Các Quy Định Pháp Luật Về Giao Đất, Cho Thuê Đất, Thu Hồi Đất Đối Với

Tuy nhiên do tình hình Đài Loan mấy năm qua gặp nhiều khó khăn nên khu công nghiệp mới xây dựng được khoảng 50% so với kế hoạch, do các nhà đầu tư đầu tư ra nước ngoài hoặc ở Đại lục (Trung Quốc). Giá bán và cho thuê đất trong khu công nghiệp không phân biệt nhà đầu tư trong nước hay nước ngoài [38, tr.8].

Thứ ba, kinh nghiệm quản lý đất làm mặt bằng sản xuất của các doanh nghiệp, đất cho xây dựng cơ sở hạ tầng của Đài Loan

Chính phủ có chính sách trưng mua cả khu vực, bỏ tiền xây dựng cáccông trình hạ tầng, phân lô bán đấu giá cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất cho sản xuất, đời sống (nhà ở), kể cả chủ sở hữu cũ. Phần đất phục vụ cho phúc lợi công cộng, Chính phủ trực tiếp quản lý, phân phối khai thác, sử dụng theo quy hoạch. Nhờ có chính sách trên, Chính phủ thu được nguồn vốn từ giá trị gia tăng đất đai để đầu tư và thực hiện các mục tiêu phát triển kinh tế của mình [38, tr.8].

Thứ tư, về đền bù khi thu hồi đất sử dụng vào mục đích sản xuất công nghiệp

Ở Đài Loan phân biệt rất rõ 2 trường hợp, cụ thể:

Thứ nhất, đối với các công trình của Nhà nước, thì Nhà nước đứng ra thỏa thuận mua đất của dân. Nếu người dân không đồng tình, thì Nhà nước dùng quyền của mình trưng thu để lấy đất xây dựng các công trình của Nhà nước theo kế hoạch sử dụng đất;

Thứ hai, những công trình của tư nhân thì tư nhân phải tự thỏa thuận với dân, Nhà nước không thực hiện việc trưng thu đất nếu tư nhân không thỏa thuận được với dân. Trường hợp này tư nhân phải mua với giá cao hơn. Nhà nước không can thiệp vì việc kinh doanh, tư nhân phải tính toán lợi nhuận. Nếu giá đất tuy đắt, nhưng thấy khả năng đầu tư có triển vọng thì nhà đầu tư tư nhân vẫn mua

đất của dân. Hơn nữa việc thỏa thuận mua bán này là quan hệ dân sự, nên Nhà nước không can thiệp [38, tr.9].

1.5.4. Bài học kinh nghiệm rút ra cho Việt Nam

Từ việc nghiên cứu kinh nghiệm về quản lý, sử dụng đất đai của các doanh nghiệp của Úc, Trung Quốc, Đài Loan, rút ra một số liên hệ với Việt Nam như sau:

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 109 trang tài liệu này.

Một là, các nước đều chú trọng việc xây dựng và quản lý tốt thị trường bất động sản tạo ra điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp trong việc tiếp cận vấn đề đất đai cho hoạt động sản xuất, kinh doanh. Mặt khác, các nước đều xây dựng hệ thống đăng ký đất đai hiện đại để quản lý và sử dụng hiệu quả đất đai.

Hai là, các nước có nền kinh tế thị trường phát triển hay các nước đang trong quá trình chuyển đổi đều nhận thức và áp dụng triệt để các nguyên tắc và quy luật khách quan của cơ chế kinh tế thị trường trong quản lý đất của các doanh nghiệp nói riêng thông qua công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; các chính sách tài chính về đất đai ... Vấn đề bao cấp trong sử dụng đất bị xóa bỏ hoàn toàn thay vì hình thức được Nhà nước giao đất, cấp đất không phải trả tiền, các doanh nghiệp phải mua đất, đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thuê đất của Nhà nước hoặc các chủ sở hữu tư nhân khác khi có nhu cầu sử dụng đất để mở rộng nhà xưởng, sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh;

Ba là, cho dù có xác lập hình thức sở hữu đất đai nào đi chăng nữa thì các nước đều chú trọng tăng cường vai trò quản lý đất đai của Nhà nước nhằm bảo đảm cho đất đai của các doanh nghiệp được sử dụng hợp lý, tiết kiệm và đạt hiệu quả kinh tế cao song hành với việc thực hiện sự công bằng xã hội trong sử dụng đất đai;

Bốn là, công tác quy hoạch đất đai vào mục đích sản xuất kinh doanh, xây dựng các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao đều mang tính khoa học, dự báo lâu dài. Diện tích đất được đưa vào xây dựng các khu công nghiệp là

các diện tích đất xấu, trung du, đồi núi (các nước hạn chế việc việc lập các khu công nghiệp trên các diện tích đất nông nghiệp màu mỡ, thực hiện quan điểm bảo tồn đất nông nghiệp, duy trì môi trường sinh thái và phát triển bền vững). Việc hình thành các khu công nghiệp phù hợp với nhu cầu thực tế và có sự gắn kết với quy hoạch ngành, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp cao.

