Thực Tiễn Quy Định Pháp Luật Và Thực Hiện Pháp Luật Về Quyền Và Nghĩa Vụ

bất động sản liền kề, tranh chấp về mục đích sử dụng đất. Trong thực tế, các cơ quan giải quyết tranh chấp hoặc các cơ quan quản lý đất đai sẽ đình chỉ việc thực hiện việc tặng, cho quyền sử dụng đất của các bên nếu đất đang có tranh chấp. Trên thực tế các cơ quan quản lý đất đai chỉ căn cứ vào việc có đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp có liên quan tới quyền sử dụng đất là đình chỉ việc tặng, cho. Điều này sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho các đối tượng lợi dụng việc giải quyết tranh chấp để cản trở chủ thể có quyền thực hiện việc tặng, cho.

Việc tặng, cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình thường khó khả thi trên thực tế. Theo quy định của pháp luật, đối với quyền sử dụng đất của hộ gia đình thì các giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền đất chỉ có thể được thực hiện khi các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đồng ý này phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định. Như vậy, để thực hiện các quyền của chủ sở hữu đối với quyền sử dụng đất của hộ gia đình là cả một quá trình rắc rối và phức tạp và dễ nảy sinh tranh chấp giữa các thành viên trong hộ gia đình. Trước hết, để thực hiện được giao dịch, các cơ quan quản lý nhà nước phải xác định được đâu là những thành viên trong hộ gia đình có quyền sử dụng đất. Khoản 29, Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 đã đưa ra khái niệm “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất. Về bản chất, quyền sở hữu chung của hộ gia đình là một tồn tại mang tính chất lịch sử phát triển của Việt Nam, do đặc tính phát triển nông nghiệp với quy mô hộ gia đình trong các thời kỳ trước đây của lịch sử đã dẫn tới việc tồn tại một hình thức sử dụng đất rắc rối, phức tạp và tiềm ẩn nhiều sự tranh chấp như hiện nay.

Trong thực tế, việc tặng cho quyền sử dụng đất trong xã hội được thể hiện dưới nhiều hình thức đa dạng khác nhau, không tuân theo hình thức mà pháp luật quy định, đồng thời cũng không tuân theo các trình tự, thủ tục do luật định. Đây là yếu tố dẫn đến việc trong một thời gian dài, người dân phải thực hiệc việc chuyển nhượng không phép nhằm đáp ứng các nhu cầu sử dụng đất của bản thân (trong đó có hình thức tặng cho quyền sử dụng đất). Bên cạnh đó, các giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất thường diễn ra giữa những người có mối quan hệ gia đình, họ hàng, thân thuộc nên bị chi phối bởi rất nhiều yếu tố tình cảm, khó phân định rạch ròi. Bộ luật Dân sự năm 2015 (Điều 609) quy định: “Cá nhân có quyền lập di chúc để định đoạt

tài sản của mình; để lại tài sản của mình cho người thừa kế theo pháp luật; hưởng di sản theo di chúc hoặc theo pháp luật”. Tuy nhiên, khoản 3, Điều 191 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa”

3.1.4. Thực tiễn quy định pháp luật và thực hiện pháp luật về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trong nhóm đất nông nghiệp.

Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân gồm đất nông nghiệp, đất rừng sản xuất, đất ở dưới hai hình thức giao đất có thu tiền và giao đất không thu tiền. Nhà nước giao đất, cho thuê đất rừng sản xuất là rừng trồng theo hạn mức quy định pháp luật để sử dụng vào mục đích sản xuất lâm nghiệp. Đối với diện tích đất rừng sản xuất do hộ gia đình, cá nhân sử dụng vượt hạn mức thì phải chuyển sang thuê đất; Nhà nước cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện dự án đầu tư trồng rừng;

