Đặc Điểm Đối Tượng Tiếp Cận Nhà Ở Xã Hội

trong số những rào cản khiến cho phân khúc nhà ở này mặc dù nhu cầu lớn nhưng đáp ứng thì chưa đúng kỳ vọng.

Thực tế khi phát triển NƠXH tại quỹ đất 20% tại các dự án nhà ở thương mại trên địa àn thành phố đã phát sinh ất cập như: Chưa có quy định tỷ lệ phần trăm đất ở dành để phát triển NƠXH khi lập, thẩm duyệt quy hoạch phân khu, quy hoạch chung. Do đó, thiếu tính chủ động khi bố trí quỹ đất, đề xuất dự án xây dựng NƠXH theo kế hoạch phát triển nhà ở của thành phố. Việc triển khai xây dựng NƠXH tại quỹ đất 20% phụ thuộc vào công tác giải phóng mặt bằng, kinh phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại nên tiến độ thường chậm...

(PVS, nữ, cán ộ Sở Xây dựng Hà Nội)

Bên cạnh đó, tuy nguồn cung mới chỉ đáp ứng 2/3 nhu cầu sử dụng nhưng các khu NƠXH trên địa bản thành phố hiện nay không phải khu nào cũng bán hết số lượng căn hộ. Theo đánh giá của cán bộ sở Xây dựng Hà Nội “ Nhu cầu thực tế nhà ở phụ thuộc rất nhiều vào vị trí của dự án. Dự án vị trí tốt, gần trung tâm thì nhiều người mua và số lượng ăn hộ không đáp ứng đủ h sơ nộp nên tình trạng bốc thăm cũng rất cạnh tranh. Tuy nhiên với những dự án xa trung tâm như ở Quốc Oai, hay Đặng Xá (Gia Lâm) cũng còn trống nhiều, phải mở án nhiều đợt” (PVS, nữ, cán ộ Sở Xây dựng Hà Nội). Điều này dẫn đến tình trạng vừa thiếu, vừa thừa tại các khu NƠXH. Như vậy, có thể thấy cả số lượng và vị trí NƠXH tại Hà Nội hiện nay là những yếu tố ảnh hưởng đến sự lựa chọn sở hữu nhà của người NTN nói chung. Người mua nhà thích mua ở những vị trí gần trung tâm để thuận tiện cho việc đi lại cũng như tiếp cận các dịch vụ xã hội cơ bản mặc dù mức giá bán các căn hộ có cao hơn (14,8 triệu/m2 tại khu NƠXH Rice City Linh Đàm (2015), 10,9/m2 triệu tại

Khu NƠXH Tây Mỗ (2014), 12,38 triệu đồng/m2 tại khu NƠXH Hưng Thịnh, Hà Đông). Trong khi đó có những dự án NƠXH được đầu tư lớn thì lại quá xa trung tâm thành phố, các chủ đầu tư phải thông báo bổ sung nhận hồ sơ mua, thuê mua thành nhiều đợt như tổ hợp NƠXH và dịch vụ thương mại AZ Thăng Long tại Thôn Lai Xá, xã Kim Chung, huyện Hoài Đức (10 đợt), CC-1 thuộc khu đô thị mới tại lô đất N1, N3, KĐT Quốc Oai (19 đợt) do lượng khách hàng mua chưa đủ số lượng bán ra. Đây thực sự là một bài toán khó cần được UBND thành phố Hà Nội trong thời gian tới cần giải đáp nếu muốn phát triển hơn nữa phân khúc NƠXH.

Thành phố Hà Nội đặt mục tiêu đến năm 2020 cơ bản đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho đối tượng TNT. Các chủ đầu tư nhà ở thương mại thường lựa chọn hình thức nộp tiền thay vì dành một phần diện tích cho NƠXH dẫn đến cơ hội mở rộng diện tích, nguồn cung NƠXH gặp nhiều khó khăn. Cùng với đó nhiều khu NƠXH được xây dựng cách xa trung tâm thành phố, nếu Hà Nội không có những chính sách đầu tư về cơ sở hạ tầng và đồng bộ giao thông thì sẽ dẫn đến tình trạng vừa thiếu vừa thừa.

