Quy Định Về Chuyển Nhượng Sử Dụng Đất Của Các Tổ Chức Kinh Tế Tại

2.1.3. Quy định về chuyển nhượng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế tại thành phố Hồ Chí Minh

Tại Điều 169 quy định về nhận quyền sử dụng đất, cụ thể điểm b khoản 1 quy định: “Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ”. Theo Điều 191, các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất: “1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất; 2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt”.

Khoản 1, Điều 188 của Luật đất đai 2013, một trong những điều kiện để doanh nghiệp thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho hoặc thế chấp quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, hiện nay, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong cả nước chưa hoàn thành, tiến độ còn chậm. Các văn bản pháp luật ban hành để điều chỉnh các quan hệ phát sinh trong quá trình sử dụng đất bao gồm Bộ luật Dân sự và các luật chuyên ngành khác (Luật đất đai; Luật Nhà ở; Luật Kinh doanh Bất động sản) và tương đối nhất quán trong các quy định của các văn bản này về chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đặc biệt, Luật Đất đai 2013 đã thay đổi rất nhiều, nhiều vấn đề đã được xác định rõ ràng và khoa học hơn so với các văn bản pháp lý trước đây về đất đai.

2.1.4. Quy định về điều kiện pháp lý trong quá trình thực hiện quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế tại thành phố Hồ Chí Minh

Quyền sử dụng đất của doanh nghiệp không phải là quyền của chủ sở hữu đất, vì vậy việc thực hiện quyền này luôn bị hạn chế bởi chủ sở hữu bằng cách đặt ra các điều kiện pháp lý trong quá trình thực thi quyền. Ngoài các quy định về nghĩa vụ chung của người sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013, bao gồm:

(i) Sử dụng đất đúng mục đích, trong phạm vi của thửa đất, tuân thủ các quy định về việc sử dụng độ sâu lòng đất và độ cao trên không, để bảo vệ các cơ sở công cộng dưới lòng đất và tuân thủ các quy định khác của pháp luật.

(ii) Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; hoàn thành các thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, kế thừa hoặc tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 82 trang tài liệu này.

(iii) Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

(iv) Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất.

(v) Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan.

(vi) Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng

đất.

(vii) Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời

hạn sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng, hệ thống pháp luật về điều kiện pháp lý khi thực hiện quyền sử dụng đất của doanh nghiệp Việt Nam còn hiện diện trong nghị định của Chính phủ, thông tư các bộ, văn bản của 63 tỉnh thành trên cả nước. Chính điều này, nhiều văn bản trùng lắp, mâu thuẫn, văn bản cấp dưới trái với luật, nghị định...

Trong quá trình thực hiện quyền sử dụng đất, các tổ chức kinh tế cần thực hiện quy trình 5 bước đối với trường hợp nhà đầu tư để có quyền sử dụng đất hợp pháp, bao gồm:

Bước 1: Chấp thuận chủ trường đầu tư (theo Nghị định số 99/2015/NĐ- CP và Quyết định số 03/QĐ-UBND ngày 21/2/2019 của Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh). Ủy ban nhân dân thành phố chấp thuận chủ trương cho phép tổ chuyên gia được xem xét đánh giá, cho ý kiến về hồ sơ chấp thuận chủ trương đầu tư.

Bước 2: Công nhận chủ đầu tư (theo Nghị định số 99/2015/NĐ-CP và Quyết định số 03/QĐ-UBND ngày 21/2/2019 của Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh). Đối với một số dự án được Ủy ban nhân dân thành phố chấp thuận, tổ chuyên gia xem xét đánh giá cho ý kiến về hồ sơ chấp thuận chủ trương đầu tư thì thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư và công nhận chủ đầu tư (tại Bước 1 và Bước 2 của quy trình) sẽ được thực hiện cùng lúc, khi đó, dự án chỉ còn phải thực hiện theo 4 bước.

Bước 3: Trình duyệt đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hoặc thoả thuận quy hoạch tổng mặt bằng, phương án kiến trúc công trình (Theo Nghị định 37/2010/ND-CP)

Bước 4: Chấp thuận đầu tư dự án (Theo quy định tại Nghị số 11/2013NĐ-CP)

Bước 5A: Thẩm định thiết kế kỹ thuận, thiết kế cơ sở cấp phép xây dựng (quy định tại Nghị định số 59/2015/ND-CP)

Bước 5B: Đối với dự án có chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc thay đổi sau khi đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất); xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung do điều chỉnh quy hoạch theo quy định tại Luật Đất đai.

