Việc Xử Lý Đối Với Đất Góp Vốn Liên Doanh Trong Trường Hợp Phá Sản, Giải

sơ; (iii) hình thức khác. Theo luật các công ty liên doanh có quyền sở hữu đất/ bất động sản.

2.2.4. Việc xử lý đối với đất góp vốn liên doanh trong trường hợp phá sản, giải thể hoặc chuyển đổi hình thức đầu tư

Vấn đề góp vốn pháp định tham gia công ty liên doanh bằng giá trị QSDĐ trong thực tế có nhiều vấn đề phức tạp, đặc biệt là việc xử lý QSDĐ thế chấp khi hoàn thành hoặc không hoàn thành nghĩa vụ trả nợ,... Mặc dù đã có quy định pháp luật, song việc áp dụng hiện nay còn rất nhiều lúng, nhiều trường hợp phát sinh ngoài ý chí pháp luật hiện hành, Một đề án “xử lý đối với đẩ góp vốn liên doanh trong trường hợp phá sản, giải thể hoặc chuyển đổi hình thức đầu”.

2.2.5. Hướng dẫn thực hiện chuyển nhượng giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

Quyền chuyển nhượng này mới được quy định rất hạn chế như đã trình bày. Ngoài ra còn có thể được hiểu rộng (suy ra) theo quy định “góp vốn pháp định bằng giá trị QSDĐ” của pháp luật về Đất đai và Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam. Quyền này được cụ thể hoá tại Điều 33 - chuyển nhượng vốn theo quy định của Điều 34, Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, các bên trong doanh nghiệp liên doanh có quyền chuyển nhượng giá trị phần vốn của mình trong doanh nghiệp liên doanh, nhưng phải ưu tiên chuyển nhượng cho các bên trong doanh nghiệp liên doanh... Mặc dù pháp luật về đất đai và pháp luật liên quan không quy định doanh nghiệp có vốn ĐTNN được quyền chuyển nhượng giá trị QSDĐ (ngoài trường hợp xử lý QSDĐ đã đề cập), song cũng không quy định rõ là không được quyền chuyển nhượng vốn pháp định góp bằng giá trị QSDĐ... Vì vậy nếu hiểu theo quy định này thì giá trị QSDĐ khi là vốn pháp định của doanh nghiệp thì có thể được “quyền chuyển nhượng”.

Vấn đề này cần phải được quy định rõ ràng hơn, tránh tình trạng tạo ra cơ hội để có thể “lách luật” gây nên tình trạng lộn xộn trong thị trường bất động sản vốn vẫn còn đang ở dạng sơ khai.



Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 140 trang tài liệu này.

3.1. sự cần thiết và căn cứ hoàn thiện pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài tại việt nam

3.1.1. Sự cần thiết

3.1.1.1. Xu thế toàn cầu hoá nền kinh tế thế giới

Theo quy luật phát triển lực lượng sản xuất trong giai đoạn hiện nay và trong thời gian tới, thì nền kinh tế các nước đã và đang gắn bó hữu cơ và tuỳ thuộc vào nhau, nền kinh tế thế giới mang tính toàn cầu và phân công lao động quốc tế đạt trình độ ngày càng cao. Từ đó, phân công lao động quốc tế có thể lợi dụng ưu thế về kỹ thuật, tiền vốn, sức lao động, tài nguyên đất đai, thị trường của các nước, đặt biệt là những nhân tố quan trọng như các công ty xuyên quốc gia, các tổ chức kinh tế, thương mại, tài chính ra đời với mức độ liên kết, hợp tác ngày càng mạnh (WTO, EU, IMF, WB, NAFTA, ASEAN

...). Đồng thời, vấn đề bảo vệ môi trường, đặc biệt là môi trường sống đang bị tàn phá nghiêm trọng như tình trạng phá rừng, khai thác, sử dụng bừa bãi đất, sông, biển ... mà giải quyết những vấn đề này đòi hỏi phải có sự hợp tác trách nhiệm của tất cả các nước, không một quốc gia riêng lẻ nào có thể tự giải quyết được.

