Khái Niệm, Đặc Điểm, Phân Loại Về Thu Hồi Đất

197/2004/NĐ-CP, Nghị định 84/2007/NĐ-CP, Nghị định số 69/2009/NĐ-CP của Chính phủ được ban hành đã đưa ra nhiều quy định mới về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

Chính sách thu hồi đất là một trong những bộ phận trong trọng của chính sách, pháp luật đất đai. Hiện nay theo quy định của pháp luật hiện hành, thu hồi đất để để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế trong trường hợp đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các dự án đầu tư lớn theo quy định của Chính phủ sẽ do Nhà nước thực hiện. Đối với dự án sản xuất, kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt thì nhà đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân mà không phải thực hiện thủ tục thu hồi đất.

1.2.2. Khái niệm, đặc điểm, phân loại về thu hồi đất

Theo quy định tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 "Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của Luật Đất đai năm 2003"

Thu hồi đất thực chất là việc Nhà nước thu hồi lại diện tích đất đã giao, cho thuê đối với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân theo quy hoạch sử dụng đất để phân phối lại tài nguyên đất đai với mục tiêu phát huy hiệu quả cao nhất về kinh tế và môi trường gắn liền với nhiệm vụ chính trị, kinh tế- xã hội của từng thời kỳ và từng vùng.

Theo phân loại đất của Luật Đất đai năm 2003, có các loại thu hồi đất sau: thu hồi đất nông nghiệp, thu hồi đất phi nông nghiệp:

Thu hồi đất nông nghiệp là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất trồng cây hàng năm; đất trồng cây lâu năm; đất rừng sản xuất; đất rừng phòng hộ; đất làm muối; đất nuôi trồng thuỷ sản; đất

rừng đặc dụng đã giao cho tổ chức, uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của Luật Đất đai năm 2003.

Thu hồi đất phi nông nghiệp là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị; đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất sử dụng vào mục đích công cộng; đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng; đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa; đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của Luật Đất đai năm 2003.

Ngoài ra, theo đối tượng bị thu hồi, thu hồi đất được phân loại thành: thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân; thu hồi đất của của tổ chức; thu hồi đất của cơ sở tôn giáo.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 109 trang tài liệu này.

1.2.3. Cơ chế doanh nghiệp tự thoả thuận với người sử dụng đất mà không phải tiến hành thủ tục thu hồi đất

Pháp luật hiện hành quy định quy định Nhà nước không tiến hành thủ tục thu hồi đối với dự án sản xuất kinh doanh không thuộc nhóm A, không phải là dự án có vốn đầu tư nước ngoài, chủ đầu tư muốn sử dụng đất để thực hiện dự án phải tự thoả thuận với người sử dụng đất để nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn quyền sử dụng đất sau đó Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Quy định này bước đầu đã có tác động tích cực trong việc giảm sức ép từ các cơ quan hành chính nhà nước trong việc thu hồi đất; đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án, đồng thời khắc phục được tình trạng người dân trì hoãn bàn giao đất cho nhà đầu tư. Tuy nhiên, cơ chế này cũng gây khó khăn cho các doanh nghiệp trong nước (nhất là các doanh nghiệp vừa và nhỏ) khi tiếp cận với đất đai làm mặt bằng sản xuất kinh doanh do một số bất cập sau:

Thứ nhất, do chính sách giá đất hiện hành còn chưa phù hợp với bản chất kinh tế xã hội của quan hệ đất đai, giá đất còn quá cao so với khả năng phát triển của nền kinh tế và thu nhập dân cư nên doanh nghiệp bị người dân “ép” bồi thường với giá rất cao. Nếu chấp nhận giá đó sẽ tạo nên tiền lệ xấu rất khó khăn cho việc thực hiện các dự án tiếp theo.

Thứ hai, do giá thoả thuận thường cao hơn giá bồi thường, dẫn đến khó khăn cho công tác thu hồi đất; một số dự án đã thoả thuận được trên 90% diện tích đất nhưng diện tích còn lại không đạt được thoả thuận mà chưa có giải pháp xử lý.

