Thực Trạng Và Một Số Vấn Đề Đặt Ra Trong Pháp Luật Cho Vay Mua Nhà Ở Xã

Tranh chấp phát sinh từ HĐTD cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp là tranh chấp về hợp đồng dân sự khi bên vay vốn là hộ gia đình, cá nhân hay tổ chức không có đăng ký kinh doanh và không có mục đích lợi nhuận. Do đó, phương thức giải quyết tranh chấp phát sinh từ loại HĐTD này thường được giải quyết thông qua phương thức hòa giải giữa các bên, để tạo điều kiện các bên, nhất là bên đi vay - người có thu nhập thấp có cơ hội thực hiện các nghĩa vụ tài chính của mình theo như quy định trong HĐTD.

2.2. Thực trạng và một số vấn đề đặt ra trong pháp luật cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp tại ngân hàng thương mại ở Việt Nam

2.2.1. Các quy định về chủ thể tham gia quan hệ pháp luật cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp tại ngân hàng thương mại ở Việt Nam

Ngân hàng thương mại là một tổ chức kinh doanh, cung ứng nhiều dạng sản phẩm tài chính tiền tệ, vì vậy danh mục tài sản của các ngân hàng rất phong phú, nhưng với đặc thù trung gian tín dụng, các khoản cho vay của ngân hàng vẫn luôn chiếm một tỷ trọng lớn trên danh mục tài sản của họ. So với lợi nhuận thu được từ những hoạt động dịch vụ, hoạt động đầu tư, thì lợi nhuận do khoản mục cho vay mang lại vẫn đang chiếm một tỷ lệ rất đáng kể. Trong đó đối với thị trường cho vay BĐS, chiếm một tỷ lệ tương đối lớn. Những năm gần đây, dư nợ tín dụng của hệ thống ngân hàng giành cho lĩnh vực bất động sản chưa từng giảm, kể cả giai đoạn khó khăn nhất, thị trường đóng băng. Cụ thể, dư nợ cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản đã tăng 14% năm 2012, tăng 15,4% năm 2013, tăng 19,3% năm 2014 và 26% năm 2015. Đến cuối năm 2015, dư nợ cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản đạt 393 nghìn tỷ đồng, tăng gần 26% so với cuối năm 2014. Nếu tính cả đầu tư trái phiếu doanh nghiệp cho lĩnh vực bất động sản thì tổng dư nợ là 478 nghìn tỷ đồng, chiếm 10,3% tổng dư nợ và chiếm 22,2% tổng dư nợ trung, dài hạn.

Tuy nhiên đối với phân khúc thị phần cho vay để mua nhà ở xã hội đối với người thu nhập thấp, dường như còn hạn chế và tốc độ tăng trưởng dư nợ thấp hơn so với các phân khúc khác trong thị trường BĐS. Chẳng hạn đối với gói tín dụng 30.000 tỷ đồng của nhà nước nhằm hỗ trợ thị trường BĐS và tạo điều kiện cho người thu nhập thấp có được điều kiện để tạo lập nhà ở, có hiệu lực thực hiện từ 1/6/2013 đến 1/6/2016, nguồn vốn của các NHTM thực hiện gói tín dụng thuộc tái cấp vốn từ NHNN. Tuy nhiên, theo số liệu của Bộ Xây dựng, đến hết năm 2015, gói 30.000 tỷ mới giải ngân hết được 65%. Hiện Ngân hàng Nhà nước vẫn chưa cập nhật số liệu thực hiện giải ngân của gói tín dụng này. Thống kê từ NHNN cho thấy, tính đến 10/3/2016, các ngân hàng đã ký hợp đồng cam kết cho vay 30.122 tỉ đồng đối với 46.246 khách hàng và đã giải ngân theo tiến độ 21.321 tỉ đồng. Như vậy, tốc độ giải ngân là chậm. Hay nói cách khác, xét dưới góc độ chủ thể là NHTM tham gia vào chính sách cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp, trên thực tiễn vẫn có những hạn chế nhất định.

Đối với chủ thể tham gia pháp luật cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp là các NHTM, với tư cách là bên cho vay.

