Bất Cập, Hạn Chế Quy Định Pháp Luật Và Thực Hiện Quyền Và Nghĩa Vụ Của

chỉnh trang đô thị; cụm công nghiệp; khu sản xuất chế biến; nông sản; lâm sản; thủy sản; hải sản tập trung; dự án phát triển rừng phòng hộ, rừng đặc dụng”. Thực tế, còn nhiều tranh cãi, liệu Hội đồng nhân dân cấp tỉnh có đủ thẩm quyền để đưa các Dự án phát triển kinh tế vào diện thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân hay không? Liệu có vi phạm Khoản 2, Điều 14 Hiến pháp năm 2013 quy định như sau: “Quyền con người, quyền công dân chỉ có thể bị hạn chế theo quy định của luật trong trường hợp cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh quốc gia, trật tự, an toàn xã hội, đạo đức xã hội, sức khỏe của cộng đồng”.

Bất cập về phạm vi thu hồi đất tràn lan như hiện nay, lãnh đạo các địa phương rất dễ tìm cách thuyết phục hội đồng nhân dân chấp nhận phê chuẩn đất đai cho các doanh nghiệp, bỏ qua quyền và lợi ích hợp pháp của hộ gia đình, cá nhân. Quy hoạch ngắn hạn, kém hiệu quả dẫn tới sự lãng phí về tài nguyên đất. Sự phát triển ồ ạt của các sân golf, cảng biển, khu vui chơi, giải trí… không tính đến hiệu quả, mức độ cần thiết của từng dự án, dẫn đến thu hồi đất nông nghiệp tràn lan, làm mất kế sinh nhai của hộ gia đình. Bất cập trong công tác định giá đất và vấn đề bảo hộ quyền tài sản của hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất. Công tác định giá đất chưa đáp ứng được yêu cầu giá quy định sát giá thị trường; hiện nay giá đất do Nhà nước quy định vẫn chỉ bằng từ 30% tới 60% giá đất chuyển nhượng thực tế. Chưa tổ chức được hệ thống theo dõi giá đất trên thị trường để làm cơ sở định giá đất phù hợp. Công tác thẩm định giá đất còn một số hạn chế, đội ngũ cán bộ định giá đất chưa được đào tạo cơ bản, hoạt động còn mang tính kiêm nhiệm, nghiệp dư. Nhiều khi việc xác định giá đất cụ thể còn mang tính hình thức, áp đặt chủ quan, chưa xác định một cách khoa học. Xây dựng khung giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng để thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước và bồi thường cho hộ gia đình, và cá nhân bị thu hồi đất mang tính chất hành chính, không sát với thị trường. Cách làm này không phù hợp với thông lệ quốc tế khi Việt Nam hội nhập nhanh, sâu vào kinh tế thế giới.

Điển hình bất cập về thu hồi đất, bồi thường, tại định cư là ở khu đô thị mới Thủ Thiêm, Thành phố Hồ Chí Minh kéo dài 20 năm nay vẫn chưa giải quyết xong. Việc khiếu nại gay gắt nhất của một bộ phận người dân có đất bị thu hồi trong dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị mới Thủ Thiêm là việc thu hồi đất ngoài ranh quy hoạch. Theo kết luận thanh tra, về ranh quy hoạch, việc UBND Thành phố Hồ Chí Minh phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/2000 tại Quyết định số 13585/KTST-QH ngày 16/9/1998, trong đó: điều chỉnh diện tích và ranh giới không đúng thẩm quyền (giảm 23,3 ha đất đã giao dự án cho 5 doanh nghiệp trước đó nhưng vẫn lập và trình Thủ

tướng phê duyệt quy hoạch 1/5000), nhất là việc tăng 4,3 ha thuộc Khu phố 1, phường Bình An, Quận 2 không đúng quy hoạch được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt; vị trí, giới hạn quy hoạch được phê duyệt không thống nhất về tên gọi so với bản đồ và thực địa. Trách nhiệm trực tiếp thuộc Kiến trúc sư trưởng Thành phố, các sở, ngành liên quan và UBND Thành phố Hồ Chí Minh.

