Nội Dung Và Việc Thực Hiện Các Quyền Về Sử Dụng Đất Của Tổ Chức Kinh

trong bối cảnh hiện nay thì sự phù hợp là điều cần phải nghiên cứu nhiều, cụ thể là:

+ Quy định về hình thức góp vốn này được áp dụng rộng rãi đáp ứng được mục tiêu thu hút ĐTNN; song không phải lúc nào cũng có những tác dụng tích cực đối với các doanh nghiệp Việt Nam. Có thể xem xét một thực tế là: cứ doanh nghiệp hoặc đơn vị nào đang có đất được quy hoạch hoặc được các nhà ĐTNN chọn đặt địa điểm dự án trong lúc chờ được duyệt quy hoạch đều đề nghị được làm đối tác liên doanh bất kể mục đích hoạt động của doanh nghiệp đó là gì, dù không thuộc chuyên ngành mình quản lý, không có cán bộ đạt trình độ chuyên môn, nghiệp vụ để tham gia quản lý điều hành liên doanh. Hay nói cách khác là chưa tính đến năng lực của doanh nghiệp trước khi tham gia liên doanh dưới góc nhìn của một nền “kinh tế hiện đại”. Vì vậy, dẫn đến hậu quả là thường bị các nhà ĐTNN “qua mặt”, hoặc ngược lại cản trở công việc kinh doanh của doanh nghiệp..., gây nhiều thua thiệt cho lợi ích của bên Việt Nam và lớn hơn là của quốc gia.

+ Để chứng minh cho nhận xét trên có thể xem xét một số trường hợp cụ thể là bài học đắt giá cho những non kém, thiếu kinh nghiệm trong việc thực hiện cơ chế, chính sách thu hút và quản lý ĐTNN dưới hình thức liên doanh này khi chưa đủ điều kiện đã đề cập. Như việc lắp ráp xe ôtô có 14 liên doanh với công suất thiết kế 182.000 xe/năm, trên thực tế đến giữa năm 2002 mới đạt chưa đến 5%; xây dựng nhiều KCN, KCX (67 liên doanh đến 31/12/2000) nhưng tỷ lệ diện tích đất đã cho thuê lại chỉ đạt 33,7%. Rồi việc nhập thiết bị cũ tân trang lại tính giá cao trong các ngành công nghiệp,... đã gây nên tình trạng thua lỗ của các doanh nghiệp liên doanh hoặc việc cố tình thua lỗ để loại bỏ đối tác Việt Nam, chuyển liên

doanh thành doanh nghiệp 100% vốn ĐTNN (ví dụ như Coca-cola Chương Dương; BGI Tiền Giang,...) [Báo Tài chính tháng 4/2002].

- Với cơ chế doanh nghiệp nhà nước được phép góp vốn liên doanh bằng giá trị QSDĐ, phải nhận nợ với ngân sách nhà nước... và phải hoàn trả số nợ đó bằng nguồn lợi nhuận liên doanh được chia..., trong một chừng mực nào đó đã không khuyến khích được sự quan tâm của doanh nghiệp đến hiệu quả của việc góp vốn liên doanh. Hơn nữa, những năm đầu tiên tiến hành kinh doanh, hầu hết các doanh nghiệp liên doanh đều bị lỗ, phía Việt Nam không được chia lợi nhuận vì vậy cũng không có nguồn để trả nợ cho ngân sách; trong khi đó Nhà nước vẫn luôn thu được khoản tiền thuê đất hàng năm của các doanh nghiệp 100% vốn ĐTNN không phụ thuộc vào kết quả kinh doanh của doanh nghiệp.

- Hơn nữa, do giảm giá tiền thuê đất trong các trường hợp quy định tại Thông tư số 81/1999/TT-BTC (30/6/1999) hướng dẫn thực hiện một số biện pháp khuyến khích ĐTNN... nên phần vốn góp bằng QSDĐ của bên Việt Nam giảm đáng kể. Chính điều này, ít nhiều đã kéo theo sự giảm sút về vị thế của bên Việt Nam trong doanh nghiệp liên doanh. Hoặc trường hợp thực hiện theo quy định của pháp luật về ổn định giá trị phần vốn góp, khi giá đất thực tế tại khu vực xác định thấp hơn so với quy định nhưng không được điều chỉnh (chưa đến mức điều chỉnh quy định) cũng làm cho nhà ĐTNN có ý kiến phân vân, không thoả mãn (ý kiến của đại diện công ty VEMP đã đề cập ở phần trên).

