Thực Tiễn Tiếp Cận Chính Sách Nhà Ở Xã Hội Tại Hà Nội

pháp luật.

Đối tượng và điều kiện được thuê mua NƠXH gồm: cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân làm việc tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và các đối tượng khác. Điều kiện để được thuê mua: chua có nhà sở hữu, chưa được thuê hoặc mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, có nhà sở hữu nhưng diện tích bình quân dưới 5 m2 sàn/người, có nhà sở hữu của mình nhưng hư hỏng hoặc dột nát (Điều 54). Bên cạnh đó Luật cũng quy định

rất cụ thể về: Quy định xét duyệt đối tượng thuê, thuê mua (Điều 55); Yêu cầu phát triển NƠXH (Điều 46); Tiêu chuẩn thiết kế NƠXH (Điều 47); Quy hoạch phát triển NƠXH (Điều 48); Nguồn vốn đầu tư phát triển quỹ NƠXH.

Năm 2009 là thời điểm đầu tiên nhóm người nghèo sống trong các thành phố được tính đến như là một đối tượng thụ hưởng NƠXH. Diện được mua NƠXH tiếp tục mở rộng cho những người thu nhập thấp khi chính phủ đẩy mạnh công cuộc xây dựng NƠXH. Đã có nhiều chính sách được ban hành trong thời điểm này. Theo quyết định 65, 66, 67/2009/QĐ-TTg, hai nhóm đối tượng là học sinh sinh viên và người dân đô thị có thu nhập thấp đã được tính đến. Tuy nhiên đi kèm với việc mở rộng đối tượng này là các điều kiện xét duyệt chặt chẽ hơn, liên quan đến tình trạng cư trú. Đối tượng có hộ khẩu thường trú hoặc tạm trú dài hạn tại địa phương và các hộ gia đình thi nhập thấp là những nhóm đối tượng được ưu tiên.

Nghị quyết số 18/NQ-CP 2009, được ban hành với mục tiêu hướng tới một số đối tượng xã hội tại khu vực đô thị có thu nhập thấp, còn khó khăn về nhà ở, góp phần ngăn chặn suy giảm kinh tế, thúc đẩy sản xuất, kinh doanh, kích cầu đầu tư và tiêu dùng, bảo đảm an sinh xã hội. Trong nỗ lực đẩy mạnh việc phát triển NƠXH, nghị quyết 18/2009/NQ-CP của Chính phủ đã đưa ra một số ưu đãi cụ thể về thuế và nguồn vốn cho các chủ đầu tư, đồng thời

khẳng định nhà nước sẽ hỗ trọ đầu tư hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào dự án như hệ thống giao thông, cấp điện, cấp thoát nước cũng như cung cấp một số hỗ trợ về mặt kỹ thuật trong công tác thiết kế NƠXH. Ba nhóm đối tượng và mô hình nhà ở được nhắc tới trong Nghị quyết này gồm: Nhà ở sinh viên dành cho nhóm học sinh, sinh viên; Nhà ở công nhân khu công nghiệp cho công nhân làm việc tại các khu công nghiệp tập trung, khu chế xuất, khu công nghệ cao; nhà ở giá thấp cho các đối tượng thu nhập thấp có khó khăn về nhà ở tại khu vực đô thị. Phấn đấu đến năm 2015 đáp ứng cho khoảng 60% số sinh viên các cơ sở đào tạo và 50% công nhân lao động tại các khu công nghiệp có nhu cầu được giải quyết chỗ ở.

Nhà ở thu nhập thấp tại khu vực đô thị hướng tới nhóm đối tượng hưởng lương từ ngân sách nhà nước và người có thu nhập thấp đang sinh sống tại khu vực đô thị, chua có nhà ở hoặc có nhà ở nhưng diện tích bình quân dưới 5m2/ người mà chưa được Nhà nước hỗ trợ về nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức (giống quy định trong Luật nhà ở 2005). Quỹ đất dành để xây dựng nhà ở thu nhập thấp được bố trí trong quy hoạch các dự án phát triển đô thị của địa phương. Chỉ đầu tư dự án nhà ở thương mại có quy mô từ 10 ha trở

lên và dự án đô thị mới trên địa bàn, phải bảo đảm dành tỷ lệ diện tích đất tối thiểu 20% quỹ đất ở của dự án để xây dựng nhà ở thu nhập thấp. Về tiêu chuẩn thiết kế, nhà ở thu nhập thấp là loại nhà ở căn hộ chung cư có diện tích tối đa không quá 70m2.