Vì vậy, xu hướng toàn cầu hoá nền kinh tế tất yếu kéo theo vấn đề hội nhập kinh tế của các nước, đặc biệt là những nước đang phát triển như Việt Nam. Mỗi nước đều có những bước đi và cách tiếp cận riêng của mình vào quá trình toàn cầu hoá nền kinh tế. Song việc giải quyết vấn đề này các nước đều phải quan tâm đặc biệt tới các vấn đề công nghệ, kỹ thuật, vốn, sức lao động, tài nguyên và thị trường trong đó đất đai cũng là vấn đề quan trọng.

Nước ta đang trong quá trình hội nhập kinh tế Thế giới và và Khu vực, nên yêu cầu hoàn thiện hệ thống chính sách, pháp luật đất đai cho phù hợp với xu hướng toàn cầu hoá kinh tế là rất cần thiết. Trước hết, vấn đề sử dụng

đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài về đầu tư vào Việt Nam, nhất là về quyền, lợi ích, nghĩa vụ của các chủ thể này trong quá trình khai thác, sử dụng đất, phải được quan tâm hàng đầu.

3.1.1.2. Đường lối, chính sách phát triển kinh tế của Việt Nam

Nghị quyết đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ IX của Đảng ta (Nghị quyết IX) đã khẳng định nguy cơ tụt hậu xa hơn về kinh tế so với nhiều nước trong khu vực và trên thế giới là một trong 4 nguy cơ đã và đang đặt ra trong phát triển kinh tế nước ta. Vì vậy, trên cơ sở phân tích xu hướng tất yếu toàn cầu hoá nền kinh tế, Nghị quyết IX đã xác định đường lối phát triển kinh tế là đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, xây dựng một nền kinh tế độc lập tự chủ, đưa nước ta trở thành một nước công nghiệp, ưu tiên phát triển lực lượng sản xuất, đồng thời xây dựng quan hệ sản xuất phù hợp theo định hướng xã hội chủ nghĩa, phát huy cao độ nội lực, tranh thủ nguồn lực bên ngoài và chủ động hội nhập kinh tế quốc tế để phát triển nhanh, có hiệu quả và bền vững, tăng trưởng kinh tế đi liền với phát triển văn hoá, từng bước cải thiện đời sống vật chất và tinh thần của nhân dân, thực hiện tiến bộ và công bằng xã hội, bảo vệ và cải thiện môi trường, kết hợp phát triển kinh tế, xã hội với tăng cường quốc phòng an ninh.

Thực hiện chính sách phát triển kinh tế nhiều thành phần trong đó kinh tế nhà nước giữ vị trí chủ đạo, kinh tế nhà nước cùng kinh tế tập thể trở thành nền tảng vững chắc của nền kinh tế quốc dân. Các thành phần kinh tế khác tuân theo pháp luật cùng phát triển lâu dài, hợp tác và cạnh tranh lành mạnh. Nghị quyết IX cũng khẳng định thành phần kinh tế có vốn ĐTNN được tạo điều kiện phát triển thuận lợi, hướng vào khâu xuất khẩu, xây dựng kinh doanh hạ tầng kỹ thuật, xã hội, gắn với thu hút công nghệ hiện đại, tạo thêm việc làm, cải thiện môi trường kinh tế và pháp lý để thu hút mạnh vốn

ĐTNN. Đồng thời phát triển kinh tế phát gắn liền với tạo lập, phát triển đồng bộ các yếu tố thị trường bao gồm thị trường hàng hoá và dịch vụ, thị trường lao động, thị trường khoa học và công nghệ, thị trường vốn, thị trường chứng khoán, thị trường bảo hiểm, thị trường tiền tệ, thị trường bất động sản trong đó có QSDĐ.