- Vấn đề cổ phần hoá doanh nghiệp có vốn ĐTNN hiện đang được đề cập, Công ty liên doanh Chinfon là một công ty có định hướng cổ phần hoá. Đây là một công ty liên doanh có vốn pháp định được góp bằng giá trị

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 140 trang tài liệu này.

QSDĐ. Song chưa có phương án xử lý đối với giá trị QSDĐ góp vào liên doanh.

- Doanh nghiệp Unilever Việt Nam có bên Việt Nam góp vốn bằng giá trị QSDĐ nhưng Doanh nghiệp lại không được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ với lý do là chưa có Giấy chứng nhận hoặc là làm chưa đủ thủ tục cấp đất hoặc Sở Địa chính chưa làm thủ tục cấp đất cho doanh nghiệp tham gia liên doanh...

2.1.3. Nội dung và việc thực hiện các quyền về sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam

Các tổ chức kinh tế có vốn ĐTNN với tư cách là một loại chủ thể của QSDĐ được pháp luật quy định có các QSDĐ được giới thiệu khái quát trong Chương I, với các nội dung cụ thể được trích dẫn từ Luật đất đai hiện hành, Pháp lệnh 14/10/1994, các luật có liên quan và các văn bản thi hành luật đất đai và các luật có liên quan. Việc thực hiện các quyền đó trong thực tế được trình bày tóm tắt trên cơ sở các biên bản cuộc họp, đặc biệt là các văn bản hành chính về việc áp dụng pháp luật giữa các cơ quan quản lý Nhà nước, các doanh nghiệp có liên quan về việc thực hiện pháp luật hiện hành có liên quan nhằm xem xét, định hướng sửa đổi, bổ sung hoặc xây dựng mới Luật Đất đai đảm bảo tính linh hoạt phù hợp với nhu cầu và sự phát triển của xã hội, có tính khả thi cao hơn trong áp dụng thực tế.

Khi hoàn thành các thủ tục, được phép thành lập công ty liên doanh và có được đất từ việc thuê đất của Nhà nước và từ việc góp vốn tham gia thành lập công ty liên doanh của Bên Việt Nam, để làm cơ sở thực hiện các hoạt động kinh doanh của mình, các doanh nghiệp có vốn ĐTNN tại Việt Nam chính thức được thực hiện QSDĐ của mình theo quy định của pháp luật hiện hành về đất đai.

2.1.3.1. Thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

Để vay vốn triển khai kế hoạch sản xuất, kinh doanh của mình, doanh nghiệp có vốn ĐTNN phải tuân thủ theo các quy định cụ thể tại các Điều 13,14,15 - Nghị định 11/CP (24/01/1995). Tài sản gắn liền với đất được xác định bao gồm máy móc, thiết bị gắn liền với đất [mục I-Điểm3, Thông tư số 772/2001/TTLT]. Doanh nghiệp có vốn ĐTNN được thế chấp giá trị QSDĐ gắn liền với tài sản thuộc sở hữu của mình đã đầu tư, xây dựng trên đất đó tại ngân hàng Việt Nam trong thời hạn thuê đất, theo quy định của pháp luật Việt Nam [31- Điều 7-K2, Pháp lệnh 14/10/1994]; Điều 46-K3, Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam; Điều 92, Nghị định số 24/2000/NĐ-CP quy định cụ thể và rộng hơn là doanh nghiệp có vốn ĐTNN được thế chấp giá trị QSDĐ và tài sản gắn liền với đất trong thời hạn thuê đất, thuê lại đất tại tổ chức tín

dụng Việt Nam, chi nhánh, ngân hàng nước ngoài hoạt động tại Việt Nam

theo các quy định cụ thể của pháp luật.

Quyền bảo lãnh tiền vay bằng giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

Theo quy định tại Nghị định số 178/1999/NĐ-CP, 29/12/1999 và Thông tư số 06/2000/TT-NHNN1, 4/4/2000 (mục 1.1, 1.2, 1.3) hướng dẫn thực hiện Nghị định này về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng và Nghị định 165/1999/NĐ-CP, 19/11/1999 (Điều 8,9) về giao dịch bảo đảm, tài sản của bên thế chấp, bảo lãnh gồm:

- Quyền đối với phần vốn góp trong doanh nghiệp (kể cả trong doanh nghiệp có vốn ĐTNN);

- Nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất; và

- Quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp.