Giá cho thuê, thuê mua theo nguyên tắc tính đủ chi phí đầu tư, bảo đảm thu hồi vốn đầu tư xây dựng trong thời hạn tối thiểu là 20 năm kể cả chi phí quản lý, vận hành. Về nguyên tắc quản lý, người mua hoặc thuê mua nhà được phép bán hoặc cho thuê sau khi trả hết tiền cho chủ đầu tư, sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, nhưng phải đảm bảo thời gian tối thiểu là 10 năm kể từ thời điểm ký hợp đồng mua bán. Nếu thời gian chưa đủ

10 năm thì chỉ được chuyển nhượng cho Nhà nước hoặc cho chủ đầu tư dự án nhà ở đó hoặc cho đối tượng được mua, thuê mua nhà ở thu nhập thấp theo quy định của địa phương; giá chuyển nhượng nhà ở không cao hơn mức giá nhà ở thu nhập thấp cùng loại tại thời điểm chuyển nhượng.

Theo Nghị quyết 18/NQ-CP của chính phủ, UBND cấp tỉnh, thành phố phải rà soát điều chỉnh bổ sung quỹ đất để phát triển nhà ở sinh viên, nhà ở công nhân khu công nghiệp và nhà ở cho người thu nhập thấp trong quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết của địa phương (kể cả quỹ đát dành để xây dựng để giao cho các doanh nghiệp xây dựng nhà ở thu nhập thấp). Tuy nhiên cho đến nay nhiều địa phương vẫn chưa có quy hoạch, kế hoạch bố trí quỹ đất để chuẩn bị phát triển NƠXH và nhà ở cho người thu nhập thấp.

Sau 2009, diện được mua NƠXH tiếp tục mở rộng cho những người thu nhập thấp. Tuy nhiên, trên thực tế những người thu nhập thấp chưa dễ gì tiếp cận được NƠXH bởi giá NƠXH khá cao. Hộ khẩu là một rào cản tiếp theo. Chỉ ai có hộ khẩu tại Hà Nội mới đủ điều kiện mua nhà (UN Habit, 2014). Nhận thấy vấn đề này, Chính phủ đã ban hành nghị định 71/2010/NĐ-CP và đặc biệt là nghị định 188/2013/NĐ-CP dành riêng cho phát triển NƠXH, trong đó gộp tất cả các đối tượng được ưu tiên nhà ở nêu trên cùng với các điều kiện đang được quy định riêng rẽ trong các văn bản trước. Đồng thời, trong văn bản này cũng bổ sung thêm các nhóm đối tượng là những người nghèo ở khu vực nông thôn và các nhóm đối tượng chính sách khác như người già, cô đơn, hộ nghèo đô thị. Hai nhóm đối tượng đáng lưu ý được bổ sung là những hộ tái định cư gặp khó khăn về nhà ở và các công nhân làm việc trong các khu khai thác, khu mỏ vốn là các khu vực tập trung nhiều lao động nhưng lại không được coi là các khu công nghiệp, khu kinh tế nên chưa được hưởng chính sách ưu đãi trong các văn bản trước.

Bảng 3.1: Điều kiện tiếp cận NƠXH giai đoạn 2005-2016

Văn bản

Điều kiện tiếp cận

Luật Nhà ở 2005

 Cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang; Công nhân tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao; Các đối tượng khác theo quy định

 Chưa có sở hữu nhà ở và chưa được thuê hoặc thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước

 Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích bình quân trong hộ gia đình dưới 5m2 sàn/người

 Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng là nhà ở

tạm, hư hỏng hoặc dột nát.

Nghị định 90/2006/NĐ-CP

 Bổ sung đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ quy định

 Bổ sung về điều kiện kinh tế hộ gia đình với thu nhập bình quân/tháng/hộ không vượt quá 5 lần tổng số tiền thuê NƠXH phải trả hàng tháng đối với căn hộ có diện tích tối đa là 60m2sàn, và không thấp

hơn 4 lần số tiền thuê phải trả đối với căn hộ có diện tích tối thiểu là 30m2 sàn

Nghị quyết 18/2009/NQ-CP

và Các quyết định 65, 66, 67/2009/QĐ-

TTg

 Học sinh, sinh viên các cơ sở đào tạo (Nghị quyết 18 và quyết định 65)

 Người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị (Nghị quyết 18 và quyết định 67)

 Có hộ khẩu thường trú hoặc tạm trú dài hạn (Ít nhất 1 năm)

 Thu nhập bình quân/tháng của hộ dưới mức thu

nhập bình quân của địa phương

Nghị định 71/2010/NĐ-CP

 Tổng hợp lại các đối tượng thụ hưởng và điều kiện

tiếp cận NƠXH vốn nằm rải rác từ các văn bản trước đó

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 236 trang tài liệu này.