Về cách hiểu và vận dung quy định quyền sử dụng đất ở hợp pháp khi thực hiện thủ tục công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở. Ủy ban nhân dân thành phố sẽ thống nhất tiếp tục xem xét và chấp thuận phương án “có quyền sử dụng đất ở hợp pháp” theo nội dung Văn bản 5837/UBND- ĐT ngày 17/10/2016, cụ thể như sau: Đối với với diện tích đất thuộc diện có nguồn gốc do đền bù đất nông nghiệp hoặc đất chuyên dùng, nếu đã xác đình là đất ở trong đồ án quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và đã có văn bản của cơ quan thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để triển khai xây dựng nhà ở hoặc đã được ghi trong quyết định thu hồi đất khi thực hiện giải phóng mặt bằng là để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì diện tích đất đó được coi là đất ở.

Về xử lý phần đất do Nhà nước trực tiếp quản lý trong các dự án nhà ở (đất xen cài giữa các thửa đất, đất mương, rạch...), Ủy ban nhân dân thành phố sẽ chấp thuận cho áp dụng chung trên địa bàn thành phố thực hiện các nội dung, trong đó, đối với tổng diện tích dưới 1.000m2 do Nhà nước trực tiếp quản lý trong các dự án nhà ở (đất xen cài giữa các thửa, đất mương, rạch...), Ủy ban nhân dân thành phố giao cho chủ đầu tư để chuyển đổi mục đích sử dụng đất và thực hiện quy hoạch. Còn đối với quỹ đất có tổng diện tích từ 1.000m2 trở lên, kiến nghị cho Ủy ban nhân dân thành phố thực hiện hoán đổi với chủ đầu tư để có quỹ đất với diện tích tương đương, tập trung ngay tại dự án với chủ đầu tư có quỹ đất với diện tích tương đương, tập trung ngay tại dự án để chủ đầu tư bàn giao cho Nhà nước quản lý sử dụng.

Về quy định chuyển tiếp đối với dự án chưa có quyền sử dụng đất ở hợp pháp theo quy định tại khoản 2 Điều 26 Nghị định số 11/2013/NĐ-CP hồ sơ đề xuất chấp thuận đầu tư không yêu cầu chủ đầu tư phải có quyền sử dụng đất ở hợp pháp, do đó, trường hợp chủ đầu tư đề nghị điều chỉnh quyết định chấp thuận đầu tư các dự án nhà ở (do dự án có điều chỉnh tăng chỉ tiêu quy hoạch – kiến trúc) trước đây đã thực hiện thủ tục phê duyệt dự án đầu tư theo quy định tại Nghị định số 90/2006/NĐ-CP nhưng chưa có quyền sử dụng đất ở hợp pháp, Ủy ban nhân dân thành phố kiến nghị Bộ Xây dựng có ý kiến hướng dẫn về yêu cầu hoặc không yêu cầu chủ đầu tư phải thực hiện hoàn tất nghị vụ tài chính hoặc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở.

Về dự án sử dụng đất có nguồn gốc do Nhà nước cho thuê đất ngắn hạn trả tiền hàng năm cho đến khi thực hiện quy hoạch để làm rõ trường hợp nhà đầu tư đề xuất chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở đối với đất có nguồn gốc do Nhà nước cho thuê đất ngắn hạn trả tiền hàng năm cho đến khu thực hiện quy hoạch có thuộc trường hợp thực hiện thủ tục quyết định chủ trương đầu tư hay phải thực hiện thu hồi đất để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật về đất đai, Ủy ban nhân dân thành phố kiến nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn nội dung này.