Năm là, trong lĩnh vực sử dụng đất của các doanh nghiệp, các nước đều chú ý xây dựng một môi trường pháp lý bình đẳng không có sự phân biệt về sử dụng đất đai giữa các doanh nghiệp trong nước và các nhà đầu tư nước ngoài nhằm tạo ra cơ chế cạnh tranh bình đẳng, lành mạnh giữa các doanh nghiệp...

Đây là những kinh nghiệm có giá trị tham khảo cho Việt Nam trong quá trình xây dựng và hoàn thiện cơ chế giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất các doanh nghiệp, góp phần thúc đẩy quá trình hội nhập kinh tế của nước ta ngày càng sâu rộng vào nền kinh tế thế giới.

Chương 2‌‌

THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT, THU HỒI ĐẤT ĐỐI VỚI DOANH NGHIỆP Ở VIỆT NAM

2.1. Các quy định pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với doanh nghiệp

2.1.1. Căn cứ giao đất, cho thuê đất, cho thuê lại đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với các doanh nghiệp

Giao đất, cho thuê đất, cho thuê lại đất, chuyển mục đích sử dụng đất căn cứ vào các yếu tố sau: nhu cầu sử dụng đất của doanh nghiệp; việc chấp hành tốt pháp luật về đất đai của người xin giao đất, thuê đất; quy hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc kế hoạch sử dụng đất chi tiết đó được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt [13].

Việc áp dụng quy định này tại các địa phương còn nhiều bất cập. Do Luật Đất đai năm 2003 chưa đưa ra những tiêu chí cụ thể để xác định mức độ nhu cầu sử dụng đất của doanh nghiệp dẫn đến việc giao, cho thuê trong một số trường hợp còn tuỳ tiện, dẫn đến việc sử dụng đất dư thừa, lãng phí ở một số doanh nghiệp. Quỹ đất Nhà nước có thể giao, cho thuê có hạn trong khi nhu cầu được được thuê đất, giao đất từ nhà nước của các doanh nghiệp là rất lớn. Do vậy, xây dựng cụ thể các tiêu chí để xác định mức độ nhu cầu sử dụng đất thực sự của các doanh nghiệp góp phần hạn chế tình trạng “đầu cơ”, đất đai được giao, cho thuê đến đúng doanh nghiệp có nhu cầu và khả năng khai thác và sử dụng hợp lý, hiệu quả quỹ đất đai.

2.1.2. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất đối với các doanh nghiệp

Luật Đất đai năm 2003 quy định thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất cho các tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cho thuê đất đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc Ủy ban nhân

dân cấp tỉnh đã tạo điều kiện thuận lợi cho việc tiếp cận, khai thác sử dụng đất của các tổ chức kinh tế.

Việc phân cấp mạnh thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, theo quy định tại Điều 37 của Luật Đất đai 2003 cùng với quy định phân cấp thẩm quyền quyết định đầu tư của pháp luật về đầu tư trên thực tế đã bộc lộ nhiều bất cập đặc biệt là trong việc quyết định giao đất, cho thuê đất gắn với việc cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất chuyên trồng lúa nước, đất lâm nghiệp có rừng sang mục đích sản xuất kinh doanh. Cụ thể, thực tế đã xảy ra tình trạng các địa phương cấp giấy chứng nhận đầu tư, giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư tại các khu vực nhạy cảm mà Trung ương không nắm được (ví dụ: 10 tỉnh gồm: Lạng Sơn, Cao Bằng, Quảng Ninh, Nghệ An, Hà Tĩnh, Quảng Nam, Bình Định, Kon Tum, Khánh Hoà và Bình Dương đã cho cấp giấy chứng nhận đầu tư cho 11 doanh nghiệp nước ngoài đầu tư trồng rừng trên 300 nghìn ha, trong đó đã cho thuê trên 33 nghìn ha); tình trạng cấp phép và giao đất trồng lúa, đất rừng để phát triển sân golf tràn lan (trước khi có phân cấp đầu tư cả nước mới có 38 dự án sân golf được cấp phép, trong đó chỉ có 13 dự án đi vào hoạt động kinh doanh, sau khi phân cấp đến thời điểm trước khi có Quyết định số 1946/QĐ-TTg cả nước cả nước có tới 166 dự án có mục tiêu sân golf được cấp phép).Việc lạm quyền trong giao đất, cho thuê đất ở các địa phương đã dẫn đến lãng phí tài nguyên đất, gây tác động tiêu cực đối với nền kinh tế, xã hội

2.1.3. Đơn giá giao đất, cho thuê đất đối với doanh nghiệp

2.1.3.1. Đơn giá giao đất

Giá đất được xác định để tính tiền sử dụng đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất và tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất là giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm [23, Điều 56]. Như vậy giá đất do

địa phương ban hành vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được coi là căn cứ để tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất cho doanh nghiệp, giá đất này phải đảm bảo sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường. Pháp luật quy định khi giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm giao đất chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường để xác định lại giá đất cụ thể cho phù hợp.

