Thực Trạng Quy Định Pháp Luật Và Thực Hiện Các Quy Định Pháp Luật Về

Thứ hai, quy định ghi tên các thành viên hộ gia đình trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ gây khó khăn cho các bên trong quan hệ pháp luật liên quan đến quyền sử dụng đất. Khi hộ gia đình tiến hành các thủ tục pháp lý để thay đổi thông tin hoặc thực hiện quyền dân sự liên quan đến chuyển giao quyền sử dụng thì bắt buộc phải có xác nhận và có chữ ký của tất cả các thành viên có tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giả sử, thời điểm đó các thành viên trong gia đình đang xung đột thì mỗi thành viên sẽ rất là khó để quyết định thực hiện quyền dân sự của mình đối với tài sản chung của hộ gia đình.

Thứ ba, theo yêu cầu của Thông tư 33 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình phải ghi đầy đủ thông tin theo giấy tờ nhân thân của từng thành viên trong hộ. Thông tin theo giấy tờ đó bao gồm cả mã số định danh cá nhân (được cấp vào thời điểm sinh ra) hoặc là số chứng minh nhân dân, số căn cước công dân trên thực tế. Tuy nhiên, một khó khăn chung trong công tác quản lý hành chính tại nước ta nhiều năm qua là các giấy tờ hành chính chưa được cấp đồng bộ, triệt để trong đời sống toàn dân. Cụ thể, việc triển khai cấp mã số định danh cá nhân mới được thực hiện trong thời gian gần đây cho trẻ sơ sinh, còn căn cước công dân thì chỉ được cấp khi công dân đủ 14 tuổi. Như vậy, yêu cầu ghi thông tin nhân thân của từng thành viên trong hộ gia đình trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình sẽ gặp khó khăn nếu những thành viên hộ gia đình không có mã số định danh cá nhân, đồng thời cũng chưa đủ tuổi làm căn cước công dân. Trường hợp này, Giấy chứng nhận quyền sử dụng sẽ ghi thông tin thành viên hộ như nào?

Trước đây, do đặc điểm và hoàn cảnh lịch sử nên trong một số thời điểm nhất định, Nhà nước đã quy định giao đất cho hộ gia đình để lao động và sinh sống. Điển hình như giai đoạn khi mô hình hợp tác xã sản xuất nông nghiệp tan rã, Nhà nước đã giao khoán đất cho hộ gia đình xã viên và một số đối tượng khác theo bình quân nhân khẩu, trên cơ sở đó công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Ngoài ra, có giai đoạn ở nước ta, một số địa phương có chính sách giãn dân nên các địa phương cũng giao đất ở cho hộ gia đình theo nhân khẩu. Tại thời điểm hiện nay, những chính sách này đã hết hiệu lực và hộ gia đình cũng không còn là chủ thể sử dụng đất phổ biến được Nhà nước giao đất, cho thuê đất như trước đây. Vì vậy, việc sửa đổi quy định của Luật Đất đai 2013 theo hướng ngừng cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình là thực sự cần thiết. Từ đó sẽ góp phần giảm thiểu phát sinh các tranh chấp phức tạp trong hoạt động công nhận và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở nước ta.

Tuy nhiên, để giải quyết hệ quả của việc một số hộ gia đình trước đây đã từng được nhà nước giao đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ, Nhà nước cần có điều luật chuyển tiếp để vẫn công nhận những trường hợp trên. Theo đó, những thành viên của hộ có tên trên quyết định giao đất trước đây thì được quyền có tên trong Giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình. Đối với các trường hợp cấp mới kể từ khi Luật Đất đai 2013 được sửa đổi, không nên dùng khái niệm là hộ gia đình đứng ra nhận chuyển quyền sử dụng đất nữa. Khi đó, nếu là tài sản chung của hai vợ chồng thì cấp giấy cho hai vợ chồng, nếu là tài sản cá nhân thì cấp cho cá nhân. Sửa đổi này giúp đơn giản, minh bạch hóa thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời cũng giảm thiểu các tranh chấp đất đai của các thành viên hộ gia đình.

