Sự Khác Biệt Giữa Giao Đất, Cho Thuê Đất Có Thu Tiền Sử Dụng Đất Với Cơ

nhu cầu thì được Nhà nước giao đất, không còn nhu cầu thì Nhà nước thu hồi, khi được giao đất không phải nộp tiền sử dụng đất. Đến Luật Đất đai năm 1993, Nhà nước thực hiện đồng thời hai hình thức giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng và giao đất, cho thuê đất không thu tiền sử dụng. Theo quy định này thì Nhà nước thực hiện giao đất không thu tiền cho các trường hợp sử dụng vào mục đích công cộng hoặc không nhằm mục đích kinh doanh, cụ thể: sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất giao thông, thuỷ lợi; đất xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng và các công trình công cộng khác không nhằm mục đích kinh doanh; hộ gia đình, cá nhân trực tiếp lao động nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối.

* Sự khác biệt giữa giao đất có thu tiền sử dụng đất và giao đất không thu tiền sử dụng đất:

Thứ nhất, về thời điểm xuất hiện, giao đất không thu tiền sử dụng đất là hình thức xuất hiện trước, được quy định trong Luật Đất đai năm 1987. Hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất xuất hiện sau, từ khi Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực thi hành.

Thứ hai, về nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, đối tượng được giao đất không thu tiền sử dụng đất không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, còn đối tượng được giao đất có thu tiền sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định.

Thứ ba, loại đất được giao đất không thu tiền sử dụng chủ yếu là đất có mục đích công cộng, quốc phòng, an ninh, trụ sở cơ quan nhà nước, đất nông nghiệp của hộ gia đình cá nhân, không có mục đích kinh doanh. Loại đất được giao đất có thu tiền sử dụng thường là đất sản xuất kinh doanh và khả năng sinh lợi.

Thứ tư, về quyền và nghĩa vụ của người được giao đất không thu tiền sử dụng đất được quy định tại Điều 109 Luật Đất đai năm 2003; quyền và nghĩa vụ

của người được giao đất có thu tiền sử dụng đất được quy định tại Điều 110 Luật Đất đai năm 2003.

1.1.3. Khái niệm, đặc điểm, phân loại cho thuê đất

Theo quy định tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 "Cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất".

Cho thuê đất là một trong những hình thức Nhà nước trao quyền cho người có nhu cầu sử dụng đất bằng hợp đồng sử dụng đất. Hình thức cho thuê đất lần đầu tiên được quy định tại Luật Đất đai năm 1993. Quy định tổ chức thuê đất phải trả tiền thuê nhằm tạo ra nguồn thu cho ngân sách nhà nước và đồng thời cũng để thực hiện các biện pháp quản lý nhà nước đối với đất đai. Việc quy định các tổ chức kinh tế khi thuê đất phải trả tiền thuê đã khắc phục tình trạng sử dụng đất kém hiệu quả, lãng phí, đồng thời thể hiện việc đổi mới quan điểm quản lý đất đai, phù hợp với cơ chế thị trường, nhà nước có nguồn thu ngân sách từ đất, huy động được vốn để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 109 trang tài liệu này.

* Phân loại cho thuê đất ở Việt Nam hiện nay

Trước đây, theo quy định tại Luật Đất đai năm 1993 và các Luật Đất đai sửa đổi bổ sung hình thức thuê đất được chia thành 3 loại, trong đó người sử dụng có thể trả tiền thuê hàng năm, trả tiền thuê nhiều năm, trả tiền thuê một lần và từ đó thiết kế quyền thụ hưởng khác nhau giữa các đối tượng được Nhà nước cho thuê đất. Luật Đất đai năm 2003 không quy định việc cho thuê trả tiền thuê nhiều năm và trả tiền một lần đối với tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước. Việc cho thuê trả tiền một lần chỉ áp dụng đối với tổ chức cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi đầu tư vào Việt Nam.

Như vậy, hình thức cho thuê đất có những tiêu chí mới khi phân định giữa đối tượng cho thuê trả tiền hàng năm và trả tiền 1 lần cho toàn bộ quá trình thuê

cũng như giữa doanh nghiệp trong nước và nước ngòai sử dụng đất. Đây là thiết kế mới trong Luật đất đai năm 2003 nhằm bước đầu chuyển mạnh hướng thuê đất cho người sử dụng để phù hợp với cơ chế thị trường.

