Xác Định Hiệu Quả Tài Chính Của Dự Án

- Do được Ngân hàng cho vay;

- Vốn hình thành do sự góp vốn của các bên liên doanh;

- Vốn tự có hoặc vốn huy động bằng vốn ứng trước của các cơ quan, cá nhân có nhu cầu nhà ở, văn phòng làm việc hoặc vốn ứng trước của các đơn vị thi công.

Các nguồn vốn phải đảm bảo chắc chắn:

- Vốn ngân sách cấp, vốn Ngân hàng cho vay phải có sự cam kết của cơ quan này bằng văn bản sau khi ký vào hồ sơ thẩm định Dự án.

- Nguồn vốn do góp vốn liên doanh: Phải cam kết về tiến độ góp vốn, số lượng cổ đông, bên liên doanh và ghi vào điều lệ doanh nghiệp.

- Nguồn vốn tự có: Phải có giải trình về hoạt động của cơ sở 3 năm trước và hiện tại để chứng tỏ cơ sở đã đang hoạt động có hiệu quả, có tích lũy thì mới có vốn để thực hiện dự án đầu tư.

- Xác định cơ cấu vốn: Tính toán từng nguồn vốn chiếm bao nhiêu tổng mức vốn đầu tư dự án để từ đó lập kế hoạch xác định tiến độ thực hiện các công việc đầu tư và lập tiến độ huy động vốn hàng năm đối với từng nguồn cụ thể. Việc huy động này phải tính đến tỷ lệ lạm phát hoặc biến động về giá cả.

1.4.3.3. Xác định dòng tiền dự án

a) Dự tính doanh thu từ hoạt động của dự án

Doanh thu từ hoạt động của dự án bao gồm doanh thu từ việc bán sản phẩm là các đơn vị ở, kinh doanh thương mại hoặc doanh thu từ việc cho thuê.

Cách dự báo doanh thu của một dự án đầu tư bất động sản dựa trên các yếu tố

sau:

Đơn giá:

Căn cứ theo thông tư 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết định giá đất, trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp thực hiện theo quy định sau đây:

- Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin

+ Khảo sát thực địa để thu thập thông tin về thửa đất cần định giá.

+ Khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 03 thửa đất có đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá đất. Nội dung thông tin thu thập bao gồm:

đây:

 Giá đất;

 Mục đích sử dụng đất, vị trí, diện tích, kích thước, hình thể, các yếu tố về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất và các thông tin khác có ảnh hưởng đến giá đất.

+ Thông tin về giá đất của thửa đất so sánh được thu thập từ các nguồn sau

 Giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

 Giá đất thị trường trong cơ sở dữ liệu về đất đai;

 Giá đất giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản;

 Giá đất đã giao dịch thành công trên thị trường do người chuyển nhượng hoặc người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cung cấp thông qua phỏng vấn trực tiếp.

- Bước 2: Phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của

các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá

+ Phân tích, so sánh để xác định các yếu tố giống nhau và khác biệt của thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá.

+ Điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá

 Căn cứ vào các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá để điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh theo giá trị tuyệt đối hoặc tỷ lệ phần trăm (%).

 Việc điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh thực hiện theo nguyên tắc lấy thửa đất cần định giá làm chuẩn; thực hiện điều chỉnh theo giá trị tuyệt đối trước, điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm (%) sau; các yếu tố của thửa đất so sánh kém hơn so với thửa đất cần định giá thì điều chỉnh tăng (cộng) mức giá của thửa đất so sánh; các yếu tố của thửa đất so sánh tốt hơn so với thửa đất cần định giá thì điều chỉnh giảm (trừ) mức giá của thửa đất so sánh.

- Bước 3: Ước tính giá đất của thửa đất cần định giá

Giá đất ước tính của thửa đất cần định giá được xác định bằng cách điều chỉnh giá đất của từng thửa đất so sánh do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá theo công thức sau:

Giá đất ước tính của thửa đất cần định giá theo từng thửa đất so

sánh

=

Giá đất của từng thửa đất so sánh



Mức điều chỉnh về giá do các yếu tố khác biệt của từng thửa đất so sánh với thửa đất

Có thể bạn quan tâm!