2.2. Thực tiễn thực hiện pháp luật về quyền sử dụng đất của của các tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất tại thành phố Hồ Chí Minh

2.2.1. Khái quát tình hình thực hiện quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất tại thành phố Hồ Chí Minh

Hiện nay, trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh có 415.000 doanh nghiệp, trong đó có gần 9000 doanh nghiệp lớn, tuy chỉ chiếm 2% trong tổng số doanh nghiệp, nhưng các doanh nghiệp lớn chiếm 70% tổng vốn đăng ký và đóng góp hơn 80% đối với khu vực kinh tế tư nhân. Trong năm 2019 chỉ có 4 dự án nhà ở thương mại được công nhận chủ đầu tư, giảm 24 dự án; 16 dự án nhà ở thương mại được chấp thuận đầu tư giảm 64 dự án; trong đó chỉ có 7 dự án được chấp thuận đầu tư mới. Ngoài ra, chỉ có 47 dự án được xác nhận đủ

điều kiện để huy động vốn, giảm 30 dự án... Nhằm tháo gỡ vướng mắc của các dự án có liên quan đến việc giao đất, thuê đất, Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh đã chỉ đạo xử lý các dự án đã có quyết định giao đất, thuê đất trong giai đoạn 2015 - 2019 trên địa bàn thành phố. Theo đó, đối với các khu đất đã ký hợp đồng thuê đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Ủy ban nhân dân các quận, huyện thực hiện trách nhiệm quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương theo dõi và thường xuyên kiểm tra việc sử dụng đất của đơn vị đã được cơ quan có thẩm quyền giao đất, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường trong việc xử lý các vi phạm về đất đai. Đối với các khu đất đang hoàn tất thủ tục ký hợp đồng thuê đất, chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Sở Tài nguyên và Môi trường làm việc với tổ chức sử dụng đất để sớm hoàn tất các thủ tục có liên quan, hoàn tất việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đưa đất vào sử dụng. Đối với các khu đất đang thực hiện thủ tục xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất, đơn giá thuê đất, các cơ quan chức năng có trách nhiệm phối hợp thực hiện và thu nộp vào ngân sách nhà nước; báo cáo tiến độ định kỳ hàng quý cho Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh. Đối với các khu đất đã xác định xong tiền sử dụng đất nhưng chưa nộp hoặc mới tạm nộp, các cơ quan chức năng thông báo cho người sử dụng đất thực hiện nộp ngân sách nhà nước; xử lý hoàn tất trước ngày 31/5/2020. Đối với các khu đất mà người sử dụng đất có vi phạm pháp luật về đất đai, Ủy ban nhân dân quận, huyện kiểm tra và lập biên bản hành vi vi phạm để xử lý. Đối với các khu đất chậm đưa vào sử dụng, đã có công trình nhưng để trống và chậm tiến độ xây dựng, Ủy ban nhân dân quận, huyện làm việc với tổ chức sử dụng đất, lập biên bản kiểm tra để làm rõ nguyên nhân, vướng mắc, khó khăn và có cam kết về tiến độ đưa đất vào sử dụng, đầu tư xây dựng.

Tuy nhiên, bên cạnh những mặt đạt được, nhiều nơi chưa công khai các thủ tục giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng đất đối với đất công. Có tới gần 1.000 hồ sơ thuê đất chưa ký hợp đồng thuê đất, hơn 800 hồ sơ chưa

xác định đơn giá theo Nghị định 142/2005/NĐ-CP của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước. Nhiều đơn vị thuê đất chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính với số tiền lên tới 1.838 tỷ đồng tiền thuê đất và 1.552 tỷ đồng tiền sử dụng đất.