1.2.4. Nguyên tắc về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Theo Điều 14 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư quy định về nguyên tắc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất như sau:

Thứ nhất, Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng có đủ điều kiện quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 7, 9, 10 và 11 Điều 8 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và các Điều 44, 45 và 46 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP của Chính phủ thì được bồi thường; trường hợp không đủ điều kiện được bồi thường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét để hỗ trợ.

Thứ hai, Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá đất tại thời điểm quyết định thu hồi đất; trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới hoặc giao đất ở tái định cư hoặc nhà ở tái định cư, nếu có chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch đó được thanh toán bằng tiền.

1.3. Khái niệm, đặc điểm, phân loại doanh nghiệp

Theo quy định tại Điều 4 Luật Doanh nghiệp năm 2005 thì “Doanh nghiệp là tổ chức kinh tế có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch ổn định, được đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật nhằm mục đích thực hiện các hoạt động kinh doanh”.

Như vậy, doanh nghiệp là tổ chức kinh tế được cấu thành bởi 4 điều kiện: Có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch, đã đăng ký kinh doanh theo quy định pháp luật.

Về phân loại doanh nghiệp:

Theo tiêu chí về loại hình hoạt động bao gồm: doanh nghiệp nhà nước, công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần, công ty hợp danh, doanh nghiệp tư nhân, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài.

Theo tiêu chí về lĩnh vực ngành nghề hoạt động bao gồm: doanh nghiệp công nghiệp, doanh nghiệp nông - lâm nghiệp, doanh nghiệp xây dựng, thương mại, dịch vụ...

Theo tiêu chí về quy mô vốn và quy mô lao động bao gồm: doanh nghiệp nhỏ và vừa; doanh nghiệp lớn. (doanh nghiệp nhỏ và vừa là doanh nghiệp có số vốn đăng ký không quá 10 tỷ đồng hoặc có số lao động không quá 300 người - theo Nghị định số 90/2001/NĐ-CP ngày 23/11/2001 của Chính phủ về việc trợ giúp phát triển doanh nghiệp nhỏ và vừa)

Theo hình thức phân bố bao gồm: doanh nghiệp tập trung (trong các khu công nghiệp, cụm công nghiệp) hoặc doanh nghiệp phi tập trung.

Tuỳ vào lĩnh vực hoạt động, đất đai có thể là mặt bằng sản xuất kinh doanh (đối với doanh nghiệp công nghiệp, thương mại, dịch vụ), là hàng hoá (đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản), là tư liệu sản xuất (đối với doanh nghiệp nông - lâm nghiệp).

Đất đai là yếu tố cơ bản của quá trình sản xuất xã hội, là yếu tố cơ bản và là điều kiện vật chất không thể thiếu đảm bảo cho hoạt động sản xuất kinh doanh

của doanh nghiệp; đồng thời chi phí về đất đai là một trong các yếu tố đầu vào của quá trình sản xuất kinh doanh của mọi doanh nghiệp. Vì thế, cơ chế, chính sách đất đai phù hợp chẳng những góp phần cải thiện môi trường đầu tư, môi trường hoạt động của doanh nghiệp, chuyển nguồn tài chính tiềm năng của đất đai thành nguồn tài chính hiện thực cho đầu tư phát triển của doanh nghiệp mà còn nâng cao hiệu quả sử dụng đất của doanh nghiệp. Do đó, việc hoàn thiện cơ chế, chính sách và thực hiện các giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất của các doanh nghiệp trong thời gian tới là cần thiết.‌