• Thẩm Định Tính Pháp Lý Của Dự Án
• Thẩm Định Phương Diện Thị Trường Sản Phẩm Đầu Ra Của Dự Án
• Các Nhân Tố Chủ Yếu Tác Động Đến Dự Án Bất Động Sản
• Tăng Trưởng Gdp Danh Nghĩa, 2016-Dự Báo Đến 2021
• Bảng So Sánh Mức Tăng Trưởng Kinh Tế (Grdp), 2016 - 2019
• Sơ Lược Thị Trường Liền Kề/biệt Thự Bán Tại Tx. Từ Sơn (Quý I/2020)‌

Xem toàn bộ 131 trang tài liệu này.

- Xác định diện tích sàn hiệu dụng có thể bán hoặc cho thuê.

- Hiệu suất khai thác: là công suất khai thác, vận hành bất động sản tính theo phần trăm của mỗi năm tính từ khi bắt đầu khai thác dự án cho đến khi kết thúc ( hiệu suất khai thác thường được áp dụng cho những bất động sản cho thuê)

- Thời gian khai thác bất động sản (cũng được áp dụng đối với những BĐS cho thuê).

Như vậy: Doanh thu từ bất động sản cho thuê bằng tích của đơn giá với diện tích sàn hiệu dụng, hiệu suất khai thác, thời gian khai thác, hiệu suất khai thác.

Doanh thu từ bán bất động sản bằng tích của đơn giá khai thác với diện tích khai thác.

b) Dự tính các chi phí của dự án bất động sản

- Chi phí đầu tư xây dựng công trình bất động sản:

Dự tính chi phí cho từng năm cửa dự án dựa vào kế hoạch hàng năm, kế hoạch khấu hao và kế hoạch trả nợ của dự án.

- Chi phí vận hành khai thác và quản lý dự án: chi phí văn phòng và nhân sự.

c) Dự tính mức lãi lỗ của dự án

Trên cơ sở dự toán tổng doanh thu, chi phí từng năm của dự án ta tính mức lãi lỗ hàng năm của dự án. Đây là chỉ tiêu phản ánh kết quả hoạt động hàng năm của dự án.

1.4.3.4. Xác định hiệu quả tài chính của dự án

Để đánh giá khả thi tài chính của dự án, chúng ta cần xem xét các chỉ số tài chính như giá trị hiện tại ròng (NPV), tỷ suất sinh lời nội bộ (IRR), tỷ số doanh lợi (PI), thời gian hoàn vốn (PP) có đạt yêu cầu hay không.

1.4.3.5. Phân tích rủi ro của dự án bất động sản

Thị trường bất động sản là thị trường đem lại rất nhiều lợi nhuận và uy tín thương hiệu cho một doanh nghiệp đầu tư và kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, thị trường này lại rất nhạy cảm với biến động của các chính sách kinh tế vĩ mô, tình hình kinh tế và các bộ luật liên quan. Do đó, trong công tác thẩm định tài chính cho các dự án bất động sản không thể bỏ qua các ảnh hưởng tăng giảm của các biến đầu vào quan trọng trong quá trình thẩm định như giá bán, chi phí, lãi vay… để đánh giá mức độ rủi ro khi thực hiện dự án.

Kết quả phân tích cho thấy sự thay đổi bất lợi của các yếu tố đầu vào mà dự án vẫn có hiệu quả thì đó là một dự án chắc chắn có thể triển khai được, ngược lại phải có biện pháp đề phòng hoặc khước từ thực hiện dự án.

CHƯƠNG II: THẨM ĐỊNH DỰ ÁN KHU CĂN HỘ KHÁCH SẠN TẠI THỊ XÃ TỪ SƠN‌

2.1. Tính pháp lý thực hiện dự án

Công ty TNHH VSIP Bắc Ninh được Ủy Ban Nhân Dân Tỉnh Bắc Ninh cấp giấy chứng nhận đầu tư và phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000, theo đó Bên A được làm chủ đầu tư để thực hiện dự án đầu tư, xây dựng, kinh doanh, phát triển hạ tầng khu công nghiệp, đô thị và dịch vụ VSIP Bắc Ninh tại Khu công nghiệp đô thị và dịch vụ VSIP Bắc Ninh trên khu đất có diện tính khoảng gần 700ha tại xã Phù Chẩn, thị xã Từ Sơn và xã Đại Đồng, huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh, bao gồm gần 500ha đất công nghiệp và 200ha đất được cho thuê để phát triển đô thị (theo quyết định số 1501/QĐ – UBND do UBND tỉnh Bắc Ninh cấp ngày 06 tháng 11 năm 2007).

Công ty TNHH VSIP Bắc Ninh đã xin phê duyệt được quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 từ Sở Xây Dựng tỉnh Bắc Ninh, theo đó Bên A được quyền kêu gọi nhà đầu tư thứ cấp đầu tư vào khu đô thị để đáp ứng nhu cầu về nhà ở, văn phòng việc làm, dịch vụ thương mại phục vụ nhu cầu nguồn nhân lực tại Khu công nghiệp VSIP Bắc Ninh ( theo quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 Khu đô thị và dịch vụ VSIP Bắc Ninh, Thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh số 275/QĐ-SXD).

Căn cứ theo nghị số 02/2006/NĐ-CP ngày 05/01/2006 của Chính phủ về việc ban hành Quy chế Khu đô thị mới và Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 của Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà Ở thì Công ty TNHH VSIP Bắc Ninh được quyền chuyển một phần quyền phát triển dự án để đầu tư khu đô thị theo quy hoạch được phê duyệt và hướng dẫn các nhà đầu tư thứ cấp về các bước kế tiếp thực hiện dự án theo quy định của pháp luật.

Công ty TNHH VSIP Bắc Ninh đã đền bù giải phóng mặt bằng và đầu tư hạ tầng kỹ thuật để khu đất được sử dụng nhằm phát triển dự án mà không bị bất kỳ hạn chế pháp lý hoặc trở ngại nào (Quyết định về việc thu hồi đất và giao đất cho Công ty cổ phần phát triển đô thị và khu công nghiệp Việt Nam – Singapore thuê

đất để xây dựng, kinh doanh hạ tầng Khu công nghiệp, đô thị và dịch vụ VSIP Bắc Ninh số 761/QĐ-UBND do UBND tỉnh Bắc Ninh cấp ngày 13 tháng 06 năm 2008).

Ngoài ra, Công ty TNHH VSIP Bắc Ninh đã có quyết định về việc phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường của Dự án “Đầu tư xây dựng khu công nghiệp, đô thị và dịch vụ VSIP Bắc Ninh” số 913/QĐ-BTNMT do Bộ tài nguyên và môi trường cấp ngày 24 tháng 05 năm 2010.

Với các luận giải về tính pháp lý của dự án, tác giả đánh giá việc Công ty ATC sẽ nhận chuyển nhượng một phần quyền phát triển dự án thứ cấp là hoàn toàn đúng với quy định của pháp luật. Khâu đền bù và giải phóng mặt bằng đã được thực hiện triệt để, hoàn toàn không vướng tranh chấp với các hộ dân vùng dự án là điều kiện thuận lợi để chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ xây dựng và trao đổi mua bán sản phẩm.

2.2. Đặc điểm dự án

Công ty TNHH Phát triển Thành phố Thương mại Á Châu (“Công ty Á Châu”) là doanh nghiệp có giấy phép kinh doanh số 2300815631 cấp ngày 07/01/2014. ATC hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, tư vấn, môi giới đấu giá quyền sử dụng đất. ATC có chủ sở hữu là người Singapore.

Qua nghiên cứu khảo sát thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian 05 năm kể từ năm 2014 đến năm 2018. Nhận thấy nền kinh tế Việt Nam ngày càng phát triển và thu hút nhiều vốn đầu tư FDI trong lĩnh vực sản xuất, chế tạo, tạo công ăn việc làm cho hàng nghìn lao động chuyên gia trong và ngoài nước đến làm việc. Nhờ công tác đánh giá nghiên cứu thị trường cẩn trọng, ATC đã lựa chọn tỉnh Bắc Ninh là địa bàn đầu tư chính. Kế hoạch cụ thể là sẽ nhận lại một phần đất đô thị rộng 15.530 m2 để thực hiện dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản.

Vị trí khu đất

Vị trí khu đất để đầu tư xây dựng dự án bất động sản trên nằm trong quy hoạch tổng thể đô thị - dịch vụ rộng 200ha của VSIP Bắc Ninh. Đây là vị trí thuận tiện về giao thông khi nằm gần với trục đường Quốc lộ 1A, cách sân bay Nội Bài khoảng 1 giờ di chuyển, cách trung tâm Hà Nội 20 phút di chuyển. Ranh giới khu đất như sau:

+ Phía Nam tiếp giáp với trục đường chính Hữu Nghị có bề rộng mặt đường là 64m, kết nối trực tiếp vào khu vực nhà máy sản xuất rộng 500ha;

+ Phía Bắc tiếp giáp đường tỉnh lộ 179 kết nối vào khu dân cư hiện hữu;

+ Phía Tây tiếp giáp đường nội khu dẫn vào khu đô thị Nam Từ Sơn;

+ Phía Đông tiếp giáp ô đất trống chưa xây dựng.

