Tiếp cận và sở hữu nhà ở xã hội tại Hà Nội hiện nay

Hiện nay, khi Nhà nước không còn nắm quyền quản lý và phân phối nhà ở nữa thì việc xem xét lại chính sách về nhà ở cho các đối tượng trong xã hội, nhất là đối với nhóm thu nhập thấp là cần thiết. Năm 2004, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 76/2004/QĐ-TTg ngày 6-5-2004 về việc Phê duyệt định hướng phát triển nhà ở đến năm 2020 cũng đã quy định: Thúc đẩy phát triển quỹ nhà ở dành cho người thu nhập thấp bao gồm cán bộ, công chức, viên chức, người lao động tại các khu công nghiệp và các đối tượng chính sách khác mua hoặc thuê phù hợp với các điều kiện cụ thể của từng đối tượng...

Để đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng tăng của người dân, năm 2011 Chính phủ đã ban hành chiến lược phát triển nhà ở quốc gia. Một trong những mục tiêu chính của bản chiến lược là đến năm 2020 cần xây dựng thêm ít nhất 22,5 triệu m2 sàn NƠXH hướng tới tầng lớp dân cư có mức thu nhập thấp tại các khu vực đô thị. Tiếp đến 2014, Luật nhà ở đã được ban hành với mục riêng về phát triển NƠXH. Có thể thấy, qua các giai đoạn chính sách, pháp luật về nhà ở, trong đó có NƠXH đã từng bước được thay đổi phù hợp với đường lối phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa... Phát triển đa dạng các loại nhà ở có diện tích, mức độ tiện nghi khác nhau để bán và cho thuê nhằm đáp ứng yêu cầu của thị trường và điều kiện thu nhập của các tầng lớp dân cư...Với định hướng trên Nhà nước đang tập trung để giải quyết sự thiếu hụt về quỹ nhà ở cho các đối tượng xã hội - được coi là những người có thu nhập thấp, ít có khả năng tự tích luỹ vốn để mua nhà ở.

Nhà nước đã có chính sách rất rõ ràng về việc tạo quỹ nhà cho các đối tượng xã hội. Đối tượng và điều kiện được thuê NƠXH là các cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan quân đội, quân nhân chuyên nghiệp thuộc các lực lượng vũ trang, công nhân làm việc tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu

chế xuất, khu công nghệ cao và các đối tượng khác theo quy định của Chính phủ. Các đối tượng trên cũng là những người có TNT và chưa có nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước; hoặc có nhà nhưng diện tích bình quân dưới 5m2/sàn/người hoặc có nhà ở tạm hư hỏng, dột nát.

Việc xây dựng nhà ở cho các đối tượng xã hội như đã nêu ở trên rất cần có sự giải quyết đồng bộ từ chủ trương, chính sách đến phương thức phát triển quỹ nhà. Tiêu chuẩn thiết kế phải bảo đảm chất lượng và tiện nghi ở. Việc quản lý vận hành và huy động nguồn vốn phát triển quỹ NƠXH cần rõ ràng và theo quy định. Giá thuê, thuê mua phải đảm bảo bảo toàn vốn để tiếp tục đầu tư phát triển, nguyên tắc thuê và thuê mua phải đúng đối tượng và thuộc quyền của cơ quan quản lý.

Để tìm hiểu quá trình tiếp cận ở xã hội tại Hà Nội hiện nay, trong chương 3 tác giả sẽ làm rõ khả năng tiếp cận chính sách, tiếp cận thông tin và tiếp cận vốn vay của người dân với loại hình NƠXH. Qua khảo sát thực tiễn 3 khu NƠXH tại Hà Nội với mẫu nghiên cứu là 352 người, kết quả cũng bước đầu chỉ ra một số khó khăn, rào cản trong quá trình tiếp cận NƠXH của người dân Hà Nội.

3.1. Tiếp cận chính sách nhà ở xã hội

3.1.1. Giai đoạn trước năm 2005

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 236 trang tài liệu này.

Chính sách nhà ở giai đoạn trước Đổi mới (1986), giai đoạn này Nhà nước giữ vai trò chủ đạo, bao cấp trong lĩnh vực phát triển nhà ở tại đô thị trong một thời gian dài và giảm dần theo quá trình phát triển kinh tế - xã hội. Mô hình nhà tập thể từ 2-5 tầng với khu phụ, hành lang, lối đi chung đã xuất hiện vào khoảng những năm 1965 và nở rộ trong gần 20 năm cho tới những năm 1980. Nguồn ngân sách eo hẹp cộng với nhu cầu sinh hoạt của người dân ngày càng tăng là nguyên nhân chính của quá trình dần chuyển giao vai trò

nâng cấp, tu tạo nhà sang tay những cá nhân trực tiếp sử dụng. Sự hạn chế trong điều kiện kinh tế của Nhà nước cộng với những mâu thuẫn nội tại của hệ thống đã tạo nên sức ép mạnh mẽ, dẫn đến sự chuyển hướng trong chính sách vào cuối những năm 1980 cùng với tiến trình thực hiện đường lối đổi mới. Phương thức quản lý mới với sự kết hợp giữa Nhà nước và nhân dân dần từng bước được nới rộng, những dự án đầu tiên được đưa vào thực hiện thử nghiệm, góp phần cải thiện bộ mặt đô thị.

