Pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam

vào sản xuất nông, lâm nghiệp và nuôi trồng thủy sản) với các mức giá tương ứng là:

+ Xã tiếp giáp với nội đô thị nhóm 1: mức giá tối thiểu là 0,18 và mức tối đa là 1,08 (USD/m2/măm);

+ Xã tiếp giáp với nội đô thị nhóm 2: mức giá tối thiểu là 0,10 và mức giá tối đa là 0,60 (USD/m2/măm);

+ Xã đồng bằng thuộc địa bàn có điều kiện kinh tế-xã hội đặc biệt khó khăn và địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, được áp dụng mức giá của xã trung du.

- Hệ số vị trí được xác định:

Vị trí (1) - (2) - (3); tương ứng với các hệ số (3) - (2) - (1).

- Hệ số kết cấu hạ tầng: Các điều kiện của kết cấu hạ tầng quy định:

+ Giao thông thuận lợi;

+ Có công trình cấp điện ở gần nơi thực hiện dự án, có thể đáp ứng được nhu cầu của dự án;

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 140 trang tài liệu này.

+ Có hệ thống cấp nước ở gần hàng rào, công trình có thể sử dụng được cho dự án.

Hệ số (2) áp dụng cho lô đất có đủ 3 điều kiện; hệ số (1,5) áp dụng cho lô đất thiếu 1 đến 2 điều kiện; và hệ số (1) áp dụng cho lô đất thiếu 3 điều kiện.

Đối với đất không thuộc đô thị, hiện chưa phải là khu dân cư, không phải đất chuyên dùng, mà đất đó nếu có đầu tư cải tạo mới có thể dùng được vào sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản thì đơn giá thuê đất được tính từ 50 đến 600 USD/ha/năm và mức giá thuê đất cụ thể của từng dự án được xác định theo quy định nói trên. Riêng đối với đất tại các vùng núi đá,

đồi trọc, đất xấu khó sử dụng, nếu sử dụng cho các dự án không phải là sản xuất công nghiệp, dịch vụ du lịch, thương mại, khai thác khoáng sản thì đơn gía thuê đất được tính từ 30 đến 100 USD/ha/năm. Trường hợp sử dụng đất cho các dự án sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản thì đơn giá thuê đất được tính bằng 50% mức giá qui định này.

Giá thuê đất tại các KCN, KCX, KCNC: được tính bằng 80% mức quy định đã nêu.

Giá thuê đất được tính theo mức giá tối thiểu quy định cho từng loại đất, không tính các hệ số:

+ Dự án không sử dụng mặt đất (không ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất trên mặt đất) nhưng sử dụng không gian trên mặt đất, như xây dựng cầu vượt, băng tải ...

+ Các dự án khảo sát thăm dò khoáng sản có sử dụng đất thường xuyên;

+ Các dự án sử dụng đất xây nhà ở cho công nhân (kể cả công nhân người nước ngoài), trường học, bệnh viện, cơ sở nghiên cứu khoa học và các công trình hạ tầng khác ngoài hàng rào KCN...

Điều chỉnh giá thuê đất: Giá thuê đất cho mỗi dự án được ổn định ít nhất là 5 năm. Khi điều chỉnh tăng thì mức tăng không vượt quá 15% của mức quy định lần trước giá thuê của công ty liên doanh. Nếu dự án thuê chưa đủ 5 năm kể từ thời điểm xác định giá thuê đất lần trước thì vẫn áp dụng giá thuê đất hiện tại đến khi đủ 5 năm mới tính lại theo mức giá mới. Việc điều chỉnh tăng giá thuê đất không áp dụng cho các trường hợp:

+ Trả 01 lần ngay từ đầu cho suốt thời gian hoạt động của dự án, mà tại thời điểm điều chỉnh đã xác định xong đơn giá thuê đất và đã trả trước tiền thuê đất;

+ Trả trước tiền thuê đất 01 lần cho từng thời hạn nhiều năm đầu của từng thời hạn thuê đất, mà trong thời hạn đó có điều chỉnh tăng tiền thuê đất;

+ Bên Việt Nam được Nhà nước cho phép sử dụng tiền thuê đất góp vốn liên doanh với tổ chức cá nhân nước ngoài mà tại thời điểm điều chỉnh đã xác định xong đơn giá thuê đất.

Thẩm quyền xác định giá thuê đất: UBND cấp tỉnh quyết định đơn giá thuê đất hoặc điều chỉnh đơn giá thuê đất cho từng dự án trên cơ sở đề nghị của Giám đốc Sở Tài chính - Vật giá. Trường hợp có ý kiến khác nhau về đơn giá thuê đất giữa người thuê đất với cơ quan có thẩm quyền quyết định đơn giá thuê đất thì quyết định giải quyết cuối cùng là của Bộ Tài chính. Khi đất được bàn giao để sử dụng là thời điểm tính thuế đất.

