Thẩm Định Tính Pháp Lý Của Dự Án

chạy theo kế hoạch triển khai xây dựng trong vòng 04 năm từ 2020-2023. Dữ liệu tính toán cũng thực hiện trong thời gian trên.

5. Phương pháp nghiên cứu

5.1. Phương pháp thu thập số liệu

- Nguồn số liệu sơ cấp: thu thập số liệu trực tiếp từ Công ty TNHH Phát triển Thành phố Thương mại Á Châu và qua trao đổi trực tiếp qua điện thoại đối với nhân viên kinh doanh các sản phẩm dự án trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh.

- Nguồn số liệu thứ cấp: thu thập số liệu thông qua các nguồn tin cậy như Cục thống kê, Savills, CBRE để cập nhật các thông tin về thị trường. Các nguồn số liệu được ban hành của Bộ xây dựng.

5.2. Phương pháp phân tích số liệu:

- Sử dụng các công cụ thẩm định dự án như IRR, NPV, PI, PP phân tích Monto Carlo, công cụ phân tích Excell để xử lý các nguồn số liệu đầu vào.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 131 trang tài liệu này.

6. Kết cấu các chương

Nội dung của đề tài gồm các phần sau: Lời nói đầu

Chương I: Cơ sở lý luận về thẩm định tài chính dự án

Chương II: Thẩm định tài chính dự án khu căn hộ khách sạn tại Thị xã Từ Sơn Chương III: Kết luận và kiến nghị

CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN

1.1. Tổng quan dự án

1.1.1. Khái niệm

Dự án là một quá trình phức tạp, bao gồm nhiều nội dung công việc khác nhau, do đó, đứng ở các góc độ khác nhau, các nhà tài chính và nhà quản lý đã có nhiều quan điểm khác nhau khi đưa ra khái niệm này.

Theo Ngân hàng thế giới (WB): Dự án là tổng thể các chính sách, hoạt động và chi phí liên quan với nhau, được hoạch định nhằm đạt được những mục tiêu nhất định trong thời gian nhất định.

Trên góc độ quản lý nhà nước, dự án là tập hợp những đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất định nhằm đạt được sự tăng trưởng số lượng hoặc duy trì, cải tiến, nâng cao chất lượng sản phẩm hoặc dịch vụ trong khoảng thời gian xác định.

1.1.2. Phân loại dự án

Dự án đầu tư được phân loại theo nhiều tiêu chí khác nhau tuỳ thuộc vào góc độ quản lý, mục tiêu quản lý. Dự án được phân loại theo các tiêu thức khác nhau tùy thuộc vào góc độ nhìn nhận là vĩ mô hay vi mô.

* Phân loại dự án đứng ở góc độ vĩ mô đứng ở góc độ cơ quan quản lý nhà nước có hai cách phân loại chủ yếu:

- Căn cứ vào thẩm quyền quyết định đầu tư hoặc cấp giấy phép đầu tư, dự án được phân làm 4 loại:

+ Dự án trọng điểm quốc gia: do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư, Thủ tướng Chính phủ phê duyệt quyết định đầu tư.

+ Các dự án còn lại được phân làm 3 nhóm A, B, C để phân cấp quản lý.

- Căn cứ vào nguồn vốn đầu tư, dự án được phân làm 4 loại:

+ Dự án sử dụng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước.

+ Dự án sử dụng nguồn vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước, vốn tín dụng do Nhà nước bảo lãnh và vốn đầu tư phát triển của công ty nhà nước.

+ Dự án sử dụng các nguồn vốn khác bao gồm cả vốn tư nhân.

+ Dự án sử dụng nguồn vốn hỗn hợp.

* Phân loại dự án đầu tư đứng ở góc độ doanh nghiệp Theo mục tiêu đầu tư, có thể phân chia thành:

- Các dự án mở rộng: với một doanh nghiệp sản xuất, khi nhu cầu đối với sản phẩm dự kiến sẽ gia tăng mạnh trong tương lai và công suất của dây chuyền sản xuất hiện nay của doanh nghiệp không đủ để đáp ứng mức cầu mở rộng này, doanh nghiệp sẽ có thể thực hiện các dự án đầu tư mở rộng công suất nhằm chiếm lĩnh thị phần.

- Các dự án thay thế: Nếu như các sản phẩm trở nên lỗi thời theo thời gian, thì nhà máy, tài sản, thiết bị và các quy trình sản xuất cũng vậy. Việc sử dụng thường xuyên làm cho hoạt động của các nhà máy lâu năm trở nên tốn kém hơn do chi phí bảo trì cao hơn và thời gian ngừng việc nhiều hơn. Hơn nữa, việc triển khai các công nghệ mới làm cho các thiết bị hiện hữu trở nên lỗi thời về mặt kinh tế. Các yếu tố này tạo nên cơ hội cho các đầu tư tiết giảm chi phí, bao gồm việc thay thế các máy móc thiết bị cũ kỹ, lỗi thời bằng các máy móc thiết bị mới hơn có năng suất cao hơn.