Chính sách NƠXH 10 năm giai đoạn đầu Đổi mới (1986-1995), Mô hình nhà ở tập thể với diện tích nhỏ hẹp tương đổi phổ biến trong thời kỳ này, thậm chí là một căn hộ chia đôi cho 2 hộ cùng sử dụng. Điều kiện sinh hoạt thấp bởi đa phần các gia đình thời gian này đều sống trong các tập thể với diện tích nhỏ, song tiêu chuẩn để được lựa chọn sử dụng loại hình nhà này tương đối khắt khe.

Sau năm 1988, Chính phủ đã cho phép thành phố giao đất cho một số doanh nghiệp thuộc các công ty xây dựng trung ương và địa phương xây nhà bán theo phương thức kinh doanh bằng vốn do nhà nước cấp hoặc huy động từ người mua nhà. Đây thực sự là một mô hình sản xuất nhà ở theo định hướng thị trường. Tuy nhiên, đây mới chỉ là loại thị trường giành cho tầng lớp khá giả trong một xã hội đô thị. Đông đảo người lao động có TNT và đặc biệt là người nghèo chưa thể nào với tới được loại hàng hóa nhà ở này. Năm 1990 tại đô thị đã có 1/3 khối lượng nhà ở được xây dựng bằng tiền của người dân. Năm 1992 vốn đầu tư xây dựng nhà ở của cơ quan, xí nghiệp và nhân dân gấp 2 lần vốn của Nhà nước, chưa kể một phần tương tự do dân tự xây không có giấy phép. Sự bùng nổ xây dựng, nhà ở mộc lên như nấm, người dân thành phố đang cố gắng tự cải thiện điều kiện ở của chính mình.

Năm 1991, Pháp lệnh số 51-LCT/HDDNN8, ngày 06/04/1991 của Hội đồng Nhà nước về nhà ở được thực hiện để bảo đảm quyền có nhà và sở hữu

nhà ở của công dân. Việc chuyển quỹ nhà ở do Nhà nước sang hình thức kinh doanh, sự hợp pháp hóa của các doanh nghiệp tư nhân, tự chủ tài chính của các doanh nghiệp nhà nước và sự khởi đầu của các liên doanh công tư là những bước tiến có tính đột phá. Phát triển nhà ở được xếp vào danh mục những mục tiêu ưu tiên của Chính phủ. Theo pháp lệnh này, Nhà nước khuyến khích và tạo điều kiện để người dân tham gia vào việc duy trì và phát triển quỹ nhà ở. Nhà nước cũng tạo điều kiện thuận lợi cho các nguồn kinh phí đầu tư vào lĩnh vực nhà ở thông qua các cơ quan, tổ chức tạo nên những biến đổi có tính bước ngoặt trong lĩnh vực pháp triển nhà ở đô thị thời kỳ đầu đổi mới.

Năm 1994, trong Nghị định số 61/CP về mua bán và kinh doanh nhà ở, Nhà nước đã quy định giá chuẩn tối thiểu nhà ở xây dựng mới, khung giá đất ở khi chuyển quyền sử dụng, giá chuẩn tối thiểu cho thuê nhà ở để làm căn cứ quản lý các hoạt động mua bán và kinh doanh nhà ở. Nhà nước cũng thực hiện bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê phần diện tích đang dược thuê để người mua nhà ở có điều kiện cải thiện chỗ ở. Bên cạnh đó, Nhà nước cũng tạo điều kiện thuận lợi cho các nguồn kinh phí đầu tư vào lĩnh vực sản xuất nhà ở thông qua các tổ chức và đơn vị xây dựng và quản lý nhà ở tại các thành phố. Thời kỳ này, đã có thể nhìn thấy những biến đổi có tính bước ngoặt trong lĩnh vực phát triển nhà ở đô thị dưới tác động của công cuộc Đổi mới.

Chính sách nhà ở thời kỳ định hướng XHCN (1996 đến trước 2005), ngày 28/12/2000 Ủy ban thường vụ Quốc hội đã ban hành Pháp lệnh Thủ đô Hà Nội, số 29/2000/PL-UBTVQH10. Chương III của Pháp lệnh thủ đô có quy định rõ việc quản lý và xây dựng, phát triển đô thị của thủ đô. Trong đó có nội dung liên quan trực tiếp đến xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp:

“Khuyến khích tổ chức, cá nhân đầu tư, lựa chọn mô hình kinh doanh,

phát triển nhà ở, các khu dân cư, các khu đô thị mới phù hợp với yêu cầu của từng thời kỳ, từng loại đối tượng; chú trọng xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp; mở rộng thị trường kinh doanh ất động sản; Quản lý các loại quỹ nhà trên địa àn (Điều 13)”. Như vậy xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp cũng là một trong những mục tiêu quan trọng của quá trình xây dựng và phát triển thủ đô.

Có 2 mô hình nhà ở vận hành trong nền kinh tế thị trường là nhà ở sở hữu và nhà thuê. Bên cạnh những hộ có thể là khách hàng trong thị trường nhà ở, còn rất nhiều hộ gia đình TNT, chưa có nới cư trú ổn định, việc được sở hữu nhà ở là ngoài khả năng của họ. Vì vậy, có thể nhận thấy rằng rất cần tới những chính sách hỗ trợ từ phía chính phủ trong việc xây dựng và cho thuê nhà ở cho người có TNT, bên cạnh đó khuyến khích khối tư nhân xây dựng và cho thuê nhà ở cho nhóm những người khó có khả năng tiếp cận với việc sở hữu riêng về nhà ở.

Xuất hiện khái niệm “Nhà ở được ưu đãi” trong Nghị định 71/2001/NĐ-CP của Chính phủ ngày 05/10/2001 về Ưu đãi đầu tư xây dựng nhà ở để án và cho thuê. Đây là một khái niệm rất gần với NƠXH, tại Nghị định cũng quy định một số chính sách tạo điều kiện và ưu đãi đầu tư đối với các doanh nghiệp tham gia các dự án đầu tư xây dựng nhà ở đề bán và cho thuê. Nghị định quy định rất rõ ràng các căn hộ thuộc chung cư cao tầng phải được ưu tiên bán và cho thuê đối với các đối tượng như cán bộ, công nhân, viên chức nhà nước và sinh viên. Quyết định 123/2001/QĐ-UB với điểm nhấn là tỉ lệ 20% quỹ đất ở hoặc 30% quỹ nhà. Sau Nghị định 71/2001/NĐ-CP, ngày 06 tháng 12 năm 2001, UBND thành phố Hà Nội ra quyết định số 123/2001/QĐ-UB quy định những nguyên tắc về quản lý đầu tư và xây dựng các khu đô thị mới, cải tạo, sửa chữa nhà ở trên địa bàn Thành phố Hà Nội. Điểm đáng chú ý trong quyết định 123 là quy định bắt buộc chủ đầu tư dự án

xây dựng nhà ở để bán sau khi xây dựng hạ tầng kỹ thuật phải dành 20% quỹ đất ở hoặc 30% quỹ nhà để bổ sung vào quỹ nhà ở thành phố (Điều 8). Phần diện tích còn lại thì chủ đầu tư được phép kinh doanh nhưng phải giành 50% để bán cho các cơ quan có nhu cầu về nhà ở theo giá quy định và chỉ 50% được phép bán theo giá thị trường.

Vào đầu những năm 2000, nở rộ mô hình nhà ở chung cư và xu hướng xây dựng các khu đô thị, song thời kỳ đầu mô hình này chỉ phù hợp với những người thu nhập cao. Luật Đất đai 2003 cũng đã kịp thời có những quy định về đất xây dựng chung cư tại Điều 85. Điều tiết giá cả của nền kinh tế đã và vẫn thường diễn ra trong quản lý vĩ mô nền kinh tế, trong đó Nhà nước có vai trò đặc biệt quan trọng. Với một số loại hàng hóa đặc biệt như nhà đất, điều này sẽ giúp ổn định thị trường, điều tiết quan hệ cung cầu nhằm đạt được các mục tiêu chung về tăng trưởng và phát triển kinh tế. Nguyên tắc này của Quyết định 123 đã được cụ thể hóa hơn tại Quyết định số 87/2004/QĐ-UB Về việc

an hành quy định tạm thời thí điểm về quản lý mua án nhà ở tại dự án phát triển nhà ở trên địa àn thành phố Hà Nội và Quyết định số 76/2004/QĐ-UB của UBND thành phố Hà Nội ngày 19/05/2004 Về việc an hành quy định quản lý thực hiện đầu tư các dự án cải tạo, xây dựng khu nhà ở và khu đô thị trên địa àn thành phố Hà Nội.