Chiến lược nhà

ở 2011

Bổ sung nhóm đối tượng hộ nghèo khu vực nông thôn

Nghị định 188/2013/NĐ- CP

Bổ sung các nhóm đối tượng:

 Người có công với cách mạng

 Công nhân, người lao động trong các cơ sở khai thác, chế biến

 Hộ gia đình nghèo tại đô thị

 Đối tượng bảo trợ xã hội; người cao tuổi độc thân, cô đơn

 Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện tái định cư mà chưa

được bố trí đất ở hoặc nhà ở tái định cư.

Luật nhà ở 2014

Bổ sung các nhóm đối tượng:

 Hộ gia đình cận nghèo tại khu vực nông thôn;

 Hộ gia đình tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu;

 Người cận nghèo tại khu vực đô thị;

 Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định tại khoản 5 Điều 81 của Luật này;

Rất nhiều ưu đãi khác đã được đề cập đến trong Nghị định 188/2013/NĐ-CP, đặc biệt là các ưu đãi về sử dụng đất, về khả năng kết hợp giữa phát triển NƠXH và kinh doanh thương mại, việc sử dụng tài sản hình thành trong tương lai trong các dự án NƠXH để vay vốn đầu tư. Các ưu đãi cũng nhấn mạnh đến việc nhà nước sẽ hỗ trợ một phần chủ đầu tư NƠXH trong việc xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội trong phạm vi dự án. Nghị định này cũng đề cập tới những ưu đãi cụ thể dành cho các cá nhân và hộ gia đình trong công tác xây dựng và cung cấp NƠXH.

Kể từ năm 2014, quy định được mua NƠXH mở rộng cho nhiều nhóm

đối tượng hơn. Người mua không nhất thiết phải có họ khẩu tại thành phố, nhưng cần có đang ký tạm trú dài hạn. Theo Điều 49 và Điều 51 của Luật nhà ở năm 2014 có 10 nhóm xã hội thuộc diện được hưởng chính sách hỗ trợ về NƠXH, trong đó có 4 nhóm thuộc diện không áp dụng điều kiện về thu nhập bao gồm người có công, người trả nhà công vụ, học sinh/sinh viên và người bị thu hồi, giải tỏa tháo dỡ nhà ở nhưng chưa được bồi thường bằng nhà ở, đất ở. Theo quy định của luật, người thu nhập thấp là người không thuộc diện phải nộp thuế thu nhập thường xuyên. Trong giai đoạn này, mức thu nhập áp dụng là từ 9 triệu đồng/tháng trở xuống (sau khi trừ các khoản được miễn giảm không phải đóng thuế thu nhập cá nhân). Ngoài ra, người mua NƠXH phải

thuộc diện chưa có sở hữu nhà hoặc nếu có nhưng diện tích ở dưới 8m2

/người, hoặc nhà tạm, nhà hư hỏng.

Nhà nước khuyến khích các tổ chức và cá nhân ngoài khu vực nhà nước đầu tư vào lĩnh vực NƠXH. Bên cạnh đó, các chính sách cũng đưa ra những ràng buộc đối với nhà đầu tư lập dự án phát triển nhà ở. Đối với những dự án có quỹ đất từ 10 ha trở lên, chủ đầu tư phải dành 20% quỹ đất để xây dựng NƠXH. Nếu dự án phát triển nhà ở thương mại có quy mô sử dụng đất dưới 10 ha thì chủ đầu tư có 3 lựa chọn hoặc dành 20% quỹ đất để xây dựng NƠXH, hoặc chuyển giao quỹ nhà ở tương đương với giá trị quỹ đất 20% hoặc chuyển khoản tài chính tương đương giá trị quỹ đất 20% bổ sung vào ngân sách địa phương dành để đầu tư xây dựng NƠXH. Người ta kỳ vọng với chính sách này sẽ có nhiều cơ hội cho người thu nhập thấp hơn khi các nhà đầu tư buộc phải cung ứng sản phẩm nhà ở này khi xúc tiến các dự án nhà ở thương mại. Hơn nữa, việc bố trí xen kẽ khu NƠXH và nhà ở thương mại sẽ góp phần hạn chế tình trạng cư trú tách biệt theo thành phần gia đình và vị trí xã hội. Khi đó, dân cư trong các tòa NƠXH sẽ được thụ hưởng hệ thống hạ tầng xã hội chung với khu nhà ở thương mại.