Sự khác nhau giữa hình thức thuê đất hàng năm, thuê đất trả tiền nhiều lần cho cả thời gian thuê và thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê:

Thứ nhất, về đối tượng áp dụng, thuê đất trả tiền thuê hàng năm áp dụng đối với những đối tượng sau đây: hộ gia đình, cá nhân thuê đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh, hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản và làm muối; làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh; xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc.

Đối với việc cho thuê đất trả tiền một lần được áp dụng cho các đối tác nước ngoài như sau: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức cá nhân nước ngoài thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản và làm muối; làm mặt bằng để sản xuất kinh doanh; xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; xây dựng để bán hoặc cho thuê; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc.

Thứ hai, về nghĩa vụ tài chính: thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì số tiền thuê đất phải nộp một lần để được sử dụng đất trong trường hợp này được tính bằng với số tiền sử dụng đất phải nộp như trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất có cùng mục đích sử dụng đất và cùng thời hạn sử dụng đất.

Tổ chức kinh tế thuê đất hàng năm trả tiền thuê theo Bảng giá đất hàng năm của tỉnh, thành phố. Doanh nghiệp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất nhiều lần cho cả thời gian thuê thanh toán tiền thuê tại thời điểm 5 năm 1 lần hoặc 10 năm 1 lần hoặc 15 năm 1 lần.

Thứ ba, về quyền và nghĩa vụ của người thuê đất: Tổ chức kinh tế thuê đất trả tiền thuê hàng năm chỉ có quyền và nghĩa vụ theo quy định tại điểm a, b, c, d Khoản 1 Điều 111 Luật Đất đai năm 2003. Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất trước ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là năm năm thì có các quyền và nghĩa vụ tương tự như đối với doanh nghiệp được giao đất có thu tiền sử dụng trong thời hạn đã trả tiền thuê đất; trường hợp có nhu cầu chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất thì phải nộp tiền sử dụng đất trừ đi tiền thuê đất đã trả theo quy định

Thứ tư, phương thức thành toán: Doanh nghiệp thuê đất hàng năm trả tiền theo định kỳ hàng năm. Doanh nghiệp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất nhiều lần cho cả thời gian thuê thì có thể phải trả tiền thuê đất 5 năm 1 lần hoặc 10 năm 1 lần hoặc 15 năm 1 lần. Doanh nghiệp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì số tiền thuê đất phải nộp một lần để được sử dụng đất trong trường hợp này được tính bằng với số tiền sử dụng đất phải nộp như trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất có cùng mục đích sử dụng đất và cùng thời hạn sử dụng đất.

Như vậy, căn cứ vào hình thức thanh toán tài chính đất đai đối với doanh nghiệp (giao đất có thu tiền hay thuê đất; trả tiền thuê 1 lần cho toàn bộ thời gian thuê hay thuê đất trả tiền thuê hàng năm) mà doanh nghiệp được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Tuy

nhiên, thực tiễn cho thấy, quy định doanh nghiệp trong nước không được áp dụng hình thức thuê đất trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê là chưa phù hợp với khả năng tài chính và chiến lược khai thác, sử dụng đất của doanh nghiệp, đây là “rào cản” khi doanh nghiệp muốn tiếp cận với vốn vay tại các tổ chức tín dụng. Quy định này dẫn đến bất bình đẳng giữa doanh nghiệp trong và ngoài nước.

