Thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất của người sử dụng đất ở Việt Nam hiện nay

nhiều trường hợp thiếu sự thống nhất giữa Luật Đất đai với các Bộ Luật Dân sự, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Đầu tư.Những bất cập này đã có những ảnh hưởng nhất định đến tình hình kinh tế - xã hội, lợi nhuận của cá nhân và Nhà nước, của nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam phát sinh từ những giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất; những thuận lợi, khó khăn cho các chủ thể sử dụng đất khi thực hiện quyền sử dụng đất của mình; đặc biệt trong đó phải kể đến những thủ tục hành chính rườm rà ở các cấp, thất thoát nguồn thu của nhà nước về thuế chuyển quyền sử dụng đất và các tiêu cực phát sinh trong khi làm thủ tục giao dịch quyền sử dụng đất, nhất là trong khu vực đô thị về chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế... đã gây cho các chủ thể quá nhiều khó khăn trong việc thực hiện quyền sử dụng đất hợp pháp của mình. Hiện tượng trong một số địa phương người dân khi thực hiện các quyền sử dụng đất như chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải đi qua nhiều cấp trung gian, từ những tiêu cực trong lĩnh vực đất đai làm cho kỷ cương pháp luật bị coi thường, người dân thiếu tin tưởng vào chính sách, pháp luật của nhà nước nhất là trên lĩnh vực đất đai... Từ thực tiễn nói trên, trong đề tài luận văn tốt nghiệp tác giảxin viết về “Thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất của người sử dụng đất ở Việt Nam hiện nay” để làm rõ hơn về thực trạng và những bất cập khi người sử dụng đất thực hiện các quyền hợp pháp của mình, bên cạnh đó nêu các biện pháp để khắc phục, xử lý các hiện tượng ngầm chuyển nhượng, góp vốn quyền sử dụng đất trái pháp luật của cá nhân, hộ gia đình và các doanh nghiệp nhằm lập lại trật tự kỷ cương về pháp luật nói chung và lĩnh vực đất đai nói riêng, ổn định thị trường bất động sản, hạn chế được các tiêu cực, thúc đấy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh trong nền kinh tế thị trường hội nhập kinh tế quốc tế hiện nay.

2. Mục tiêu của đề tài

- Tổng hợp một số vấn đề lý luận và pháp luật và thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất.

- Đánh giá thực trạng thực hiện các quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, thế chấp quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình và các doanh nghiệp ở Việt Nam hiện nay

- Đề xuất các giải pháp để góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai liên quan đến việc thực hiện quyền: chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất của người sử dụng đất; bảo đảm thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất, từ đó đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của Nhà nước và người sử dụng đất, góp phần cho thị trường bất động sản ở Việt Nam phát triển lành mạnh, minh bạch.

3. Tình hình nghiên cứu

Trong giai đoạn vừa qua, đã có nhiều đề tài nghiên cứu về thực trạng thực hiện các quyền sử dụng đất của các chủ thể khi được nhà nước giao đất, cho thuê đất như cuốn sách “Hoàn thiện cơ chế điều chỉnh pháp luật đất đai ở Việt Nam” của Nguyễn Cảnh Quý (2010), xuất bản tại nhà xuất bản Tư pháp, Hà Nội đã đi sâu nghiên cứu những vấn đề lý luận về cơ chế điều chỉnh pháp luật đất đai như: Khái niệm, đặc điểm, vai trò của cơ chế điều chỉnh pháp luật đất đai. Đặc biệt, tác giả đã đi sâu nghiên cứu quy trình để đưa ra các quy định của pháp luật đất đai trên các văn bản quy phạm pháp luật vào trong thực tế cuộc sống thông qua các hình thức thực hiện pháp luật; hoặc cuốn sách “ Nhận thức và thực hiện pháp luật đất đai của cán bộ lãnh đạo, quản lý các cấp chính quyền ở Việt Nam hiện nay” do Nguyễn Cảnh Quý chủ biên, 2010 được xuất bản tại nhà xuất bản Tư pháp, Hà Nội đã đi sâu nghiên cứu lý luân về nhận thức và thực hiện pháp luật của cán bộ lãnh đạo quản lý các cấp chính quyền ở nước tatrong đó đi sâu phân tích bốn hình thức thực hiện pháp luật đất đai của cán bộ lãnh đạo, quản lý các cấp chính quyền Việt Nam như tuân thủ pháp luật,

sử dụng pháp luật, chấp hành pháp luật và áp dụng pháp luật; luận văn thạc sĩ Luật học về “Hoàn thiện pháp luật Việt Nam về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm hạn chế giao dịch tư lợi” của Phạm Tuấn Anh (2014) đã nêu được các khái niệm, đặc điểm của quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; khái niệm, đặc điểm về giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Luận văn đã đi sâu nghiên cứu thực trạng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong đó có thực trạng về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn về giao dịch tư lợi trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tìm ra được những nguyên nhân phát sinh; từ thực trạng và nguyên nhân nêu trên luận văn đã đưa ra một số giải pháp hoàn thiện pháp luật Việt Nam về chuyển nhượng quyền sử dụng đất để hạn chế giao dịch tư lợi.