Nguyên nhân của bất cập trong việc giải quyết khiếu nại về lĩnh vực bồi thường, giải phóng mặt bằng chính là sự thiếu đồng bộ, chưa đầy đủ và còn nhiều điểm xung đột trong hệ thống pháp luật. Các quy định về trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp, khiếu nại về đất đai có nhiều điểm khác nhau so với nội dung so với pháp luật về khiếu nại. Quy định về việc thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng có sự khác nhau giữa luật xây dựng và luật đất đai. Một nguyên nhân nữa của tình trạng khiếu nại đất đai, chủ yếu liên quan đến thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân do chính sách thu hồi đền bù chưa thực sự thỏa đáng, tạo nguy cơ tham nhũng cao, bồi thường không công bằng gây bất bình và bất ổn xã hội, hầu hết các dự án thu hồi đền bù chưa tính đến sinh kế lâu dài cho người nông dân mất đất. Luật Đất đai hiện nay đã quy định về đền bù theo giá thị trường nhưng thực tế hoàn toàn khác. Giá đất được định giá và đền bù thấp hơn rất nhiều so với thị trường. Đây cũng chính là lỗ hổng trong quản lý khiến cho mỗi lần cổ phần hóa doanh nghiệp, nhiều tài sản liên quan đến đất đai đều bị định giá thấp hơn so với thực tế. Nhìn chung, trong thu hồi và bồi thường đất nông nghiệp, thiếu cơ chế phản ánh khiếu nại và xử lý tranh chấp. Nhìn chung, trong thu hồi và bồi thường đất nông nghiệp, tiếng nói của người dân ít được coi trọng gây nên tình trạng khiếu kiện, bất ổn ở nhiều nơi, tình trạng lạm dụng, tham nhũng khá nghiêm trọng.

Thực tế quan sát trong thời gian qua cho thấy, những địa phương có tốc độ đô thị hóa nhanh chóng thì vấn đề thu hồi đất nông nghiệp để xây dựng khu đô thị gặp nhiều trở ngại và vướng mắc, gặp phải sự phản đối quyết liệt của người dân về chính sách bồi thường, hỗ trợ cho người nông dân, khiến việc thu hồi đất bị trì trệ, kéo dài, nhiều dự án thu hồi đất bị bỏ hoang, gây lãng phí quỹ đất, ảnh hưởng đến sinh kế của người dân. Có những điểm nóng như tại Dự án Khu đô thị Ecopark (Văn Giang, Hưng Yên), Khu đô thị Thủ Thiêm (TP HCM)… Rất nhiều dự án hiện nay, đã duyệt quy hoạch xong nhưng chủ đầu tư không triển khai và treo dự án từ 5- 10 năm. Sau đó lại điều chỉnh sơ sài gì đó xong lại tiếp tục treo thì xử lý làm sao đây? Chỉ có người dân bị mất đất là chịu thiệt. Cơ chế nhà nước thu hồi đất, chuyển dịch đất đai không tự nguyện ở Việt Nam đang là vấn đề thời sự ảnh hưởng đến quyền lợi của hộ

gia đình, cá nhân. Việc thu hồi đất mà chưa có giải pháp phát triển bền vững dẫn đến tình trạng bần cùng hóa người nông dân, khiến họ không có đất sản xuất, phải di cư tự phát tới các đô thị làm thuê, làm bốc vác, khai thác khoáng sản hoặc đi xuất khẩu lao động… Điều này cho thấy, thu hồi đất không còn chỉ là một bài toán về phát triển kinh tế mà còn đặt ra nhiều câu hỏi về xã hội, quản lý dân cư, sự chênh lệch khoảng cách giàu nghèo… Do vậy, sửa đổi Luật Đất đai lần này cần phải quan tâm giải quyết vấn đề thu hồi đất, bảo đảm cho người dân có đất sản xuất, sinh sống, đem lại phát triển bền vững cho quốc gia.

Bên cạnh đó, hệ thống văn bản pháp luật và chính sách đất đai hiện nay được ban hành quá nhiều, thay đổi thường xuyên, thiếu tính thống nhất, chồng chéo làm cho việc quản lý đất đai gặp nhiều khó khăn; hệ thống pháp luật liên quan đến quản lý đất đai thiếu tính thống nhất; các luật và văn bản chính sách mâu thuẫn, không thống nhất khi thực hiện gây thiệt hại cho nhà đầu tư, khiến nhiều nhà đầu tư không yên tâm đầu tư sản xuất lâu dài. Điển hình như trong Luật đất đai, Luật Bảo vệ và Phát triển rừng (nay là Luật Lâm nghiệp), Luật Bảo vệ môi trường, Luật đa dạng sinh học… đều có nội dung điều chỉnh quy hoạch đất rừng theo các cách khác nhau.