Việc áp dụng biện pháp bảo đảm tiền vay được lựa chọn trên cơ sở thoả thuận giữa tổ chức tín dụng và khách hàng vay bằng tài sản cầm cố, thế chấp của khách hàng vay hoặc bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba. Tổ chức tín dụng có quyền lựa chọn tài sản đủ điều kiện để làm bảo đảm tiền vay bằng sự bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba cho khách hàng vay (Điều 6-K2,3, Nghị định 178/1999/NĐ-CP).

Về bản chất, hoạt động đăng ký thế chấp, bảo lãnh tiền vay bằng giá trị QSDĐ (quy định tại Nghị định số 17/1999/NĐ-CP và Nghị định số 79/2001/NĐ-CP) chính là đăng ký giao dịch bảo đảm (theo quy định tại Nghị định số 08/2000/NĐ-CP) với mục đích là theo dõi, quản lý các biến động về đất đai để phục vụ cho công tác quản lý nhà nước về đất đai, đồng thời cũng là trình tự bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên liên quan thông qua việc xác nhận được thế chấp, bảo lãnh đối với QSDĐ của cơ quan đăng ký có thẩm quyền (cấp tỉnh là Sở Địa chính, Sở Địa chính - Nhà đất, UBND xã).

Giá trị QSDĐ, khi được sử dụng làm tài sản thế chấp hoặc bảo lãnh cho tiền vay tại các ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng phải thuộc sở hữu của chủ tài sản đó, bên thế chấp là khách hành vay vốn hoặc bảo lãnh cho khách hàng vay vốn phải có giấy chứng nhận QSDĐ và được thế chấp theo quy định của Pháp luật về Đất đai [18,30,31- Điều35-k3, Nghị định 178/1999/NĐ-CP, 29/12/2000; Mục 2-Điểm(2.1), Thông tư 06/2000/TT-NHNN1, 04/04/2000].

Điều kiện để doanh nghiệp thực hiện quyền thế chấp giá trị QSDĐ và tài sản gắn liền với đất, khi: tiền thuê đất đã đựợc trả cho nhiều năm, tiền còn lại nhiều nhất là 5 năm; và thời hạn sử dụng đất của Bên Việt Nam trong liên doanh góp vốn bằng giá trị QSDĐ còn ít nhất là 5 năm dụng (Điều 92-K1a,b, Nghị định số 24/2000/NĐ-CP));

Giá trị QSDĐ được tính khi thế chấp được xác định theo giá của UBND tỉnh nơi có đất ban hành áp dụng tại thời điểm thế chấp; Nếu đất thuê của Nhà nước thì giá trị QSDĐ bao gồm chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng và tiền thuê đất trừ đi tiền thuê đất cho thời gian đã sử dụng [(Điều 92-K2, Nghị định số 24/2000/NĐ-CP), (Điều 1-K14, Nghị định 79/2001/NĐ-CP - theo hướng dẫn của cơ quan Quản lý đất đai chuyên ngành].

Đất do doanh nghiệp có vốn ĐTNN thuê của Nhà nước khi thế chấp giá trị QSDĐ gắn liền với tài sản thuộc sở hữu của mình đã đầu tư trên đất đó, giá trị QSDĐ thế chấp được xác định theo số tiền thuê đất trả cho Nhà nước sau khi trừ tiền thuê đất đã trả cho thời gian đã sử dụng; Trường hợp thế chấp giá trị QSDĐ, mà người thuê đất được miễn, giảm tiền thuê đất theo quy định của pháp luật, thì giá trị QSDĐ thế chấp được tính theo giá trị thuê đất trước khi được miễn giảm (Điều 8-K3c,đ, Nghị định 178/1999/NĐ-CP, 29/12/1999).

Thủ tục thế chấp giá trị QSDĐ và tài sản gắn liền với đất của doanh nghiệp có vốn ĐTNN tại tổ chức tín dụng thực hiện theo Thông tư liên tịch số 772/2001/TTLT-TCĐC-NHNN hướng dẫn thủ tục thế chấp giá trị QSDĐ và tài sản gắn liền với đất của doanh nghiệp có vốn ĐTNN, bao gồm việc lập hồ sơ thế chấp, trình tự thực hiện và xoá đăng ký thế chấp giá trị QSDĐ (áp dụng cho các doanh nghiệp có vốn ĐTNN đã được cấp giấy chứng nhận QSDĐ):