3.1.3.2. Đặc điểm đối tượng tiếp cận nhà ở xã hội

Thực tế triển khai chính sách NƠXH cho thấy, đây là một chính sách nhà ở có điều kiện với những nhóm đối tượng được thụ hưởng theo Luật nhà ở 2014 và các quy định khác. Cụ thể, khi người dân muốn mua, thuê mua NƠXH thì cần đáp ứng được những điều kiện quy định tại Nghị định Số 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý NƠXH trong đó có 3 điều kiện cần và đủ đó là điều kiện cư trú, điều kiện thu nhập và điều kiện về nhà ở. Trong đó, về điều kiện cư trú, có hai trường hợp, thứ nhất: Trường hợp đối tượng đăng ký xin mua, thuê mua NƠXH có đăng ký hộ khẩu thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có NƠXH thì phải có bản sao có chứng thực hộ khẩu thường trú hoặc giấy đăng ký hộ khẩu tập thể tại địa phương đó. Thứ hai: Trường hợp đối tượng đăng ký xin mua, thuê, thuê mua NƠXH không có hộ khẩu thường trú theo quy định thì phải có bản sao có chứng thực

giấy đăng ký tạm trú; bản sao có chứng thực hợp đồng lao động có thời hạn từ một năm trở lên tính đến thời điểm nộp đơn hoặc hợp đồng không xác định thời hạn và giấy xác nhận (hoặc giấy tờ chứng minh) về việc có đóng bảo hiểm xã hội của cơ quan bảo hiểm tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi người đó đăng ký mua, thuê, thuê mua NƠXH. Trường hợp đối tượng làm việc cho chi nhánh hoặc văn phòng đại diện tại tỉnh, thành phố nơi có NƠXH mà việc đóng bảo hiểm thực hiện tại địa phương nơi đặt trụ sở chính thì phải có giấy xác nhận của cơ quan, đơn vị nơi đặt trụ sở chính về việc đóng bảo hiểm xã hội.

Kết quả khảo sát của tác giả cũng cho thấy chân dung những hộ gia đình mua NƠXH tại Hà Nội. Đa số, người mua NƠXH có hộ khẩu Hà Nội (73,6%), còn lại 26,4% người mua nhà có hộ khẩu tại tỉnh/thành khác đáp ứng những quy định về điều kiện cư trú. Về quy mô hộ gia đình, một điểm đáng chú ý đó là quy mô hộ nhỏ là chủ yếu, hộ có 3-4 người chiếm đến 83,2%, 5 người là 9,4% còn lại là 1-2 người là 7,4%.

Bảng 3.3: Một số đặc điểm của người mua NƠXH

N	Tỷ lệ %
Quy mô hộ gia Đình	352	100
1 người	8	2,3
2 người	18	5,1
3 người	107	30,4
4 người	186	52,8
5 người	33	9,4
Hộ khẩu thường trú	352	100,0
Tại Hà Nội	259	73,6
Tại tỉnh/thành khác	93	26,4
Tổng thu nhập của hộ	352	100,0
Dưới 5 triệu đồng/tháng	20	5,7
Từ 5 đến dưới 9 triệu đồng/tháng	98	27,8

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 236 trang tài liệu này.

Từ 9 triệu – 15 triệu đồng/tháng

128	36,4
Từ 16 triệu đến 20 triệu đồng/tháng	92	26,1
Trên 20 triệu đồng/tháng	14	4,0

Ngu n: Khảo sát của luận án, 2018 Kết quả khảo sát của luận án cho thấy có nhiều điểm tương đồng với thông tin về danh sách người mua NƠXH năm 2016 trên trang thông tin của Sở Xây dựng Hà Nội đó là phần lớn người mua NƠXH có hộ khẩu Hà Nội (chiếm 73,6%), với mức thu nhập phổ biến từ 5-9 triệu đồng/tháng. Một điểm đáng chú ý là quy mô hộ gia đình từ 3-4 người chiếm 60%. [Trần Nguyệt

Minh Thu, 2016]

Về điều kiện thu nhập thu nhập và mức sống ước tính theo hộ, phổ biến nhất là từ 9-15 triệu đồng/tháng chiếm 36,4%. Mức thu nhập dưới 9 triệu cũng khá lớn, chiếm gần 28%. Con số này cho thấy, thực tế điều kiện về thu nhập của người dân mua nhà đa phần nằm trong nhóm có thu nhập thấp, thuộc đối tượng được mua NƠXH theo Nghị định Số 100/2015/NĐ-CP. Về mức sống người dân tại các khu NƠXH Tây Mỗ, Rice city Linh Đàm và Hưng Thịnh cho thấy có tới hơn 70% người trả lời không có tích lũy, không đủ ăn cụ thể 3,98% không đủ ăn, 41,48% cho rằng đủ ăn nhưng không có tích lũy, 27,48% cho rằng đủ ăn nhưng có tích lũy ít. Chỉ có 7,39% người trả lời có khả năng mua được NƠXH hoặc nhà ở thương mại mà không cần đến sự trợ giúp người người thân, bạn bè hoặc vay vốn ngân hàng.