Theo Thông tư số: 18/2009/TT-NHNN ngày 14/08/2009 của NHNN, xác định bên vay là “các ngân hàng thương mại được thành lập và hoạt động theo luật các tổ chức tín dụng được thực hiện cho vay để trả một lần, trả góp tiền mua, thuê mua nhà ở đối với các đối tượng mua, thuê mua nhà ở thu nhập thấp theo chính sách của Nhà nước” [28]. Như vậy chủ thể tham gia cho vay là các NHTM, QPPL này thiếu tính hiệu quả, không phù hợp với thực tiễn và có nguy cơ mâu thuẫn, xung đột với lợi ích của NHTM. NHTM được thành lập thực hiện các hoạt động ngân hàng nhằm hướng tới mục đích đạt lợi nhuận. Với tư cách là một doanh nghiệp đặc thù hoạt động hướng tới lợi nhuận thì khi giao nhiệm vụ cung ứng dịch vụ tín dụng hỗ trợ ưu đãi của Nhà

nước đối với người thu nhập thấp để mua nhà ở xã hội - đối tượng mà khả năng hoàn trả nợ rất thấp, dẫn đến hệ số rủi do trong tín dụng tăng cao, nguy cơ tăng tỷ lệ nợ xấu của ngân hàng và tỷ lệ lợi nhuận thấp, điều này trực tiếp xung đột với lợi ích của NHTM. Nhận thức được điều này, đồng thời đi vào thực hiện chính sách hỗ trợ cụ thể, tại Thông tư số: 11/2013/TT-NHNN ngày 15/5/2013 đã xác định cụ thể về chủ thể NHTM tham gia cung cấp dịch vụ tín dụng hỗ trợ cho người thu nhập thấp mua nhà ở xã hội:

Ngân hàng thương mại nhà nước, ngân hàng thương mại cổ phần do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ (sau đây gọi là ngân hàng) dành một lượng vốn tối thiểu 3% tổng dư nợ cho vay tại thời điểm cuối năm trước để cho vay các đối tượng được quy định tại điểm a khoản 2 Điều này. Đối với các khoản cho vay không từ nguồn hỗ trợ tái cấp vốn của Ngân hàng Nhà nước, ngân hàng thực hiện cho vay theo quy định của pháp luật hiện hành với lãi suất và thời hạn phù hợp với khả năng trả nợ của khách hàng và tình hình tài chính của ngân hàng [29, Điều 1].

Theo đó đi tiên phong trong gói tín dụng 30.000 tỷ đồng hỗ trợ cho người thu nhập thấp có điều kiện tiếp cận nguồn vốn để tạo lập nhà ở, một NHTM nhà nước và bốn NHTM cổ phần nhà nước là: Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam, Ngân hàng thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam, Ngân hàng thương mại cổ phần Công thương Việt Nam, Ngân hàng thương mại cổ phần Ngoại thương Việt Nam, Ngân hàng thương mại cổ phần Phát triển nhà đồng bằng sông cửu long. Tuy nhiên một thực tế là tốc độ giải ngân rất chậm. Vì: Nếu xét duyệt và thẩm tra không kỹ, để xảy ra nợ xấu, ngân hàng sẽ phải chịu hậu quả. Do đó, chỉ những trường hợp đủ điều kiện về thu nhập thì mới được ngân hàng xét. Nếu căn cứ đúng như định nghĩa của Bộ Xây dựng về đối tượng thu nhập thấp, những đối

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 133 trang tài liệu này.

tượng này sẽ khó có khả năng trả nợ gốc và lãi vay trong vòng 10 - 15 năm theo quy định. Do đó, các ngân hàng không thể cho vay được, xung đột lợi ích nên không muốn triển khai gói 30.000 tỷ.

Các nhân viên tín dụng của các ngân hàng lại càng không mặn mà, bởi họ bị khoán định mức cho vay thương mại hằng tháng khá cao, nên họ “lờ” đi gói vay ưu đãi để hướng khách hàng đến gói vay thương mại.

Đối với chủ thể tham gia pháp luật cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp là người có thu nhập thấp - với tư cách là bên vay.

Quyết định số: 67/2009/QĐ-TTg ngày 24/4/2009 Ban hành một số cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị, có quy định về đối tượng như sau: “Các đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp, gồm cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ

trang hưởng lương từ ngân sách nhà nước và người có thu nhâp khu vực đô thị” [43, Điều 6].

thấp t ại

Tại Thông tư số: 18/2009/TT-NHNN ngày 14/08/2009 của NHNN, tại điều 3 có quy định: “Đối tượng vay vốn tại các ngân hàng thương mại để mua, thuê mua nhà ở thu nhập thấp gồm cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang hưởng lương từ ngân sách nhà nước và người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị” [28, Điều 3].

Đến Công văn số: 1250/BXD-QLN ngày 25/6/2013 Hướng dẫn xác định đối tượng cho vay theo TT số: 11/2013/TT-NHNN và TT số: 07/2013/TT- BXD ngày 15/5/2013, đối tượng được mở rộng hơn bao gồm:

Cán bộ, công chứ c, viên chứ c hưởng lương từ ngân sách nhà nước thuộc các cơ quan Đảng, Nhà nước, Mặt trận Tổ quốc và các tổ chức chính trị - xã hội, xã hội - nghề nghiệp; viên chức thuộc các đơn vị sự

nghiệp công lập; lưc

lươn

g vũ trang nhân dân. Người lao động thuộc các

đơn vị sự nghiệp ngoài công lập, doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh

tế, hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật; người đã được nghỉ lao động theo chế độ quy định; người lao động tự do, kinh doanh cá thể [9, Mục II].

