Góp Vốn Bằng Giá Trị Quyền Sử Dụng Đất 118425

Việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ, bất động sản gắn liền với đất hiện đang thực hiện theo quy định tại Nghị định số 17/1999/NĐ- CP và Nghị định số 79/2001/NĐ-CP (NĐ17&79) tại Sở Địa chính/Sở Địa chính - Nhà đất hoặc UBND cấp xã/phường; Đồng thời, theo Nghị định số 08/2000/NĐ-CP, 10/3/2000 (NĐ 08) về đăng ký giao dịch bảo đảm, việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ, bất động sản gắn liền với đất phải được đăng ký giao dịch bảo đảm tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm (cơ quan đăng ký thế chấp, bảo lãnh trên).

Về bản chất, hoạt động đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ (theo NĐ17&79) chính là đăng ký giao dịch bảo đảm (theo NĐ 08) với mục đích là theo dõi, quản lý các biến động về đất phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước về đất; đồng thời cũng là trình tự bảo vệ quyền và lợi ích hợp của các bên liên quan thông qua việc xác nhận được thế chấp, bảo lãnh đối với QSDĐ của cơ quan đăng ký có thẩm quyền. Chính vì vậy, việc áp dụng những quy định pháp luật trong thực tế cần có các hướng dẫn cụ thể hơn, nhất là khi áp dụng các thủ tục đăng ký và công chứng đối với giao dịch bảo đảm, một số địa phương đã gặp không ít khó khăn, với một số trường hợp cụ thể như sau:

Trường hợp một UBND tỉnh xác nhận đăng ký thế chấp bất động sản của một doanh nghiệp 100% vốn ĐTNN hoạt động tại Việt Nam. Công ty Năng lượng Mê-Kông ký hợp đồng thuê lại đất với công ty UDEC (doanh nghiệp đầu tư kinh doanh hạ tầng của tỉnh) và đã được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ. Để tăng cường thêm nguồn vốn kinh doanh, Công ty làm thủ tục đăng ký thế chấp QSDĐ và thế chấp BĐS trên đất thuê lại cho ngân hàng nước ngoài thông qua đại lý bảo đảm trong nước theo quy định của Nhà nước Việt Nam tại Sở Địa chính tỉnh. Công ty đã làm “Hợp đồng thế chấp giá trị QSDĐ” và “Hợp đồng thế chấp các bất động sản gắn liền với đất” và đề nghị

Sở Địa chính tỉnh xác nhận cả “Hợp đồng thế chấp các bất động sản gắn liền với đất” trên cơ sở viện dẫn Nghị định 165/1999/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm và Nghị định số 08/2000/NĐ-CP (10/3/2000) về đăng ký giao dịch bảo đảm. Theo quy định tại Thông tư số 772/2001/TTLT-TCĐC-NHNN, Sở Địa chính chỉ xác nhận đăng ký thế chấp vào Hợp đồng thế chấp giá trị QSDĐ mà không xác nhận vào Hợp đồng thế chấp các BĐS gắn liền với đất (máy móc, thiết bị gắn liền với nhà xưởng, công trình xây dựng, các tài sản gắn liền với đất) với lý do tại thời điểm đó chưa có hướng dẫn cụ thể về việc này và Công ty trong trường hợp này, chưa có tài sản thực tế trên đất thuê lại đó (tài sản bảo đảm hình thành từ vốn vay).