3.1.3. Thực tiễn tiếp cận chính sách nhà ở xã hội tại Hà Nội

3.1.3.1. Nhu cầu về nhà ở xã hội tại Hà Nội

Theo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), nhu cầu nhà ở của người dân thuộc phân khúc trung, cao cấp (hơn 25 triệu đồng/m2) chỉ chiếm 20-30% nhu cầu thị trường. Trong khi đó, với NƠXH, nhà ở bình dân, nhu cầu thị trường rất lớn, chiếm 60-70%. Nhu cầu này ngày càng tăng theo thời gian và tăng theo dân số ở đô thị. Nếu như vào thời điểm trước năm 2013 nhu cầu của nhóm thu nhập thấp là 11,28 triệu m2 tương đương với 282.000 căn thì đến giai đoạn năm 2013-2015 nhu cầu này tăng thêm 66.000 căn. Tính đến cuối năm 2015 tổng nhu cầu về NƠXH tại khu vực đô thị là 348.000 căn hộ. Đến năm 2020, dự kiến con số này tăng lên 17,28 triệu m2, tương đương 432.000 căn (Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản, 2014)

Bảng 3.2. Nhu cầu về NƠXH tính đến 2020

Đơn vị	Tính đến trước năm 2013	Tăng thêm 2013-2015	Tăng thêm 2016-2020	Tổng số 2020
Dân số đô thị	Người	28.200.000	6.600.000	8.400.000	43.200.000
Số người khó khăn về nhà ở	Người	1.410.000	330.000	420.000	2.160.000
Nhu cầu về nhà ở	m2	11.280.000	2.640.000	3.360.000	17.280.000
Nhu cầu về nhà ở	Căn	282.000	66.000	84.000	432.000

(Ngu n: Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS, Bộ Xây dựng, 2014)

Tuy nhiên, nguồn cung nhà ở cũng đang rất thiếu. Theo chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020, nhu cầu NƠXH tại khu vực đô thị cần đến 12,5 triệu mét vuông sàn. Song đến nay, các dự án đã hoàn thành và

đang triển khai mới có tổng cộng 3,92 triệu mét vuông, đạt 31% so với kế hoạch. [Bộ Xây dựng, 2015]

Theo Kế hoạch phát triển nhà ở thành phố Hà Nội năm 2015 và các năm tiếp theo (2016-2020), Hà Nội đặt mục tiêu đến năm 2020, phát triển hơn 6,3 triệu mét vuông sàn NƠXH cho các đối tượng chính sách, công nhân, người thu nhập thấp. Đến thời điểm này, dù đã có nhiều dự án hoàn thành, hàng chục dự án đang triển khai, song nguồn cung NƠXH mới chỉ đạt 30% nhu cầu.[Sở Xây dựng Hà Nội, 2014]

Tại Hà Nội, theo Quyết định 6336/QĐ-UBND (ngày 28-11-2014) của UBND thành phố phê duyệt Kế hoạch phát triển nhà ở năm 2015 và các năm tiếp theo (2016-2020), thành phố đặt mục tiêu đến năm 2020 hoàn thành đầu tư xây dựng hơn 6,3 triệu mét vuông sàn NƠXH. Tuy nhiên, theo Sở Xây dựng Hà Nội, cộng 6 dự án đã hoàn thành, 43 dự án đang triển khai và 20% quỹ đất dành cho NƠXH của 58 dự án nhà ở thương mại, dự kiến hoàn thành từ nay đến năm 2020, Hà Nội vẫn còn thiếu hơn 2,1 triệu mét vuông sàn NƠXH.

Ngoài nguyên nhân thiếu vốn, thì tại các đô thị có lượng lao động trẻ, nhập cư lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, nhu cầu NƠXH rất lớn, nhưng cung thiếu, hoặc có nhưng quá xa trung tâm, đi lại khó khăn nên chưa tạo được sức hút. Trong khi đó, nhiều chủ đầu tư cũng không mấy mặn mà với phân khúc này vì tính lợi nhuận không cao, thời gian đầu tư và thu hồi vốn chậm hơn so với hình thức nhà thương mại.

Bên cạnh đó, việc triển khai phát triển NƠXH trên thực tế tại Hà Nội cũng đối mặt với nhiều vướng mắc từ việc xác định quỹ đất không gắn nhu cầu thực tế, thiếu kết nối hạ tầng của dự án với khu vực còn kém…là một