Thời Hạn Sử Dụng Đất Được Giao Đất, Cho Thuê Đất Của Các Doanh Nghiệp

động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê [23, Điều 35].

Pháp luật hiện hành quy định đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chỉ được thuê đất trả tiền thuê hàng năm hoặc thuê đất trả tiền cho cả thời gian thuê, không áp dụng hình thức giao đất có thu tiền sử dụng, đây là sự phân biệt giữa doanh nghiệp trong và ngoài nước, gây ảnh hưởng đến chính sách thu hút đầu tư của Việt Nam. Thực tiễn cho thấy, chính sách đất đai của nhiều nước trên thế giới đều cho phép doanh nghiệp nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Để phù hợp với thông lệ quốc tế trong thời kỳ hội nhập và mở cửa, Việt Nam cần hoàn thiện chính sách pháp luật đất đai và cho phép doanh nghiệp nước ngoài được giao đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với những quy định chặt chẽ về quyền và nghĩa vụ.

2.1.5. Thời hạn sử dụng đất được giao đất, cho thuê đất của các doanh nghiệp

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế sử dụng đất trong và ngoài nước được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá năm mươi năm; đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất là không quá bảy mươi năm.

Nghị định số 181/2004/NĐ-CP hướng dẫn một số trường hợp cụ thể như sau: đất do Nhà nước giao, cho thuê thì thời hạn sử dụng đất tính từ ngày có quyết định giao, cho thuê của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đối với trường hợp đất đã được giao, cho thuê trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 mà trong quyết định giao đất hoặc trong hợp đồng thuê đất không ghi rõ thời hạn giao, cho thuê thì thời hạn giao đất, cho thuê đất được thực hiện thì theo thời hạn của dự án đầu

tư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt (đất trong khu công nghiệp). Trường hợp thời hạn của dự án đầu tư dài hơn thời hạn sử dụng đất còn lại của khu công nghiệp thì doanh nghiệp đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép điều chỉnh thời hạn sử dụng đất cho phù hợp nhưng tổng thời hạn sử dụng đất không quá bảy mươi (70) năm và phải nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất đối với phần diện tích đất được gia hạn sử dụng. Thời hạn sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh trong khu kinh tế là không quá bảy mươi (70) năm.

Như vậy, so với thời hạn giao đất cho hộ gia đình, cá nhân thì thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với doanh nghiệp có không có hình thức giao đất ổn định lâu dài. Doanh nghiệp chỉ được thực hiện quyền và nghĩa vụ trong thời gian giao đất, cho thuê đất khi hết thời hạn, người sử dụng đất được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng, chấp hành đúng pháp luật về đất đai trong quá trình sử dụng và việc sử dụng đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt. Quy định về thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với doanh nghiệp góp phần nâng cao ý thức, trách nhiệm sử dụng đất của doanh nghiệp, đảm bảo cho đất đai được sử dụng hiệu quả, tiết kiệm.‌

2.2. Các quy định pháp luật về thu hồi đất đối với doanh nghiệp

2.2.1.Thẩm quyền thu hồi đất đối với doanh nghiệp

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 109 trang tài liệu này.

Theo quy định của pháp luật, về thẩm quyền thu hồi đất, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài.

2.2.2. Quy định cho phép doanh nghiệp được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không phải thực hiện thủ tục thu hồi đất

Pháp luật quy định đối với dự án sản xuất, kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt thì nhà đầu tư được nhận chuyển nhượng,

thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân mà không phải thực hiện thủ tục thu hồi đất.

Thực tế cho thấy, quy định về cơ chế tự thỏa thuận giữa nhà đầu tư với người sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế đã giảm sức ép từ các cơ quan hành chính trong việc thu hồi đất nhưng cũng bộc lộ những hạn chế do giá thoả thuận thường cao hơn giá bồi thường, dẫn đến khó khăn cho công tác thu hồi đất; một số dự án đã thoả thuận được trên 90% diện tích đất nhưng diện tích còn lại không đạt được thoả thuận mà chưa có giải pháp xử lý.

2.2.3. Các trường hợp Nhà nước thu hồi đất của doanh nghiệp

Nhà nước thu hồi đất của doanh nghiệp trong các trường hợp sau đây:

Thứ nhất, khi Nhà nước sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế;

Thứ hai, doanh nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất;

Thứ ba, doanh nghiệp sử dụng đất không đúng mục đích, sử dụng đất không có hiệu quả;

Thứ tư, doanh nghiệp sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;

Thứ năm, đất mà doanh nghiệp đang sử dụng là đất được giao không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;

Thứ sáu, đất mà doanh nghiệp đang sử dụng là đất bị lấn, chiếm trong các trường hợp: Đất chưa sử dụng bị lấn, chiếm; Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;

Thứ bảy, doanh nghiệp tự nguyện trả lại đất;

Thứ tám, doanh nghiệp sử dụng đất cố ý không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước;

Thứ chín, đất mà doanh nghiệp đang sử dụng được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn mà không được gia hạn khi hết thời hạn;

Thứ mười, đất mà doanh nghiệp đang sử dụng là đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn mười hai tháng liền; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn mười tám tháng liền; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn hai mươi bốn tháng liền;

Thứ mười một, đất mà doanh nghiệp đang sử dụng là đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn mười hai tháng liền hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn hai mươi bốn tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư, kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đó cho phép [23, Điều 38].