Qua trường hợp này, có thể thấy rõ rằng quy định về đăng ký thế chấp hiện còn chưa cụ thể đối với tài sản hình thành từ vốn vay. Nếu Sở Địa chính là cơ quan xác nhận việc này thì việc đăng ký sẽ được thực hiện ở Hợp đồng thế chấp hay cấp giấy chứng nhận đăng ký giao dịch bảo đảm (?). Một số vướng mắc khác, điển hình trong việc nhận thế chấp hàng ngày thuộc hoạt động của ngân hàng, mà Ngân hàng TMCP á Châu đã đề xuất là: (i) đối với hợp đồng thế chấp giá trị QSDĐ, ngoài việc đăng ký giao dịch bảo đảm theo luật định, ngân hàng và khách hàng thỏa thuận công chứng hợp đồng (theo quy định thuộc trường hợp công chứng theo thoả thuận). nhưng cơ quan công chứng từ chối với lý do hợp đồng đã được đăng ký; (ii) đối với hợp đồng thế chấp giá trị QSDĐ và tài sản gắn liền với đất là nhà, công trình xây dựng, Sở Địa chính - Nhà đất TPHCM và các UBND xã, phường từ chối nhận đăng ký đối với thế chấp giá trị QSDĐ, không nhận đăng ký thế chấp nhà, công trình xây dựng. Ngân hàng TMCP á Châu cho rằng:

- Về bản chất pháp lý, công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm là hai việc khác nhau với căn cứ là quy định của Điều 347 - BLDS về hình thức thế chấp tài sản, Nghị định 178/NĐ-CP, 29/12/1999 của chính phủ về bảo đảm

tiền vay của các tổ chức tín dụng, Nghị định số 75/NĐ-CP, 8/12/2000 của Chính phủ về công chứng, chứng thực. Như vậy, Hợp đồng thế chấp được công chứng trong trường hợp hai bên có thoả thuận;

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 140 trang tài liệu này.

- Căn cứ quy định của Điều 181 BLDS thì QSDĐ và tài sản gắn liền với đất là bất động sản; Nghị định 17/NĐ-CP, 29/3/1999 và Nghị định 79/NĐ- CP, 1/11/2001 thì việc thế chấp QSDĐ có thể kèm theo các tài sản gắn liền với đất và trong mẫu hợp đồng thế chấp giá trị QSDĐ được ban hành kèm thông tư số 1883/TT-TCĐC, 12/11/2001, dùng để đăng ký giao dịch bảo đảm, đồng thời cũng có mẫu tài sản gắn liền với đất.

Ngoài ra, về thủ tục đăng ký và công chứng đối với giao dịch bảo đảm vẫn có những vướng mắc đáng kể đối với Ngân hàng TMCP Châu á. Đối với Hợp đồng thế chấp giá trị QSDĐ, ngoài việc đăng ký giao dịch bảo đảm theo luật định, ngân hàng và khách hàng đã thoả thuận công chứng Hợp đồng (theo quy định thuộc trường hợp công chứng theo thoả thuận). Nhưng cơ quan Công chứng đã từ chối công chứng với lý do hợp đồng đã được đăng ký; còn đối với hợp đồng thế chấp giá trị QSDĐ và tài sản gắn liền với đất là nhà, công trình xây dựng thì sở Địa chính nhà đất TP. Hồ Chí Minh và các UBND xã/phường từ chối nhận đăng ký giao dịch bảo đảm với lý do chỉ nhận đăng ký đối với thế chấp giá trị QSDĐ, không nhận đăng ký thế chấp nhà, công trình xây dựng.

* Xử lý tài sản thế chấp là giá trị Quyền sử dụng đất, bất động sản gắn liền với đất

Việc xử lý tài sản thế chấp bằng giá trị QSDĐ khi không hoàn thành nghĩa vụ trả nợ được pháp luật quy định như đã đề cập. Song, thực tế các ngân hàng rất lúng túng khi áp dụng các quy định này trong việc lập hồ sơ xử lý tài sản thế chấp để thu nợ so với hồ sơ nhận thế chấp. Ngân hàng liên

doanh VINA thắc mắc về trường hợp phát mại tài sản thế chấp bằng giá trị QSDĐ đối với DNLD mà Bên Việt Nam góp vốn bằng giá trị QSDĐ thì các giấy tờ hồ sơ được quy định tại Mục I-Điểm2, Thông tư số 772/2001/TTLT- TCĐC-NHNN có đủ điều kiện lập thủ tục chuyển nhượng QSDĐ thế chấp cho Bên thứ ba để thu nợ. Họ cho rằng có sự khác biệt giữa hồ sơ nhận thế chấp và hồ sơ lập thủ tục chuyển nhượng QSDĐ khi xử lý tài sản thế chấp để thu nợ.