Biểu 3.1: Nhận định về tình hình kinh tế của người mua NƠXH

3.98

7.39

19.32

41.48

27.48

Không đủ ăn

Đủ ăn nhưng không có tích lũy

Đủ ăn nhưng có tích lũy ít

Đủ ăn, có tích lũy nhưng không đủ mua NOXH/TM Đủ ăn, tích lũy đủ để mua NOXH/TM

Ngu n: Khảo sát của luận án, 2018

Như vậy, một tỷ lệ lớn hơn 70% người mua nhà không có tích lũy hay tích lũy ít. Điều này ảnh hưởng không nhỏ đến khả năng tiếp cận nhà ở tại đô thị nếu như họ không nhận được sự hỗ trợ từ các gói vay ưu đãi, theo hình thức mua nhà trả góp với lãi suất thấp hơn ngân hàng thương mại (chỉ khoảng 5-6% so với lãi suất 10-12%). Kết quả nghiên cứu về khả năng tích lỹ kinh tế của người dân tại thời điểm mua nhà cho thấy những chính sách hỗ trợ nhà ở dành cho người dân có TNT, đặc biệt là chính sách tín dụng với những gói vay ưu đãi là một trong những chính sách thiết thực, nếu không được triển khai đồng bộ với chính sách về NƠXH thì việc sở hữu nhà ở là điều nằm ngoài khả năng của người dân.

Nếu không được mua nhà với giá rẻ hơn thị trường và lại được vay ngân hàng với lãi suất ưu đãi, được thế chấp ngay chính căn hộ của mình mua thì không iết khi nào vợ ch ng mình mới mua được nhà. Ban đầu khi huy động đóng 20% giá trị hợp đ ng mua nhà, nhà mình cũng phải vay mượn họ hàng,

bạn è cũng mới đủ. Từ đó mới đủ điều kiện để làm thủ tục vay ngân hàng.

( PVS, Nữ, 34 tuổi, Khu NƠXH Tây Mỗ, Nam Từ Liêm, Hà Nội)

Theo lý thuyết phân tầng xã hội, phân tầng xã hội về nhà ở cho thấy,

hầu hết những người mua NƠXH nằm trong nhóm/tầng thu nhập thấp hoặc trung bình. Tỷ lệ lớn người mua nhà không có tích lũy hay tích lũy ít, lên đến gần 70%. Họ khi mua nhà đề cần có sự hỗ trợ tài chính từ các nhiều nguồn khác nhau. Điều này cho thấy rõ sự khác biệt hay phân tầng về thu nhập giữa nhóm mua NƠXH và các nhóm khác trong xã hội khi tiếp cận về nhà ở. Thêm nữa với đặc điểm nghề nghiệp cũng cho thấy khá rõ sự phân tầng xã hội trong nhóm mua NƠXH đó là hầu hết những người mua NƠXH đều làm việc trong môi trường chính thức như cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang, quân đội so với nhóm lao động tự do họ có nhiều ưu thế vượt trội.

3.1.3.4. Đánh giá điều kiện, tiêu chí mua nhà ở xã hội

- Các điều kiện chung

Tại Hà Nội cũng như các tỉnh/thành khác, chính sách NƠXH là một chương trình hỗ trợ nhà ở có điều kiện. Tại Hà Nội, quy định về đối tượng mua nhà được chi tiết trong Quyết định số 45/2010/QĐ-UBND về Ban hành Quy định bán, cho thuê, thuê mua và quản lý và sử dụng NƠXH trên địa bàn thành phố Hà Nội. Những người thuộc diện được xem xét tham gia chương trình hỗ trợ nhà ở nếu đáp ứng được các yêu cầu sau đây:

Khó khăn về nhà ở: Đối tượng chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chưa được mua, thuê, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước hoặc chưa được mua, thuê, thuê mua NƠXH tại các dự án khác, chưa được hưởng chính sách nhà ở, đất ở đưới mọi hình thức tại nơi sinh sống, học tập hoặc có nhà thuộc quyền sở hữu của mình nhưng nhà ở chật chội, diện tích bình quân của hộ gia đình dưới 8m2/sàn/người.