- Các dự án phát sinh để đáp ứng các yêu cầu pháp lý, các tiêu chuẩn sức khỏe và an toàn, môi trường: Các dự án này bao gồm các đề xuất đầu tư cho những thiết bị kiểm soát ô nhiễm, thông gió và phòng cháy chữa cháy…

Theo mối quan hệ giữa các dự án: một dự án được xây dựng dựa trên mục đích của việc đầu tư. Tuy nhiên, khi phân tích không chỉ cần xem xét đến mục tiêu đầu tư mà còn tính đến tính hiệu quả về mặt tài chính của dự án. Trong nhiều trường hợp, nhiều dự án có hiệu quả tài chính cùng được đề xuất một lúc. Khi đó, việc xem xét mối quan hệ giữa các dự án để phân tích và ra quyết định đầu tư đúng đắn là rất quan trọng. Theo mối quan hệ giữa các dự án, có thể chia các dự án thành:

- Dự án độc lập: là loại dự án mà khi chấp thuận thực hiện hay loại bỏ nó thì không ảnh hưởng đến các dự án khác đang cùng được xem xét.

- Dự án loại trừ nhau (dự án đầu tư xung khắc): là những dự án không thể được chấp nhận đồng thời, khi một dự án được lựa chọn thực hiện thì sẽ loại bỏ tất cả những dự án còn lại.

- Dự án phụ thuộc: là dự án mà việc chấp nhận một dự án phụ thuộc vào việc chấp nhận hay loại bỏ một dự án khác.

1.1.3. Yêu cầu của một dự án

Để đảm bảo tính khả thi, dự án phải đáp ứng các yêu cầu cơ bản sau:

- Tính khoa học và tính hệ thống: yêu cầu này của dự án được thể hiện trên nhiều khía cạnh khác nhau. Về số liệu thông tin, cần đảm bảo trung thực, nghĩa là phải chứng minh nguồn gốc, xuất xứ của những thông tin và số liệu đã thu thập được. Về phương pháp tính toán, cần đảm bảo tính chính xác của các số liệu, các bản vẽ kỹ thuật phải đảm bảo chính xác về kích thước, tỷ lệ. Về phương pháp lý giải, cần đảm bảo tính hợp lý, logic và chặt chẽ giữa các nội dung trong dự án. Về hình thức, cần đảm bảo sạch đẹp, rõ ràng.

- Tính pháp lý: dự án cần có cơ sở pháp lý vững chắc, nghĩa là phù hợp với chính sách và luật pháp của Nhà nước. Muốn vậy phải nghiên cứu kỹ chủ trương, chính sách của Nhà nước, các văn bản pháp quy liên quan đến hoạt động đầu tư.

- Tính khả thi: thể hiện khả năng ứng dụng và triển khai trong thực tế. Các nội dung của dự án đầu tư phải được nghiên cứu, xác định trên cơ sở xem xét, phân tích, đánh giá đúng mức các điều kiện và hoàn cảnh cụ thể liên quan trực tiếp và gián tiếp đến hoạt động đầu tư như: thị trường, vốn, nguyên vật liệu…

- Tính hiệu quả: được phản ánh thông qua chỉ tiêu lợi nhuận và các chỉ tiêu hiệu quả kinh tế xã hội mà dự án đầu tư mang lại. Nhà đầu tư khi bỏ vốn phải tính đến lợi nhuận mình được hưởng, song lợi ích đó chỉ thực sự có hiệu quả khi nó không gây ảnh hưởng xấu hoặc vi phạm các lợi ích xã hội.

1.1.4. Các giai đoạn thực hiện dự án

- Giai đoạn 1: Xác định dự án

Đây là giai đoạn hình thành nên ý tưởng phát triển dự án. Trên cơ sở nghiên cứu tình hình kinh tế vĩ mô chung của cả nước, nghiên cứu tình hình phát triển kinh tế của vùng, địa phương nơi định thực hiện dự án, nghiên cứu các ý tưởng phát triển dự án đã được thực hiện trong và ngoài nước để hình thành nên ý tưởng phát triển dự án của riêng mình.

- Giai đoạn 2: Phân tích và lập dự án

Đây là giai đoạn nghiên cứu chi tiết ý tưởng phát triển dự án đã được đề xuất và lựa chọn qua các phương diện: thị trường, kỹ thuật, kinh tế - xã hội, tài chính, tổ chức, quản lý. Những nội dung này được thể hiện trong nghiên cứu tiền khả thi và nghiên cứu khả thi của dự án.

