ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT
NGUYỄN THỊ THU HIỀN
G
PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT, THU HỒI ĐẤT ĐỐI VỚI DOANH NGHIỆP
Ở VIỆT NAM
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
Có thể bạn quan tâm!
-
Pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với doanh nghiệp ở Việt Nam - 2 -
Sự Khác Biệt Giữa Giao Đất, Cho Thuê Đất Có Thu Tiền Sử Dụng Đất Với Cơ Chế Đấu Giá Quyền Sử Dụng Đất, Đấu Thầu Dự Án Có Sử Dụng Đất -
Khái Niệm, Đặc Điểm, Phân Loại Về Thu Hồi Đất
Xem toàn bộ 109 trang tài liệu này.
HÀ NỘI - 2012
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT
NGUYỄN THỊ THU HIỀN
G
PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT, THU HỒI ĐẤT ĐỐI VỚI DOANH NGHIỆP
Ở VIỆT NAM
Chuyên ngành : Luật kinh tế
Mã số : 60.38.50
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
Người hướng dẫn khoa học : TS. Doãn Hồng Nhung
HÀ NỘI - 2012
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN 3
MỞ ĐẦU 8
CHƯƠNG 1 14
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT, THU HỒI ĐẤT ĐỐI VỚI DOANH NGHIỆP Ở VIỆT NAM 14
1.1. Những vấn đề lý luận về giao đất, cho thuê đất 14
1.1.1. Cơ sở của việc hình thành quy định giao đất, cho thuê đất 14
1.1.2. Khái niệm, đặc điểm, phân loại giao đất 16
1.1.3. Khái niệm, đặc điểm, phân loại cho thuê đất 19
1.1.4. Nguyên tắc về giao đất, cho thuê đất 22
1.1.5. Sự khác biệt giữa giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng đất với cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất 23
1.2. Những vấn đề lý luận về thu hồi đất 25
1.2.1. Cơ sở hình thành quy định thu hồi đất 25
1.2.2. Khái niệm, đặc điểm, phân loại về thu hồi đất 26
1.2.3. Cơ chế doanh nghiệp tự thoả thuận với người sử dụng đất mà không phải tiến hành thủ tục thu hồi đất 27
1.2.4. Nguyên tắc về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất 28
1.3. Khái niệm, đặc điểm, phân loại doanh nghiệp 28
1.4. Khái quát pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với doanh nghiệp 30
1.4.1. Thời kỳ trước Luật Đất đai năm 1987 30
1.4.2.Thời kỳ từ năm 1987 đến đến trước Luật Đất đai năm 1993 32
1.4.3. Thời kỳ từ năm 1993 đến trước Luật Đất đai năm 2003 33
1.4.4. Thời kỳ từ Luật Đất đai năm 2003 đến nay 34
1.5. Kinh nghiệm về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với doanh nghiệp của một số nước trên thế giới 34
1.5.1. Kinh nghiệm về giao đất, cho thuê đất đối với các doanh nghiệp của Úc ..35
1.5.2. Kinh nghiệm về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với các doanh nghiệp của Trung Quốc 37
1.5.3. Kinh nghiệm về giao đất, cho thuê đất đối với các doanh nghiệp của Đài Loan 40
1.5.4. Bài học kinh nghiệm rút ra cho Việt Nam 43
CHƯƠNG 2 45
THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT, THU HỒI ĐẤT ĐỐI VỚI DOANH NGHIỆP Ở VIỆT NAM 45
2.1. Các quy định pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với doanh nghiệp 45
2.1.1. Căn cứ giao đất, cho thuê đất, cho thuê lại đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với các doanh nghiệp 45
2.1.2. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất đối với các doanh nghiệp 45
2.1.3. Đơn giá giao đất, cho thuê đất đối với doanh nghiệp 46
2.1.4. Đối tượng được được Nhà nước giao đất có thu tiền và giao đất không thu tiền sử dụng đất; đối tượng được Nhà nước cho thuê đất 48
2.1.5. Thời hạn sử dụng đất được giao đất, cho thuê đất của các doanh nghiệp ..50
2.2. Các quy định pháp luật về thu hồi đất đối với doanh nghiệp 51
2.2.1.Thẩm quyền thu hồi đất đối với doanh nghiệp 51
2.2.2. Quy định cho phép doanh nghiệp được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không phải thực hiện thủ tục thu hồi đất 51
2.2.3. Các trường hợp Nhà nước thu hồi đất của doanh nghiệp 52
2.2.4. Bồi thường, hỗ trợ cho doanh nghiệp bị Nhà nước thu hồi đất 53
2.3.Tác động của pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đến các doanh nghiệp 55
2.3.1. Tác động của pháp luật về giao đất, cho thuê đất đến các doanh nghiệp ...55
2.3.2. Tác động của pháp luật thu hồi đất đến các doanh nghiệp 58
2.4.Thực trạng áp dụng pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với doanh nghiệp 59
2.4.1. Kết quả thực hiện giao đất, cho thuê đất đối với doanh nghiệp 59
2.4.2. Kết quả thực hiện thu hồi đất đối với doanh nghiệp 66
2.5. Đánh giá pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với doanh nghiệp 69
2.5.1. Những ưu điểm 69
2.5.2. Những tồn tại của hệ thống pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với doanh nghiệp 70
2.5.3. Tính nhất quán trong các quy định về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với doanh nghiệp 74
2.5.4. Hiệu lực pháp lý của pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với doanh nghiệp 76
CHƯƠNG 3 77
ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT ………………… VỀ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT, THU HỒI ĐẤT ĐỐI VỚI DOANH NGHIỆP Ở VIỆT NAM 77
3.1. Định hướng về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với doanh nghiệp 77
3.1.1. Định hướng về giao đất, cho thuê đất đối với doanh nghiệp 77
3.1.2. Định hướng về thu hồi đất đối với doanh nghiệp 81
3.2. Các giải pháp về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với doanh nghiệp .. 81
3.2.1. Nhóm giải pháp hoàn thiện pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với doanh nghiệp 81
3.2.2. Nhóm giải pháp nâng cao hiệu quả giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với doanh nghiệp 92
3.3. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật 97
KẾT LUẬN 100
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 101
DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1. Tình hình giao, cho thuê đất đối với doanh nghiệp có vốn nhà nước tại một số địa phương đến đầu năm 2010 57
Bảng 2.2. Kết quả xử lý vi phạm đối với các tổ chức sử dụng đất từ năm 2005 đến năm 2009… 61
Bảng 2.3. Tổng hợp thu hồi đất đã giao cho nhà đầu tư do không sử dụng, chậm đưa vào sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, sử dụng không có hiệu quả năm 2008 65
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong quá trình hội nhập và phát triển kinh tế quốc tế, chính sách, pháp luật đất đai có vai trò quan trọng, góp phần khai thác nguồn lực từ đất đai cho quá trình đầu tư, phát triển của mọi doanh nghiệp. Thực tiễn hơn 20 năm thực hiện đường lối đổi mới (từ Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI năm 1986), cùng với việc ban hành Luật Doanh nghiệp năm 2005, Luật Đầu tư năm 2005, Luật Thương mại năm 2005, Luật cạnh tranh năm 2004... đội ngũ các doanh nghiệp đã phát triển vượt bậc, nhanh chóng về số lượng, đa dạng về hình thức hoạt động và có đóng góp đáng kể vào chuyển dịch cơ cấu kinh tế, nâng cao hiệu quả nền kinh tế. Nhà nước đã ban hành Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung năm 1998, Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung năm năm 2001 và Luật Đất đai năm 2003. Có thể nói, cùng với sự phát triển của quá trình đổi mới, chính sách pháp luật đất đai từng bước giải phóng sức sản xuất, góp phần khai thác nguồn lực đất đai, chuyển nguồn tài chính tiềm năng từ đất đai thành nguồn tài chính hiện thực cho đầu tư phát triển của doanh nghiêp.
Hoạt động quản lý, sử dụng đất của các doanh nghiệp trong thời gian qua, bên cạnh những thành tựu đạt được còn bộc lộ những tồn tại, hạn chế nhất định. Tại hầu hết các địa phương, việc giao đất, cho thuê đất dư dôi so với nhu cầu sử dụng đất thực sự tại một số doanh nghiệp dẫn lãng phí tài nguyên đất; chính sách giá đất quá cao, chưa phù hợp với bản chất kinh tế, xã hội của các quan hệ sử dụng đất làm gia tăng chi phí đầu vào của doanh nghiệp; hiệu quả huy động vốn từ quỹ đất của doanh nghiệp còn thấp; việc thực hiện quyền và nghĩa vụ doanh nghiệp còn nhiều vướng mắc do pháp lụât có sự phân biệt giữa doanh nghiệp trong và ngoài nước về phương thức thanh toán tiền thuê đất; về quyền nhận chuyển nhượng các dự án xây dựng khu nhà ở, khu đô thị… Theo số liệu thống kê của Bộ Tài nguyên và Môi trường, từ năm 2005 đến năm 2009, có 48/55 tỉnh,
thành phố có báo cáo kết quả kiểm tra, xử lý vi phạm về sử dụng đất của các doanh nghiệp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; tổng số trường hợp vi phạm pháp luật trong sử dụng đất là 1.213 trường hợp với tổng diện tích đã giao, cho thuê là 38.622 ha, trong đó tổng diện tích vi phạm là 24.529ha (chiếm 63,5%), bao gồm các hình thức vi phạm: được giao, được thuê đất nhưng đã quá 12 tháng chưa đưa vào sử dụng đất là 15.949 ha, chiếm 70,64%; sử dụng không đúng mục đích được giao, được thuê là 1.525 ha, chiếm 6,76%; thực hiện dự án chậm tiến độ được duyệt là 6.449 ha.
Cũng theo báo cáo thì các địa phương đã xử lý thu hồi với tổng diện tích 18.949 ha, gia hạn sử dụng cho 3.031ha và điều chỉnh dự án cho 773 ha.
Việc xử lý vi phạm pháp luật đất đai đối với doanh nghiệp sử dụng đất hiện nay ở các địa phương thực hiện còn chậm, nhiều trường hợp còn để dây dưa, kéo dài, gây bức xúc trong dư luận.
Để khắc phục những tồn tại, bất cập nêu trên, tạo cơ sở để đất đai phát huy hết được giá trị là nguồn vốn, nguồn nội lực của doanh nghiệp trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước cần phải chỉnh sửa, hoàn thiện lại pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với các doanh nghiệp. Do vậy, thực hiện đề tài “Pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với doanh nghiệp ở Việt Nam” là cần thiết, có ý nghĩa lý luận và thực tiễn trong giai đoạn hội nhập và phát triển kinh tế hiện nay.
2.Tình hình nghiên cứu
Đến nay, vấn đề giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với doanh nghiệp đã thu hút được sự quan tâm của nhiều tác giả nghiên cứu dưới nhiều phương diện khác nhau. Có thể đề cập đến một số công trình, bài báo tiêu biểu như: Đề tài độc lập cấp Nhà nước“Cơ sở khoa học cho việc hoạch định các chính sách quản lý và sử dụng hợp lý quỹ đất đai” của Tổng cục Địa chính năm 2006; Giao đất, cho thuê đất, trường hợp nào cần đấu giá của Luật sư Vũ Văn Đài ngày 15/4/2011-