Miễn giảm tiền thuê đất: Việc miễn giảm tiền thuê đất được xem xét kỹ lưỡng theo quy định của Chính phủ, cụ thể:

+ Dự án đầu tư theo quy chế BOT, BTO, BT theo quy định của Chính phủ;

+ Dự án trong thời gian xây dựng cơ bản (được tính cho từng hạng mục hoặc giai đoạn xây dựng nếu độc lập, nếu không tính riêng thì tính theo hạng mục có tỷ trọng vốn đầu tư lớn nhất);

+ Đối với các dự án trồng rừng, trong thời gian kinh doanh còn được giảm 90% số tiền thuê đất phải nộp;

+ Miễn tiền thuê đất phải nộp kể từ ngày xây dựng có bản hoàn thành đưa dự án vào hoạt động;

+ Đối với các dự án gặp khó khăn phải tạm ngừng hoạt động/ xây dựng cơ bản được miễn tiền thuê đất; (vi) Trường hợp nộp trước tiền thuê đất 1 lần cho nhiều năm ngay trong năm đầu. Việc thực hiện giảm, miễn thuế

đất được áp dụng đối với tất cả các dự án có vốn ĐTNN tại Việt Nam. Chi tiết miễn, giảm được quy định tại Điều 8 - Quyết định 189/2000/QĐ-BTC, 24/11/2000.

Việc nộp tiền thuê đất được quy định tại Điều 9, tiền thuê đất đối với một số trường hợp đặc biệt quy định tại Điều 10 - Quyết định 189/2000/QĐ- BTC, 24/11/2000.

(b)Tiền thuê đất của tổ chức kinh tế Việt Nam được phép góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất thuê được Bộ Tài chính hướng dẫn tại Thông tư số 35/2002/TT-BTC, 25/5/2001, cụ thể như sau:

Đơn giá thuê đất được tính theo công thức sau:

Đơn giá thuê đất 1

năm (USD/m2/nă m)

Giá 1m2 đất do UBND cấp tỉnh

= khung giá các loại đất của Chính phủ

quy định theo

Hệ số tính gía thuê đất áp dụng cho từng nhóm ngành nghề kinh doanh quy định tại Điều 2 Bản quy định khung giá cho thuê đất đối với các tổ chức trong nước được Nhà nước cho thuê đất ban hành kèm theo QĐ số 1357/TC/TCT, 30/12/1995

của Bộ trưởng Bộ Tài chính

- Đối với các dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng KCN, KCX, KCNC được tính bằng 80% đơn gía thuê đất theo công thức trên;

- Tiền thuê đất được tính cho năm đầu tiên và năm cuối cùng của thời hạn thuê đất được xác định theo số tháng cho thuê thực tế.

Về diện tích thuê đất: là toàn bộ diện tích do tổ chức đang quản lý, sử dụng vào sản xuất kinh doanh, được xác định trong hợp đồng thuê đất; đối với diện tích trả lại Nhà nước thì tính tiền thuê đất đến thời điểm bàn giao.

Nộp tiền thuê đất: đất thuê tại địa bàn nào thì tiền thuê nộp vào Ngân sách Nhà nước tại Kho bạc Nhà nước của địa bàn đó theo Mục lục ngân sách

nhà nước hiện hành. Việc nộp tiền thuê đất thực hiện theo định kỳ mỗi năm 2 lần (50%/lần) chậm nhất vào 30/6 và 30/10.

2.1.1.3. Thực hiện thuê đất

Việc cho thuê đất để thực hiện các dự án ĐTNN tại Việt Nam phải luôn thoả mãn đồng thời cả hai yêu cầu là đảm bảo cơ sở pháp lý và đáp ứng được lợi ích kinh tế. Đảm bảo cơ sở pháp lý nhằm bảo vệ chủ quyền lãnh thổ, khẳng định quyền sở hữu tối cao, duy nhất của Nhà nước đối với đất đai; còn việc bảo đảm lợi ích kinh tế là nhằm khai thác tiềm năng đất đai sẵn có, sử dụng đất đai như một công cụ kinh tế để thu hút ĐTNN, đồng thời đáp ứng được việc sử dụng đất đai một cách tiết kiệm, hợp lý và có hiệu quả cao. Song, thực tế áp dụng pháp luật còn rất nhiều vấn đề cần nghiên cứu kỹ hơn để pháp luật tiếp cận được với cuộc sống. Vấn đề này sẽ được minh hoạ bằng một số ví dụ dưới đây (các trường hợp cụ thể được tham khảo từ các thông tin trong cuộc họp lấy ý kiến sửa đổi, bổ sung pháp luật về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất tại Việt Nam tổ chức tại Câu lạc bộ doanh nghiệp có vốn ĐTNN).