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, mỗi hộ gia đình, cá nhân ở các tỉnh, thành phố không được giao quá 2ha; riêng ở Đông Nam bộ, Đồng bằng sông Cửu Long không được giao quá 3ha đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối.. Với đất trồng cây lâu năm, mỗi hộ gia đình, cá nhân không được giao quá 10 ha đối với xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; không quá 30ha đối với xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao nhiều loại đất bao gồm đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối thì tổng hạn mức giao đất không quá 5ha. Việc cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân còn tồn tại nhiều bất cập, nhất là vấn đề thu tiền cho thuê đất, nên những người có nhu cầu thuê đất vẫn gặp khó khăn. Nghị định về thu tiền cho thuê đất, thuê mặt nước (Nghị định số 46/2014 của Chính phủ) quy định một số nhóm đối tượng được trả tiền thuê đất một lần hoặc hàng năm. Một số nhóm chỉ được trả tiền hằng năm. Nhiều trường hợp không có tiền trả tiền thuê đất lâu dài hoặc bắt buộc phải trả tiền thuê hằng năm dễ đối mặt với rủi ro về sự thay đổi trong chính sách thuế đất. Mức ruộng đất theo bình quân đầu người của Việt Nam thấp nhất thế giới. Đây chính là rào cản cho sự phát triển của nền nông nghiệp hiện đại. Ứng dụng công nghệ cao vào sản xuất đem lại hiệu quả cao là điều không cần bàn thêm, nhưng để phát triển các mô hình này vẫn còn không ít trở ngại, khó khăn nhất đó là đất đai. Để tích tụ ruộng đất có hiện nay nhiều địa phương 2 nguồn: Đối với đất quỹ 2 (do xã quản lý) diện tích nhỏ lẻ, manh mún; khi chia ruộng cho nhân dân, những chỗ đất đẹp đã

chia hết, chỗ xấu mới để lại làm quỹ 2; thời gian cho thuê đất quỹ 2 cũng chỉ trong 5 năm nên doanh nghiệp không mặn mà đầu tư lớn. Quá trình tích tụ, tập trung đất đai diễn ra còn chậm, đất đai manh mún đang là yếu tố cản trở người dân và doanh nghiệp đầu tư dài hạn vào nông nghiệp. Việc tiếp cận đất nông nghiệp của các doanh nghiệp còn khó khăn do công tác công bố, công khai quỹ đất dành cho phát triển nông nghiệp trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa được các địa phương chú trọng. Mặc dù Luật Đất đai đã có cơ chế tự thỏa thuận nhận chuyển quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư nhưng nhiều trường hợp do chưa có sự đồng thuận cao của người sử dụng đất nên không thể tích tụ, tập trung đất đai. Đồng thời, tích tụ ruộng đất để phát triển nông nghiệp nhưng chưa gắn kết đồng bộ giữa kinh tế của nông hộ, các hợp tác xã, hệ thống doanh nghiệp với khoa học công nghệ và thị trường nên chưa thực sự mang lại hiệu quả mong muốn. Mức phí và phí liên quan đến chuyển nhượng đất nông nghiệp áp dụng chung như các bất động sản khác còn tương đối cao so với lợi nhuận có thể tạo ra từ sản xuất nông nghiệp. Quy định về chuyển nhượng đất nông nghiệp hiện nay chưa rõ.

Các dự án cho thuê đất để phục vụ mục đích sản xuất, kinh doanh, thương mại dịch vụ không thuộc đối tượng được Nhà nước thu hồi đất nên chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân để triển khai dự án. Tính đến tháng 10 năm 2019, Nhà nước đã thực hiện giao đất, cho thuê đất với tổng diện tích hơn 31.112 ha cho 2.396 hộ gia đình, cá nhân và 1.722 tổ chức (53).

Trên thực tế, một số nội dung quy định trong luật và các văn bản hướng dẫn thi hành quy định về thẩm quyền quản lý nhà nước trong giao đất cũng như các văn bản quy phạm pháp luật trong lĩnh vực đất đai, đầu tư và xây dựng không ổn định, sửa đổi, bổ sung nhiều lần; trong khi cơ sở pháp lý để giải quyết hồ sơ lại phải dựa trên nhiều văn bản pháp luật khác nhau như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư, Bộ luật Dân sự…

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 178 trang tài liệu này.

Chủ trương giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân theo Nghị định số 64/ 1993/NĐ-CP của Chính phủ về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp và đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích đã góp phần phát triển kinh tế - xã hội, không ngừng cải thiện và nâng cao đời sống khu vực nông thôn. Tuy nhiên, thực tế sử dụng đất nông nghiệp

53 Nguồn Báo cáo thi hành Luật đất đai năm 2013 của Bộ Tài nguyên và Môi trường năm 2019

cho thấy còn nhiều bất cập. Việc giao đất cho hộ gia đình, cá nhân được phân ra 4 loại: Đất nông nghiệp giao theo Nghị định số 64/1993/NĐ-CP, đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích 5%, quỹ đất vượt 5%, đất nông nghiệp khó giao.