1.1.4. Nguyên tắc về giao đất, cho thuê đất

Giao đất, cho thuê đất là những hành vi pháp lý của cơ quan Nhà nước thực hiện phân phối và phân phối lại đất đai cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nhằm đảm bảo cho đất đai được sử dụng hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả. Để Nhà nước thực hiện tốt được chức năng quản lý đối với đất đai, hoạt động giao đất, cho thuê đất phải đảm bảo các nguyên tắc sau:

Thứ nhất, giao đất, cho thuê đất phải đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Quy hoạch sử dụng đất là quá trình phân phối tài nguyên đất đai với mục tiêu phát huy hiệu quả cao nhất về kinh tế và môi trường gắn liền với nhiệm vụ chính trị - xã hội của từng thời kỳ và từng vùng; Quy hoạch sử dụng đất không chỉ để quản lý mà còn là công cụ quan trọng để điều tiết thị trường bất động sản, nó gắn liền với việc nâng cao giá trị đất đai, do đó yêu cầu phải đạt được về kinh tế, quy hoạch sử dụng đất là quá trình tối đa hoá giá trị của bất động sản; nghĩa là mỗi thửa đất đều phải được sử dụng theo cách đảm bảo tổng số các thửa đất trong vùng quy hoạch có giá trị tối đa theo các tiêu chuẩn thị trường. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất với mục đích là hoạch định các quỹ đất làm cơ sở cho việc sử dụng hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả quỹ đất đai. Việc giao đất, cho thuê đất đúng quy hoạch, kế hoạch là điều kiện đảm bảo cho hiệu quả sử dụng đất của địa phương, vùng, khu vực đồng thời cũng là điều kiện đảm bảo cho hiệu quả sử dụng đất của chính doanh nghiệp. Từ những phân tích trên cho thấy việc giao đất, cho

thuê đất phải tuân thủ đúng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để đạt được các mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội.

Thứ hai, giao đất, cho thuê đất đúng thẩm quyền, đúng đối tượng. Đây là một trong những nguyên tắc quan trọng đảm bảo cho việc phân phối, phân phối lại đất đai đúng pháp luật, tạo sự công bằng giữa những người sử dụng đất. Việc tế cho thấy, việc giao đất, cho thuê đất sai thẩm quyền, sai đối tượng là nguyên nhân dẫn đến khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về đất đai gây mất ổn định chính trị, xã hội, làm giảm hiệu quả quản lý và sử dụng đất. Do vậy, cần thiết phải thực hiện nguyên tắc này trong giao đất, cho thuê đất.

Thứ ba, giao đất, cho thuê đất đúng trình tự, thủ tục. Đây là một trong những nguyên tắc nhằm đảm bảo cho hoạt động giao đất, cho thuê đất được thực hiện thống nhất, đồng bộ tại các địa phương. Thực hiện tốt nguyên tắc này sẽ góp phần tiết kiệm thời gian, nâng cao hiệu quả giao đất, cho thuê đất.

1.1.5. Sự khác biệt giữa giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng đất với cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất

Giao đất có thu tiền sử dụng đất trong thời gian qua mặc dù đã phát huy hiệu quả, mang lại nhiều giá trị kinh tế, xã hội to lớn, góp phần tạo nguồn thu cho ngân sách. Song cùng với sự phát triển của nền kinh tế, xã hội, sự biến động giá cả quyền sử dụng đất trên thị trường bất động sản, cơ chế giao đất có thu tiền sử dụng đã bộc lộ những nhược điểm, hạn chế nhất định. Trước thực trạng trên tại Điều 61 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP đã quy định “Đấu giá quyền sử dụng đất được áp dụng khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất hoặc khi thi hành án, thu hồi nợ có liên quan đến quyền sử dụng đất”. Đấu giá quyền sử dụng đất được coi là một giải pháp hữu hiệu đáp ứng được yêu cầu của công tác quản lý và sử dụng đất đai trong giai đoạn hiện nay, góp phần khai thác hiệu quả tiềm năng từ đất. Những ưu điểm vượt trội của cơ chế đấu giá quyền sử

dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất so với cơ chế giao đất có thu tiền thể hiện trên các mặt sau:

Thứ nhất, đấu giá quyền sử dụng đất là phương thức có thể huy động được tối đa nguồn thu cho ngân sách. Bởi theo nguyên tắc của cơ chế này: thực hiện đấu giá từng vòng, liên tục và vòng cuối cùng là vòng đấu mà sau khi Hội đồng đấu giá công bố mức giá trả cao nhất nhưng không có người yêu cầu đấu giá tiếp nữa. Như vậy, người trúng đấu giá - người nhận được quyền sử dụng đất là người có mức trả cao nhất. Với hình thức này, sẽ huy động được tối đa nguồn thu cho ngân sách (đây là ưu điểm vượt trội mà cơ chế giao, cho thuê đất không có được).