1.4. Khái quát pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với doanh nghiệp

1.4.1. Thời kỳ trước Luật Đất đai năm 1987

* Thời kỳ phong kiến: Để củng số và thâu tóm quyền lực hầu hết các nhà nước phong kiến (từ nhà Lý, Trần, Lê, Nguyễn) đều duy trì và thay đổi trật tự các hình thức sở hữu tư nhân, sở hữu tập thể, sở hữu Nhà nước đối với đất đai. Chính sách, pháp luật đất đai trong thời kỳ này chủ yếu tập trung vào giải quyết các vấn đề sở hữu đất đai thông qua “Bản xã công điền thổ”, “Đồn điền”, “Sự nghiệp khai hoang mở đất làm nông nghiệp”. Các nhà nước phong kiến đều lấy nông nghiệp làm nền tảng để khai hoang, mở rộng sản xuất tạo nguồn thu cho ngân khố quốc gia. Đồn điền là hình thức làm kinh tế của quân đội và sau phát triển thành nhiều hình thức dân sự hoá, trở thành các làng xã bình thường [43, tr.17- 18]. Sự tồn tại của hệ thống đồn điền ngoài ý nghĩa chính trị (trong việc quản lý trật tự an ninh quốc gia, góp phần củng cố chế độ sở hữu Nhà nước về ruộng đất) còn có một ý nghĩa kinh tế. Quy mô và hình thức sản xuất tập trung của đồn điền thực chất đã chứa đựng những yếu tố ban đầu của phương thức sản xuất của doanh nghiệp.

* Thời kỳ Pháp thuộc (1858 - 1945)

Thực dân Pháp xâm lược nước ta theo quy trình từ Nam ra Bắc. Đối với Nam kỳ, chính sách, pháp luật đất đai của thực dân Pháp là xoá bỏ các loại ruộng đất công làng xã. ở Bắc - Trung kỳ, Pháp giành cho người Nam triều quản lý các phủ huyện xã nông thôn về mặt hành chính. Các doanh nghiệp công nghiệp đều nằm trong sự quản lý của thực dân Pháp [43, tr.20]

Như vậy, chính sách, pháp luật đất đai trong thời kỳ này tập trung vào việc xác lập quyền sở hữu về ruộng đất, duy trì chế độ công điền và chế độ sở hữu nhỏ về ruộng đất ở Bắc và Trung Kỳ, cướp ruộng đất của dân đên để lập đồn điền ở Nam Kỳ…Chính sách cướp ruộng đất để lập đồn điền của thực dân Pháp đã đẩy hàng vạn nông dân Việt Nam rơi vào cảnh mất ruộng và thiếu ruộng buộc phải lĩnh canh ruộng đất hay trở thành tá điền. Tuy nhiên việc mở mang đồn điền của thực dân Pháp góp phần tăng diện tích canh tác, phát huy thế mạnh của đất đai ở các vùng trung du vào mục đích phát triển cây công nghiệp, từng bước phá vỡ thế độc canh cây lúa, đổi mới cơ cấu cây trồng, tạo cơ sở cho việc hình thành các nông lâm trường quốc doanh, doanh nghiệp sau này.

* Thời kỳ từ tháng 8/1945 đến trước năm 1986

Trong suốt giai đoạn từ tháng 8/1945 đến năm 1985, tuỳ vào từng thời kỳ nhất định của cuộc cách mạng - trong các cuộc kháng chiến giành độc lập thống nhất tổ quốc cũng như trong thời bình qua các chặng đường phát triển đất nước, Đảng và Nhà nước luôn đề ra chính sách, pháp luật đất đai phù hợp với từng thời kỳ, đáp ứng lợi ích nhân dân, đảm bảo thắng lợi nhiệm vụ cách mạng.

Đáp ứng yêu cầu của cuộc chiến tranh chống thực dân Pháp, nhiều cơ sở sản xuất công nghiệp quan trọng phục vụ quốc phòng và sản xuất hàng hoá tiêu dùng thiết yếu cho nhân dân được khôi phục, mở rộng. Trong thời gian 2 năm 1957 - 1958, Nhà nước có chủ trương chuyển một loạt bộ đội sang làm kinh tế, lập ra các nông trường quân đội và chuyển một số lớn cán bộ và nhân dân miền Nam tập kết ra Bắc thành lập 6 tập đoàn sản xuất miền Nam. Đến 1959, đã có 48