Theo quy định, các huyện căn cứ vào quỹ đất đai, đặc điểm và nhu cầu để quyết định tỷ lệ đất được để lại cho mỗi xã không quá 5% đất nông nghiệp của từng xã. Quỹ đất này được sử dụng vào các mục đích cho thuê sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản hoặc bù lại đất dùng xây dựng các công trình công cộng tại xã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép... Tuy nhiên, tại nhiều quận, huyện đã xảy ra tình trạng lấn chiếm đất công, xây dựng trên đất nông nghiệp (tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất), cho thuê, cho mượn. Đối với việc sử dụng đất nông nghiệp theo Nghị định số 64/1993/NĐ-CP, các quận, huyện, thị xã tiếp tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho các hộ gia đình theo quy định, kể cả diện tích đất nằm trong quy hoạch phát triển đô thị và công nghiệp, nhưng chưa có chủ trương đầu tư và thông báo thu hồi đất. Nhưng trên thực tế những loại đất này chưa được cấp giấy chứng nhận, phần lớn bỏ hoang, chưa có hồ sơ địa chính chính quy để đưa đất nông nghiệp vào sử dụng đúng mục đích, hiệu quả.

Thực tiễn cho thấy, Luật Đất đai năm 2013 gặp nhiều vướng mắc trong triển khai thực hiện, nhất là về khả năng tích tụ đất đai. Bởi tổ chức kinh tế phi nông nghiệp không được nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp, việc sử dụng cũng đang bị giới hạn do mức hạn điền, gây không ít cản trở cho sự phát triển nông nghiệp. Vì vậy, để nâng cao vai trò, thúc đẩy sử dụng hiệu quả và không để lãng phí tài nguyên đất, cần phải nghiên cứu, đánh giá và xây dựng khung chính sách phù hợp, nhằm giải quyết những bất cập đang cản trở sự phát triển của thị trường đất nông nghiệp.

Luật Đất đai năm 2013 đã khuyến khích các hộ gia đình, cá nhân, thực hiện dồn điền đổi thửa, nhận chuyển nhượng hoặc thuê lại quyền sử dụng đất để phát triển trang trại; hợp tác, liên kết sản xuất gắn với tiêu thụ nông sản, xây dựng cánh đồng lớn, tạo ra chuyển biến lớn trong việc sử dụng hiệu quả đất nông nghiệp, tập trung sản xuất quy mô hàng hóa lớn, nhưng lại bất cập ở các quy định về hạn mức sử dụng đất nông nghiệp. Bất cập đang diễn ra trong ngành nông nghiệp khi ngày càng nhiều doanh nghiệp, chủ trang trại có nhu cầu diện tích quy mô lớn, tập trung để sản xuất hàng hóa nhưng không có, trong khi hàng nghìn hecta đất ruộng lại bị người dân bỏ hoang. Lý do là các quy định về tích tụ ruộng đất hiện nay có quá nhiều vướng mắc. Chính sách đất đai, đặc biệt trong nông nghiệp rất quan trọng vì liên quan tới các vấn đề an sinh xã hội, liên quan tới quyền lợi hộ nông dân. Tuy nhiên, chính sách đất đai

trong nông nghiệp lâu nay thể hiện nhiều bất cập và hầu như chưa giải quyết được triệt để.