2.2.4. Bồi thường, hỗ trợ cho doanh nghiệp bị Nhà nước thu hồi đất

Về điều kiện để được bồi thường đất: Doanh nghiệp bị Nhà nước thu hồi đất có Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì được bồi thường. Tổ chức sử dụng đất trong các trường hợp đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước hoặc đất nhận chuyển nhượng của người sử dụng đất hợp pháp mà tiền trả cho việc chuyển nhượng không có nguồn từ ngân sách nhà nước hoặc đất sử dụng có nguồn gốc hợp pháp từ hộ gia đình, cá nhân thì khi Nhà nước thu hồi đất được bồi thường.

Tổ chức được Nhà nước cho thuê đất hoặc giao đất không phải nộp tiền sử dụng đất hoặc đã nộp tiền sử dụng đất bằng tiền có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất; nếu tiền chi phí

đầu tư vào đất còn lại không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì tiền chi phí đầu tư này được bồi thường.

Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất của doanh nghiệp:

Thứ nhất, trường hợp doanh nghiệp bị thu hồi đất nhưng không được bồi thường: tổ chức bị thu hồi đất mà không được bồi thường theo quy định tại khoản 2 Điều 12 của Nghị định số 197/2004/NĐ-CP; nếu phải di dời đến cơ sở mới thì được hỗ trợ bằng tiền theo dự án đầu tư được cấp có thẩm quyền phê duyệt; mức hỗ trợ tối đa không quá mức bồi thường đất bị thu hồi do tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất chi trả.

Thứ hai, hỗ trợ ổn định sản xuất: khi Nhà nước thu hồi đất của doanh nghiệp có đăng ký kinh doanh, mà bị ngừng sản xuất kinh doanh, thì được hỗ trợ cao nhất bằng 30% 1 năm thu nhập sau thuế, theo mức thu nhập bình quân của 3 năm liền kề trước đó được cơ quan thuế xác nhận; mức hỗ trợ cụ thể do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định cho phù hợp với thực tế ở địa phương [12].

Doanh nghiệp bị thu hồi đất mà không được bồi thường theo quy định tại khoản 2 Điều 12 của Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004; nếu phải di dời đến cơ sở mới thì được hỗ trợ bằng tiền theo dự án đầu tư được cấp có thẩm quyền phê duyệt; mức hỗ trợ tối đa không quá mức bồi thường đất bị thu hồi do tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất chi trả.

Về những trường hợp doanh nghiệp bị Nhà nước thu hồi đất mà không được bồi thường bao gồm: Doanh nghiệp sử dụng đất mà không đủ điều kiện theo quy định tại Điều 8 của Nghị định số 197/2004/NĐ-CP; Doanh nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm; đất nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền trả cho việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước [12].

2.3.Tác động của pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đến các doanh nghiệp‌

2.3.1. Tác động của pháp luật về giao đất, cho thuê đất đến các doanh nghiệp

2.3.1.1. Pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất góp phần cải thiện môi trường đầu tư, môi trường hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp

Pháp luật đất đai quy định địa vị pháp lý quyền sở hữu và quyền sử dụng đất đai, xác lập quyền sử dụng đất đai của doanh nghiệp và các chủ thể khác, quy định chế độ sử dụng các loại đất, quy định quyền định đoạt của chủ sở hữu, chủ sử dụng đất đai là doanh nghiệp; chính sách, pháp luật đất đai còn quy định: cách thức, thẩm quyền, thủ tục giao đất, cho thuê đất v.v...; đây là những nội dung, các phần việc đầu tiên chủ yếu nhất để doanh nghiệp có đất đai làm mặt bằng sản xuất kinh doanh hoặc sử dụng vào sản xuất kinh doanh nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, v.v... Những công việc này nếu được thực hiện gọn nhẹ, thủ tục đơn giản, rõ ràng, minh bạch... sẽ tạo ra môi trường thuận lợi cho hoạt động của doanh nghiệp; Ngược lại, những nội dung công việc trên đây nếu phải qua nhiều thủ tục phiền hà, không minh bạch, hạn chế sự lựa chọn các hình thức sử dụng đất của doanh nghiệp... sẽ là một rào cản lớn đối với doanh nghiệp.