nông trường quốc doanh. Đến năm 1965, cả nước đã xây dựng được 1.132 doanh nghiệp công nghiệp quốc doanh. Trong khoảng thời gian này, một số Sắc lệnh khác quy định về thẩm quyền thành lập, nguyên tắc, mục đích hoạt động của doanh nghiệp được ban hành như: Sắc lệnh số 09 (25/2/1949); Sắc lệnh số 182 (4/11/1952); Sắc lệnh số 127 (4/11/1952). Trước những đòi hỏi gay gắt của cuộc sống, Đảng bắt đầu có những thay đổi về tư duy kinh tế, từng bước điều chỉnh những bước đi thích hợp trong các lĩnh vực công, nông nghiệp nhằm tháo gỡ những khó khăn, Chính phủ ban hành Quyết định số 25/CP ngày 21/8/1981 cho phép các doanh nghiệp quốc doanh thực hiện ba phần kế hoạch thống nhất, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp duy trì và phát triển sản xuất, tận dụng tốt hơn năng lực, thiết bị, máy móc và lao động hiện có để nâng cao sản lượng công nghiệp. [40], [41].

Tóm lại trong thời kỳ này, nhằm đáp ứng yêu cầu của cuộc chiến tranh giành độc lập dân tộc, theo chủ trương và đường lối phát triển kinh tế của Đảng, Nhà nước, các doanh nghiệp quốc phòng, doanh nghiệp quốc doanh đã hình thành và phát triển. Việc kinh doanh trong giai đoạn này chủ yếu được các tổ chức thuộc thành phần kinh tế quốc doanh tiến hành. Việc sử dụng đất đai làm mặt bằng sản xuất kinh doanh ở các doanh nghiệp này được thực hiện theo cơ chế cấp phát (Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng) - đây cũng là một trong những nét đặc thù của nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung. Quỹ đất đai dùng vào sản xuất kinh doanh là quỹ đất công với hai hình thức sở hữu chủ yếu là tập thể và Nhà nước. Đất đai chỉ được coi là mặt bằng sản xuất kinh doanh mà chưa được khai thác về tiềm năng tài chính.

1.4.2.Thời kỳ từ năm 1987 đến đến trước Luật Đất đai năm 1993

Tháng 12/1986, Đại hội VI của Đảng với đường lối đổi mới toàn diện đã trở thành bước ngoặt đối với nền kinh tế nước ta, khẳng định việc chuyển sang nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Luật

Đất đai được được Quốc hội thông qua ngày 29/12/1987 là một đạo luật quan trọng trong bước khởi đầu đổi mới nền kinh tế, xã hội đất nước đã thể chế hoá một phần quan trọng về chính sách đất đai đối với các thành phần và tổ chức kinh tế, một số nội dung quan trọng: Quy định về thẩm quyền giao đất cho tổ chức kinh tế; Quy định về các đảm bảo của nhà nước đối với quyền của người sử dụng đất; Quy định nghĩa vụ của tổ chức kinh tế sử dụng đất. Tiếp đó, Nghị quyết số 10 của Bộ chính trị (05/4/1988) cũng nêu lên một số giải pháp trong quá trình sử dụng đất của các tổ chức kinh tế.

Có thể khẳng định, Luật Đất đai năm 1987 cùng các Nghị quyết số 10, đã tạo ra những cơ sở pháp lý đầu tiên cho hoạt động khai thác, sử dụng đất của các doanh nghiệp quốc doanh và ngoài quốc doanh, góp phần quan trọng thực hiện đường lối phát triển kinh tế nhiều thành phần đã đề ra tại Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI. Các văn bản này có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp tiếp cận với quyền sử dụng đất, khai thác và phát huy được giá trị của đất phục vụ cho hoạt động sản xuất, kinh doanh.

1.4.3. Thời kỳ từ năm 1993 đến trước Luật Đất đai năm 2003

Trước yêu cầu của nền kinh tế, xã hội cùng với sự phát triển mạnh mẽ của các loại hình doanh nghiệp, đặt ra yêu cầu về việc hoàn thiện các chính sách pháp luật đất đai. Trên cơ sở của Hiến pháp năm 1992, Luật đất đai năm 1993 được ban hành đã đưa ra một số quy định mới tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình sử dụng đất của các doanh nghiệp như:

Một là lần đầu đưa ra quy định Nhà nước cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất; Nhà nước cho tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất.

Hai là, cho phép người sử dụng đất được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn, thế chấp giá trị quyền sử dụng đất ..., đặt nền móng cho sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản chính thống.