Quyết định số 87/2004/QĐ-UB quy định về nguyên tắc, trình tự, thủ tục mua bán nhà ở thuộc các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn Thành phố nhằm cụ thể Quyết định 123/2001/QĐ-UB. Thời điểm đó, do quỹ nhà để điều tiết hỗ trợ chưa có nhiều, bước đầu Thành phố quy định tạm thời thí điểm phương thức mua bán nhà trả góp, có gắn một phần trách nhiệm của người sử dụng sức lao động với người lao động.

Đáng chú ý nhất trong giai đoạn này là Quyết định số 76/2004/QĐ-Ttg của Thủ tướng Chính phủ, ngày 06/05/2004, Phê duyệt định hướng phát triển

nhà ở đến năm 2020 bởi đây là văn bản đầu tiên xuất hiện cụm từ “ NƠXH”. Cụm từ “NƠXH” được đặt trong tổng thể định hướng về phát triển nhà ở đô thị. Theo đó, Nhà nước sẽ xây dựng và phát triển quỹ NƠXH qua chính sách đầu tư xây dựng quỹ nhà ở để bán trả dần, cho thuê mua và cho thuê đối với các đối tượng thuộc diện chính sách có khó khăn trong việc cải thiện chỗ ở. Đây được xem như giải pháp tạo điều kiện để các hộ gia đình chính sách, gia đình khó khăn tại khu vực đô thị cải thiện điều kiện ở. Khái niệm NƠXH dường như đã xuất hiện một cách gián tiếp qua khái niệm “Quỹ nhà ở” được đề cập trong mục tiêu số 3 của Quyết định này: Thúc đẩy phát triển quỹ nhà ở dành cho người thu nhập thấp (bao gồm cán bộ, công chức, viên chức, người lao động tại các khu công nghiệp, sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp và các đối tượng chính sách khác) mua hoặc thuê phù hợp với điều kiện cụ thể của từng đối tượng. Đây cũng có thể coi là một sự thừa kế của quan điểm Quỹ nhà ở trong các văn bản trước đó.

3.1.2. Giai đoạn từ năm 2005 đến 2014

Khái niệm NƠXH đã lần đầu tiên chính thức xuất hiện trong Luật Nhà ở 2005. Luật Nhà ở ra đời đưa ra những quy định chung về sở hữu nhà ở, phát triển, quản lý việc sử dụng, giao dịch và quản lý nhà nước về nhà ở, với mục đích phục vụ các nhu cầu của hộ gia đình, cá nhân. Nếu thời điểm 2004, tại Quyết định số 76/2004/QĐ-TTG, cụm từ “NƠXH” được cho là xuất hiện gián tiếp và kết quả của sự kế thừa trong một số văn bản trước đó, thì thời điểm 2005, trong Luật nhà ở, khái niệm “NƠXH” đã được sử dụng rộng rãi, được luật hóa trong văn bản có hiệu lực cao nhất sau Hiến pháp. Thời kỳ này, Nhà nước có cơ chế, chính sách phát triển quỹ NƠXH; khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế trong nước và nước ngoài đầu tư phát triển; miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với đất xây dựng NƠXH, miễn, giảm

các khoản thuế liên quan (Điều 45). NƠXH thuộc 1 trong 4 phương thức phát triển nhà, gồm:

- Nhà ở thương mại do tổ chức, cá nhân đầu tư phát triển để bán, cho thuê;

- Nhà ở riêng lẻ do hộ gia đình, cá nhân xây dựng;

- NƠXH do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng để cho các đối tượng khó khăn thuê hoặc thuê mua;

- Nhà ở công vụ do Nhà nước đầu tư xây dựng để phục vụ điều động, luân chuyển cán bộ, công chức theo yêu cầu công tác (Điều 33).

Chính quyền các cấp đã có rất nhiều chính sách ưu tiên dành cho các chủ đầu tư tham gia xây dựng dự án NƠXH. Ngay trong Luật Nhà ở 2005 đã có quy định các nhà đầu tư phát triển nhà ở cho các hộ gia đình thu nhập thấp sẽ nhận được những ưu đãi đặc biệt như miễn tiền thuế đất và được áp dụng mức thuế suất thấp hơn, thậm chí miễn hoàn toàn so với việc kinh doanh nhà ở thông thường nhằm khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia xây dựng NƠXH. Liên quan đến số đơn vị nhà ở và diện tích sàn xây dựng, các đơn vị quản lý phải đưa ra những điều kiện ưu đãi để khuyến khích chủ đầu tư tham gia xây dựng NƠXH.

Vốn đầu tư xây dựng quỹ NƠXH được hình thành từ 5 nguồn (Điều 52):

- Tiền thu được từ việc bán, cho thuê và cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

- Trích từ 30% đến 50% tiền sử dụng đất của các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn;

- Ngân sách nhà nước đầu tư;

- Tiền hỗ trợ, tiền đóng góp tự nguyện của tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước;

- Tiền huy động từ các nguồn vốn hợp pháp khác theo quy định của