* Việc xác định giá trị quyền sử dụng đất thế chấp:

Vấn đề định giá QSDĐ thế chấp tại các tổ chức tín dụng theo tinh thần của Luật Đất đai hiện hành và các văn bản hướng dẫn thực hiện không hoàn toàn được các công ty có Vốn ĐTNN chấp nhận với những lý lẽ lập luận riêng mà các giải thích của pháp luật hiện hành chưa đủ sức thuyết phục. Công ty liên doanh Phú Mỹ Hưng là công ty phát triển cơ sở hạ tầng Nam Tp. Hồ chí Minh có kế hoạch hợp tác với một số ngân hàng để vay tài chính mở rộng đường cao tốc và phát triển thêm cơ sở hạ tầng. Khi sử dụng giá trị sử dụng đất thuê và tài sản gắn liền với đất thế chấp tại ngân hàng để vay vốn, Họ cho rằng sẽ hợp lý hơn nếu áp dụng việc xác định giá trị QSDĐ thế chấp theo sự thoả thuận giữa Công ty và các ngân hàng, với lý do:

- QSDĐ của công ty là phần góp vốn liên doanh của bên Việt Nam trên cơ sở hợp đồng thuê đất của Nhà nước,... tính chất thuê đất của Công ty hoàn toàn khác với hình thức thuê đất bình thường, không thuộc đối tượng điều chỉnh của Điều 27-Nghị định 17/1999/NĐ-CP (Điều 1-K14, Nghị định số 79/2001/NĐ-CP);

- Giá trị QSDĐ của Công ty thực sự cao hơn so với giá xác định theo Nghị định 17/1999/NĐ-CP vì khi nhận đất để sử dụng nơi đó mới chỉ là đầm lầy hoang hoá, Công ty đã phải đầu tư san, lấp rất nhiều (thời điểm thế chấp

có giá trung bình khoảng 450USD/m2, giá thuê bao gồm đền bù thiệt hại, tiền thuê nộp cho Nhà nước là khoảng 8USD/ m2.

Nhiều công ty không chấp nhận việc xác định giá đất thế chấp theo văn bản hướng dẫn thi hành luật hiện hành, Họ đều nhất trí với Công ty liên doanh Phú Mỹ Hưng đề xuất việc xác định giá trị QSDĐ thế chấp theo sự thoả thuận đạt được giữa hai bên trên cơ sở giá trị thực tế là hợp lý và hoàn toàn khả thi trong trường hợp phát mại để thu hồi nợ vay...

2.1.3.2. Cho thuê lại đất

Theo quy định tại Điều 7- K3 Pháp lệnh 14/10/1994: Trường hợp được phép đầu tư để xây dựng kết cấu hạ tầng và cho thuê lại tại các khu chế xuất, khu công nghiệp thì có quyền cho các chủ đầu tư thuê lại đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng theo quy định của Chính phủ Việt Nam. Nghị định số 11/CP (24/1/1995) quy định về việc thuê đất đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và cho thuê lại đất tại các KCN, KCX, Điều 16,18,19,20 quy định điều kiện để doanh nghiệp được cho thuê lại đất. Doanh nghiệp ĐTNN được quyền cho thuê lại QSDĐ trong thời gian thuê; việc thuê đất để đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và cho thuê lại chỉ được thực hiện khi có giấy phép về đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng (do Bộ Kế hoạch và Đầu tư cấp); đất được thuê để xây dựng kết cấu hạ tầng (do Thủ tướng Chính phủ quyết định) phải nằm trong KCN, KCX đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt quy hoạch; chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm về chất lượng công trình kết cấu hạ tầng trong thời gian sử dụng.