3.2. Bất cập, hạn chế quy định pháp luật và thực hiện quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất và nguyên nhân của nó.

3.2.1. Bất cập, hạn chế trong xác nhận tư cách pháp lý của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất và bảo hộ các quyền của họ.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 178 trang tài liệu này.

Quyền được cấp giấy cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một quyền cơ bản và quan trọng đối với người sử dụng đất. Nó không chỉ là một cơ sở pháp lý mà Nhà nước căn cứ vào để bảo hộ những quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, bên cạnh đó giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giúp cho các bên tham gia giao dịch đối với quyền sử dụng đất sẽ không xảy ra những tranh chấp không mong muốn, cụ thể có những bất cập sau:

Bất cập thứ nhất, trong việc xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là xác định nguồn gốc đất, có rất nhiều vấn đề phức tạp bởi trải qua nhiều thời kì, chính sách pháp luật khác nhau, cộng thêm xảy ra nhiều vụ lấn chiếm, xây dựng trái phép, tranh chấp đất đai…Khi xác định nguồn gốc đất, chính quyền phải căn cứ trên các quy định và giấy tờ pháp lý, song không phải cá nhân, hộ gia đình nào cũng có đủ giấy tờ nên cần nhiều thời gian cho việc làm rõ căn cứ pháp lý để có thể cấp giấy.

Bất cập thứ hai, sự tắc trách của cán bộ thực thi việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là các xã, phường (xác nhận nguồn gốc đất) chưa thực hiện đúng

quy trình thực hiện bộ thủ tục hành chính, thời gian thụ lý hồ sơ kéo dài, thậm chí một số địa phương yêu cầu người dân nộp những hồ sơ ngoài thủ tục đã công bố. Việc xác định nguồn gốc, loại đất và thời điểm sử dụng đất không đúng gây khó khăn cho người sử dụng đất. Công tác lưu trữ hồ sơ cấp sổ đỏ chưa đầy đủ, thiếu hệ thống và liên kết các dữ liệu địa chính phục vụ công tác quản lý nhà nước về đất đai. Một số quận, huyện, thị xã chưa quan tâm kiện toàn Văn phòng đăng ký đất đai, chưa kịp thời tổ chức hướng dẫn các đơn vị rà soát, phân loại hồ sơ và tháo gỡ khó khăn trong việc xác định các điều kiện cấp sổ đỏ cho những trường hợp có vướng mắc, nhất là tìm ra biện pháp giải quyết dứt điểm những trường hợp tồn đọng. Tuy nhiên, điều gây bức xúc nhất đối với người dân đó là nhiều cán bộ trong lĩnh vực này có hành vi nhũng nhiễu người dân. Việc cấp giấy cần nhiều khâu trong việc xác minh nguồn gốc đất, thẩm tra việc chấp hành pháp luật đất đai của người sử đất…rất nhiều khâu với sự thực hiện trực tiếp của các cán bộ cấp xã ở địa phương, do đó có thể thấy những cấp này đóng vai trò quan trọng và gần như quyết định. Do đó, việc sách nhiễu là một thực trạng khó tránh khỏi. Thêm vào đó là trình độ chuyên môn không cao cũng là nguyên nhân của nhiều sự sai sót, làm mất thời gian cho tiến trình cấp giấy chứng nhận QSDĐ.

Bất cập thứ ba là: Vấn đề về nghĩa vụ tài chính. Đây là vấn đề xuất phát chính từ cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất. Việc kết hợp thu tiền sử dụng đất, thu thuế quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ trong khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gặp rất nhiều khó khăn. Người dân không đến làm nghĩa vụ tài chính khi được báo, phần lớn hồ sơ đăng ký đất đai ở đô thị phải chịu thuế trước bạ, chuyển quyền sử dụng đất, tiền sử dụng. Một thực trạng đã rất nóng và thu hút sự quan tâm của dư luận thời gian gần đây là việc hàng trăm hộ dân đồng loạt “đòi trả” sổ đỏ. Những ngày gần đây tại quận 8, Thành phố Hồ Chí Minh có vài trăm hộ dân lại yêu cầu được trả lại sổ đỏ cho chính quyền địa phương với lý do không có tiền để nộp khoản tiền sử dụng đất. Ngay tại khu vực trung tâm thành phố là quận 3, theo một lãnh đạo Phòng Tài nguyên và Môi trường quận này, hiện cũng còn đến 1.800 hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận cần phải bổ sung giấy tờ pháp lý để quận xem xét có đủ điều kiện để tiến hành cấp sổ hay không. Nhưng cũng chẳng được mấy người dân hợp tác. Nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên, theo phản ánh của nhiều hộ dân là do khoản tiền sử dụng đất quá nặng; ở mức vài chục triệu đến cả tỷ đồng khiến người dân không thể kham nổi.Trong khi đó nhà, đất có sổ hay không được cấp sổ đỏ cũng chẳng ảnh hưởng do người dân không có nhu cầu mua bán, chỉ cần được ở ổn định

