Pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam

- Về việc chấm dứt việc cho thuê đất, cho thuê lại đất: Cần nghiên cứu gắn giải quyết hậu quả cho thuê, cho thuê lại đất với các trường hợp chấm dứt hợp đồng và xử lý QSDĐ thuê, thuê lại, cụ thể như:

+ Hết thời hạn thuê đất theo hợp đồng thuê đất, thuê lại đất: Do hai bên thoả thuận. (hai trường hợp này, giải quyết đất thuê theo thoả thuận các bên);

+ Theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền do vi phạm nghiêm trọng các quy định của pháp luật về đất đai (trường hợp này, Nhà nước thu hồi đất);

+ Doanh nghiệp thuê đất, thuê lại đất bị tuyên bố phá sản;

+ Doanh nghiệp thuê đất, thuê lại đất bị giải thể (hai trường hợp này đất thuê xử lý theo thoả thuận của các bên như trả lại đất cho hộ gia đình, cá nhân hoặc cho doanh nghiệp khác tiếp tục thuê đất đúng mục đích và trong thời hạn giao đất, thuê đất còn lại);

+ Cá nhân cho thuê, cho thuê lại đất chết mà không có người thừa kế thực hiện. Trường hợp này doanh nghiệp phải chuyển sang hình thức thuê đất của Nhà nước.

Ba là: Giải quyết vấn đề sử dụng đất góp vốn liên doanh trong trường hợp phá sản, giải thể hoặc chuyển đổi hình thức đầu tư: Cần nghiên cứu, giải quyết theo hướng:

- Về nguyên tắc, đảm bảo việc sử dụng đất sau khi thuê, phá sản, giải thể; chuyển đổi hình thức đầu tư phải đúng mục đích là trong thời hạn sử dụng:

+ Trường hợp phải giải quyết vấn đề chuyển mục đích sử dụng đất do vi phạm pháp luật nhưng vẫn đảm bảo hiệu quả đầu tư, thì phải căn cứ vào

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 140 trang tài liệu này.

quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai đã duyệt và giấy phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định;

+ Đảm bảo tính chủ động thực hiện do tình hình phát triển kinh tế quyết định (các nhà đầu tư có nhu cầu), Nhà nước chỉ có thể tạo thêm “sân chơi” mới cho các nhà đầu tư lựa chọn;

+ Lấy quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ của bên Việt Nam trong liên doanh ban đầu là trung tâm (trường hợp giữ quy định góp vốn liên doanh bằng giá trị QSDĐ); việc thay đổi trong quá trình kinh doanh của liên doanh đương nhiên kéo theo việc sử dụng đất (tạm gọi là hậu góp vốn bằng giá trị QSDĐ) là một vấn đề khách quan trong nền kinh tế thị trường, không phụ thuộc vào thoả thuận trong hợp đồng góp vốn.

Cần đảm bảo rõ quan hệ dân sự giữa bên Việt Nam trong liên doanh, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp sau khi chuyển đổi phải giải quyết theo nguyên tắc thoả thuận về giá trị tài sản, lợi ích các bên; quan hệ hành chính giữa Nhà nước với doanh nghiệp trực tiếp sử dụng đất về nghĩa vụ tài chính (Doanh nghiệp nào trực tiếp sử dụng đất thì phải nộp tiền thuê đất cho Nhà nước; Trường hợp phải cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì doanh nghiệp được chuyển mục đích sử dụng đất phải nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất cho Nhà nước);

- Về thủ tục, Nhà nước cần thực hiện chức năng quản lý hai khâu là: thủ tục chuyển đổi và đăng ký biến động thông qua trách nhiệm đăng kí của doanh nghiệp để đảm bảo tính pháp lý cho các giao dịch dân sự của các doanh nghiệp trong quá trình chuyển đổi và khai thác thông tin về bất động sản..., cụ thể là:

+ Gắn liền việc sử dụng đất với việc duyệt dự án đầu tư chuyển đổi doanh nghiệp;

+ Kết hợp cơ chế cho phép chuyển đổi loại hình doanh nghiệp và cơ chế cho phép chuyển mục đích sử dụng đất ...

- Về điều kiện góp vốn bằng giá trị QSDĐ: Hộ gia đình, cá nhân được góp vốn bằng giá trị QSDĐ để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân trong nước đối với đất được Nhà nước giao; đất do nhận QSDĐ hợp pháp; đất do được Nhà nước cho thuê mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 05 năm.