Việc Nhà nước cho thuê đất: Theo quy định của pháp luật về đất đai, Doanh nghiệp có vốn ĐTNN chỉ được thuê đất của Nhà nước (như trên đã trình bày). Như vậy việc thuê đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân của doanh nghiệp có vốn ĐTNN là không được phép. Điều này trên thực tế đã gây nên sự rắc rối trong xử lý của chính quyền địa phương, cũng như băn khoăn của các nhà ĐTNN. Có thể xem xét qua thí dụ dưới đây:

Việc mở rộng sản xuất kinh doanh của công ty sứ vệ sinh Vietronic Giảng Võ có nhu cầu thuê thêm 2 ha đất. Công ty đã hoạt động được hơn 4 năm tại thời điểm năm 2002 muốn nâng công suất lên gấp đôi, qua khảo sát công ty bên cạnh có đất bỏ hoang, Công ty muốn thuê đất đó nhưng không rõ

thủ tục thuê như thế nào (?). Theo quy định lại phải thực hiện làm các thủ tục từ đầu với cơ quan Nhà nước mà không trực tiếp với công ty đó (mặc dù thực tế vẫn phải đàm phán trực tiếp khi đền bù giải phóng mặt bằng...). Một thời gian nhất định phải chờ để hoàn thành các thủ tục, (theo kinh nghiệm của doanh nghiệp họ cho rằng phải mất 6-7 tháng). Như vậy, có khi lỡ cả cơ hội kinh doanh.

ở tỉnh Long An, một doanh nghiệp (100% vốn ĐTNN) sản xuất chè cần đất để trồng cây hoa nhài để lấy hương ướp chè nhằm tăng giá trị (hợp thị hiếu khách hàng). Họ đã thuê đất trồng mía của nông dân để sử dụng vào mục đích nông nghiệp (trồng hoa nhài) trong thời hạn được giao đất của người nông dân. Về phía nông dân thì rất bằng lòng vì số tiền thu được sau khi bán sản phẩm không được bao nhiêu, sản xuất thì bấp bênh so với việc cho thuê đất với mức 50 triệu VNĐ/ha/năm, đồng thời có thêm công ăn việc làm là trồng hoa nhài. Như vậy, cả hai phía người nông dân và bên nước ngoài đều có lợi; song đến khâu quản lý của chính quyền thì không đơn giản. Trường hợp thuê đất ở cũng như vậy, để phù hợp với những quy định của pháp luật về việc thuê đất đối với người nước ngoài, UBND thành phố Hồ Chí Minh xử lý bằng cách: hộ gia đình, cá nhân cho thuê nhà và thu tiền; còn tiền thuê đất thì người nước ngoài phải nộp cho UBND thành phố.

Vấn đề xem xét chính sách cho phép tư nhân có QSDĐ hợp pháp được cho người nước ngoài thuê đất thực hiện các dự án đầu tư đã được Tập đoàn Chuap Hua chính thức đề nghị với Nhà nước ta. Một Đề án thí điểm về việc này đã được xây dựng trên cơ sở Nghị quyết số 09/2001/NQ-CP, 28/8/2001 của Chính phủ và Chỉ thị số 19/2001/CT-TTg, 28/8/2001 của Thủ tướng Chính phủ về tăng cường thu hút và nâng cao hiệu quả đầu tư trực tiếp nước ngoài thời kỳ 2001-2005.

Về trình tự và thủ tục xin thuê đất: Theo thống kê của một cán bộ thuộc một Sở Kế hoạch và Đầu tư, thì quy trình, thủ tục cho thuê đất vẫn theo nếp cũ (mặc dù TCĐC đã có hướng dẫn), để hoàn thành các thủ tục thuê một mảnh đất phải cần đến 15 chữ ký, 14 con dấu, qua 3 lần trình, 3 quyết định, tổng thời gian cần nhanh nhất cũng phải đến 2 tháng (chưa tính đến việc đền bù, giải phóng mặt bằng); trong khi các nhà ĐTNN phần lớn đến Việt Nam mỗi lần nhiều nhất là 7 - 10 ngày.