Việt Nam là một trong những quốc gia có mức bình quân ruộng đất theo đầu người thấp nhất thế giới. Diện tích đất sản xuất nông nghiệp bình quân đầu người ở Việt Nam là 0,25 ha, trong khi đó trên thế giới là 0,52 ha và trong khu vực là 0,36 ha. Nền nông nghiệp Việt Nam được phát triển chủ yếu dựa vào khoảng 10 triệu hộ nông dân cá thể với trên 76 triệu thửa và mảnh ruộng nhỏ lẻ, phân tán. Đây chính là một trong những trở ngại lớn nhất cho việc phát triển nền nông nghiệp hữu cơ, hiện đại và bền vững trên cơ sở hợp tác, liên kết giữa doanh nghiệp, đặc biệt là các tập đoàn kinh tế, với các hộ nông dân xây dựng cánh đồng lớn, vùng sản xuất tập trung công nghệ cao dưới tác động của thị trường, công nghiệp, hội nhập quốc tế và biến đổi khí hậu. Chính sách đất đai trong nông nghiệp hiện nay đang là rào cản lớn đối với chính sách nông nghiệp hàng hoá. Luật Đất đai năm 2013 quy định việc quy hoạch, sử dụng đất được lập theo các cấp từ quốc gia đến tỉnh, huyện, trong đó xác định cụ thể diện tích đất đối với từng loại cây trồng là lúa, màu, rừng đặc dụng, rừng sản xuất, đất làm muối, nuôi trồng thủy sản... Những quy định “cứng” về quy hoạch từ trên xuống đang ảnh hưởng đến quá trình sản xuất hàng hóa, ảnh hưởng nhu cầu cung, cầu trên thị trường. Nguyên nhân chủ yếu là do các quy định được chi tiết hóa đến từng nhóm đất, từng loại cây trồng, việc điều chỉnh quy hoạch gặp quá nhiều thủ tục, đòi hỏi khi chuyển đổi mục đích sử dụng phải được phép của cơ quan có thẩm quyền, làm cho tổng lượng cung đất nông nghiệp bị chia cắt, khó điều chuyển và không thể thực hiện linh hoạt theo thị trường.

Mặt khác, hạn mức sử dụng đất thấp cũng ảnh hưởng bất lợi đến khả năng đáp ứng nhu cầu của những hộ có tiềm lực tích tụ, tập trung ruộng đất. Theo kết quả điều tra tích tụ đất nông nghiệp trên địa bàn các xã, trên 23,7% số hộ cho rằng hạn điền thấp là yếu tố ảnh hưởng đến mua, bán và tích tụ đất đai. Ước tính đến năm 2007 cả nước có 9,4 triệu ha đất nông nghiệp54, trung bình diện tích đất nông nghiệp trên đầu người là 0,16ha, chưa bằng 1/3 so với Thái Lan và Campuchia (Amnon Rubinstein: Sự phục hồi của các kibbutz55. Số liệu thống kê năm 2016 cho thấy diện tích đất canh tác trung bình của một hộ gia đình Việt Nam là 0,65ha, trung bình một hộ có 5,7 mảnh đất khác nhau, tổng khoảng cách từ nơi ở đến ruộng của các hộ dân là khoảng 4,7km. Ruộng đất phân tán cản trở quy mô sản xuất, cơ giới hóa và áp

54 Việt Trung: Kibbutz - những nông trang tập thể, www.sggp.org.vn/hosotulieu/ 2011

55 Return of the kibbutzim, Jerusalem Post, Bộ Ngoại giao Israel, ngày 10-7-2007

dụng tiến bộ kỹ thuật để tăng năng suất. Số liệu điều tra cho thấy hộ nông dân càng có nhiều mảnh đất thì lại nhuận trung bình thu được từ mảnh đất đó càng giảm và chi phí càng tăng. Tuy nhiên, khả năng tích tụ và tập trung ruộng đất của nông dân rất thấp. Kinh tế trang trại phát triển chậm, chỉ chiếm 1% số nông hộ. Quy mô đất trung bình của một trang trại cũng chỉ đạt 6 ha. Trong khi đó, hoạt động của thị trường đất nông nghiệp rất yếu ớt. Chỉ có 2,5% hộ nông thôn bán quyền sử dụng đất trong 5 năm từ 2001-2005. Hoạt động thị trường thuê đất ở nông thôn cũng rất hạn chế56.

Trong khi đó, với nguồn tích lũy hạn chế và thiếu hỗ trợ tín dụng nên rất khó cho các nông dân giỏi có đủ khả năng mua hoặc thuê lại đất của các nông dân khác. Kết quả là rất nhiều đất nông nghiệp, đặc biệt tại khu vực ven đô được các nhà đầu tư thành thị mua hoặc thuê để đầu cơ, sử dụng kém hiệu quả hoặc đất rừng hoạt động theo hình thức phát canh thu tô