Tổ chức kinh tế sử dụng đất được góp vốn bằng giá trị QSDĐ để hợp tác sản xuất kinh doanh với tổ chức, cá nhân trong nước, tổ chức, cá nhân nước ngoài khi đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất; đất do nhận chuyển nhượng QSDĐ hợp pháp; đất được Nhà nước cho thuê mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm; đất do Nhà nước cho các doanh nghiệp Nhà nước thuê trả tiền thuê đất hàng năm; Nếu góp vốn bằng giá trị QSDĐ để liên doanh với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì phải được Thủ tướng Chính phủ cho phép.

- Về hồ sơ góp vốn bằng giá trị QSDĐ, cần đơn giản như: Tờ khai góp vốn bằng giá trị QSDĐ; Giấy chứng nhận QSDĐ; Sơ đồ thửa đất (Trích lục bản đồ thửa đất hoặc trích đo trên thực địa); Chứng từ nộp tiền thuê đất (bản sao có chứng nhận của công chứng Nhà nước hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất đó).

- Về trình tự thực hiện góp vốn bằng giá trị QSDĐ: đảm bảo yêu cầu cải cách thủ tục hành chính.

- Về các trường hợp chấm dứt và giải quyết hậu quả: cần chia thành các trường hợp cụ thế và có biện pháp giải quyết hậu quả như: chấm dứt do hết thời hạn góp vốn bằng giá trị QSDĐ hoặc do đề nghị của một bên hoặc các bên; trường hợp liên doanh với các tổ chức, cá nhân nước ngoài thì phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chấp thuận, thì QSDĐ đã góp vốn được xử lý cho bên góp vốn bằng giá trị QSDĐ được tiếp tục sử dụng đất đó trong thời hạn sử dụng đất còn lại. Trường hợp thời hạn sử dụng đất đã hết thì Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai; nếu người sử dụng đất còn có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất đó thì được Nhà nước xem xét cho sử dụng theo quy định của pháp luật.

+ Chấm dứt theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền do vi phạm nghiêm trọng các quy định của pháp luật về đất đai, thì Nhà nước thu hồi đất đó.

+ Chấm dứt do doanh nghiệp liên doanh bị tuyên bố phá sản, thì QSDĐ đã đem góp vốn được xử lý theo Quyết định tuyên bố phá sản doanh nghiep của Toà án nhân dân, thì xử lý QSDĐ: Người nhân QSDĐ và tài sản gắn liền với đất là tổ chức, cá nhân trong nước thì được tiếp tục sử dụng đất đúng mục đích và trong thời hạn giao đất, thuê đất còn lại. Người nhận QSDĐ và tài sản gắn liền với đất là tổ chức, cá nhân nước ngoài thì được Nhà nước cho thuê đất và phải sử dụng đất đúng mục đích theo quy định của pháp luật. Trường hợp không có người nhận QSDĐ và tài sản gắn liền với đất thì Nhà nước thu hồi.

+ Nếu doanh nghiệp liên doanh bị giải thể, thì QSDĐ đã góp vốn được xử lý theo thoả thuận của các bên.

+ Nếu cá nhân giao kết hợp đồng góp vốn chết, thì QSDĐ đã góp vốn đựoc để lại thừa kế theo quy định của pháp luật.

Bốn là: Nghiên cứu đề xuất các chính sách có liên quan đến đất đai và đầu tư nước ngoài, quy định thực hiện lộ trình Hiệp định Thương mại Việt Nam - Hoa Kỳ và lộ trình gia nhập tổ chức Thương mại Thế giới (WTO).

3.2.2.2. Các giải pháp kỹ thuật, tổ chức-pháp lý

- Thứ nhất: Cần đánh giá tổng kết chính sách, pháp luật đất đai một cách toàn diện trong các vấn đề sử dụng đất có yếu tố nước ngoài. Từ đó, sớm xây dựng và hoàn thành các nội dung về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất tại Việt Nam nhằm đưa các quan hệ đất đai có yếu tố nước ngoài trực tiếp vào quy định trong Luật Đất đai mới, đồng thời với việc hoàn thiện các văn bản hướng dẫn thi hành.

- Thứ hai: Các hoạt động thực tiễn trên cơ sở chiến lược phát triển kinh tế xã hội, trong thời gian tới cần phải được tổng kết, nghiên cứu để từng bước bổ sung, hoàn thiện pháp luật về đất đai, tiến tới xây dựng Bộ luật về Đất đai.