Nguyên nhân của việc ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên là do trước đây, do đặc điểm và hoàn cảnh lịch sử nên trong một số thời điểm nhất định, Nhà nước đã quy định giao đất cho hộ gia đình để lao động và sinh sống, khi mô hình hợp tác xã sản xuất nông nghiệp tan rã, Nhà nước đã giao khoán đất cho hộ gia đình xã viên và một số đối tượng khác theo bình quân nhân khẩu trên cơ sở đó công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Ngoài ra, có giai đoạn ở nước ta, một số địa phương có chính sách giao đất ở theo kiểu giãn dân cho hộ gia đình theo nhân khẩu. Tại thời điểm hiện nay, những chính sách này đã hết hiệu lực và hộ gia đình cũng không còn là chủ thể sử dụng đất phổ biến được Nhà nước giao đất, cho thuê đất như trước đây. Vì vậy, việc sửa đổi quy định của Luật Đất đai năm 2013 theo hướng ngừng cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình và ngừng đăng ký đất đai với tư cách chủ hộ là cần thiết để giảm thiểu phát sinh các tranh chấp phức tạp.

Mô hình đăng ký đất đai ở mỗi địa phương có thể không giống nhau. Vì vậy, cần phải đa dạng hóa mô hình tổ chức thực hiện để thích hợp với điều kiện thực tế của các địa phương về năng lực tài chính, trình độ công nghệ, hiện trạng tư liệu, tuy nhiên vẫn cần phải bảo đảm tính thống nhất về cơ sở dữ liệu theo tiêu chuẩn chung theo phương châm một mục tiêu nhiều cách thực hiện.

Trong thực tiễn giải quyết các thủ tục về đăng ký đất đai, hầu hết các hồ sơ đều khó tuân thủ đúng thời gian giải quyết theo luật định. Điều này làm cho người dân có tâm lý không muốn phải thực hiện các thủ tục hành chính này dẫn đến việc có thể gây thất thu cho ngân sách nhà nước, đặc biệt là với những trường hợp phức tạp. Vì vậy, Nhà nước cần hoàn thiện các quy đinh pháp luật nhằm đảm bảo tính ổn định trong chính sách, quyền lợi của người sử dụng đất trong đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đảm bảo thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.

Bất cập trong việc ứng dụng khoa học kỹ thuật vào quản lý đất đai để tạo ra tính đồng bộ và chỉnh lý những biến động kịp thời và lưu trữ dữ liệu địa chính. Điều này đòi hỏi Chính phủ phải tích cực trong việc xây dựng, hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai, vận hành, khai thác, cung cấp thông tin đất đai minh bạch, kịp thời, chính xác. Xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai theo hướng đa mục tiêu, cung cấp, chia sẻ thông tin cho các đối tượng, các ngành và lĩnh vực nhằm phục vụ mục đích chính là phát triển kinh tế, xã hội, đồng thời hoàn thiện các chính sách liên quan đến giao dịch điện tử trong lĩnh vực đất đai. Theo thông tin tại Hội nghị toàn quốc về hoạt động của hệ thống Văn phòng Đăng ký đất đai và Tổ chức phát triển quỹ đất, sau gần 5 năm triển khai, đến nay đã có 55/63 tỉnh, thành phố đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai một cấp; 13/63 tỉnh, thành phố đã thực hiện kiện toàn Tổ chức phát triển quỹ đất với mô hình một cấp. Tổng số lượng giao dịch đã giải quyết của hệ thống Văn phòng đăng ký trong 3 năm (từ năm 2015 đến năm 2017) đạt 7.962.864 hồ sơ. Tuy nhiên, cơ sở vật chất, trang thiết bị làm việc của các chi nhánh, văn phòng giao dịch phần lớn đã cũ, giá trị sử dụng thấp. Do vậy, Nhà nước cần đào tạo và phát triển nguồn nhân lực trong lĩnh vực này để tạo ra nguồn nhân lực có trình độ cao, đáp ứng yêu cầu ứng dụng công nghệ vào quản lý và đăng ký đất đai.