Hiện nay, lao động nông thôn di cư ra làm việc tại đô thị, nhưng vẫn giữ đất ở quê mà không chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho những người ở lại nên không tăng được hiệu quả sử dụng đất. Đất bị bỏ hoang hóa hoặc không chăm sóc, đất nhận khoán bị nông dân trả lại cho chính quyền tạo ra sự lãng phí rất lớn. Trong khi hệ số quay vòng sử dụng đất tăng từ 1,33 năm 1985 lên 1,82 năm 2000, năm 2006 hệ số này giảm xuống còn 1,74 và năm 2009 là 1,81.57 Thực tế giai đoạn 2016 - 2020, việc miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp có tổng giá trị 5.671 tỷ đồng/năm cho thấy chính sách miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp đã góp phần hỗ trợ trực tiếp nông dân, khuyến khích tổ chức, cá nhân đầu tư vào nông nghiệp, nông dân, nông thôn; khuyến khích tập trung đất đai để sản xuất nông nghiệp với quy mô lớn, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế nông nghiệp, nông thôn theo hướng hiện đại hóa; góp phần cải thiện, nâng cao đời sống nông dân, tạo việc làm cho khu vực nông thôn, khuyến khích người nông dân gắn bó hơn với đất, yên tâm đầu tư sản xuất nông nghiệp; góp phần nâng cao sức cạnh tranh của sản phẩm nông nghiệp trên thị trường trong bối cảnh hội nhập kinh tế quốc tế. Chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước đã cho thấy sự cần thiết tiếp tục ban hành chính sách miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp giai đoạn 2021-2025 nhằm giảm bớt khó khăn thực hiện nghĩa vụ tài chính cho người nông dân. Một mảnh đất nông nghiệp nhỏ hẹp nằm trong khu dân cư người dân muốn nộp tiền chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở cũng hết sức khó khăn vì không nằm trong kế hoạch chuyển mục đích sử dụng đất của huyện. Tuy

56 Phạm Đỗ Chí, Trần Nam Bình, Nguyễn Tiến Triển, Làm gì cho nông thôn Việt Nam, Nxb, Tp Hồ Chí Minh., 2009

57 Lâm Quang Huyên: “Vấn đề ruộng đất ở Việt Nam”, Nxb. Khoa học xã hội, Hà Nội, 2002

nhiên, nhiều diện tích đất nông nghiệp đã bỏ hoang từ hàng chục năm nay không tiến hành sản xuất được, do nằm xen kẽ các khu đô thị, hệ thống kênh mương bị phá vỡ, mùa mưa không tiêu được nước, mùa khô ruộng đồng nứt nẻ, không trồng được cây gì. Nhưng người dân lại không có quyền chuyển mục đích sử dụng mà phải chờ có dự án thu hồi đất. Vì các bất cập liên quan đến quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, nên các hộ dân thường tự ý xây nhà trên đất nông nghiệp và họ chấp nhận nghĩa vụ phải nộp tiền phạt và có khi phải phá dỡ công trình. Các quy định liên quan đến xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai được điều chỉnh bởi Nghị định số 102/2014/NĐ-CP ngày 10-11-2014 của Chính phủ; Tuy nhiên, vấn đề xử lý vi phạm hành chính trong trường hợp “Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước” không được quy định cụ thể.

Trong các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai khác (Nghị định, Thông tư) cũng không quy định hay hướng dẫn chi tiết về việc này. Do vậy, câu hỏi đặt ra là cơ sở nào để “xử phạt vi phạm hành chính” đối với “Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước”? Cở sở nào chứng minh “Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành” để ra quyết định thu hồi đất khi vi phạm pháp luật về đất đai được quy định tại Điểm g, Khoản 1, Điều 64 Luật Đất đai năm 2013. Đây là một trong những khó khăn đối với cơ quan thực hiện quản lý nhà nước về đất đai và người thi hành công vụ trong lĩnh vực đất đai. Ở những nước đang phát triển như nước ta, với đặc trưng là nền kinh tế phát triển sôi động cùng với việc gia tăng nhanh dân số khiến cho nhu cầu về nhà ở trở nên bức thiết. Vì vậy, trong những năm gần đây, thị trường bất động sản luôn diễn biến phức tạp, đặc biệt về vấn đề cung cầu, giá bất động sản bị đẩy lên mức quá cao so với giá trị thực của nó, các nhà đầu cơ trục lợi trong khi đó những người có thu nhập thấp khó có cơ hội mua được nhà, trong khi đó những mảnh đất xen kẹt nằm trong khu dân cư, hộ gia đình, cá nhân muốn chuyển mục đích thành đất ở thì khó khăn và nếu được về mặt thủ tục thì nghĩa vụ tài chính quá lớn vượt quá khả năng của họ.