Thứ hai, đấu giá quyền sử dụng đất với phương thức, thủ tục tiến hành đơn giản, với một khoảng thời gian ngắn có thể huy động được một nguồn thu lớn từ đất đai. Trong cơ chế giao, cho thuê đất, thủ tục hành chính rất rườm rà, qua nhiều cấp, ngành, làm ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện các dự án, gây lãng phí thời gian, tiền của cho Nhà nước và người tham gia đấu giá. Đấu giá quyền sử dụng đất có thể khắc phục nhược điểm trên.

Thứ ba, đấu giá quyền sử dụng đất diễn ra công khai, dân chủ thu hút sự tham gia và giám sát của đông đảo nhân dân. Đấu giá quyền sử dung đất sẽ loại bỏ được hiện tượng lãnh đạo địa phương câu kết với chủ đầu tư, chủ dự án mưu lợi cá nhân, bòn rút tiền từ ngân sách thông qua việc giao, cho thuê đất thiếu sự trung thực, khách quan.

Như vậy, đấu giá quyền sử dụng đất sẽ tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh giữa các chủ đầu tư, hạn chế được yếu tố tiêu cực, tham nhũng của cơ chế giao, cho thuê đất, góp phần khai thác hiệu quả tiềm năng từ đất, huy động được nguồn thu tối đa từ đất đai hỗ trợ cho ngân sách địa phương xây dựng, hoàn thiện hệ thống

cơ sở hạ tầng, hỗ trợ chuyển dịch cơ cấu ngành nghề, cơ cấu lao động địa phương.‌

1.2. Những vấn đề lý luận về thu hồi đất

1.2.1. Cơ sở hình thành quy định thu hồi đất

Thực tiễn đã chứng minh, đối với bất kỳ quốc gia nào, trong quá trình phát triển, luôn diễn ra việc phân bổ lại quỹ đất đai phục vụ các mục tiêu kinh tế, xã hội, củng cố quốc phòng an ninh, xây dựng cơ sở hạ tầng, chỉnh trang, phát triển, mở rộng đô thị. Vì vậy, việc Nhà nước thu hồi đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội, quốc phòng, an ninh là tất yếu. Ở nước ta, trước mục tiêu phát triển công nghiệp, dịch vụ, đô thị, hạ tầng kinh tế - xã hội đòi hỏi Nhà nước phải thu hồi một quỹ đất lớn bao gồm đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất ở ... đáp ứng yêu cầu thời kỳ hội nhập kinh tế quốc tế, tạo cơ sở, nền tảng cho sự phát triển bền vững.

Với quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện quyền sở hữu, Luật Đất đai năm 1987 đã quy định Nhà nước thu hồi toàn bộ hoặc một phần đất đã giao sử dụng để thực hiện nhiệm vụ kinh tế, xã hội, nhưng không quy định việc đền bù cho người có đất bị thu hồi đất. Đến năm 1990 đền bù thiệt hại đất được quy định tại Quyết định số 186/2004 của Hội đồng Bộ trưởng. Đến năm 1992, thực hiện đường lối đổi mới, chuyển nền kinh tế từ kế hoạch hoá tập trung quan liêu, bao cấp sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, việc thu hồi đất đáp ứng yêu cầu công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, việc thu hồi đất diễn ra mạnh mẽ. Luật Đất đai năm 1993, Nghị định số 90/CP năm 1994 của Chính phủ được ban hành đưa ra các quy định mới, cụ thể về thu hồi đất để và đền bù cho người có đất bị thu hồi đất. Sau gần bốn năm thực hiện chính sách thu hồi đất này, đến năm 1998, Chính phủ ban hành Nghị định số 22/1998/NĐ-CP quy định cụ thể hơn các nội dung tại Nghị định số 90/CP. Trước yêu cầu phát triển nền kinh tế, xã hội, Luật Đất đai năm 2003, Nghị định số