Việc cấp giấy phép đầu tư vào Việt Nam hiện nay rất “thông thoáng” theo nhận xét của đại diện Công ty VMEP (chỉ khoảng 15 ngày, có khi chỉ trong vòng 1 tuần) nhưng việc thuê đất thì lại là cả một vấn đề. Khi có giấy phép đầu tư rồi nhưng việc tìm và thực hiện các thủ tục để có được đất thuê phải chiếm mất khá nhiều thời gian. Đặc biệt là việc đền bù giải phóng mặt bằng, thực tế nhà ĐTNN phải trực tiếp thương lượng với từng hộ dân... Điều này, làm cho các nhà ĐTNN mới thấy ái ngại và mong muốn được nhận chuyển nhượng QSDĐ của các nhà ĐTNN đã hoàn thành các thủ tục có được đất thuê nhưng họ không sử dụng hết theo quy hoạch ban đầu do nhiều nguyên nhân khách quan.

Tóm lại, các thủ tục có liên quan đến việc thuê đất thực hiện các dự án ĐTNN tại Việt Nam được pháp luật quy định khá đầy đủ nhưng khi được hỏi thì các nhà ĐTNN vẫn chưa rõ, có rất nhiều ý kiến trả lời như vậy. Ví dụ, đại diện Công ty Mecerdes - Benz Việt Nam (trong Hội nghị tham khảo ý kiến để sửa đổi Pháp lệnh 14/10/1994) đề nghị cần đưa vào hướng dẫn cụ thể “nếu muốn có đất thì phải làm gì, các thủ tục, quyền lợi,...” và “cũng phải quy định rõ các cơ quan Nhà nước làm gì,... cần phải đưa vào pháp luật quy định nghĩa vụ của các cơ quan Nhà nước, quy định rõ trình tự thực hiện...”. Phải chăng việc hướng dẫn thực hiện trên thực tế chưa có phương pháp hiệu quả giúp nhà ĐTNN hiểu được pháp luật Việt Nam (?). Hơn nữa thủ tục thuê thêm đất

để mở rộng sản xuất kinh doanh của nhà ĐTNN hiện đang thực hiện kinh doanh chưa được đề cập trong quy định pháp luật mà trên thực tế có xảy ra như ví dụ trên đây của Công ty sứ vệ sinh Vietronic Giảng Võ như đã đề cập.

Về thời hạn thuê đất: theo quy định của pháp luật, những nhà ĐTNN tại Việt Nam thuê đất thì thời hạn được tính theo dự án nhưng nhiều nhất không quá 50 năm, trường hợp trên 50 năm đến 70 năm do Chính phủ trình UBTVQH quyết định. Thực tế thì các nhà ĐTNN đề nghị muốn để thời hạn dài nhất là 99 năm như đối với các đối tượng nước ngoài xây dựng trụ sở, cơ quan đại diện ngoại giao... Mặc dù có quy định trong luật cho việc gia hạn nếu nhà ĐTNN có nhu cầu ... Song, do vấn đề thủ tục trên thực tế và có phần về tâm lý của các nhà ĐTNN khi được nói là khuyến khích thì họ cảm thấy được yên tâm hơn; Hơn nữa, về lôgíc thì đưa ra 2 mốc thời gian nhiều nhất (50 và 99 năm) với những quy định cụ thể cho từng đối tượng thì dễ thuyết phục hơn.

Vấn đề nộp tiền thuê đất: Điều 28 - Nghị định 04/2000/NĐ-CP, 11/2/2000 quy định Doanh nghiệp được Nhà nước thuê đất để góp vốn liên doanh với nước ngoài thì giá trị tiền thuê đất được coi là vốn ngân sách Nhà nước cấp cho doanh nghiệp, doanh nghiệp không phải ghi nhận nợ và không phải hoàn trả tiền thuê đất nhưng phải nộp thuế tài sản. Như vậy, nếu đối tác Việt Nam tham gia liên doanh góp vốn bằng giá trị QSDĐ là đơn vị thuộc địa phương quản lý (ví dụ như ở Vĩnh Phúc), trước đây theo Pháp lệnh 14/10/1994, thì tiền thuê đất nộp cho tỉnh thì không có vấn đề gì về tài chính của việc thuê đất sử dụng cho việc liên doanh. Nhưng theo Nghị định 04/2000/NĐ-CP, nếu đối tác lại là đơn vị không thuộc địa phương sở tại (ở tỉnh khác hoặc ở Hà Nội chẳng hạn) thì về thực chất, tiền thuê đất đó lại nộp về tỉnh đó hoặc Hà Nội. Đối với địa phương, đây là khoản kinh phí rất quan trọng để giải quyết cơ sở hạ tầng nông thôn. Khi có nhu cầu cần thiết xây dựng hoặc nâng cấp hạ