Tác giả đánh giá đây là vị trí thuận tiện về giao thông và có khả năng kết nối tốt với các khu vực xung quanh.

Về đối tượng sử dụng dịch vụ sau khi dự án hoàn thành, trong bán kính khoảng 3km, hiện có trên 340 doanh nghiệp sản xuất đang hoạt động trong 3 khu công nghiệp là khu công nghiệp VSIP (30.000 lao động); khu công nghiệp Đại Đồng-Hoàn Sơn (15.000 lao động); Khu công nghiệp Tiên Sơn (32.000 lao động), tính bình quân mỗi doanh nghiệp có từ 3 - 7 chuyên gia người nước ngoài làm việc thì số lượng có thể lên đến khoảng 1.500 người, chưa kể các đối tác cung cấp dịch vụ cho nhà máy trong các khu công nghiệp. Đây là đối tượng khách hàng có mức thu nhập cao và nhu cầu sử dụng dịch vụ cao cấp mà sản phẩm dự án hướng tới.

Với khả năng cho thuê và mang lại lợi nhuận, sản phẩm dự án hoàn toàn có thể hướng tới đối tượng khách hàng chuyên đầu tư sản phẩm căn hộ cho thuê. Định hướng kinh doanh kết hợp thêm mô hình quản lý vận hành căn hộ và chia sẻ lợi nhuận.

Ý tưởng phát triển dự án

Để dự án mang tính khả thi cao ngoài các yếu tố như vị trí, chất lượng dự án, qui mô dự án thì yếu tố lựa chọn các hạng mục đầu tư cũng đóng một vai trò khá quan trọng. Nhà đầu tư nên xem xét đến yếu tố nên đầu tư vào những hạng mục nào, thiết kế kiến trúc phù hợp với đối tượng khách hàng hướng tới và sản phẩm dịch vụ sắp cung ứng cho thị trường có điểm nào nổi bật vượt trội hơn so với các sản phẩm dịch vụ hiện đang cung cấp, đối tượng khách hàng mà dự án sẽ hướng tới là tầng lớp có thu nhập thấp, thu nhập trung bình hay thu nhập cao, điều tra tốc độ tăng trưởng ở hiện tại và dự báo được tốc độ tăng trưởng trong tương lai của ngành nghề, lĩnh vực mà chúng ta đang có ý định tham gia…và hiện nay có bao nhiêu dự

án tương tự đang được phát triển trong khu vực lân cận và tại thành phố, giá cả của các dự án mang tính tương đồng, nhận định về xu hướng của thị trường… Tất cả những thông tin này nhà đầu tư phải quan tâm đầu tiên trước khi quyết định thành lập một dự án.

Ý tưởng tổng mặt bằng ban đầu của dự án là trên diện tích 15.530 m2 được quy hoạch xây dựng 55 căn nhà liên kế bám các trục đường chính để kinh doanh dịch vụ, 12 căn biệt thự đơn lập cho chuyên gia và điểm nhấn là 01 tòa chung cư cao tầng với các tiện ích tiêu chuẩn 4* như bể bơi, khu thể thao, sân vườn tiểu cảnh tạo điểm nhấn cho dự án. Hệ thống hạ tầng kỹ thuật (đường giao thông nội bộ, hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, thông tin, phòng cháy chữa cháy) sẽ đấu nối với hạ tầng kỹ thuật chung của khu vực.

Bảng 2.1: Thông số quy hoạch sử dụng đất

STT

Hạng mục	Diện tích lô đất (m2)	Số lượng	Diện tích sàn (m2)
I	Residential area/ Đất ở- Nhà thương mại DV/ Shop House
1	Shop House	3.630	55
	Sub-total/ Tổng	3.630	55	17.424
II	Nhà ở biệt thự đơn lập/ Villa
1	Villa	1.514	12
	Sub-total/ Tổng	1.514	12	4.239,2
III	Căn hộ khách sạn/ Condotel
1	Căn hộ khách sạn/ Condotel	2.296	468	36.736
	Sub-total/ Tổng	2.296	468	23.100
IV	Transport/ Giao thông

Road	7.240
	Sub-total/ Tổng	7.240
V	Park and Gardens/ Công viên, cây xanh
1	Công viên, cây xanh/ Park & Garden	850
	Sub-total/ Tổng	850
	Total/ Tổng	15.530		58.399,2
	Hệ số sử dụng đất	3,8