trên căn nhà hiện hữu. Hiện nay chúng ta áp dụng hệ số K (bằng 2 so với bảng giá đất) đối với phần đất công nhận vượt hạn mức; và tính hệ số K thấp nhất là 3,5, cao nhất là 4,5 đối với phần chuyển mục đích vượt hạn mức (đã thực hiện từ tháng 8.2011 đến nay). Thực tiễn áp dụng cho thấy hệ số K là quá cao làm cho nhiều người dân không thể kham nổi tiền sử dụng đất phải đóng, do đó những người đã nộp giấy đăng kí để được cấp giấy thì xin không làm giấy nữa, còn những người chưa đăng kí thì không dám đăng kí nữa. Thực tế trên đặt ra câu hỏi lớn cho người làm quản lí, đã có những phương án khắc phục : tạo điều kiện hỗ trợ tiền sử dụng đất cho người dân bằng cách đối với nhà ở riêng lẻ khi được cấp sổ đỏ nhà, đất nếu các hộ dân chưa có điều kiện nộp tiền sử dụng đất thì ghi nợ tiền sử dụng đất trên sổ đỏ... Nhưng ngay cả khi người cho phép ghi nợ tiền sử dụng đất, nhiều người dân vẫn sẽ không hợp tác trong việc cấp sổ đỏ do tiền sử dụng đất quá nặng. Chưa kể tình trạng khi được ghi nợ rồi còn lo bị các chi cục thuế tính lãi do chậm nộp. Vì vậy, để hoàn thành cấp sổ, trước hết, chính quyền Thành phố cần phải giải tỏa được vướng mắc về khoản tiền sử dụng đất với người dân. Do đó phải hạ hệ số K sao cho giá đất sát với giá thị trường nhất. Đồng thời, cũng phải tuyên truyền, thuyết phục người dân hiểu được tầm quan trọng của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Nguyên nhân của các bất cập, hạn chế trên là do đặc điểm và hoàn cảnh lịch sử pháp luật đất đai thay đổi qua nhiều thời kỳ, Nhà nước giao đất cho hộ gia đình để lao động và sinh sống. Điển hình như giai đoạn khi mô hình hợp tác xã sản xuất nông nghiệp tan rã, Nhà nước đã giao khoán đất cho hộ gia đình xã viên và một số đối tượng khác theo bình quân nhân khẩu, trên cơ sở đó công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Ngoài ra, có giai đoạn ở nước ta, một số địa phương có chính sách giãn dân nên các địa phương cũng giao đất ở cho hộ gia đình theo nhân khẩu. Tại thời điểm hiện nay, những chính sách này đã hết hiệu lực và hộ gia đình cũng không còn là chủ thể sử dụng đất phổ biến được Nhà nước giao đất, cho thuê đất như trước đây. Vì vậy, nên sửa đổi quy định của Luật Đất đai năm 2013 theo hướng xóa bỏ dần tư cách chủ thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình là thực sự cần thiết, từ đó sẽ góp phần giảm thiểu phát sinh các tranh chấp phức tạp trong hoạt động công nhận và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở nước ta. Tuy nhiên, để giải quyết hệ quả của việc một số hộ gia đình trước đây đã từng được Nhà nước giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, Nhà nước cần có điều luật chuyển tiếp để vẫn công nhận những trường hợp hộ gia đình vẫn có quyền sử dụng đất theo thực tế. Theo đó, những thành viên của hộ có tên trên quyết

định giao đất trước đây thì được quyền có tên trong giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình. Đối với các trường hợp cấp mới kể từ khi Luật Đất đai năm 2013 được sửa đổi, không nên dùng khái niệm là hộ gia đình đứng ra nhận chuyển quyền sử dụng đất nữa. Khi đó, nếu là tài sản chung của hai vợ chồng thì cấp giấy cho hai vợ chồng, nếu là tài sản cá nhân thì cấp cho cá nhân.