Tuy nhiên, hiện nay chính sách giá đất hiện hành còn chưa phù hợp và có nhiều mâu thuẫn do chính sách giá đất vừa quy định khung giá vừa quy định phải sát với giá thị trường đã dẫn đến phức tạp trong quá trình áp dụng, khi bồi thường dân yêu cầu giá cao, luôn khiếu nại Nhà nước và doanh nghiệp định giá bồi thường thấp, khi thu tiền sử dụng đất lại khiếu nại giá cao, gây nhiều khó khăn, trở ngại cho doanh nghiệp khi tìm kiếm mặt bằng sản xuất kinh doanh. Mặt khác, khi doanh nghiệp được giao đất thì nộp tiền theo bảng giá đất địa phương quy định nhưng khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất này trên thị trường thì theo giá đất chuyển nhượng thực tế, trong trường hợp này, doanh nghiệp được hưởng hết giá trị tăng thêm từ đất mà lẽ ra phần giá trị tăng thêm này phải điều tiết cho ngân sách nhà nước. Do vậy, cần thiết phải có các giải pháp xác định giá đất để giá đất phù hợp với bản chất kinh tế, xã hội của các quan hệ sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường, tạo điều kiện thúc đẩy nền kinh tế, xã hội phát triển.

2.1.3.2. Về đơn giá thuê đất

Đơn giá thuê đất cho doanh nghiệp một năm tính bằng 0,5% đến 2% giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định. Đất ở vùng sâu, vùng xa, vùng núi cao, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định ban hành đơn giá thuê đất thấp hơn đơn giá thuê đất theo quy định, nhưng mức giá cho thuê đất thấp nhất bằng 0,25% giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê do Ủy ban

nhân dân cấp tỉnh quyết định. Đối với trường hợp doanh nghiệp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì số tiền thuê đất phải nộp một lần để được sử dụng đất trong trường hợp này được tính bằng với số tiền sử dụng đất phải nộp như trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất có cùng mục đích sử dụng đất và cùng thời hạn sử dụng đất [15, Điều 12].

Hiện nay, giá đất được xác định để tính tiền tiền thuê đất cho doanh nghiệp là giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm. Giá đất này rất thấp so với với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường dẫn đến giảm nguồn thu từ đất đai cho ngân sách Nhà nước, gây ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế, xã hội.

2.1.4. Đối tượng được được Nhà nước giao đất có thu tiền và giao đất không thu tiền sử dụng đất; đối tượng được Nhà nước cho thuê đất

2.1.4.1. Đối tượng được Nhà nước giao đất có thu tiền và giao đất không thu tiền sử dụng đất

Căn cứ vào mục đích sử dụng đất, lĩnh vực, địa bàn sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp mà doanh nghiệp được Nhà nước xem xét giao đất cho thu tiền hoặc không thu tiền sử dụng, cụ thể:

Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất cho doanh nghiệp trong các trường hợp: doanh nghiệp được giao đất sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; doanh nghiệp được giao đất sử dụng vào mục đích đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; doanh nghiệp được giao đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; doanh nghiệp sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; doanh nghiệp được giao đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối [23, Điều 34].

Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất cho doanh nghiệp trong các trường hợp sau đây: Doanh nghiệp sử dụng đất vào mục đích nghiên cứu, thí nghiệm, thực nghiệm về nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; doanh nghiệp sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo các dự án của Nhà nước [23, Điều 33].

Như vậy, hình thức giao đất không thu tiền là chính sách ưu đãi tài chính chỉ được áp dụng cho một nhóm đối tượng doanh nghiệp sử dụng đất vào mục đích công cộng, không nhằm mục đích kinh doanh. Thực tế hiện nay, nhiều doanh nghiệp công ích, đơn vị sự nghiệp do được giao đất không thu tiền sử dụng nên sử dụng đất sai mục đích, sử dụng lãng phí quỹ đất đai. Do vậy, để nâng cao hiệu quả sử dụng đất, cần thu hẹp đối tượng được giao đất không thu tiền sử dụng đất, các trường hợp còn lại phải áp dụng hình thức thuê đất, kể cả các đơn vị sự nghiệp. Quy định này giảm thiểu được tình trạng sử dụng đất lãng phí, góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng quỹ đất đai trong giai đoạn hiện nay.

2.1.4.2. Đối tượng được Nhà nước cho thuê đất

Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm cho doanh nghiệp trong nước, doanh nghiệp nước ngoài thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm [23, Điều 35].

Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp doanh nghiệp nước ngoài thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; hoạt