Vì vậy, hoàn thiện pháp luật về quyền của người sử dụng đất nói chung và của tổ chức kinh tế có vốn ĐTNN tại Việt Nam nói riêng, đang là nhiệm vụ quan trọng góp phần thúc đẩy phát triển nền kinh tế nước ta, thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước.

3.1.1.3. Thực tiễn sử dụng đất của các tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam

Tính đến hết tháng 4 năm 2002, đã có gần 4.000 dự án được cấp giấy phép đầu tư, trong đó có 3.200 dự án đang hoạt động với tổng vốn đầu tư là 38 tỷ USD và vốn thực hiện là 21 tỷ USD. Từ năm 1993 đến nay, Chính phủ đã quyết định cho thuê đất để triển khai 374 dự án ĐTNN với tổng diện tích đất là 31.359,75 ha và 1.057,20 ha mặt biển; trong đó: lấy từ đất nông nghiệp là 8.334,14 ha (chiếm 26,57% tổng diện tích cho thuê), đất lâm nghiệp: 2.349,91 ha (chiếm 7,49% tổng diện tích cho thuê). So với tổng số dự án được cấp giấy phép đầu tư và đang hoạt động hiện nay (khoảng 3.200 dự án) thì số dự án được Chính phủ cho thuê đất chỉ chiếm một tỷ lệ rất nhỏ (11,68%), mà chủ yếu là tập trung ở cấp tỉnh.

Những kết quả trên đây có phần đóng góp quan trọng của chính sách, pháp luật đất đai. Đặc biệt, thời gian qua, cũng như nhiều lĩnh vực khác, các chính sách, pháp luật đất đai đã không ngừng được sửa đổi, bổ sung cho phù hợp hơn với tình hình thực tế, nhằm tạo môi trường pháp lý thông thoáng để khuyến khích các nhà ĐTNN đầu tư vào Việt Nam. Ví dụ vấn đề sửa đổi quy định về thẩm quyền cho thuê đất:

- Trước ngày 01/01/1995 (ngày Nghị định số 191/CP ngày 28/04/1994 của Chính phủ về ban hành quy chế hình thành, thẩm định và thực hiện dự án đầu tư trực tiếp của nước ngoài có hiệu lực), việc thuê đất để thực hiện mọi dự án ĐTNN đều do Chính phủ quyết định.

- Từ ngày 01/01/1995, Chính phủ đã thực hiện sự phân cấp trong việc quyết định cho thuê đất để thực hiện các dự án ĐTNN: Chính phủ quyết định cho thuê đất đối với các trường hợp:

+ Các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, các dự án BOT;

+ Các dự án có vốn đầu tư từ 40 triệu đô la Mỹ trở lên thuộc các nghành điện, khai khoáng, dầu khí, luyện kim, xi măng, hoá chất, cơ khí, điện tử, cảng biển, viễn thông, trung tâm thương mại, khu văn hoá, du lịch, kinh doanh bất động sản;

+ Các dự án thuộc lĩnh vực quốc phòng, an ninh; các dự án sử dụng từ 5 ha đô thị trở lên và đất khác từ 50 ha trở lên.

Còn lại do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định các dự án khác.

- Từ ngày 01/03/1997 Chính phủ ban hành Nghị định số 12/CP ngày 18/12/1997, thực hiện một bước nữa trong việc phân cấp mạnh quyền cho địa phương trong lĩnh vực quản lý đất đai đối với các dự án có vốn ĐTNN, thẩm quyền quyết định cho thuê đất: Chính phủ chỉ xem xét, quyết định cho thuê đất đối với các dự án từ 5 ha đất đô thị trở lên, các loại đất khác từ 50 ha trở lên ...

Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai ngày 29/06/2001 được thông qua và cùng với việc ban hành Nghị định số 66/2001/NĐ-CP

ngày 28/09/2001 của Chính phủ đã phân cấp cho UBND các tỉnh, thành phố quyết định cho thuê đất với tất cả các dự án ĐTNN.

Từ thực tiễn tình hình ĐTNN vào Việt Nam, Nhà nước đã ban hành những chính sách và những văn bản pháp luật nhằm khuyến khích hoạt động đầu tư trực tiếp của nước ngoài vào Việt Nam, trong đó có vấn đề mở rộng các QSDĐ của các doanh nghiệp có vốn ĐTNN với những mốc sửa đổi, bổ sung một số điều Luật đất đai năm 1998, năm 2001, Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam và việc Chính phủ ban hành các văn bản như: Nghị định số 04/2000/NĐ-CP ngày 11/02/2000 và Nghị định số 66/2001/NĐ-CP ngày 28/09/2001 về thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của Luật Đất đai, Nghị định số 24/2000/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam và nhiều Nghị định khác.

Nhằm khuyến khích trực tiếp các doanh nghiệp có vốn ĐTNN thuê đất tại các KCX, KCN, KCNC, mà không phải qua Ban quản lý hoặc doanh nghiệp kinh doanh mặt bằng KCX, KCN, KCNC, pháp luật đã quy định cấp thẳng giấy chứng nhận QSDĐ các doanh nghiệp có vốn ĐTNN thuê lại đất tại các KCX, KCN, KCNC và quy định cho họ có các quyền như chuyển nhượng, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ thuê đó.

Với mục tiêu nhằm tháo gỡ khó khăn về vốn cho các doanh nghiệp, nhất là sau những năm khủng hoảng tài chính khu vực, để mở rộng cơ hội huy động vốn cho sản xuất, kinh doanh từ các tổ chức tín dụng, pháp luật quy định cho phép doanh nghiệp có vốn ĐTNN được thế chấp QSDĐ và tài sản gắn liền với đất trong thời hạn thuê tại tổ chức tín dụng Việt Nam kể cả Chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động tại Việt Nam và Ngân hàng liên doanh giữa Việt Nam và nước ngoài để vay vốn kinh doanh.

Đất đai thực tế đã là tài sản lớn cho bên Việt Nam, song thực lực hợp tác sản xuất của hộ gia đình, cá nhân trong nước những năm qua ngày càng nâng cao và nhu cầu học tập kinh nghiệm và nâng cao trình độ sản xuất kinh doanh từ đối tác nước ngoài trong nhân dân đòi hỏi phải có sự hỗ trợ, giúp đỡ của Nhà nước. Vì vậy, pháp luật quy định quyền của các tổ chức trong nước được góp vốn bằng giá trị QSDĐ cùng với tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân nước ngoài.

Giải phóng mặt bằng để thực hiện các dự án đầu tư là một trong những vấn đề phức tạp nhất trong giai đoạn vừa qua và hiện nay. Vì vậy, pháp luật đất đai đã giải quyết được một số khó khăn, vướng mắc của các nhà ĐTNN trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng việc quy định cụ thể các nguyên tắc và trách nhiệm bồi thường.

Tuy nhiên, sau hơn 8 năm thực hiện, Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất tại Việt Nam vẫn chưa được sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với tình hình thực tế và phù hợp với các văn bản pháp quy khác như:

- Vấn đề mở rộng thêm hình thức sử dụng đất (giao đất có thu tiền sử dụng đất có thời hạn);

- Vấn đề Doanh nghiệp có vốn ĐTNN thuê đất của hộ gia đình, cá nhân;

- Mở rộng hơn quyền thế chấp QSDĐ của doanh nghiệp có vốn ĐTNN; cho phép chuyển nhượng QSDĐ được giao có thu tiền sử dụng đất, đất được thuê mà đã trả trước tiền thuê đất, người nhận chuyển nhượng được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn còn lại, đúng mục đích được giao, được thuê; mở rộng quyền cho thuê, cho thuê lại đất kèm theo nhà xưởng, kho bãi ...