Tại Công viên quận 6, do quản lý lỏng lẻo nên đã có 8 tổ chức kinh tế ký hợp đồng thuê hơn 15.000m2 đất để làm nhà hàng, bãi giữ xe, nhưng tiền thu được không nộp ngân sách nhà nước. Công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên Bến Thành đã sử dụng khu đất số 104 Nguyễn Văn Cừ với 2.750m2 để hợp tác 30 năm với Công ty Bất động sản Phát Đạt trong khi không được quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn bằng giá trị sử dụng đất. Cũng tại quận 6, từ năm 1998 khu đất vàng số 621 Phạm Văn Chí được Sở Địa chính thành phố Hồ Chí Minh lập hợp đồng thuê đất với Công ty Cổ phần Rượu Bình Tây với diện tích 116.801m2 trong 5 năm, đơn giá thuê “rẻ mạt” 7.000 đồng/m2. Tính ra mỗi năm thành phố thu về chỉ được hơn 800 triệu đồng. Kết luận Thanh tra số 10653/KLTT-TNMT-TTS ngày 12/12/2007 của Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh khẳng định, Công ty Cổ phần Rượu Bình Tây đã không sử dụng đất mà cho thuê lại, vi phạm Luật Đất đai. Từ tháng 7/2005 - 6/2007 công ty này đã cho 8 cá nhân, tổ chức thuê lại với tổng diện tích hơn 18.000m2, giá thuê từ 8.182 đồng/m2 - 26.000 đồng/m2. Chỉ riêng với Công ty Thái Kim, từ năm 2001, Công ty Cổ phần Rượu Bình Tây đã cho thuê 3.615m2 với giá hơn 12,6 triệu đồng/tháng, đến năm 2003 cho thuê 2.626 m2 với giá hơn 14,4 triệu đồng/tháng trong thời hạn 5 năm. Ngoài ra, Công ty Cổ phần Rượu Bình Tây sử dụng tới 2.000m2 để làm sân tennis mà không phải vào mục đích sản xuất, kinh doanh. Công ty Cổ phần Rượu Bình Tây còn để các hộ tự xây 60 nhà phố, biệt thự. Năm 2009, Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh ra quyết định thu hồi 4,9 ha tại số 621 Phạm Văn Chí do Công ty Cổ phần Rượu Bình Tây quản lý cho Ủy ban nhân dân quận 6 quản lý nhằm triển khai dự án Bệnh viện chấn thương chỉnh hình của Bộ Lao động Thương binh và Xã hội. Tuy nhiên, Công ty Cổ phần Rượu Bình

Tây chưa nghiêm chỉnh chấp hành. Sau đó, Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi đất. Trong thời điểm này, thay vì chấp hành chỉ đạo của Ủy ban nhân dân thành phố thì Công ty Cổ phần Rượu Bình Tây còn ngang nhiên thông báo đến cán bộ, công nhân viên trong công ty việc giới thiệu cho đối tác có nhu cầu thuê kho bãi tại 621 Phạm Văn Chí Phường 7, Quận 6, TP.HCM.

Đặc biệt tình trạng cho thuê đất tràn lan đã diễn ra tại 2 tổng công ty lớn của thành phố, đó là Tổng Công ty Cấp nước Sài Gòn trách nhiệm hữu hạn một thành viên có hoạt động chính là khai thác, sản xuất và cung cấp nước sạch đô thị. Tuy nhiên tại đây cũng đã xảy ra việc quản lý sử dụng nhà đất chưa đúng mục đích, quản lý không chặt chẽ nên bị lấn chiếm. Tổng công ty cho các công ty cổ phần mượn mặt bằng để làm nhà kho, chứa vật tư hàng hoá… mà không thu tiền sử dụng đất, không trực tiếp quản lý, thậm chí còn góp vốn bằng chính quyền khai thác khu đất để liên kết kinh doanh với Công ty Cổ phần Xuất nhập khẩu Đức Bình với giá 2,1 tỷ đồng. Sau đó, Công ty Cổ phần xuất nhập khẩu Đức Bình lại cho Công ty trách nhiệm hữu hạn Dịch vụ vận tải hàng hoá Tân Sơn Nhất thuê lại tại khu đất 4/19 đường Hậu Giang, quận Tân Bình với giá hơn 30 tỷ đồng từ tháng 10/2014 - 8/2017. Theo báo cáo của Tổng Công ty Nông nghiệp Sài Gòn trách nhiệm hữu hạn một thành viên, hiện Tổng Công ty đang quản lý 45 nhà, đất với tổng diện tích gần 63 triệu m2. Kết luận thanh tra số 38/KL-TTTP-P6 ngày 19/10/2017 của Thanh tra Thành phố Hồ Chí Minh chỉ rõ, Tổng Công ty Nông nghiệp Sài Gòn trách nhiệm hữu hạn một thành viên đã dùng số tiền gần 8 tỷ đồng để thuê mặt bằng số 123 Trương Định, quận 3 làm văn phòng làm việc của Tổng công ty và các công ty thành viên chưa đúng với quy định. Tổng Công ty Nông nghiệp Sài Gòn trách nhiệm hữu hạn một thành viên và các đơn vị thành viên đang quản lý và sử dụng 46 mặt bằng, nhà đất; trong đó có 11 mặt bằng, nhà đất được hợp tác kinh doanh khai thác, giữ hộ hàng hoá nhưng thực chất là cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ diện tích.