3.1.3. Thực trạng quy định pháp luật và thực hiện các quy định pháp luật về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trong các giao dịch về quyền sử dụng đất

Giao dịch về quyền sử dụng đất là trường hợp các bên liên quan thực hiện việc chuyển đổi hoặc chuyển nhượng hoặc tặng cho hoặc cho thuê, cho thuê lại hoặc thừa kế hoặc thế chấp hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Về cơ bản, Bộ luật Dân sự năm 2015 đã đề cập tới các khía cạnh khác nhau của hiệu lực của giao dịch. Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 178 trang tài liệu này.

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này,

các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực (Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015).

Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường. Về thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất, Luật Đất đai năm 2013 quy định (49):

- Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

- Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng. Trường hợp hợp đồng có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực. Trường hợp các bên không có thỏa thuận, không có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên ký kết hợp đồng.

Tuy nhiên, thời điểm có hiệu lực của giao dịch vẫn chịu sự điều chỉnh của nhiều văn bản quy phạm pháp luật khác nhau, như Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 quy định: Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng. Điều 503 Bộ luật Dân sự năm 2015 lại quy định: “Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai”; trong đó, Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “ Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Điều này phần nào đã tạo nên nhiều cách

49 Luật Đât đai năm 2013. Điều 168. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất

hiểu khác nhau đối với thời điểm có hiệu lực của giao dịch, gây ra bất cập trong thực tế. Điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất được quy định cụ thể tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013: Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện: Có Giấy chứng nhận; đất không có tranh chấp; quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; trong thời hạn sử dụng đất, theo đó:

* Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Theo Luật Đất đai năm 2013, người có quyền sử dụng đất và các loại giấy chứng nhận đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10-12- 2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” (50).

*Đất không có tranh chấp: Khi một tài sản đang có tranh chấp đồng nghĩa với việc nhiều hoặc một người khác có thể đang có quyền, lợi ích liên quan đến tài sản đó, nên việc định đoạt tài sản trong các trường hợp này có thể bị ảnh hưởng đến quyền, lợi ích của người có liên quan.

* Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án: Theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự thì tài sản bị kê biên không là đối tượng của các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

* Trong thời hạn sử dụng đất: Tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất, căn cứ xác lập quyền sử dụng đất mà thời hạn sử dụng đất có sự khác nhau.

Ngoài những điều kiện trên, Luật Đất đai năm 2013 còn quy định những điều kiện khác liên quan đến giao dịch sử dụng đất như điều kiện bán, mua tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm (Điều 189). Điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp (Điều 190)…Theo Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất có thể giao dịch quyền của người sử dụng đất bằng cách lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất, như thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm; thuê lại đất của người khác; thuê đất trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất; thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; sử dụng đất theo hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất; sử dụng đất theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật Đất đai năm 2013. Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật Đất đai năm 2013. Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013.

Hộ gia đình, cá nhân thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm như: hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất sông, ngòi, kênh rạch, suối để nuôi trồng thủy sản; người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối để thực hiện dự án đầu tư nuôi trồng thủy sản...

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất theo hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất. Luật Đất đai năm 2013 quy định cụ thể về quyền và nghĩa vụ của của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất theo hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất (Điều 179) bao gồm: hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; Quyền thế chấp quyền sử dụng đất thuê tại tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam; Góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để hợp tác sản xuất, kinh doanh và các quyền khác…

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất trong trường hợp: Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở; Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất làm nhà ở, đất phi nông nghiệp được Nhà nước công nhận có thời hạn lâu dài trước ngày 1-7-2014 khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Pháp luật đất đai ghi nhận cụ thể về quyền và nghĩa vụ của của hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất (51), theo đó hộ gia

51 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15-05-2014 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

đình, cá nhận được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất trong các trường hợp: hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất không thu tiền sử dụng đất nhưng đang sử dụng đất làm kinh tế trang trại phải chuyển sang thuê đất; hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất làm kinh tế trang trại khi chuyển đổi mục đích sử dụng các loại đất mà phải chuyển sang thuê đất...

Hộ gia đình, cá nhân có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp như: chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai năm 2013 sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 1-7-2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở; chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở; chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở…(52).Trong quan hệ với Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Đất đai năm 2013 nhiều quy định chưa đầy đủ, chưa đồng bộ, gây khó khăn cho việc áp dụng trên thực tế, ví dụ quy định về quyền đối với bất động sản liền kề, quyền bề mặt, quyền hưởng dụng ...Bộ luật Dân sự năm 2015 tách bạch giữa quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất và việc đăng ký có hiệu lực công khai, còn Luật Đất đai năm 2013 lại quy định việc đăng ký tài sản gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu. Điều này gây khó khăn cho các cơ quan chức năng và hộ gia đình, cá nhân giao dịch đất đai.

Khó khăn trong việc xác định chủ thể giao dịch sử dụng đất. Hoạt động giao dịch sử dụng đất nhỏ lẻ, không thường xuyên của các chủ thể diễn ra rất nhiều trong thị trường quyền sử dụng đất với nhiều hình thức khác nhau, nhưng Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 không điều chỉnh. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 có điều chỉnh các chủ thể giao dịch bất động sản, quyền sử dụng đất nhỏ lẻ, không thường xuyên. Nghị định số 76/2015/NĐ-CP, ngày 10-9-2015, của Chính phủ, quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản, chủ thể được phép kinh doanh bất động sản, gồm chủ thể là cơ quan, tổ chức khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc sở hữu Nhà

52 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 cùa Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất

nước và những tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại bất động sản. Đây là một hướng dẫn cần thiết, kịp thời, phù hợp với thực tiễn cũng như khoản 2, Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 chỉ cho phép các chủ thể thực hiện hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất thông qua hình thức phân lô, bán nền hay đất đã được đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để chuyển nhượng, cho thuê đất đã có hạ tầng kỹ thuật đó. Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

- Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

- Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện công việc công chứng, chứng thực.

Trên thực tế, trong nhiều vụ tranh chấp, các thẩm phán khi xét xử đều có sự linh động khi công nhận tính hợp pháp của các hợp đồng tặng, cho quyền sử dụng đất, mà người tặng cho không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng có một trong các giấy tờ hợp lệ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013, mà nội dung hợp đồng và hình thức hợp đồng phù hợp với quy định của pháp luật và hai bên đã giao nhận tài sản tặng cho, thì Tòa án công nhận hợp đồng đó. Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2013 chưa quy định cụ thể vấn đề này.

Quy định về điều kiện quyền sử dụng đất tặng, cho phải là quyền sử dụng đất không có tranh chấp chưa được hướng dẫn cụ thể dẫn tới trong thực tế, đây là một trong những quy định thường được các bên hoặc bên thứ ba sử dụng để cản trở việc thực hiện giao dịch. Hiện nay, khái niệm tranh chấp đất đai được quy định tại khoản 24, Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 là “tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”. Căn cứ theo khái niệm này có thể thấy, tranh chấp đất đai có phạm vi rộng bao gồm nhiều loại tranh chấp khác nhau. Chính vì sự đa dạng và phong phú về các dạng tranh chấp đất đai nên không phải tranh chấp đất đai nào cũng có liên quan hay ảnh hưởng trực tiếp tới quyền tặng cho của chủ sở hữu đối với quyền sử dụng đất như các tranh chấp về quyền sử dụng