3.2.2. Bất cập, hạn chế quy định pháp luật về đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, gồm cả cá nhân là người nước ngoài và nguyên nhân của nó

Hoạt động của hệ thống Văn phòng đăng ký đất đai vẫn còn tồn tại một số bất cập, cụ thể như: Hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai, hiện nay vẫn còn một số địa phương tồn tại tình trạng lập sổ theo dõi tiếp nhận, quản lý sử dụng phôi Giấy chứng nhận chưa bảo đảm theo quy định; công tác báo cáo thường xuyên về quản lý sử dụng phôi Giấy chứng nhận chưa được thực hiện kịp thời. Thông tư số 250/2016/TT – BTC của Bộ Tài chính chỉ quy định thu phí với các trường hợp chuyển quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất. Trong khi đó, các công việc khác như việc thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận, cung cấp thông tin, đăng ký biến động đất đai…chưa có quy định về thu phí nên rất khó khăn cho hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai(58). Những thực trạng nêu trên là kết quả tổng hợp của nhiều nguyên nhân, trong đó nổi bật là(59): Hệ thống văn bản pháp luật liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình, cá nhân khá phức tạp, thường xuyên sửa đổi, bổ sung và thay thế qua từng thời kỳ, làm cho cán bộ, công chức, viên chức khó khăn trong thực hiện và người dân khó nắm bắt, hiểu và thực hiện đúng đồng thời khó khăn trong việc đăng ký quyền sử dụng đất ; Do tồn tại những quan hệ ràng buộc, phụ thuộc vào một số hoạt động của một số đơn vị khác như cơ quan thuế, cơ quan tài nguyên và môi trường; Việc thực hiện các chính sách quản lý đất đai trong từng thời kỳ như đo đạc lại bản đồ địa chính theo các quy định và công nghệ khác nhau qua các thời kỳ, thực hiện chính sách dồn điền, đổi thửa của địa phương dẫn đến tình trạng thửa đất trước và sau khi thực hiện chính sách có sự biến động về diện tích gây ra sự không trùng khớp giữa số

58 Nguyễn Quỳnh: “Nâng cao hiệu quả mô hình Văn phòng Đăng ký đất đai và Tổ chức phát triển quỹ đất”, https://baotainguyenmoitruong.vn/thoi-su/nang-cao-hieu-qua-mo-hinh-van-phong-dang-ky-dat-dai-va-to-chuc- phat-trien-quy-dat-1263238.html

59 Phạm Thu Hương (Chủ nhiệm): “Thực trạng của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc”, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp cơ sở, Trường Chính trị tỉnh Vĩnh Phúc, 2016

liệu sau đo vẽ và số liệu trong giấy chứng nhận đã được cấp trước đó. Về thực trạng đăng ký lần đầu đối với đất đai(60), tính đến ngày 30-6-2013, cả nước đã cấp được 36,000 triệu giấy chứng nhận với tổng diện tích 20,12 triệu ha, đạt 83,2% diện tích cần cấp giấy chứng nhận của cả nước, tăng 2,0% so với năm 2012. Đối với đăng ký lần đầu đối với tài sản gắn liền với đất, thực tế cho thấy loại tài sản gắn liền với đất được các cá nhân, hộ gia đình, tổ chức đăng ký lần đầu chủ yếu là nhà ở. (61).

Đối với đăng ký, chỉnh lý khi thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (Đăng ký biến động) (62), việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận đối với nhà, đất của hộ gia đình, cá nhân gặp nhiều ách tắc, chậm trễ. Theo kết quả kiểm tra ban đầu, tính đến ngày 15-5-2016 đã phát hiện một số tồn tại, hạn chế về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận lần đầu tại địa phương. Ngoài ra, tại nhiều địa phương còn số lượng rất lớn các trường hợp đã cấp Giấy chứng nhận đối với đất nông nghiệp nhưng đã dồn điền, đổi thửa nên không còn giá trị mà chưa được cấp đổi Giấy chứng nhận mới….Mặc dù vấn đề đất đai luôn được Đảng và Nhà nước quan tâm nhưng trong thực tế vẫn còn nhiều trường hợp, nhiều vấn đề khúc mắc trong việc đăng ký, lập hồ sơ và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình và người dân. Với sự ra đời của Nghị định số 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013, cho phép mở rộng 5 trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, là bước mở tạo sự thông thoáng, giảm bớt thủ tục xin cấp sổ đỏ cả về nghĩa vụ chứng minh, chuẩn bị hồ sơ và thời gian chờ kết quả. Đối với phía cơ quan Nhà nước, cũng có cơ sở pháp lý để xử lý các hồ sơ đang vướng mắc. Việc tháo gỡ khó khăn vướng mắc cho cộng đồng nói chung, trước hết là người dân sẽ được hưởng lợi, tài sản của người dân được bảo đảm và thừa nhận, khi đó, người dân sẽ có quyền sở hữu đầy đủ hơn, có thể cho thuê, cầm cố, được lợi lớn nhất là người dân. Tuy nhiên, việc thực hiện Nghị định 01/2017/NĐ-CP gặp khó khăn từ phía chính quyền cấp cơ sở và một số người dân không có khả năng nộp tiền sử dụng đất cùng với các khó khăn khi ghi tên thành viên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình.

60 Bộ Tài nguyên và Môi trường (ngày 23-8-2013), Báo cáo số 138/BC-BTNMT về kiểm điểm tình hình thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (giấy chứng nhận)

61 Báo cáo ngày 21-2-2014 của Bộ Xây dựng về tổng kết việc thi hành Luật Nhà ở năm 2005, các văn bản sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở và đề xuất các nội dung của Luật Nhà ở (sửa đổi)

62 Bộ Tài nguyên và Môi trường (ngày 06-9-2013), Báo cáo số 193/BC-BTNMT về tổng kết thi hành Luật Đất đai năm 2003

Chính bởi những bất cập trên, tháng 12-2017, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã quyết định tạm hoãn thời hạn thi hành của Khoản 5, Điều 6 Thông tư số 33/2017(5) để các cơ quan chức năng và người dân có thời gian nghiên cứu, hiểu chính xác và đầy đủ về quy định mới trong việc ghi tên thành viên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Tuy nhiên, bàn về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình hay ghi tên ai trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cần khẳng định rõ quan điểm: đối với tài sản chung của hộ gia đình, chỉ những thành viên có công sức đóng góp, tạo lập tài sản thì mới được ghi tên trong Giấy chứng nhận quyền sở hữu/sử dụng tài sản đó. Việc bổ sung tên các thành viên khác trong hộ trên Giấy chứng nhận tuy giúp xác định tư cách chủ thể rõ ràng, minh bạch hơn nhưng mặt khác cũng làm phát sinh thêm các rắc rối về thủ tục hành chính như đã phân tích ở trên, đồng thời làm hạn chế quyền sử dụng đất của những người chủ sở hữu có đóng góp chính trong việc gây dựng tài sản (chủ hộ). Mặc dù khái niệm chủ thể sử dụng đất là “hộ gia đình” đã tồn tại ở nước ta 30 năm nay, địa vị pháp lý của hộ gia đình theo quy định của pháp luật và thực tiễn vẫn còn chưa thống nhất, cần hướng dẫn cụ thể, chi tiết hoặc có những sửa đổi pháp lý phù hợp thực tế, đảm bảo quyền lợi của mỗi thành viên trong hộ đối với quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình.

3.2.3. Bất cập, hạn chế quy định pháp luật các giao dịch về quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân và nguyên nhân của các bất cập.

Bộ luật Dân sự năm 2015 đã đề cập tới các khía cạnh khác nhau của hiệu lực của giao dịch về quyền sử dụng đất, tuy nhiên trong trường hợp giao dịch bị vô hiệu thì phải được tuyên bố bằng Tòa án. Ví dụ: Bản án số 64/2017/DS-PT ngày 20-12- 2017 của Tòa án nhân dân thành phố Đà Nẵng(63)

Về tranh chấp trách nhiệm bồi thường của nhà nước do UBND huyện không giải quyết chứng thực việc đăng ký thế chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã gây ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của nguyên đơn vì hàng tháng ông, bà phải trả tiền lãi theo lãi suất Ngân hàng cho bà Hiền. Cấp sơ thẩm tuyên: Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn: bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Cao Đ, bà Nguyễn Thị Thanh M về việc buộc UBND huyện phải bồi thường các khoản tiền 177.500.000 đồng để trả tiền lãi vay để nhận lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và 1.200.000 đồng tiền

63 Tổng hợp 20 bản án và quyết định giám đốc thẩm về yêu cầu bồi thường trách nhiệm nhà nước, trang web: http://fdvn.vn/tong-hop-20-ban-an-va-quyet-dinh-giam-doc-tham-ve-yeu-cau-boi-thuong-trach-nhiem-nha-nuoc/