- Thứ ba: tiếp tục hoàn thiện cơ chế bổ trợ cho vấn đề thực hiện quyền của tổ chức kinh tế sử dụng đất như định giá đất, đền bù thiệt hại về đất tổ chức quản lý tốt thị trường QSDĐ, gắn liền với thị trường bất động sản; đất đai vừa là tư liệu sản xuất đặc biệt, vừa là vốn trong quá trình phát triển kinh tế của đất nước, nhất là trong giai đoạn hiện nay khi chúng ta chuyển dịch cơ chế quản lý kinh tế từ quan liêu bao cấp sang kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước thì điều này có ý nghĩa rất quan trọng.

- Thứ tư: Nhà nước cần tổ chức và chỉ đạo thống nhất việc quản lý đất đai vào một đầu mối thống nhất từ khâu nghiên cứu ban hành chính sách quản lý ở tầm vĩ mô của Nhà nước, đến việc tổ chức chỉ đạo cụ thể và chế độ trách nhiệm rõ ràng, còn các nghành khác chỉ là đối tượng sử dụng đất:

+ Nhà nước cần ưu tiên, tạo điều kiện đầu tư để xây dựng hoàn chỉnh hệ thống bản đồ, nhất là bản đồ địa chính, lập hồ sơ địa chính ban đầu; hệ

thống thông tin đất đai để làm cơ sở cho việc quản lý đất đai, thị trường bất động sản và phục vụ phát triển các nghành kinh tế, bảo vệ mô trường sinh thái;

+ Tăng cường vai trò thanh tra, kiểm tra của Nhà nước đối với việc quản lý sử dụng đất đai gắn với bảo vệ môi trường sinh thái;

+ Đảm bảo tính chủ động của các doanh nghiệp trong thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng phải xử lý nghiêm các vi phạm do thực hiện các quyền của người sử dụng đất.

Ngoài hệ thống cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai, cần hoàn thiện hệ thống tổ chức dịch vụ, tư vấn hỗ trợ doanh nghiệp trong việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất, trong đó đặc biệt lưu ý đến quyền của các doanh nghiệp có vốn ĐTNN tại Việt Nam.



Kết luận

Thời đại ngày nay, với xu thế toàn cầu hoá nền kinh tế thế giới, phương hướng phát triển đất nước của Việt Nam đã được xác định rõ ràng là mở rộng và tăng cường hoạt động kinh tế đối ngoại, với mục tiêu xây dựng nền kinh tế độc lập tự chủ, chủ động trong hội nhập, tranh thủ mọi thời cơ để phát triển trên nguyên tắc giữ vững độc lập tự chủ và định hướng xã hội chủ nghĩa. Phát triển thành phần kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam là một nội dung quan trọng trong đó những quy định pháp luật làm cơ sở cho các nhà đầu tư nước ngoài hoạt động tại Việt Nam như luôn phải đi đôi với việc

Đất đai có một vai trò rất quan trọng trong việc hình thành và phát triển các dự án ĐTNN tại Việt Nam vì hầu hết các dự án ĐTNN đều

Quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài

Mục đích của việc nghiên cứu đề tài là làm sáng tỏ cơ sở lý luận và thực tiễn về pháp luật QSDĐ và thực tiễn áp dụng pháp luật QSDĐ của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, nhằm góp phần đề xuất các giải pháp đảm bảo quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.

Để đạt được mục đích đã đề ra trên đây, Luận văn này phải thực hiện được những nhiệm vụ cụ thể như sau:

 Làm rõ khái niệm về QSDĐ nói chung, trong đó đi sâu vào QSDĐ của tổ chức kinh tế có vốn ĐTNN, cơ sở khoa học của việc ghi nhận QSDĐ trong chính sách và pháp luật về đất đai;

 Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật về QSDĐ của tổ chức kinh tế có vốn ĐTNN;

Trên cơ sở nghiên cứu và phân tích thực trạng pháp luật rút ra những nhận xét và đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về QSDĐ của tổ chức kinh tế có vốn ĐTNN thực hiện ở Việt Nam.Trên cơ sở những

nội dung trình bày trong Chương 1,2, Chương 3 đã đưa ra được sự cần thiết và căn cứ hoàn thiện pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài tại việt Nam,... phương hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt nam