Nhìn chung, các đề tài cũng đã nêu ra được những thuận lợi, khó khăn, thực trạng và nguyên nhân của quá trình quản lý và sử dụng đất đai nhưng mỗi một đề tài lại nghiên cứu ở các khía cạnh khác nhau vàthường mới chỉ dừng lại ở Luật Đất đai năm 2003 và cho đến nay chưa có đề tài nào nghiên cứu về quá trình thực hiện pháp luật trong lĩnh vực chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2013.

Trong quá trình triển khai thi hành Luật đất đai năm 2013 tác giả nhận thấy vẫn còn nhiều vướng mắc và bất cập về các lĩnh vực thu hồi đất, giá đất, chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất… Trên cơ sở có kế thừa và tiếp thu, tác giả đã thực hiện ý tưởng nghiên cứu quá trình thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 96 trang tài liệu này.

4. Nhiệm vụ nghiên cứu

- Nghiên cứu các quy định pháp luật Đất đai Việt Nam về quyền của người sử dụng đất là: cá nhân, hộ gia đình và các doanh nghiệp khi thực hiện các quyền: chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường; nghiên cứu lý luận về thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất.

- Tổng hợp, phân tích làm rõ thực trạng thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất thông qua chủ yếu là việc phân tích những bất cập của chính sách, pháp luật đất đai hiện hành đối với người sử dụng đất là: cá nhân, hộ gia đình và các doanh nghiệp khi tham gia thực hiện các quyền sử dụng đất: chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp bằng quyền sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường ở Việt Nam hiện nay.

- Đề xuất các giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai về quyền chuyển nhượng, góp vốn và thế chấp bằng quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình và các doanh nghiệp trong giai đoạn hiện nay; bảo đảm thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, của Nhà nước và tăng cường quản lý của Nhà nước trong lĩnh vực đất đai.

5. Phạm vi và đối tượng nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu là việc thực hiện pháp luật về quyền: chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất và thực hiện pháp luật đối với các quyềnđó của người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân và doanh nghiệp.

- Phạm vi: Từ Luật Đất đai năm 2013 đến nay (tính từ thời điểm Luật đất đai năm 2013 được QH nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII kỳ họp thứ 6 thông qua ngày 29/11/2013 có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 07 năm 2014; Luật Đất đai năm 2003 số 13/2003/QH11 ngày

26/11/2003 có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2004; Luật số

25/2001/QH10 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

thông qua ngày 29/6/2001 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1993

có hiệu lực thi hành ngày01/10/2001; Luật số 10/1998/QH10 được Quốc hội

nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa X, kỳ họp thứ tư thông qua

ngày 02/12/1998 có hiệu lực thi hành từ 01/01/1999; Luật Đất đai 1993 đượcQuốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa VIII thông qua

ngày 14/7/1993 có hiệu lực thi hành từ ngày 15/10/1993).

6. Cách tiếp cận và phương pháp nghiên cứu

- Cách tiếp cận: Sử dụng cách tiếp cận từ tổng quan đến chi tiết, từ chủ trương chính sách đến thực tế, tổ chức triển khai thực hiện; từ vĩ mô đến vi mô (quan hệ từ trên xuống) và liên hệ trực tiếp đến các đối tượng cụ thể. Thông qua các cách tiếp cận này để nghiên cứu tổ chức điều tra, khảo sát tổng hợp, đánh giá các thông tin, dữ liệu thực trạng tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất của các chủ thể khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho phép nhận quyền sử dụng đất ở nước ta hiện nay và từ đó nhằm đánh giá những thuận lợi và khó khăn trong quá trình thực hiện các quyền chuyển nhượng, góp vốn và thế chấp quyền sử dụng đất, làm rõ địa vị pháp lý của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu đối với đất đai để quyết định giải pháp cơ bản phù hợp với nền kinh tế thị trường trong giai đoạn hiện nay, nhằm tiến tới hoàn thiện hệ thống pháp Luật Đất đai.

Để thực hiện được cách tiếp cận này, cần thiết phải nghiên cứu tìm hiểu một cách cụ thể về cơ chế, chính sách pháp luật nói chung và pháp luật về đất đai nói riêng trong quá trình đảm bảo về các quyền cho người cho người sử dụng đất khi được Nhà nước cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và thế chấp quyền sử dụng đất.