Việc cho thuê lại này được thể hiện qua hợp đồng thuê lại đất ký kết giữa Bên thuê lại và Bên cho thuê, có ghi rõ thời hạn thuê lại đất (thời hạn của loại Hợp đồng thuê lại đất này tính theo thời hạn của dự án đầu tư đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt) và các điều khoản có liên

quan và phải được đăng ký tại Sở Địa chính, Sở Địa chính - Nhà đất. Người thuê lại đất phải sử dụng đúng mục đích, không được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê lại QSDĐ đối với khu đất đã được thuê. Các doanh nghiệp khi cho thuê lại đất, phải nộp thuế theo quy định của pháp luật Việt Nam.

Quy định chi tiết cho việc thuê lại đất trong KCN, KCX tại mục III (Điều 7,8), Thông tư số 679 TT/ĐC, 12/5/1997 của Tổng cục Địa chính hướng dẫn việc cho thuê đất để thực hiện các dự án ĐTNN tại Việt Nam. Nhà ĐTNN thực hiện quyền cho thuê lại đất của mình chỉ khi đã đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng (trong KCN, KCX) trên đất thuê của Nhà nước. Trên cơ sở Đơn xin thuê lại đất (theo mẫu 1b), việc cho thuê lại đất trong KCN, KCX được thực hiện qua hợp đồng thuê lại đất (nội dung theo mẫu số 5) ký kết giữa Bên cho thuê và Bên thuê lại. Việc cho thuê lại đất phải được đăng ký tại Sở Địa chính với các văn bản cụ thể (Hợp đồng thuê lại đất, Giấy chứng nhận QSDĐ, trích lục bản đồ khu đất cho thuê lại) để Bên thuê lại đất được cấp Giấy chứng nhận đăng ký thuê lại đất (ĐKTLĐ). Như vậy, hợp đồng thuê lại đất và Giấy chứng nhận ĐKTLĐ là cơ sở pháp lý cho việc thực hiện QSDĐ của các nhà ĐTNN, Bên thuê lại đất.

Việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho các nhà đầu tư thuê lại đất đã được quy định cụ thể tại Điều 30, Nghị định 04/2000/NĐ-CP quy định tổ chức, cá nhân thuê lại đất trong KCX, KCN, KCNC được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ. Để đảm bảo thống nhất đối với các tổ chức, cá nhân thuê lại đất gắn liền với kết cấu hạ tầng trong KCN, KCX, KCNC, khu đô thị để sản xuất, kinh doanh đều được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ; Phần diện tích đất đã cấp Giấy chứng nhận QSDĐ cho người thuê lại đất, Sở Địa chính có trách nhiệm chỉnh lý trên Giấy chứng nhận QSDĐ đã cấp cho tổ chức kinh doanh kết cấu hạ tầng cho phù hợp.

 Việc thực hiện

Như quy định đã trình bày việc cho thuê lại đất chỉ được thực hiện trong KCN, KCX , có nghĩa là phạm vi áp dụng quyền này chỉ hạn chế đối với các doanh nghiệp có vốn ĐTNN trong dự án xây dựng kết cấu hạ tầng mà thôi; Đồng thời, Người thuê lại đất phải sử dụng đúng mục đích, không được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê lại QSDĐ đối với khu đất đã được thuê. Trong thực tế, một số trường hợp lại được phép thế chấp QSDĐ thuê lại tại Ngân hàng ... như Công ty Năng lượng Mê-Kông, doanh nghiệp 100% vốn ĐTNN đã trình bày ở phần trên.