- Hồ sơ thế chấp bao gồm hợp đồng thế chấp giá trị QSDĐ, giấy chứng nhận QSDĐ, trích lục bản đồ thửa đất, chứng từ nộp tiền thuê đất, các giấy tờ đăng ký quyền sở hữu tài sản và giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản mà pháp luật chưa quy định đăng ký quyền sở hữu;

Thực hiện việc thế chấp chỉ cần dựa trên cơ sở hoàn thành việc xác nhận vào hợp đồng thế chấp giá trị QSDĐ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền mà không cần phải có quyết định bằng văn bản; Mỗi thửa đất chỉ được phép thế chấp tại một tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

- Việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ theo quy định của Thông tư này được thực hiện tại Sở Địa chính, hoặc Sở Địa chính - Nhà đất (hoặc UBND cấp xã theo quy định tại Nghị định 17/1999/NĐ-CP và Nghị định số 79/2001/NĐ-CP,1/11/2001);

Đồng thời theo quy định tại Điều 8-Kd, Điều 9-K2, Nghị định số 08/2000/NĐ-CP, 10/3/2000 về đăng ký giao dịch bảo đảm (đăng ký việc cầm cố, thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản) quy định Sở Địa chính hoặc Sở Địa chính - Nhà đất (cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm), nơi có bất động sản thực hiện việc đăng ký giao dịch bảo đảm đối với QSDĐ, bất động sản gắn liền với đất trong trường hợp bên bảo đảm là tổ chức; Đồng thời có nhiệm vụ cấp giấy chứng nhận đăng ký giao dịch bảo đảm và bản sao giấy chứng nhận đăng ký giao dịch bảo đảm.

Nếu Doanh nghiệp có vốn ĐTNN đã có đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận QSDĐ theo quy định của pháp luật về Đất đai, nhưng chưa được cấp, thì hồ sơ, thủ tục thế chấp thực hiện theo quy định tại Điểm 1.1 - Thông tư liên tịch số 12/2000/TTLT-NHNN-BTP-BTC-TCĐC, 22/11/2000.

Hợp đồng thế chấp giá trị QSDĐ và tài sản gắn liền với đất được thực hiện theo quy định tại Thông tư số 772/2001/TTLT-TCĐC- NHNN; và theo mẫu các hợp đồng quy định tại mục IV- Thông tư số 1883/2001/TT-TCĐC, 12/11/2001.

Giải thế chấp giá trị QSDĐ và tài sản gắn liền với đất: Nghị định 165/1999/NĐ-CP, 19/11/1999 đồng thời xác định QSDĐ và tài sản gắn

liền với đất là tài sản thế chấp, bảo lãnh trong giao dịch bảo đảm việc (Điều 8,9), việc xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ và tài sản gắn liền với đất cũng được quy định khá cụ thể: “quyền sử dụng đất thế chấp được xử lý theo phương thức do các bên thoả thuận; trong trường hợp không có thoả thuận, thì Bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu bán đấu giá để thanh toán nghĩa vụ” (Điều 32).

Việc xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ cho các tổ chức tín dụng là doanh nghiệp có vốn ĐTNN được áp dụng theo các quy định cụ thể tại Thông tư liên tịch số 03/2001/TTLT/NHNN-BTP-BCA-BTC-TCĐC, ngày 23/4/2001.

Quyền sử dụng đất phát sinh từ việc thế chấp cũng được quy định tại văn bản hướng dẫn thi hành luật Luật ĐTNN. Khi nghĩa vụ trả nợ đối với các khoản nợ đã hoàn thành hoặc không được thực hiện, việc giải thế chấp cho giá trị QSDĐ và tài sản gắn liền với đất được sử dụng làm tài sản thế chấp của doanh nghiệp có vốn ĐTNN được thực hiện theo quy định của pháp luật. QSDĐ hợp pháp phát sinh từ việc thế chấp theo quy định được tiếp tục thực hiện theo đúng mục đích, trong thời hạn như quy định của pháp luật. Trường hợp thay đổi phải được Cơ quan có thẩm quyền chấp thuận [Điều 93 - Nghị định số 24/2000/NĐ-CP]. Người nhận QSDĐ phát sinh và tài sản gắn liền với đất này là tổ chức, cá nhân nước ngoài thì được Nhà nước cho thuê đất và phải sử dụng theo đúng mục đích theo quy định của pháp luật (Điều 40-K3, nghị định 17/1999/ND-CP).

 Việc thực hiện

* Về Đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ, bất động sản gắn liền với đất