Điều kiện về cư trú: có đăng ký thường trú tại Hà Nội, nếu không có hộ khẩu thường trú thì người có nhu cầu mua NƠXH phải có đăng ký tạm trú, có hợp đồng lao động thời hạn từ 1 năm về việc có đóng bảo hiểm xã hội của cơ quan bảo hiểm tại Hà Nội.

Điều kiện về thu nhập thấp: là người không thuộc diện phải nộp thuế thu nhập cá nhân thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân(từ 9 triệu trở xuống đối với cá nhân không có trường hợp miễn trừ gia cảnh). Thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân; trường hợp là hộ nghèo, cận nghèo thì phải thuộc diện nghèo, cận nghèo theo quy định của Thủ tướng Chính phủ.

Hộp 3.1: Trình tự, thủ tục mua NƠXH

Khách hàng gửi trực tiếp hổ sơ cho chủ đầu tư. Thành phần một bộ hồ sơ gồm có:

1. Đơn đăng ký mua, thuê và thuê mua nhà ở theo mẫu Phụ luc 01 QĐ 34 (nộp cho chủ đầu tư)

2. Giấy xác nhận về hộ khẩu và thực trạng chỗ ở theo mẫu tại Phụ lục 01a QĐ34

3. Giấy xác nhận về đối tượng thu nhập thấp theo mẫu Phụ lục 01b QĐ34 do cơ quan có thẩm quyền xác nhận

4. Bản sao chứng thực CMTND

5. Giấy tờ ưu tiên khác(đối tượng ưu tiên)

Ngu n: Thông tư 08/2014/TT-BXD, ngày 23/5/2014 của bộ Xây dựng

Sau khi chủ đầu tư thông báo thời gian nhận đơn đăng ký mua NƠXH, khách hàng làm một bộ hồ sơ hoàn chỉnh để nộp đến chủ đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm tiếp nhận và bảo quản hồ sơ theo đúng biên bản giao nhận với khách hàng. Nếu hồ sơ chưa hợp lệ người tiếp nhận ghi rõ lý do và trả lại cho người nộp thực hiện bổ sung, hoàn thiện. Chủ đầu tư nhận lại hồ sơ sau 15 ngày kể từ ngày trả lại (chỉ được bổ sung, hoàn thiện 1 lần)

Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi danh sách hồ sơ đăng ký trong thời gian công khai, và danh sách có các đối tượng dự kiến được giải quyết mua nhà về sở Xây dựng thành phố Hà Nội. Sau 15 ngày làm việc nhận được danh sách, nếu Sở Xây dựng đồng ý với danh sách thì chủ đầu tư thông báo cho khách hàng đến thỏa thuận và ký Hợp đồng.

Khi được hỏi về nhận định chung của ông/bà về điều kiện tham gia ở 3 tiêu chí: khó khăn về nhà ở, điều kiện cư trú và điều kiện thu nhập thấp cho kết quả như sau:

Bảng 3.4: Đánh giá về điều kiện tham gia NƠXH (Đơn vị: %)

Điều kiện

Rất phù hợp

Phù hợp

Phù hợp 1 phần

Không phù hợp

Khó khăn về

nhà ở

24,1

62,8

12,2

0,9

Điều kiện cư trú

24,4

48,0

26,4

1,2

Điều kiện thu

nhập thấp

25,0

48,9

23,9

2,3

(Ngu n: Khảo sát của luận án, 2018)

Trong ba tiêu chí, tiêu chí “Khó khăn về nhà ở” được đánh giá ở tỷ lệ phù hợp cao nhất trong ba tiêu chí với hơn 86%, phù hợp 1 phần chỉ có 12,2% và không phù hợp là 0,9 %. Điều này cho thấy, điều kiện khó khăn về nhà ở trong đó không có nhà thuộc sở hữu hoặc có nhà mà diện tích dưới 8 m2 đáp ứng được nhu cầu của hầu hết người dân có nhu cầu. Trong nhóm đó, tỷ lệ người chưa có nhà thuộc sở hữu chiếm tỷ lệ cao vượt trội (hơn 92%) so với người có nhà mà diện tích dưới 8m2.

Về điều kiện cư trú trong đó bắt buộc người mua NƠXH phải có hộ khẩu hoặc thường trú tại Hà Nội, tuy nhiên trong mẫu nghiên cứu cũng chỉ có hơn 70% người đáp ứng được tiêu chí này. Số còn lại có nhu cầu về nhà ở nhưng chưa kịp chuyển hộ khẩu hoặc thường trú dài hạn mà cơ hội tiếp cận với