Cơ chế cho thuê lại đất trong các KCN, KCX, KCNC chưa được quy định rõ ràng đối với người được thuê lại đất khi thực hiện quyền của mình trong việc sử dụng Giấy chứng nhận QSDĐ thuê lại đó, nhất là khi cần sử dụng nó làm căn cứ pháp lý trong thế chấp vay vốn ngân hàng hoặc góp vốn liên doanh. Những quy định trong các văn bản pháp luật hiện hành còn bất cập, chưa thống nhất, cụ thể như sau:

- Về hợp đồng thuê lại đất và Giấy chứng nhận QSDĐ: Thông tư số 679 TT/ĐC, 12/5/1997 (Mục III, Điều 7,8), quy định rất rõ rằng sau khi hoàn thành các thủ tục xin thuê lại đất, nguời thuê lại đất đã ký hợp đồng thuê

lại đất và có đủ điều kiện như trình bày ở trên sẽ được cấp Giấy chứng nhận Đăng ký thuê lại đất. Trong khi Thông tư 1883/2001/TT-TCĐC, lại đề cập là “Hợp đồng cho thuê lại đất” (Mục IV) của tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất tại Việt Nam theo Luật ĐTNN tại Việt Nam thực hiện theo quy định tại Thông tư số 772/2001/TTLT-TCĐC-NHNN, 21/05/2001 của TCĐC và Ngân hàng Nhà nước Việt Nam. Nhưng thực tế thì Thông tư số 772/2001/TTLT- TCĐC-NHNN này chỉ đề cập đến việc thế chấp giá trị QSDĐ và tài sản gắn liền với đất của doanh nghiệp có vốn ĐTNN tại tổ chức tín dụng mà thôi.

Nghị định số 04/2000/NĐ-CP, 11/02/2000 của Chính phủ quy định cụ thể tại Điều 30, Mục I quy định tổ chức, cá nhân thuê lại đất trong các KCN, KCX, KCNC được cấp giấy chứng nhận QSDĐ (chứ không phải là Giấy chứng nhận đăng ký thuê lại đất như đề cập ở trên.

- Các quy định không cho phép người thuê lại đất đó được cho thuê lại lần nữa (chỉ mới quy định trong mẫu Hợp đồng số 5 - Thông tư 679/TT-TCĐC); cũng như hết hạn thuê lại đất theo hợp đồng với người chủ trước, người thuê lại đất hiện tại có được xem xét, ưu tiên thuê đất tiếp theo không. Trong thời gian đang sử dụng đất thuê lại mà bị Nhà nước thu hồi đất vì lợi ích quốc gia, công cộng thì quyền lợi của họ được xử lý như thế nào cũng chưa có quy định cụ thể. Chưa có quy định nào về nghĩa vụ thuế đối với các nhà ĐTNN trong trường hợp họ cho thuê lại đất trong KCN, KCX, KCNC; cụ thể là Nhà ĐTNN có được miễn, giảm hay vẫn phải nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp,...

- Về đơn xin thuê đất và đơn xin thuê lại đất: theo quy định tại Thông tư 679 TT/ĐC, 12/5/1997 thì nội dung của hai loại đơn này tương đương như nhau, cùng một hình thức đơn và thủ tục nộp - nhận đơn (như vậy không phân biệt chủ thể là Nhà nước cho thuê đất - đại diện chủ sở hữu về đất và Nhà đầu tư hạ tầng cho thuê lại đất - chủ sử dụng đất). Nhiều ý kiến cho rằng việc cho thuê lại chỉ cần thể hiện bằng việc giao kết hợp đồng là đủ, chứ không cần phải có đơn gửi chủ đầu tư ...

2.1.3.3. Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

Thực chất quyền này được hiểu theo Điều 14-K2, Nghị định số 24/2000/NĐ-CP, quy định về vốn pháp định của doanh nghiệp, đó là trường hợp “thành lập doanh nghiệp mới, tỷ lệ góp vốn pháp định của các nhà ĐTNN phải bảo đảm những điều kiện nêu trong Điều 14 của nghị định này;