Nguyên nhân chính của tình trạng trên là do việc hệ thống pháp luật nước ta điều chỉnh vấn đề này còn rất nhiều hạn chế, cộng với tình trạng quản lý lỏng lẻo, nên đất đai chỉ tập trung trong tay một số người giàu có đầu cơ đất đai với mục đích kiếm lời. Vì vậy để khắc phục tình trạng trên không có cách nào khác là sử dụng công cụ thuế để điều chỉnh hiệu quả vấn đề nhà đất. Tuy nhiên, cũng cần phải thấy tính chất đặc biệt của các loại thuế này liên quan đến đối thượng chịu thuế là đất đai.

Về mặt pháp lý, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, các tổ chức và cá nhân được giao đất chỉ có quyền quản lý, sử dụng đất, không có quyền sở hữu đất. Vậy đất đai có phải là một loại tài sản trong giao dịch dân dự hay không và thuế đánh vào loại tài sản này có phải là thuế tài sản hay không, trả lời câu hỏi này hiện còn nhiều ý kiến trái ngược nhau. Dựa trên quyền sở hữu toàn dân về đất đai mà nhiều người cho rằng đất đai không phải là đối tượng của giao dịch dân sự và loại thuế đánh vào đất không có tính chất của thuế tài sản. Nhưng dù thế nào đi chăng nữa thì trên thực tế đất đai vẫn được chuyển nhượng và thuế đánh vào quyền chiếm hữu và sử dụng đất vẫn tồn tại.

Bên cạnh đó, sẽ thực hiện đánh thuế sở hữu nhà đối với các hộ gia đình, cá nhân vượt quá tiêu chuẩn diện tích nhà ở bình quân trên cơ sở ban hành suất thuế sở hữu nhà ở cơ bản, cụ thể: Hộ gia đình sở hữu một nhà ở hoặc căn hộ có diện tích trên 100m² sàn thì phải nộp thuế theo nguyên tắc lũy tiến. Trường hơp, hộ gia đình, cá nhân có sở hữu từ hai nhà ở hoặc căn hộ trở lên, nếu vượt hạn mức nhà ở cũng thực hiện đánh thuế lũy tiến theo nguyên tắc càng sở hữu nhiều nhà thì mức nộp thuế càng tăng. Trong khi đó mức thuế sử dụng nhà, đất, đặc biệt là tại khu vực đô thị còn quá thấp so với thực tế. Thuế này không có tác dụng điều tiết đối với quy mô diện tích, giá trị cụ thể của mỗi tài sản nhà, đất ở cũng như không điều tiết đối với người có nhiều bất động sản nhưng không đưa vào khai thác, sử dụng, gây lãng phí cho xã hội.

3.1.5. Thực tiễn quy định pháp luật và thực hiện pháp luật về quyền được bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng đất.

Sau hơn năm năm triển khai thực hiện Luật Đất đai năm 2013 và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15-5-2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai trong thực tiễn đã buộc lộ một số hạn chế, khó khăn, bất cập trong công tác thu hồi đất; một số địa phương do hiểu và áp dụng không thống nhất các quy định của pháp luật về thu hồi đất nên lúng túng trong việc giải quyết các yêu cầu của công dân hoặc ban hành các quyết định hành chính thiếu cơ sở pháp lý dẫn đến tình trạng tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, kiến nghị về đất đai do thu hồi đất thời gian qua có chiều hướng tăng và diễn biến phức tạp. Những bất cập liên quan việc đền bù, hỗ trợ và tái định cư khi thu hồi đất nông nghiệp của các hộ dân để thực hiện các dự án trên nhiều địa bàn trên phạm vi cả nước. Theo quy định pháp luật, các hộ dân đủ điều kiện được giao đất tái định cư, nhưng do chậm lập phương án, dẫn đến các hộ chỉ được nhận tiền, làm thiệt hại đến quyền và lợi ích chính đáng của người dân. Ví dụ Khoản d, Điểm 3, Điều 62 Luật Đất đai năm 2013 quy định, thẩm quyền thu hồi đất của hội đồng nhân dân tỉnh: “Dự án khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn