Quyền Sử Dụng Đất, Quyền Sở Hữu Nhà Và Các Giao Dịch Bất Động Sản

Thứ nhất, xung đột về tính chất và thời hạn sử dụng thể hiện rõ nhất đối với những trường hợp là nhà ở cho các đối tượng trong giao dịch thương mại. Theo khoản 1 Điều 37 Luật Nhà ở năm 2005 thì đất để phát triển nhà ở thương mại có thể là đất do Nhà nước giao hoặc cho thuê, điều này phù hợp với LĐĐ năm 2003 được thể hiện ở khoản 2 Điều 34 “Tổ chức kinh tế được giao đất sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê”. Vấn đề phát sinh mâu thuẫn ở chỗ các tổ chức, cá nhân đầu tư phát triển nhà ở thương mại được Nhà nước cho thuê đất tức có thời hạn sử dụng nhất định, khi họ thực hiện dự án xây dựng nhà xong để bán (căn hộ) nó trở thành tài sản nên người mua có quyền sở hữu với căn hộ là mãi mãi. Vậy sự tồn tại mãi mãi lại được hình thành trên cơ sở của một sự tạm thời là rất mâu thuẫn. Vậy khi thời gian thuê đất hết hạn đồng nghĩa với việc nhà đầu tư giải tán thì vấn đề sở hữu ngôi nhà sẽ được giải quyết ra sao? Thực tế này ở các thành phố lớn nơi thực sự có nhu cầu về nhà ở, đòi hỏi phát triển về nhà chung cư kéo theo sự phát triển của nhà ở thương mại mà đa phần đều do các tổ chức, cá nhân thuê đất làm chủ là chủ yếu hiện đang xảy ra rất nhiều. Đơn cử như khu nhà chung cư Ciputra nằm trên địa bàn quận Tây Hồ - Thành phố Hà Nội hiện nay, đây là khu nhà được đánh giá là khu nhà cao cấp nên có giá bán khá cao so với mức thu nhập bình quân của xã hội song khu đất để xây dựng nên khu nhà được cấp phép với dự án thuê đất là 49 năm. Khi người dân mua ngôi nhà tiền tỷ ở đây họ đều cho rằng họ bỏ tiền ra mua để được sở hữu mãi mãi vậy sau 50 năm vấn đề này sẽ được giải quyết ra sao? Vai trò của Nhà nước được đặt ra như thế nào? Về lý thuyết thì tổ chức, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất khi hết hạn thuê họ có quyền được Nhà nước gia hạn và tất nhiên sự gia hạn này có điều kiện. Nếu đáp ứng đủ điều kiện họ sẽ được gia hạn tiếp còn không thì bị thu hồi tức vẫn chưa chắc lúc đó tổ chức, doanh nghiệp đó sẽ ở trong tình huống nào vì vậy hệ quả đặt ra với trường hợp hết hạn thuê đất mà doanh

nghiệp không được thuê tiếp hay doanh nghiệp đã giải thể thì giải quyết như thế nào đòi hỏi các nhà quản lý phải quan tâm ngay từ bây giờ để bảo đảm quyền lợi chính đáng cho người dân.

Thứ hai, tiềm ẩn nhiều yếu tố tranh chấp vì bản chất hợp đồng mua bán nhà và hợp đồng mua bán đất là khác nhau.

Yếu tố rủi ro có thể xảy ra khi một người mua đất tức mua QSDĐ, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng sẽ thoả thuận với nhau cùng lập một hợp đồng chuyển QSDĐ, thực tế trên mảnh đất đó có nhà. Người mua thường hiểu đương nhiên mình mua mảnh đất đó sẽ bao gồm cả những gì thuộc về trên đó. Trong cuộc sống hiện nay tình huống này xảy ra khá nhiều đó là sau khi việc chuyển nhượng hoàn tất bên chuyển nhượng không cho bên nhận chuyển nhượng vào ngôi nhà trên mảnh đất đó ở với lý do chỉ bán đất mà không bán nhà. Rõ ràng nếu theo quy định của pháp luật thì bản chất của hợp đồng chuyển nhượng đúng là như vậy. Chúng ta có hợp đồng chuyển QSDĐ và hợp đồng mua bán nhà tuyệt nhiên không có hợp đồng mua bán đất bởi đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Với tâm lý nhà đương nhiên gắn với đất nên đa phần đều có mục đích mua nhà để ở nhưng thường gọi là mua đất. Do hiểu biết chưa đầy đủ về chính sách đất đai của Nhà nước người dân cũng thường cho rằng đất mình đang ở là của mình nên mình có toàn quyền với nó, họ thường hiểu đất cũng như các loại tài sản khác mà chưa hiểu hết tính đặc biệt của nó nên vẫn gọi theo cách gọi dân gian đó là mua, bán đất. Bên cạnh đó những giao dịch mua, bán này thường do hai bên thoả thuận tự lập bằng viết tay mà không có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền nên không nhận được sự tư vấn, hướng dẫn. Ngược lại có những trường hợp lập hợp đồng mua bán nhà nhưng lại hiểu nó bao gồm cả đất nên cũng xảy ra tranh chấp. Song tranh chấp với trường hợp mua đất thường được hiểu bao gồm cả nhà diễn ra nhiều hơn. Với thực tế này đòi hỏi các nhà làm luật phải vừa chú trọng yếu tố

xây dựng pháp luật vừa chú trọng tới việc tuyên truyền phổ biến giáo dục pháp luật và sự cần thiết sớm hoàn thiện quy định về việc đăng ký BĐS.

Thứ ba, phát sinh khó khăn trong giao dịch. Kể từ khi LĐĐ năm 1993 ra đời đến nay chúng ta có khá nhiều loại giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng về BĐS. Theo LĐĐ năm 1993 người sử dụng đất được cấp giấy đỏ để công nhận quyền sử dụng đất ở; theo Nghị định số 60/CP được cấp giấy hồng cũ để công nhận QSDĐ ở và QSHN ở; theo LĐĐ 2003 được cấp giấy đỏ mới để công nhận QSDĐ và ghi nhận công trình trên đất; theo Nghị định 95/2005/NĐ-CP được cấp giấy hồng để công nhận nhà ở, công nhận công trình trên đất; theo Nghị định 90/2006/NĐ-CP được cấp 02 loại là GCNQSHN ở và QSDĐ ở và GCNQSHN ở.

Với mỗi loại giấy, khi thực hiện giao dịch người dân sẽ có hình thức giao dịch tương ứng song có nhiều yếu tố rủi ro tiềm ẩn trong đó. Những người có giấy đỏ mới theo LĐĐ năm 2003 khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng sẽ làm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ song thực tế đối tượng giao dịch gồm cả quyền sở hữu nhà, trong khi giấy đỏ này chỉ ghi nhận những thông tin về căn nhà theo hiện trạng chứ không công nhận quyền sở hữu. Điều này khiến người nhận giao dịch lo lắng liệu căn nhà sẽ là của bên nhận giao dịch hay vẫn tiếp tục là của người bán. Còn giao dịch chuyển nhượng với tài sản có giấy hồng thì làm hợp đồng mua bán nhà, như vậy bên nhận sẽ lại phải lo lắng về phần đất. Thực chất nội dung của hợp đồng giao dịch là cả QSDĐ lẫn QSHN song vì giấy chứng nhận được cấp theo quy định của pháp luật mà điều này chưa được thể hiện đầy đủ, giấy thể hiện được nhà thì mất đất và ngược lại giấy thể hiện được đất thì mất nhà.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 103 trang tài liệu này.

Nếu áp dụng LĐĐ năm 2003 và Luật Nhà ở thực tế sẽ xảy ra trường hợp một gia đình có hai loại giấy là GCNQSDĐ thường gọi là sổ đỏ và GCNQSHN tức giấy hồng. Như vậy họ hoàn toàn có thể thực hiện hai loại

giao dịch khác nhau trên cùng một đối tượng. Bên cạnh đó việc cấp hai loại giấy chứng nhận cho đất và tài sản trên cùng một mảnh đất cũng gây phiền hà cho người sử dụng khi tham gia thị trường BĐS. Ngoài ra với giấy hồng còn gặp khó khăn trong giao dịch thế chấp. Vì những trường hợp được cấp giấy hồng tức chủ sở hữu được công nhận nhà ở, công trình trên đất. Như vậy sẽ chỉ có phần về nhà ở mà không có sự công nhận về đất ở. Theo quy định trước đây thì thông tin về thế chấp nhà đất được cập nhật vào trang 4 của giấy chứng nhận. Nhưng theo hướng dẫn của Nghị định số 90 thì không cập nhật vào giấy chứng nhận như trước mà chỉ yêu cầu ngay sau khi ký kết hợp đồng thế chấp, bên nhận thế chấp có trách nhiệm thông báo bằng văn bản cho cơ quan quản lý nhà ở biết về việc thế chấp. Trong thông báo nêu rõ tên chủ sở hữu nhà ở, địa chỉ nhà và thời gian thế chấp, trường hợp phát hiện chủ sở hữu đã dùng nhà ở thế chấp tại một tổ chức tín dụng khác thì cơ quan quản lý nhà phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết. Thực tế hiện nay nội dung này được vận dụng mỗi nơi một khác. Có nơi đúng là ngân hàng sẽ thông báo cho UBND quận biết về việc thế chấp của người dân để UBND quận ghi vào sổ lưu theo dõi, nơi chứng nhận theo đơn đăng ký và có công văn thông báo cho UBND phường, có nơi ngân hàng không yên tâm làm như trên nên đề nghị quận ghi nhận trực tiếp vào giấy hồng theo như cách làm trước đây hoặc cũng có nơi kèm theo phụ lục bổ sung để ghi nhận thế chấp. Trong khi chưa có văn bản hướng dẫn, để tránh rủi ro, ngân hàng đã hạn chế rất nhiều trường hợp thế chấp bằng giấy hồng mà nhu cầu thực tế của người dân trong giao dịch này là rất cao [42].

Thứ tư, tính chuyển nhượng cao của QSHN ở và chuyển nhượng hạn chế của QSDĐ.

Chuyển nhượng là việc người có quyền sở hữu, sử dụng tài sản có thể chuyển quyền này cho người khác, Nhà nước công nhận tính hợp pháp trong hành vi tự điều chỉnh tài sản của chủ thể đang sở hữu, sử dụng cho chủ thể mới.

Tính chuyển nhượng cao của QSHN ở và chuyển nhượng hạn chế của QSDĐ chủ yếu do tính chất sở hữu quy định. Tính sở hữu đối với nhà được thể hiện ở đủ cả ba quyền năng: Chiếm hữu, sử dụng và định đoạt. Nhà do tổ chức, cá nhân tạo lập hợp pháp bằng tiền của tổ chức, cá nhân nên nhà được hiểu như tài sản riêng của tổ chức, cá nhân vì vậy họ có đầy đủ cả ba quyền năng đối với tài sản đó. Khi họ muốn chấm dứt quyền sở hữu đối với tài sản của mình bằng việc quyết định số phận pháp lý và số phận thực tế thông qua các giao dịch dân sự với hình thức pháp lý là những hợp đồng dân sự như hợp đồng mua bán tài sản .vv. chính là họ đang sử dụng quyền định đoạt của mình.

Còn nói đến quyền định đoạt trong đất đai được hiểu chỉ có Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai mới có quyền định đoạt đối với đất đai và sự định đoạt này không giống với việc định đoạt tài sản của các chủ sở hữu khác ví dụ như nhà ở [38, Tr 96]. Khác với các chủ sở hữu đối với tài sản khác, chủ sở hữu đất đai thực hiện quyền định đoạt của mình thông qua các hình thức pháp lý như quyết định giao đất, cho thuế đất, công nhận quyền sử dụng đất .vv. Nói như vậy không có nghĩa Nhà nước không thể thực hiện các quan hệ giao dịch trong đất đai mà Nhà nước thông qua người sử dụng đất để thực hiện những quyền này bằng việc quy định các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất bên cạnh các cơ chế bảo đảm cho các quyền và nghĩa vụ này được thực hiện trên thực tế. Vì vậy ít nhiều các quyền này cụ thể như quyền chuyển nhượng bị hạn chế. Sự hạn chế này thể hiện họ chỉ có thể thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng mà không thể thực hiện chuyển nhượng quyền sở hữu như đối với nhà ở. Sự khác biệt này thể hiện ngay ở

hình thức của văn bản giao dịch, đối với chuyển nhượng QSHN ở được thể hiện bằng hợp đồng mua, bán nhà; đối với chuyển nhượng đất được thể hiện bằng hợp đồng chuyển QSDĐ. Rõ ràng điều này đã thể hiện rất rõ sự hạn chế của chuyển nhượng đất so với chuyển nhượng nhà. Khi nhận chuyển nhượng nhà người nhận chuyển nhượng được nhận đủ cả ba quyền năng đối với tài sản nhận chuyển nhượng điều này mang lại tâm lý tích cực cho người tham gia giao dịch. Ngược lại trong giao dịch chuyển nhượng đất người nhận chuyển nhượng chỉ nhận được quyền sử dụng đối với đất. Trước khi LĐĐ năm 1993 chính thức thừa nhận đất có giá và quyền chuyển nhượng QSDĐ của người sử dụng thì các giao dịch chuyển nhượng đất vẫn diễn ra một cách khách quan. Nhưng do pháp luật không thừa nhận nên các giao dịch này bị coi là các giao dịch ngầm, trái pháp luật. Nó chỉ được xuất hiện chính thức sau khi có chế độ sở hữu toàn dân về đất đai được ghi nhận ở Hiến pháp 1980. Trước đó khi Nhà nước còn thừa nhận có sở hữu tư nhân về đất đai thì quan hệ đó được gọi là “mua bán đất đai” hoặc “chuyển nhượng đất đai” như các tài sản thông thường khác. Vì vậy, việc chuyển nhượng QSDĐ luôn được đặt trong mối quan hệ với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Chính điều này đã phản ánh tính chuyển nhượng cao của QSHN so với QSDĐ.

Và do xuất phát từ tính không trọn vẹn, đầy đủ của QSDĐ mà tính chuyển nhượng của QSDĐ cũng bị hạn chế. Vì không phải ai có QSDĐ hợp pháp cũng có thể thực hiện việc chuyển quyền trong đó bao gồm cả quyền chuyển nhượng. Ví dụ, tổ chức kinh tế thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm của Nhà nước thì không được thực hiện việc chuyển nhượng mà chỉ có thể giao dịch thế chấp, bảo lãnh, góp vốn mà thôi. Pháp luật quy định, tất cả những hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê, hộ gia đình, cá nhân thuê đất trước ngày 01/7/2004 đã trả tiền thuê đất một lần hoặc trả

trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời gian thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm mới được chuyển nhượng QSDĐ.

Bên cạnh đó một số đặc điểm của quyền chuyển nhượng QSDĐ cũng làm hạn chế tính chuyển nhượng cao của đất. Người sử dụng đất không có toàn quyền quyết định, đoạt tuyệt đối với đất thuộc quyền sử dụng của mình như đối với các loại tài sản khác thuộc quyền sở hữu. Khi thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ, những người tham gia giao dịch phải tuân theo các quy định về điều kiện, nội dung, trình tự, thủ tục do pháp luật quy định. Việc chuyển nhượng QSDĐ bị ràng buộc bởi thời hạn, mục đích và quy hoạch sử dụng đất và người nhận chuyển nhượng QSDĐ phải sử dụng đất đúng mục đích mà Nhà nước đã xác định. Việc chuyển nhượng QSDĐ phải tuân thủ một số điều kiện như: Có GCNQSDĐ; đất không có tranh chấp; quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; trong thời hạn sử dụng đất .vv.

Như vậy, đặc thù về quyền sở hữu cùng những quy định về điều kiện khi chuyển nhượng QSDĐ đã làm hạn chế tính chuyển nhượng của QSDĐ so với sở hữu nhà ở.

1.2.2. Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các giao dịch bất động sản

Khái niệm và các liệt kê về BĐS được qui định rõ trong Khoản 1 Điều 174 BLDS năm 2005. Qua định nghĩa của BLDS năm 2005 và một số khái niệm về BĐS trong pháp luật của một số nước có thể thấy, mặc dù cách tiếp cận, nội dung biểu hiện của các nước là khác nhau song tựu chung lại đều có một điểm chung đó là: BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên đất [30, Tr 16]. Tức nói đến BĐS đã bao gồm đất đai hay QSDĐ và nhà cửa, các công trình, tài sản khác gắn liền với đất. Thực ra đất đai được coi là một loại hàng hoá đặc biệt và người sử dụng nó có quyền chuyển nhượng theo quy định của pháp luật được ghi nhận chính thức từ khi có sự ra đời của LĐĐ năm 1993. Đến LĐĐ năm 2003 đã thể hiện sự chủ động xây dựng và phát triển thị trường QSDĐ trong thị trường BĐS ở nước ta. Quan điểm này là phù hợp với

chính sách đẩy mạnh sự phát triển của thị trường BĐS, đưa nó trở thành mục tiêu, nhiệm vụ chủ yếu về phát triển kinh tế trong thời gian tới của đất nước. Những giải pháp tích cực này đã góp phần vào việc phát triển kinh tế – xã hội của đất nước, góp phần làm thay đổi bộ mặt đô thị nông thôn, chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá thời gian qua.

Quyền sử dụng đất và nhà ở là hai loại hàng hoá chính của thị trường BĐS, là đối tượng chủ yếu trong các giao dịch chuyển nhượng BĐS nên việc tạo điều kiện để chúng dễ dàng trở thành những đối tượng giao dịch hợp pháp là cần thiết. Vì thế, cần sớm có các cơ chế, chính sách, biện pháp quản lý phù hợp để Nhà nước điều tiết các quan hệ giao dịch BĐS sao cho người sở hữu, sử dụng thực hiện các giao dịch một cách công khai, vừa bảo hộ được đầy đủ quyền và lợi ích chính đáng của người sở hữu, sử dụng vừa quản lý được các giao dịch, tránh thất thu cho ngân sách Nhà nước.

Để làm được điều này cần phải tập trung giải quyết một số nội dung liên quan đến sự phát triển của thị trường BĐS. Đó là việc gia tăng khả năng cung cấp hàng hoá BĐS nhất là BĐS về nhà ở để ổn định thị trường. Cần khuyến khích các thành phần kinh tế đầu tư phát triển BĐS về nhà ở. Sớm hoàn thiện cơ cấu của thị trường, cơ sở pháp lý và điều kiện cho các giao dịch BĐS như chú trọng việc thiết lập “Sàn giao dịch quyền sử dụng đất”, “Trung tâm giao dịch BĐS”. Nhà nước phải sớm hoàn thành việc cấp GCNQSHN và GCNQSDĐ, một trong những điều kiện để thực hiện giao dịch chuyển nhượng QSDĐ và sở hữu nhà là chứng thư pháp lý xác nhận tính hợp pháp của việc sử dụng và chuyển nhượng QSDĐ, QSHN.

Chuyển nhượng QSHN mà cách gọi khác là chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất về thực chất bao gồm việc chuyển quyền sở hữu nhà và chuyển nhượng đất gắn liền với nhà. Việc chuyển nhượng này phải được lập thành văn bản có chứng nhận của công chứng Nhà nước hoặc chứng thực của UBND cấp có thẩm quyền. Hợp đồng này là cơ sở để các bên thực hiện quyền sở hữu hay quyền sử dụng đối với BĐS.