- Các phương pháp nghiên cứu được sử dụng bao gồm: Ngoài phương pháp luận là CN Mác – Lênin, tưtưởng Hồ Chí Minh, hệ thống các quan điểm lý luận của Đảng, các quy định pháp luật của Chính Phủ và Nhà nước về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp. Luận văn còn sử dụng các phương pháp sau:

+ Phương pháp phân tích, tổng hợp: Trên cơ sở các tài liệu, số liệu được điều tra tiến hành tổng hợp, phân loại, đánh giá, lựa chọn các tài liệu, số liệu để đưa vào nghiên cứu, các thông tin, số liệu được phân tích trên cơ sở nội suy, ngoại suy vấn đề, từ đó tổng hợp đưa ra các nhận định.

+ Phương pháp tiếp cận hệ thống: Vấn đề nghiên cứu được đặt trong mối quan hệ tổng quan, được tiếp cận từ nhiều phía; các thông tin, số liệu được phân tích, xử lý theo một hệ thống nhất định về thời gian trên cơ sở mỗi nội

dung nghiên cứu được xác định như là một phần tử trong hệ thống và có tác động qua lại lẫn nhau.

+ Phương pháp kế thừa: các tài liệu, số liệu đã thu thập từ các nghiên cứu khác có liên quan đến nội dung các quyền của người sử dụng đất được kế thừa sử dụng trong quá trình phân tích, đánh giá.

7. Đóng góp của luận văn

Luận văn đã làm rõ khái niệm, đặc điểm về thực hiên pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất của người sử dụng đất ở Việt Nam hiện nay đặc biệt đã nêu được những thay đổi trong các quy định của pháp luật đất đai liên quan đến quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất.

Luận văn phân tích thực trạng thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất từ khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực cho đến nay; nêu lên những kết quả đạt được, những hạn chế yếu kém và bất cập trong quá trình thực hiện các quyền này. Đây là cơ sở thực tiễn để đưa ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất.

Luận văn đã đề xuất một số giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp nói riêng.

8. Kết cấu của đề tài

Bố cục của luận văn được chia thành 02 Chương, như sau:

Chương 1: Những vấn đề lý luận về thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn và thế chấp quyền sử dụng đất

Chương 2: Thực trạng và giải pháp thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn và thế chấp quyền sử dụng đất

CHƯƠNG 1:NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN CHUYỂN NHƯỢNG, GÓP VỐN, THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Trong nền kinh tế thị trường, pháp luật đất đai có những đóng góp nhất định vào các thành tựu đạt được của 25 năm đổi mới đất nước. Dấu ấn sâu đậm nhất mà pháp luật đất đai thể hiện trong đời sống kinh tế, xã hội đó là các quy định về quyền của người sử dụng đất và việc xác lập địa vị pháp lý của hộ gia đình với tư cách là đơn vị kinh tế tự chủ trong sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp. Bởi lẽ, với việc pháp luật đất đai có các quy định cho phép người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất không chỉ tạo những cơ sở pháp lý ban đầu cho việc hình thành thị trường quyền sử dụng đất mà còn xác định quyền sử dụng đất là một loại quyền về tài sản được đem thế chấp để vay vốn hoặc sử dụng làm vốn góp hợp tác sản xuất, kinh doanh. Điều này mở ra một kênh huy động vốn mới và khai thông “điểm nghẽn” về bài toán vốn cho nhu cầu phát triển của xã hội. Tuy nhiên, thực tiễn thi hành các quy định về quyền của người sử dụng đất nói chung và quyền chuyển nhượng, quyền thế chấp và quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất của doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân nói riêng cho thấy bên cạnh những kết quả đạt được trên đây, pháp luật về lĩnh vực này cũng bộc lộ một số hạn chế, khiếm khuyết cần được giải quyết.

1.1. Khái quát chung về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất

1.1.1. Các khái niệm về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất.

a) Người sử dụng đất

Người sử dụng đất là một thuật ngữ được sử dụng phổ biến trong đời sống xã hội và trong khoa học pháp lý đất đai. Khái niệm người sử dụng đất

(còn được gọi là chủ thể sử dụng đất) được đề cập trong các sách, báo pháp lý ở nước ta; cụ thể:

Theo Giáo trình Luật Đất đai của Trường Đại học Luật Hà Nội: “Người sử dụng đất là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho phép sử dụng đất bằng một trong các hình thức giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất; có quyền và nghĩa vụ mà pháp luật quy định trong thời hạn sử dụng đất” [37].

Theo Từ điển Giải thích Thuật ngữ Luật học: “Người sử dụng đất: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để sử dụng” [38].

Theo Từ điển Luật học của Viện Nghiên cứu Khoa học pháp lý (Bộ Tư pháp): “Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc nhận quyền sử dụng đất của người khác để sử dụng” [41].

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đấtbao gồm:

Thứ nhất,Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức);

Thứ hai, Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân);

Thứ ba, Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ;

Thứ tư, Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo;