Các Hình Thức Sử Dụng Đất Của Tổ Chức Kinh Tế

1.1.1.3. Phân loại quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất căn cứ theo chủ thể (là tổ chức, hộ gia đình hay cá nhân): Quyền sử dụng đất lúc này được căn cứ theo ý muốn chủ quan của chủ thể và việc sử dụng đất vào mục đích nào là tùy theo chủ thể quyết định. Những quyết định này cần phải nằm trong giới hạn được cấp có thẩm quyền cho phép.

Quyền sử dụng đất căn cứ vào khách thể (là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp hay chưa sử dụng): Nghĩa là loại đất này được quy định sử dụng vào mục đích nào thì người sử dụng đất phải làm đúng theo mục đích đó. Nếu có sự thay đổi về mục đích sử dụng thì phải báo cho cơ quan có thẩm quyền và phải được cho phép thì mới thực hiện.

Thời gian sử dụng đất có thể là tạm thời hoặc lâu dài, tùy theo quyết định của cấp có thẩm quyền. Từ đó, quyền sử dụng đất của chủ thể cũng được quyết định là tạm thời hay lâu dài.

Quyền sử dụng đất căn cứ theo pháp lý. Có nghĩa là cần căn cứ theo quyết định của cấp có thẩm quyền khi giao đất, cho thuê mà xác định mục đích sử dụng và để biết là quyền sử dụng ban đầu của tổ chức, cá nhân, hộ gia đình trực tiếp trong quyết định hay quyền sử dụng đất thứ hai của người được cho thuê lại, thừa kế [39, tr.655].

1.1.2. Khái niệm và đặc điểm các tổ chức kinh tế

1.1.2.1. Khái niệm các tổ chức kinh tế

Theo khoản 27 Điều 3 Luật Đất đai 2013, tổ chức kinh tế bao gồm doanh nghiệp, hợp tác xã và tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Điều đó chúng ta có thể hiểu, tổ chức kinh tế theo Luật Đất đai 2013, chỉ là doanh nghiệp có vốn đầu tư hoàn toàn trong nước, không bao gồm doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, dù cho doanh nghiệp đó được thành lập và hoạt động hợp pháp tại Việt Nam. Khái niệm tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật về dân sự thì chưa được rõ ràng. Xét cả Bộ luật Dân sự năm 2005 và Bộ luật Dân sự năm 2015

đều không có bất cứ một quy định nào giải thích khái niệm về tổ chức kinh tế mà đều đưa ra những nội dung hết sức chung chung.

1.1.2.2. Đặc điểm của các tổ chức kinh tế

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 82 trang tài liệu này.

Nếu dựa trên căn cứ là doanh nghiệp, hợp tác xã có thể thấy tổ chức kinh tế sẽ có một số đặc điểm như sau:

+ Được đăng ký thành lập hợp pháp theo quy định của pháp luật

+ Có hoạt động sản xuất, kinh doanh thực hiện mục đích phát triển kinh

tế

+ Có điều lệ, cơ cấu tổ chức rõ ràng

+ Có tên, địa chỉ cụ thể, có tài sản để hoạt động

+ Có tư cách pháp nhân

+ Không phải là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

Về cơ bản, tổ chức kinh tế có nhiều điểm tương đồng với các tổ chức

có tư cách pháp nhân, tuy nhiên, xét trên các tổ chức có tư cách pháp nhân thì tổ chức kinh tế nằm trong phạm vi nhỏ hơn vì theo Bộ luật Dân sự, pháp nhân được chia ra nhiều loại trong đó có loại pháp nhân là tổ chức kinh tế. Có một điểm đáng lưu ý về khái niệm tổ chức kinh tế là “trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài”, có thể thấy, việc quy định tổ chức kinh tế để thực hiện các hoạt động quản lý nội bộ trong nước của nhà nước Việt Nam, vì vậy, các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hiện tại không được coi là tổ chức kinh tế.

1.1.2.3. Các hình thức sử dụng đất của tổ chức kinh tế

Căn cứ Luật đất đai năm 2013 thì các hình thức sử dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước bao gồm:

- Nhận quyền sử dụng đất từ Nhà nước: (i) Được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; (ii) Được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;

- Nhận quyền sử dụng đất từ người sử dụng đất khác: (i) Nhận chuyển quyền sử dụng đất như chuyển đổi; chuyển nhượng; thừa kế, tặng cho; góp vốn (Đ.188); (ii) Thuê, thuê lại quyền sử dụng đất từ chủ thể sử dụng đất khác.

1.2. Quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế khi được Nhà nước cho thuê đất theo pháp luật về đất đai

1.2.1. Bản chất pháp lý về quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế

Quyền sử dụng đất là quyền khai thác các tài sản hữu ích của đất đai để phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của đất nước. Từ quan điểm kinh tế, quyền sử dụng đất rất quan trọng vì nó đáp ứng nhu cầu và lợi ích của người dùng, đặc biệt là các tổ chức kinh tế, trong quá trình sử dụng đất đai. Là đại diện chủ sở hữu đất, Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao cho các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài nhưng Nhà nước không mất quyền sử dụng đất của mình. Bởi vì Nhà nước thực hiện các quy định theo các hình thức chính sau: Thông qua việc thu thập và phê duyệt quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất để phân định các mục đích sử dụng đất cụ thể; Thông qua việc xây dựng và ban hành các văn bản pháp luật về quản lý và sử dụng đất, các tổ chức và hộ gia đình phải thực hiện trong quá trình sử dụng đất. Vấn đề này có nghĩa là, thông qua quá trình sử dụng đất của người sử dụng đất, các ý tưởng sử dụng đất của Nhà nước sẽ trở thành hiện thực đồng thời, người sử dụng đất trong quá trình sử dụng phải đóng góp một phần lợi ích. Chúng bắt nguồn từ việc sử dụng đất dưới hình thức nghĩa vụ vật chất đối với Nhà nước thông qua thuế sử dụng đất, thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất…. .

Hiểu bản chất pháp lý của quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể có quyền khai thác, hưởng lợi và nhận lợi nhuận từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc chuyển nhượng, chuyển từ các thực thể khác thông qua chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, quà tặng ... từ các thực thể khác có quyền sử dụng đất.

1.2.2. Căn cứ phát sinh quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế khi được Nhà nước cho thuê đất

Theo quy định của pháp luật, các tổ chức kinh tế ở Việt Nam có quyền sử dụng đất khi có các căn cứ sau đây:

(i) Được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc cho

thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;

(ii) Nhận chuyển quyền sử dụng đất như chuyển đổi; chuyển nhượng; thừa kế, tặng cho; góp vốn… và được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất;

(iii) Thuê, thuê lại quyền sử dụng đất từ chủ thể sử dụng đất khác và được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất.

1.2.3. Nội dung quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế khi được Nhà nước cho thuê đất

Thứ nhất, các tổ chức kinh tế khi được Nhà nước cho thuê đất có những quyền chung của người sử dụng đất, bao gồm1:

- Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

- Được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.

- Được hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp.

- Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.

- Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.

- Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.

- Được quyền khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.

Thứ hai, quyền của các tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê2:

Các tổ chức kinh tế được giao đất có tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền thuê một lần trong toàn bộ thời gian thuê có các quyền và nghĩa vụ chung được quy định tại Điều 166 và 170 của Luật Đất đai. Các tổ chức kinh tế mà Nhà nước giao đất thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê một lần trong

1 Điều 166 Luật Đất đai năm 2013.

2 Điều 174 Luật Đất đai năm 2013.

toàn bộ thời gian cho thuê quyền và nghĩa vụ chung, còn có các quyền sau đây:

- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của họ gắn liền với đất;

- Cho thuê quyền sử dụng đất và tài sản thuộc quyền sở hữu của mình, gắn liền với đất trong trường hợp Nhà nước giao đất với thu tiền sử dụng đất; cho thuê lại quyền sử dụng đất và tài sản thuộc quyền sở hữu của mình đối với đất trong trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê một lần cho toàn bộ thời hạn thuê;

- Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng cơ sở phục vụ lợi ích chung của cộng đồng; tặng cho những nhà tình nghĩa gắn liền với đất đai theo quy định của pháp luật;

- Thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

- Góp vốn với quyền sử dụng đất và tài sản thuộc quyền sở hữu của họ, gắn liền với đất, để hợp tác sản xuất và kinh doanh với các tổ chức, cá nhân, doanh nghiệp Việt Nam và đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật.

Khi Nhà nước cho Tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có quyền và nghĩa vụ như đã nêu ở trên; cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận việc thực hiện các quyền đó phải bằng văn bản. Trong trường hợp Nhà nước cho tổ chức tự trị tài chính công thuê đất với toàn bộ tiền thuê một lần cho toàn bộ thời gian thuê, thì tiền thuê đó phải có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước theo Điều 173 của Luật Đất đai quy định về quyền và nghĩa vụ.

Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

- Trong trường hợp Nhà nước giao hoặc cho thuê đất để thực hiện dự án

kinh doanh nhà ở và được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ theo luật đất đai như các trường hợp không được miễn hoặc không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;

- Trong trường hợp được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư vì mục đích lợi nhuận khác với những mục đích quy định tại điểm a khoản này mà được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp không được miễn hoặc không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với loại đất có mục đích sử dụng tương ứng;

- Trong trường hợp được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư vì mục đích lợi nhuận khác với quy định tại điểm a khoản này và được miễn tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất, họ có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật đất như trong trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm cho loại đất với mục đích sử dụng tương ứng

Thứ ba, quyền của các tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm3:

Khi Nhà nước cho tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

- Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật Đất đai;

- Tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam việc thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê;

- Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi có đủ điều kiện quy định tại Điều 189 của Luật này; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;

- Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;

3 Điều 175 Luật Đất đai năm 2013.

- Cho thuê lại quyền sử dụng đất dưới hình thức trả tiền thuê đất hàng năm đối với đất có cơ sở hạ tầng đã được xây dựng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng và vận hành kinh doanh cơ sở hạ tầng cho đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân ngoài khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất thì có các quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về dân sự”.

Do đó, theo quy định trên, Nhà nước cho các tổ chức kinh tế thuê đất chỉ được phép thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại theo quy định của pháp luật Việt Nam. Như vậy, khi Nhà nước cho các tổ chức kinh tế thuê đất thì các tổ chức kinh tế đó không được phép thế chấp quyền sử dụng đất đó.

Thứ tư, quy định về quyền của tổ chức kinh tế được thuê đất để xây dựng công trình ngầm4:

Nhà nước cho các tổ chức kinh tế thuê đất để đầu tư xây dựng công trình ngầm thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây: (i) Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có quyền và nghĩa vụ như tổ chức kinh tế quy định tại các khoản 1, 2 và 4 Điều 174 của Luật Đất đai; (ii) Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì có quyền và nghĩa vụ như tổ chức kinh tế quy định tại khoản 1 Điều 175 của Luật Đất đai.

Thứ năm, quy định về nhận quyền sử dụng đất5:

Các tổ chức kinh tế, hộ gia đình và cá nhân có thể nhận quyền sử dụng đất thông qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật Đất đai 2013. Cụ thể như sau: (i) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất; (ii) Tổ chức kinh tế không

4 Điều 178 Luật Đất đai năm 2013.

5 Điểm b, khoản 1 Điều 169 Luật Đất đai năm 2013.

được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Giao dịch quyền sử dụng đất (QSDĐ) là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên đối với QSDĐ. Các loại hình giao dịch QSDĐ bao gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, góp vốn, thế chấp, cho thuê (cho thuê lại). Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 (Luật Đất đai), bên chuyển đổi, bên chuyển nhượng, bên tặng cho, bên thừa kế, bên góp vốn bằng QSDĐ, bên thế chấp, bên cho thuê (bên cho thuê lại) QSDĐ (gọi chung là bên tiến hành giao dịch QSDĐ) và bên nhận chuyển đổi, bên nhận chuyển nhượng, bên nhận tặng cho, bên nhận thừa kế, bên nhận góp vốn bằng QSDĐ, bên nhận thế chấp, bên thuê (bên thuê lại) (gọi chung là bên tham gia giao dịch) chỉ có quyền giao dịch và tiến hành giao dịch khi đáp ứng các điều kiện sau:

- Đối với bên tiến hành giao dịch phải là chủ thể sử dụng đất (SDĐ).

- Phải được Luật Đất đai cho phép giao dịch.

- Không bị hạn chế quyền định đoạt.

1.2.4. Các yếu tố tác động đến quy định pháp luật về quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế

Một là, yếu tố kinh tế.

Nhằm thực hiện hiệu quả các hoạt động quản lý xã hội, Nhà nước không thể thiếu việc ban hành các luật phù hợp với nhu cầu quản lý kinh tế xã hội của đất nước. Các vấn đề cần được nhấn mạnh trong quy trình lập pháp là xây dựng đồng bộ các loại thị trường trong xã hội hiện tại với mục tiêu cuối cùng là đưa ra các loại pháp lý phù hợp với nhu cầu, sự phát triển cũng như quy luật khách quan của xã hội, đặc biệt là quy luật phát triển kinh tế xã hội.

Ngoài ra, lợi ích của các bên liên quan đến tổ chức kinh tế là một trong những yếu tố cơ bản ảnh hưởng đến pháp luật về quyền sử dụng đất của các tổ