+ Nghiên cứu tiền khả thi là nghiên cứu sơ bộ ban đầu về nhu cầu và khả năng tiến hành dự án cũng như kết quả của dự án. Nghiên cứu tiền khả thi thường bao gồm các nội dung sau:

 Nghiên cứu kỹ lưỡng sự cần thiết đầu tư, điều kiện thuận lợi và khó khăn;

 Dự kiến quy mô đầu tư và hình thức đầu tư;

 Địa điểm xây dựng và nhu cầu sử dụng đất;

 Phân tích lựa chọn sơ bộ phương án xây dựng;

 Xác định tổng mức vốn đầu tư, các phương án huy động vốn, khả năng trả nợ.

+ Nghiên cứu khả thi hay còn gọi là lập luận chứng kinh tế kỹ thuật là giai đoạn nghiên cứu dự án một cách đầy đủ và toàn diện nhất. Đây là cơ sở để lựa chọn hay bác bỏ dự án và lựa chọn phương án tốt nhất. Trong giai đoạn này, cần phải luận giải chi tiết về những căn cứ và sự cần thiết đầu tư; lựa chọn hình thức đầu tư; phương án giải phóng mặt bằng; phương án kỹ thuật, công nghệ; phương án kiến trúc; tổng vốn, các nguồn vốn, phương án hoàn trả; phân tích hiệu quả đầu tư…

- Giai đoạn 3: Duyệt dự án

Đây là giai đoạn quyết định dự án có được chấp thuận hay không được chấp thuận. Tham gia duyệt dự án là một hội đồng gồm các thành viên như các cơ quan nhà nước, các tổ chức tài chính và các thành phần khác. Mục đích của giai đoạn này là xác minh lại những kết luận được tổng hợp từ các giai đoạn trước để đưa ra các quyết định cuối cùng. Nếu dự án được khẳng định là có hiệu quả với mức chấp nhận được và khả thi thì hội đồng sẽ thông qua dự án và quyết định đầu tư.

- Giai đoạn 4: Thực hiện dự án

Dự án sẽ được thực hiện sau khi được phê duyệt và vốn bắt đầu giải ngân. Mặc dù đã có nghiên cứu và tính toán các phương án từ trước những trong quá trình xây dựng vẫn sẽ phát sinh nhiều vấn đề. Do vậy, các nhà quản lý dự án phải giám sát chặt chẽ quá trình thực hiện dự án để xử lý linh hoạt các vấn đề nảy sinh.

- Giai đoạn 5: Nghiệm thu, tổng kết và giải thể

Giai đoạn này được tiến hành sau khi thực hiện dự án. Mục tiêu của giai đoạn nghiệm thu, tổng kết và giải thể là đánh giá một cách toàn diện những thành công và thất bại từ khi xác định, phân tích và lập dự án cho đến khi kết thúc dự án. Đặc biệt, cần phân tích rõ các nguyên nhân thất bại để có các giải pháp khắc phục khi thực hiện các dự án khác trong tương lai.

1.2. Thẩm định dự án

1.2.1. Khái niệm

Theo giáo trình thẩm định tài chính dự án của PGS.TS Lưu Thị Hương: thẩm định dự án là quá trình kiểm tra, xem xét một cách khách quan, khoa học và toàn diện các nội dung cơ bản của một dự án đầu tư nhằm đánh giá tính hợp lý, tính hiệu quả và tính khả thi của dự án; trên cơ sở đó ra quyết định đầu tư và cấp phép đầu tư. Trong quá trình thẩm định dự án, nhiều khi phải tính toán, phân tích lại dự án.

- Đối với chủ đầu tư, thẩm định dự án nhằm đảm bảo tính xác thực trong các thông tin và hiệu quả do dự án đem lại trước khi trình cấp có thẩm quyền phê duyệt. Đây cũng là căn cứ để nhà đầu tư tìm ra những cơ hội đầu tư tốt, tránh được những rủi ro và giảm thiểu chi phí cơ hội. Thẩm định dự án còn là cơ sở cho các nhà đầu tư

lựa chọn các phương án đầu tư, xây dựng và điều hành kế hoạch đầu tư, kiểm tra giám sát quá trình thực hiện dự án và tìm kiếm các đối tác liên doanh.

- Đối với nhà tài trợ, thẩm định dự án là căn cứ quan trọng nhất để đi đến quyết định tài trợ cho dự án hay không dựa trên cơ sở tính khả thi, khả năng hoàn trả nợ của dự án và những quy định của ngành về đối tượng cho vay nhằm hạn chế thấp nhất rủi ro và đảm bảo đem lại lợi nhuận.

- Đối với các cơ quan quản lý, thẩm định dự án đứng trên góc độ quản lý nhà nước chính là xem xét các lợi ích kinh tế - xã hội mà dự án mang lại có phù hợp với các mục tiêu, chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, của địa phương hay không. Dự án cần được thẩm định trên nhiều phương diện như sự ảnh hưởng đến môi trường sinh thái, mức đóng góp cho ngân sách, giải quyết việc làm… Từ đó có những kết luận về hiệu quả kinh tế - xã hội do dự án mang lại để ra quyết định có cấp giấy chứng nhận đầu tư hay không. Đối với những dự án phù hợp với mục tiêu, định hướng phát triển của Nhà nước thì việc thẩm định dự án là cơ sở để từ đó cơ quan quản lý xem xét các hình thức ưu đãi về lãi suất, đất đai và thuế.

1.2.2. Nội dung thẩm định dự án

Một dự án được xem xét và thẩm định trên nhiều phương diện khác nhau. Quá trình thẩm định dự án thường bao gồm các nội dung chính như sau:

1.2.2.1. Thẩm định tính pháp lý của dự án

Tính pháp lý của dự án là yếu tố quan trọng để dự án được triển khai và vận hành thông suốt. Yêu cầu về mặt pháp lý nhằm đảm bảo dự án không trái với mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của Nhà nước, phù hợp với quy hoạch phát triển theo ngành, theo vùng lãnh thổ, lĩnh vực kinh doanh của dự án cần đảm bảo không thuộc danh mục hàng hoá bị cấm kinh doanh theo quy định của pháp luật. Thẩm định tính pháp lý của dự án được thực hiện thông qua việc xem xét các văn bản pháp lý của nhà nước và của doanh nghiệp như: Quyết định thành lập doanh nghiệp, Điều lệ hoạt động của doanh nghiệp, Giấy phép đầu tư, Quyết định phê duyệt thiết kế và tổng dự toán, các giấy tờ liên quan đến việc thực hiện dự án như kết quả thăm dò địa chất, môi trường, giấy phép khai thác tài nguyên, giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất hoặc thuê đất, giấy phép nhập khẩu nguyên vật liệu, máy móc thiết bị… Nhà đầu tư cần chứng minh sự cần thiết phải đầu tư và được phép của các cấp có thẩm quyền.

1.2.2.2. Thẩm định kỹ thuật công nghệ của dự án

Thẩm định kỹ thuật nhằm xác định cấu hình kỹ thuật cũng như những phương diện cốt yếu khác hình thành nên dự án đầu tư, định hình dự án một cách tổng thể về quy mô và quy trình sản xuất, lựa chọn thiết bị công nghệ, các yếu tố đầu vào và đầu ra của sản phẩm, khả năng bao tiêu của sản phẩm… làm cơ sở cho các bước phân tích tiếp theo, nội dung cụ thể như sau:

- Hình thức và quy mô công suất của dự án: Lựa chọn hình thức đầu tư phải phù hợp với năng lực và điều kiện sản xuất hiện tại của nhà đầu tư. Cần xem xét các yếu tố cơ bản ảnh hưởng đến chất lượng, tính năng, công suất của máy móc thiết bị để lựa chọn quy mô đầu tư. Quy mô và công suất phải cân đối với nhu cầu thị trường, khả năng cung ứng nguyên vật liệu và khả năng quản lý, tổ chức sản xuất của nhà đầu tư.

- Thiết bị của dự án: Thiết bị là bộ phận quan trọng trong hệ thống tài sản cố định, có ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng sản phẩm và quá trình sản xuất kinh doanh. Lựa chọn thiết bị phải phù hợp với quy trình và điều kiện sản xuất, đánh giá được mức độ hiện đại, ưu điểm và hạn chế, nội dung chuyển giao công nghệ, giá cả và phương thức thanh toán thiết bị, danh mục thiết bị sản xuất chính, tính đồng bộ về công suất của thiết bị…

- Khả năng cung ứng các yếu tố đầu vào và tiêu thụ sản phẩm đầu ra của dự án: Đây là nội dung quan trọng, có ảnh hưởng rất lớn đến hiệu quả đầu tư của dự án. Các yếu tố đầu vào cho việc xây dựng và vận hành dự án như: khả năng cung cấp thiết bị đảm bảo tiến độ thi công dự án, khả năng cung cấp nguyên vật liệu, nguồn nhân lực… Tiếp theo là xem xét thị trường đầu ra sản phẩm tiêu thụ của dự án như khách hàng, sản lượng tiêu thụ, giá bán…