Thực tiễn ở các nước trên thế giới, chính sách pháp luật đất đai nói chung, pháp luật về giao đất, cho thuê đất nói riêng là chính sách có ảnh hưởng đầu tiên đến hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp, nhất là ở các nước đang chuyển từ nền kinh tế vận hành theo cơ chế kế hoạch hoá tập trung sang vận hành theo cơ chế thị trường. Ví dụ ở cộng hòa Séc kể từ 1989 đến nay đã có 7 lần ban hành, sửa đổi luật về sở hữu tài sản; từ 1990 đến nay Trung Quốc đã ban hành, sửa đổi luật đất đai và những vấn đề như bồi thường khi nhà nước thu hồi đất, chính sách sử dụng đất v.v... luôn được Nhà nước quan tâm hoàn thiện, tạo môi trường tốt cho hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.

Ở Việt Nam từ 1987 đến nay đã 3 lần ban hành Luật đất đai, hai lần sửa đổi, bổ sung, từng bước cải thiện môi trường đầu tư, môi trường hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.

Từ cơ chế doanh nghiệp chỉ được nhà nước giao đất, không có các quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, thế chấp v.v... đến cơ chế doanh nghiệp chỉ được nhà nước cho thuê đất. Năm 1998, nhà nước thừa nhận doanh nghiệp được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp từ nguồn khác, đã được giao đất có thu tiền sử dụng đất thì không phải chuyển sang thuê đất. doanh nghiệp được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê đất, thế chấp, góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất. Đến năm 2001, doanh nghiệp được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất đai các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Theo Luật Đất đai năm 2003, doanh nghiệp (trong nước) được quyền lựa chọn nhà nước giao đất, hoặc cho thuê đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất, thuê đất, nhận góp vốn liên doanh bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân; đồng thời luật còn quy định cho phép doanh nghiệp chuyển đổi mục đích sử dụng đất... với các thủ tục hành chính thuận lợi hơn so với Luật đất đai năm 1993... Có thể nói, với việc ban hành và tổ chức thực hiện Luật Đất đai năm 2003, pháp luật về giao đất, cho thuê đất đã phù hợp hơn với thực tế, góp phần tiếp tục cải thiện môi trường đầu tư, môi trường hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.

2.3.1.2. Pháp luật về giao đất, cho thuê đất góp phần khai thác nguồn lực từ đất đai, chuyển nguồn tài chính tiềm năng thành nguồn tài chính hiện thực cho đầu tư phát triển của mọi doanh nghiệp

Đất đai là tư liệu sản xuất nên chính sách đất đai là chính sách về tư liệu sản xuất. Đất đai vừa là đối tượng lao động vừa là tư liệu lao động, là yếu tố cơ bản của quá trình sản xuất, cũng có nghĩa là yếu tố cơ bản của sức sản xuất. Vì thế, chính sách đất đai là chính sách khai thác yếu tố của sức sản xuất; yếu tố đất

đai được vận động là một nguồn lực của sức sản xuất. Nguồn lực được giải phóng khỏi những quy định hành chính chật hẹp sẽ góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển; trái lại nguồn lực đất đai bị ràng buộc bởi các quy định hành chính chật hẹp thì nguồn lực đất đai bị hành chính hoá, hạn chế sức sản xuất phát triển. Thực tiễn ở Việt Nam, khi ruộng đất bị tập trung vào các hợp tác xã, các cơ sở sản xuất quốc doanh theo sự phân phối của nhà nước; mọi tổ chức, cá nhân muốn có đất sử dụng đều do nhà nước giao; các quan hệ chuyển đổi, chuyển nhượng đất đai... không được pháp luật thừa nhận... sản xuất kém phát triển. Bằng cơ chế “khoán 100” rồi đến “khoán 10”, sản xuất nông nghiệp được đánh thức: Năm 1988 chúng ta còn thiếu lương thực, đến 1989 chúng ta đã có lương thực xuất khẩu. Theo Luật Đất đai năm 1993, nhà nước giao đất sử dụng ổn định lâu dài cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân; nhà nước cho phép hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp giá trị quyền sử dụng đất; nhà nước xác định giá các loại đất... bước đột phá này đã giải phóng nguồn lực - sức sản xuất từ đất đai. Tiếp đó, Đảng và nhà nước tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai từng bước góp phần giải phóng sức sản xuất - khai thác nguồn lực đất đai cho đầu tư phát triển. Đến năm 2003 xuất khẩu lương thực đạt trên 4.000 tấn, có gần 80 khu công nghiệp, tạo ra nguồn vốn từ đất đai để góp vốn với cácnhà đầu tư nước ngoài, phát triển khu vực doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Theo Luật Đất đai năm 2003 thì các doanh nghiệp được lựa chọn nhiều hình thức sử dụng đất; hộ gia đình cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê, tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất được quyền chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, thế chấp, góp phần vốn quyền sử dụng đất; nhà nước thu hẹp phạm vi thu hồi đất, thay vào đó là nhà đầu tư tự nhận chuyển nhượng, tự thuê đất, tự nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất... Nguồn lực từ đất đai được khai thác và chuyển hoá thành vốn - nguồn tài chính cho các doanh nghiệp.