Pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với doanh nghiệp ở Việt Nam

Nguồn Chinhphu.vn; Cần điều chỉnh thẩm quyền giao đất, cho thuê đấtcủa tác giả Phùng Hương - Tạp chí Tài nguyên và Môi trường, số 15/2011; Một số giải pháp giao đất, cho thuê đất của tác giả Phan Văn Thọ - Tạp chí Tài nguyên và Môi trường số 5/2009; Pháp luật về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất - Luận văn Thạc sĩ luật học của Nguyễn Vinh Diện - năm 2006; Bức xúc thu hồi đất không chỉ do giá đền bù của tác giả Lan Hương - Báo điện tử Dân trí, số ra ngày 03/10/2008; Một số ý kiến hoàn thiện pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất của tác giả Ths. Lê Ngọc Thạnh - Tạp chí Tài nguyên và Môi trường, số 11(73), tháng 6 năm 2009, tr.40-43.

Nói chung, các công trình, bài báo nêu trên đều nghiên cứu về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với doanh nghiệp ở mức độ và phạm vi khác nhau. Có công trình, bài báo nghiên cứu đi sâu phân tích, bình luận một số khía cạnh pháp lý về giao đất, cho thuê đất, có công trình, bài báo nghiên cứu đi sâu phân tích, bình luận một số khía cạnh pháp lý về thu hồi đất, có công trình, bài báo nghiên cứu việc điều chỉnh thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, có công trình nghiên cứu vấn đề này ở phạm vi rộng về chính sách quản lý và sử dụng hợp lý quỹ đất đai. Bên cạnh đó có công trình nghiên cứu vấn đề này thông qua việc đánh giá thực trạng giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất...Tuy nhiên chưa có công trình nào nghiên cứu vấn đề này từ góc độ tổng quan chính sách, pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với các doanh nghiệp ở Việt Nam, đưa ra những tồn tại, bất cập của pháp luật về vấn đề này trên cơ sở đánh giá thực trạng thi hành. Với mong muốn được tiếp cận vấn đề từ tổng quan chính sách, pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với các doanh nghiệp ở Việt Nam, nhận diện những tồn tại, bất cập của thực trạng thi hành; trên cơ sở đó tôi sẽ đề xuất định hướng và một số giải pháp nhằm

góp phần hoàn thiện pháp luật về về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với các doanh nghiệp.

3. Mục đích nghiên cứu

Việc nghiên cứu đề tài nhằm mục đích: Phân tích, đánh giá pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với các doanh nghiệp, đồng thời nhận diện những tồn tại, bất cập của pháp luật về vấn đề này trên cơ sở đánh giá thực trạng thi hành. Trên cơ sở đó sẽ đề xuất định hướng và một số giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật về về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với các doanh nghiệp.

4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với các doanh nghiệp là một đề tài có nội hàm nghiên cứu rộng, phức tạp do đối tượng điều tra đa dạng về loại hình bao gồm: doanh nghiệp nhà nước, công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn, doanh nghiệp tư nhân, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài. Nhóm đối tượng này có thể hoạt động ở nhiều lĩnh vực ngành nghề (công nghiệp, xây dựng - dịch vụ - thương mại, nông nghiệp) và phân bố dưới nhiều hình thức (tập trung trong các khu, cụm công nghiệp hoặc phi tập trung). Tuỳ vào lĩnh vực hoạt động, đất đai có thể là mặt bằng sản xuất kinh doanh (đối với doanh nghiệp công nghiệp, thương mại, dịch vụ), là hàng hoá (đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản), là tư liệu sản xuất (đối với doanh nghiệp nông - lâm nghiệp). Tuy nhiên, trong khuôn khổ có hạn của một bản luận văn Thạc sĩ luật học, tác giả chỉ tập trung đi sâu tìm hiểu các quy định hiện hành về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với các doanh nghiệp sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh. Đối với nhóm doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, đề tài chỉ đề cập ở một số nội dung nhất định.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 109 trang tài liệu này.

5. Phương pháp nghiên cứu

Cơ sở phương pháp luận của việc nghiên cứu Luận văn dựa trên lý luận Mác - Lê nin với phép biện chứng khoa học duy vật và biện chứng khoa học lịch sử, tư tưởng Hồ Chí Minh và chính sách, pháp luật của Nhà nước trong lĩnh vực quản lý đất đai.

Phương pháp nghiên cứu sử dụng trong quá trình thực hiện luận văn cụ thể như sau:

5.1. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích, đánh giá: Phân tích, tổng hợp số liệu, dữ liệu thu thập được tại Sở Tài nguyên và Môi trường một số tỉnh, thành phố, tại một số đơn vị thuộc Tổng cục Quản lý đất đai - Bộ Tài nguyên và Môi trường để đánh giá, phân tích thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với các doanh nghiệp.

5.2. Phương pháp so sánh: Phương pháp này được sử dụng để đối chiếu các quy định pháp luật, tìm ra các điểm bất cập, chưa phù hợp, chưa thống nhất trong hệ thống pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với các doanh nghiệp; điểm chưa phù hợp giữa quy định pháp luật với thực tiễn thi hành.

5.3. Phương pháp thu thập kế thừa các nghiên cứu, các tài liệu đã có: Luận văn đã tiếp cập, thu thập kế thừa các thông tin, tài liệu tổng kết thi hành Luật Đất đai năm 2003 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, các số liệu của các công trình khoa học đã công bố để trên cơ sở đó phân tích, đánh giá pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với các doanh nghiệp, đồng thời nhận diện những tồn tại, bất cập của pháp luật về vấn đề này để đề xuất các giải pháp phù hợp theo mục tiêu đặt ra.

6. Kết quả và đóng góp của luận văn

Luận văn đã phân tích được một số vấn đề lý luận cơ bản về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với các doanh nghiệp như khái niệm, đặc điểm, phân loại

doanh nghiệp; khái niệm, đặc điểm, nguyên tắc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất; khái quát được pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với các doanh nghiệp qua các thời kỳ.

Luận văn đã đánh giá thực trạng pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với các doanh nghiệp, cụ thể: phân tích các quy định pháp luật hiện hành về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với các doanh nghiệp; đánh giá tác động của các quy định pháp luật này đến các doanh nghiệp; phân tích, đánh giá pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với các doanh nghiệp, đồng thời nhận diện những tồn tại, bất cập của pháp luật về vấn đề này trong quá trình triển khai thực hiện.

Trên cơ sở khoa học và thực tiễn, luận văn đưa ra định hướng và một số giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật về về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với các doanh nghiệp.

7. Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 3 chương:

Chương 1: Những vấn đề lý luận về pháp luật giao đất, cho thuê đất, thu

hồi đất đối với doanh nghiệp ở Việt Nam.

Chương 2: Thực trạng pháp luật Việt Nam về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với doanh nghiệp ở Việt Nam.

Chương 3: Định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với doanh nghiệp ở Việt Nam.

Chương 1‌

NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT, THU HỒI ĐẤT ĐỐI VỚI DOANH NGHIỆP Ở VIỆT NAM

1.1. Những vấn đề lý luận về giao đất, cho thuê đất

1.1.1. Cơ sở của việc hình thành quy định giao đất, cho thuê đất

Nhà nước ta là Nhà nước của nhân dân, do nhân dân, vì nhân dân. Tất cả quyền lực Nhà nước thuộc về nhân dân, lợi ích của Nhà nước về cơ bản thống nhất với lợi ích của đông đảo quần chúng nhân dân. Hiến pháp năm 1980 quy định “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa…. mà pháp luật quy định của Nhà nước đều thuộc sở hữu toàn dân”.Theo quy định này, Nhà nước trở thành đại diện sở hữu toàn dân về đất đai, đây là cơ sở, nền tảng để thực hiện chế độ công hữu đối với đất đai, một trong những tư liệu sản xuất chủ yếu và quan trọng nhất.

Là đại diện sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước có đầy đủ quyền năng của một chủ sở hữu, đó là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đất đai. Tuy nhiên, trên thực tế, Nhà nước không trực tiếp quản lý và khai khác lợi ích trên từng mảnh đất mà thực hiện phân phối và phân phối lại đất đai cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân theo quy hoạch và kế hoạch để đất đai được sử dụng hợp lý, tiết kiệm, đúng mục đích và hiệu quả, đồng thời đảm bảo cho việc quản lý đất đai được tập trung, thống nhất, đi vào nề nếp. Thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, trên cơ sở sự tính toán, phân bổ đất đai cụ thể về số lượng, chất lượng, vị trí không gian…cho các mục tiêu kinh tế - xã hội, Nhà nước đảm bảo cho các mục tiêu kinh tế - xã hội được xây dựng trên cơ sở khoa học và việc sử dụng đất phù hợp với các điều kiện về đất đai, khí hậu, thổ nhưỡng và phù hợp từng ngành sản xuất. Đây là cơ sở để bảo vệ chế độ công hữu đối với đất đai, mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu.

Nước ta có tổng diện tích tự nhiên là 33.093.857 ha bao gồm đất nông nghiệp 26.100.106 ha chiếm 79%, đất phi nông nghiệp 3.670.186 ha chiếm 11%

và đất chưa sử dụng 3.323.512 ha chiếm 10% diện tích tự nhiên, trong đó có

24.989.102 ha chiếm 75,51% là đã có chủ sử dụng (số liệu thống kê năm 2010 – Bộ Tài nguyên và Môi trường) . Trong khi quỹ đất đai thì có hạn mà các nhu cầu sử dụng đất cho sinh hoạt, đời sống, sản xuất ngày một gia tăng. Để thực hiện được vai trò sở hữu toàn dân về đất đai, điều tiết được hợp lý việc sử dụng đất của mọi cá nhân, hộ gia đình, tổ chức trong điều kiện vốn đất đai có hạn, Nhà nước thực hiện phân phối, phân phối lại đất đai một cách hợp lý và công bằng. Về bản chất, phân phối và phân phối lại đất đai là tổng hợp các hành vi pháp lý có liên quan chặt chẽ với nhau của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trong việc phân chia lại một cách hợp lý quỹ đất đai, nhằm giải quyết hài hoà lợi ích của Nhà nước, mọi tổ chức, cá nhân sử dụng đất. Để thực hiện phân phối và phân phối lại đất đai, Nhà nước thực hiện giao đất không thu tiền sử dụng (Luật Đất đai năm 1987) và thực hiện đồng thời giao đất không thu tiền sử dụng và giao đất

, cho thuê đất có thu tiền sử dụng đối với mọi tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất (từ Luật Đất đai năm 1993 đến nay). Nếu như Luật Đất đai 1987 mang nặng tính hành chính, mệnh lệnh, chủ yếu chỉ giải quyết mối quan hệ hành chính về đất đai giữa Nhà nước với người được giao, cấp đất; đất đai không có giá và Nhà nước tiến hành giao, cấp đất cho các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân không thu tiền sử dụng; giá đất không được đề cập đến và Nhà nước quản lý đất đai theo diện tích, loại, hạng đất thì sự ra đời của Luật Đất đai năm 1993 đã khắc phục được những nhược điểm này. Luật Đất đai năm 1993 thừa nhận đất có giá và Nhà nước xác định giá đất để quản lý, từ đó Nhà nước không chỉ quản lý đất đai theo diện tích, loại, hạng đất mà còn quản lý theo giá trị đất (giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng). Như vậy, bên cạnh hình thức giao đất không thu tiền (đối với một số trường hợp phục vụ lợi ích công cộng), Nhà nước tiến hành giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng. Với những điểm mới của Luật Đất đai năm 1993, việc công nhận quyền sở hữu tài sản là quyền sử dụng đất đã tạo cho

quyền sử dụng đất tách khỏi quyền sở hữu đất đai và trở thành một loại quyền có tính độc lập tương đối, quyền sử dụng đất phát sinh trên cơ sở quyền sở hữu toàn dân về đất đai thông qua việc Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu thực hiện việc giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đối với đất đang sử dụng ổn định.

Như vậy, để thực hiện chế độ sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước đại diện chủ sở hữu được ghi nhận tại Hiến pháp 1980, đến Hiến pháp 1992 và các Luật Đất đai từ năm 1987 đến nay, các quy định giao đất, cho thuê đất đã ra đời và từng bước được hoàn thiện nhằm đảm bảo cho việc phân phối, phân phối lại quỹ đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả, công bằng giữa những người sử dụng đất, đồng thời đảm bảo cho việc quản lý đất đai của Nhà nước tập trung, thống nhất.

1.1.2. Khái niệm, đặc điểm, phân loại giao đất

Theo quy định tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 "Giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất".

Giao đất với ý nghĩa là một nội dung của quản lí nhà nước đối với đất đai, là hoạt động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để chuyển giao trên thực tế đất và quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cư sử dụng đất.

Những quy định của pháp luật trong lĩnh vực giao đất là rất chặt chẽ và cụ thể, bao gồm những quy định chung áp dụng và những qui định về thẩm quyền cụ thể cho từng cơ quan. Những qui định chung là các qui định mà mỗi cơ quan Nhà nước khi giao đất phải triệt để tuân theo các căn cứ, các trình tự, thủ tục... về giao đất. Những qui định về thẩm quyền cụ thể nhằm giới hạn phạm vi, các quyền hạn về giao đất, nhằm làm cho các thẩm quyền này thống nhất và hợp lý vừa không phân tán, thả nổi cho cấp dưới, vừa không tập trung quan liêu ở cấp trên, nâng cao trách nhiệm của cơ quan Nhà nước trong lĩnh vực giao đất.

* Phân loại giao đất ở Việt Nam hiện nay

Giao đất bao gồm hai loại: Giao đất có thu tiền sử dụng đất và giao đất không thu tiền sử dụng đất.

Giao đất có thu tiền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất và người sử dụng đất phải nộp cho nhà nước một khoản tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Hình thức giao đất này được hình thành từ Luật Đất đai năm 1993. Theo quy định pháp luật, Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng trong các trường hợp: giao đất để làm nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân, giao đất các tổ chức kinh tế để đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê, giao đất cho các tổ chức kinh tế đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê quyền sử dụng đất gắn liền kết cấu hạ tầng đó, giao đất cho một số trường hợp để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo dự án do Chính phủ Quyết định. Chính sách sử dụng đất đai phải trả tiền là chính sách tiến bộ, phù hợp với đường lối đổi mới quản lý đất đai theo cơ chế thị trường, nhà nước có nguồn thu ngân sách từ đất, huy động được vốn để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Mặt khác, với chính sách giao đất có thu tiền sử dụng sẽ tạo được sự công bằng giữa người sử dụng đất với nhau, giữa người trực tiếp lao động sản xuất với người sử dụng đất vào mục đích kinh doanh. Sử dụng đất phải trả tiền sẽ đưa đến kết quả đất đai được sử dụng hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả. Nguồn tài nguyên đất đai được xác định rõ giá trị sẽ góp phần tác động tới ý thức, trách nhiệm từ phía người sử dụng đất, đất đai sẽ được sử dụng kinh tế hơn.

Giao đất không thu tiền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất và người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước. Theo Luật Đất đai năm 1987, chỉ có duy nhất một hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất. Việc giao đất được điều chỉnh bằng quan hệ hành chính, bao cấp cụ thể là ai có