Tuy nhiên, cần phân biệt rò để tránh nhầm lẫn giữa hai nhóm đối tượng mua nhà ở xã hội và mua nhà ở thương mại quy mô nhỏ, giá bán thấp là khác nhau. Đối với nhóm đối tượng người dân vay để mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội thuộc trường hợp thu nhập thấp thì điều kiện là đã có hợp đồng mua, thuê mua nhà ở xã hội với chủ đầu tư theo quy định. Điều kiện để người dân được ký hợp đồng mua nhà ở xã hội được Chính phủ quy định rò tại Điều 14 Nghị định số: 188/2013/NĐ-CP. Do đó, nếu là người lao động thu nhập thấp thì phải có thu nhập thường xuyên hàng tháng dưới mức phải đóng thuế thu nhập cá nhân theo quy định về pháp luật thuế TNCN hiện hành.

Còn nhóm đối tượng người dân vay vốn mua nhà ở thương mại diện tích nhỏ, giá bán thấp (có quy mô dưới 70 m2/căn, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 hoặc tổng giá trị hợp đồng kể cả nhà và đất dưới 1,05 tỷ đồng) thì điều kiện là chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, hoặc có nhà ở nhưng diện tích quá chật chội (diện tích nhà ở bình quân nhỏ hơn 8m2/người); có hộ khẩu thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có dự án nhà ở, đối với trường hợp tạm trú thì phải có đóng bảo hiểm xã hội từ một năm trở lên; đã có hợp đồng thuê, mua nhà ở thương mại theo quy định của pháp luật. Các trường hợp này chỉ cần cơ quan, đơn vị nơi công tác, hoặc chính quyền địa phương nơi cư trú xác nhận về tình trạng nhà ở, không phải xác nhận về tình trạng thu nhập, không phải chứng minh mức thu nhập có thuộc diện phải đóng thuế thu nhập cá nhân hay không.

Khái niệm người lao động có thu nhập thấp căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng là lao động tự do hoặc người làm việc tại các doanh nghiệp, cơ quan, đơn vị thuộc các thành phần kinh tế tại khu vực đô thị có mức thu nhập không phải nộp thuế thu nhập cá nhân, theo đúng quy định của pháp

luật đối với thuế thu nhập cá nhân. Quy định này cho thấy, tổng thu nhập của người có thu nhập thấp phải dừng ở mức không phải nộp thuế thu nhập cá nhân (9 triệu đồng/tháng).

Trong khi đó, các NHTM lại cho rằng, người có tổng thu nhập dưới mức thu nhập phải nộp thuế thu nhập cá nhân (9 triệu đồng/tháng) sẽ không đủ điều kiện khi chứng minh khả năng tài chính để trả nợ vay nếu tham gia gói tín dụng hỗ trợ 30.000 tỷ đồng. Vì thế, không đủ điều kiện được vay để mua nhà.

Vì vậy, Bộ Xây dựng cần cân nhắc, điều chỉnh, sửa đổi nội dung trên để tháo gỡ ách tắc trong vấn đề xác định đối tượng người có thu nhập thấp tại đô thị tham gia gói tín dụng hỗ trợ 30.000 tỷ đồng nói riêng và các chính sách tín dụng khác nói chung để tạo lập nhà ở, đẩy nhanh tiến độ giải ngân.

2.2.2. Các quy định về điều kiện, nguyên tắc cho vay mua nhà ở xã hội của người có thu nhập thấp tại ngân hàng thương mại ở Việt Nam

Bất cứ một ngân hàng nào khi cho vay thì khách hàng đều phải đáp ứng các điều kiện theo quy định chung và đối với việc cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp ngoài chính sách chung còn có các quy định riêng cụ thể.

Đưa ra các quy định pháp lý về điều kiện, nguyên tắc cho vay là một yêu cầu có tính chất bắt buộc đối với hoạt động tín dụng nói chung, tín dụng NHTM nói riêng nhằm đảm bảo sự an toàn và hiệu quả trong hoạt động tín dụng qua đó đảm bảo lợi ích của cả hai bên trong hợp đồng tín dụng. Hoạt động tín dụng của NHTM cho người thu nhập thấp vay vốn ưu đãi tạo lập nhà ở cũng không nằm ngoài yêu cầu có tính chất bắt buộc đó. Về cơ bản, việc ban hành các QPPL quy định về điều kiện và nguyên tắc vay vốn trong hoạt động tín dụng diễn ra thuận lợi, đảm bảo lợi ích cho cả hai bên, bao gồm cả bên cho vay là ngân hàng và bên vay. Tuy nhiên, trong hoạt động tín dụng mua nhà ở xã hội của người có thu nhập thấp tại NHTM có một số bất cập,

mâu thuẫn và gây cản trở đến hoạt động cấp vốn tín dụng NHTM cho người thu nhập thấp vay.

Điều kiện quy định người có thu nhập thấp được vay vốn NHTM để tạo lập nhà ở bao gồm các nhóm điều kiện cụ thể như: Nhóm điều kiện về nhà ở, hộ khẩu thường trú; Nhóm điều kiện về mức thu nhập cá nhân, mức vốn tối thiểu, đảm bảo khả năng trả nợ; Nhóm điều kiện có hợp đồng mua đã ký với chủ đầu tư, nghĩa là trên thị trường phải có đủ sản phẩm phù hợp với điều kiện quy định.… trong đó nhóm điều kiện về mức thu nhập cá nhân của người thu nhập thấp để được vay vốn là một nội dung trung tâm, gây bất cập và cản trở việc ký kết giữa NHTM với người có thu nhập thấp trong quá trình giải ngân.

Trước hết để được vay mua nhà ở xã hội phải là người có thu nhập thấp tức là đối tượng được nhà nước hỗ trợ về mặt chính sách. Nhà nước thông qua các chính sách ưu đãi tại các ngân hàng được chỉ định, ưu đãi về lãi suất, ưu đãi về thời hạn cho vay, ưu đãi về tài sản bảo đảm và các chế độ chính sách khác. Tuy nhiên, những chính sách ưu đãi này không áp dụng cho toàn bộ khách hàng, không hỗ trợ đối với người đã có điều kiện kinh tế đầy đủ mà chỉ áp dụng đối với các đối tượng theo quy định của pháp luật.

Khách hàng được vay vốn phải đáp ứng điều kiện về mức thu nhập thấp tức là đảm bảo đúng đối tượng được hỗ trợ. Đối với cá nhân, tiêu chí xác định mức thu nhập thấp còn gây nhiều tranh cãi và phụ thuộc vào quy định về pháp luật của mỗi quốc gia. Đơn giản là vì trên cùng một quốc gia thì mức sống, chi tiêu, thu nhập của từng cá nhân là rất khác nhau vì cùng một mức thu nhập của một cá nhân nhưng ở vùng này đánh giá là cao nhưng ở vùng khác được coi là thấp. Vì vậy cũng có nhiều khái niệm cơ bản về người thu nhập thấp và quan điểm về vấn đề này cũng chưa thống nhất.

Tại Quyết định 67/2009/QĐ-TTg ngày 24/4/2009 về Ban hành một số cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị,

Điều 6, khoản 2 có nói đến điều kiện về mức thu nhập, tài chính, nhưng mới chỉ đề cập là: “có mức thu nhập thấp, không có khả năng tự cải thiện chỗ ở”, chưa làm rò về mặt lượng của thu nhập thấp là bao nhiêu. Đến Thông tư số: 36/2009/TT-BXD ngày 16/11/2009, đã làm rò hơn mặt lượng của người có thu nhập thấp là: “có mức thu nhập hàng tháng (bình quân đầu người) dưới mức bình quân của địa phương theo quy định của pháp luật”. Thông tư số: 16/2010/TT-BXD ngày 1/9/2010 về Quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số: 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2014, Điều 14, khoản 4 có quy định rò hơn về mức thu nhập thấp là mức thu nhập bình quân hàng tháng không thuộc diện phải nộp thuế thu TNCN từ thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế TNCN. Tiếp nối tinh thần đó về xác định thế nào là người thu nhập thấp thông qua tiêu chí nộp thuế TNCN, lấy mốc nộp thuế TNCN theo quy định về pháp luật thuế TNCN để làm cơ sở, căn cứ xác định người có thu nhập thấp và tại: Công văn số: 395/BXD-QLN gửi Ngân hàng nhà nước ngày 3/3/2015 đã khẳng định: Khái niệm người lao động có thu nhập thấp quy định tại Thông tư số: 17/2014/TT-BXD của Bộ Xây dựng, là người làm việc tại các cơ quan, đơn vị doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế hoặc lao động tự do tại khu vực đô thị có mức thu nhập không phải đóng thuế thu nhập cá nhân, theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân.

Trong thời gian vừa qua, gói tín dụng 30.000 tỷ đồng hỗ trợ cho người thu nhâp thấp có điều kiện tài chính để tạo lập nhà ở là một trường hợp cụ thể, điển hình phản ánh sự bất cập về nhóm điều kiện này.

Dựa theo báo cáo thông kê được Bộ trưởng - Chủ nhiệm văn phòng Chính phủ Nguyễn Văn Nên công bố cho biết, tốc độ giải ngân của gói tín dụng 30.000 tỷ khá chậm chạp bắt nguồn từ nhiều nguyên nhân khác nhau trong đó nguyên nhân chính nhất là do vướng trong các quy định điều kiện cho vay.