2050. Hiện nay, 70% dân số có độ tuổi dưới 35, với tuổi thọ trung bình gần 76 tuổi, cao hơn những nước có thu nhập tương đương trong khu vực. Nhưng dân số đang bị già hóa nhanh. Tầng lớp trung lưu đang hình thành – hiện chiếm 13% dân số và dự kiến sẽ lên đến 26% vào năm 2026.

Biểu đồ 2.4 : Dân số, 1990-2019

Dân số

120

100

Dân số

1990

2000

2010

2019

Nguồn : Tổng cục thống kê

Tỷ lệ tăng dân số bình quân năm giai đoạn 2009 - 2019 là 1,14%/năm, giảm nhẹ so với giai đoạn 1999 - 2009 (1,18%/năm).

b) Kinh tế Bắc Ninh

Sau hơn 22 năm tái thiết, từ một tỉnh nhỏ bé thuần về nông nghiệp, tỉnh Bắc Ninh đã có sự phát triển toàn diện trên nhiều lĩnh vực. Trong đó, công nghiệp sản xuất đóng góp tỷ trọng lớn, giúp Bắc Ninh có nhiều chỉ tiêu kinh tế luôn đứng top đầu cả nước. Tỉnh Bắc Ninh có vị trí địa lý thuận lợi, nằm trong quy hoạch vùng thủ đô, tiếp giáp với Thủ đô Hà Nội với diện tích tự nhiên 822,71 km2. Toàn tỉnh có 8 đơn vị hành chính, bao gồm 1 thành phố, 1 thị xã và 6 huyện với 252 đơn vị hành chính cấp xã, phường, thị trấn. Dân số theo số liệu Cục thống kê năm 2019 của tỉnh là 1.368.840 người, mật độ dân số đạt 1.664 người / 01 km2. Tỉnh Bắc Ninh có các ranh giới sau:

 Phía tây và tây nam giáp thủ đô Hà Nội;

 Phía bắc giáp tỉnh Bắc Giang;

 Phía đông và đông nam giáp tỉnh Hải Dương;

 Phía nam giáp tỉnh Hưng Yên.

Tỉnh Bắc Ninh trung bình cách trung tâm Hà Nội 15km, cách sân bay quốc tế Nội Bài 30km, cách cảng Hải Phòng 120km, cách cảng Cái Lân (Quảng Ninh) 156km. Đây là những chỉ số rất lý tưởng về kết nối giao thông cho hoạt động sản xuất kinh doanh.

Giao thông

Bắc Ninh có hệ thống giao thông đường bộ phát triển và động bộ nhất cả nước, trong đó:

- Các tuyến cao tốc gồm:

CT.03: Đường cao tốc Hà Nội - Bắc Ninh - Bắc Giang - Lạng Sơn. CT.06: Đường cao tốc Hà Nội - Bắc Ninh - Hạ Long - Móng Cái. CT.07: Đường cao tốc Hà Nội - Bắc Ninh - Thái Nguyên - Bắc Kạn. CT.20: Đường vành đai III Hà Nội.

CT.21: Đường vành đai VI Hà Nội.

- Các tuyến quốc lộ gồm: