Khoản 11, Điều 3; Điều 9 Luật Đất Đai Năm 2013.

chức kinh tế. Trong cuộc sống hiện nay, nhu cầu về quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế là nhu cầu chính đáng và hợp pháp6.

Hai là, yếu tố chính trị

Theo đó, yếu tố chính trị là tất cả các yếu tố tạo nên đời sống chính trị của xã hội trong các giai đoạn lịch sử nhất định nào đó. Nó bao gồm môi trường chính trị, hệ thống các tiêu chuẩn về chính trị, chủ trương và chính sách của Đảng và nó cũng là quá trình tổ chức thực hiện của chúng; quan hệ chính trị và ý thức chính trị; vận hành hệ thống chính trị. Cùng với đó là dân chủ xã hội và bầu không khí chính trị - xã hội. Các yếu tố chính trị có ảnh hưởng mạnh mẽ đến hiệu quả của các hoạt động thực thi pháp luật của các chủ thể pháp lý, đặc biệt là các cơ quan nhà nước và cơ quan có thẩm quyền. Trong lịch sử Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp năm 1959 của nước ta thừa nhận sự tồn tại của nhiều hình thức sở hữu khác nhau về đất đai (sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân). Theo đó, Điều 31 Luật Cải cách ruộng đất năm 19537 quy định: “Người được chia ruộng đất có quyền sở hữu ruộng đất đó... Chính quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho người được chia. Mọi khế ước cũ đều huỷ bỏ. Người được chia có quyền chia gia tài, cầm, bán, cho... ruộng đất được chia”. Tuy nhiên, kể từ khi Hiến pháp năm 1980 có hiệu lực thì “đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất, ở vùng biển và thềm lục địa... đều thuộc sở hữu toàn dân” (Điều 19) và “những tập thể và cá nhân đang sử dụng đất đai được tiếp tục sử dụng và hưởng kết quả lao động của mình theo quy định của pháp luật” (Điều 20). Chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai tiếp tục được khẳng định tại Hiến pháp năm 1992 (Điều 17) và Hiến pháp năm 2013 (Điều 53). Tinh thần đó, Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993 (sửa đổi và bổ sung năm 2001), Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013 quy định toàn bộ quyền sở hữu đất đai của toàn dân, đặc biệt là các quy định về quyền của Nhà nước với tư cách là đại diện của chủ sở hữu đất đai, ví dụ như: “Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai

6 Khoản 11, Điều 3; Điều 9 Luật Đất đai năm 2013.

7 (Đăng trên Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật thuộc Cổng thông tin điện tử của Bộ Tư pháp).

và thống nhất quản lý về đất đai” (Điều 1 Luật Đất đai năm 2003) hoặc “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này” (Điều 4 Luật Đất đai năm 2013). Theo các quy định của pháp luật đất đai cho thấy, chỉ khi nào tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được thực hiện quyền của người sử dụng đất của mình khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất.

Ba là, hội nhập, hợp tác quốc tế

Vấn đề hội nhập và hợp tác quốc tế là xu hướng tất yếu của các nước trên thế giới, trong đó Việt Nam cũng không ngoại lệ. Quá trình hội nhập và hợp tác quốc tế đã và đang thay đổi hệ thống pháp luật Việt Nam nói chung và hệ thống pháp luật về đất đai nói riêng, hướng tới sự công khai, minh bạch và bình đẳng. Đồng thời, dần dần thu hẹp sự khác biệt về nội dung của hệ thống pháp luật Việt Nam so với hệ thống pháp luật của các quốc gia khác trên thế giới cũng như luật pháp quốc tế. Bình đẳng trong tiếp cận đất đai để đáp ứng nhu cầu sản xuất và kinh doanh của doanh nghiệp; Bình đẳng về quyền sử dụng đất ...; Bình đẳng về bảo đảm của Nhà nước đối với doanh nghiệp khi sử dụng đất ...; Bình đẳng trong hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản ...; Bình đẳng về thời hạn sử dụng đất ...; Bình đẳng trong việc hưởng các đặc quyền miễn, giảm tiền sử dụng đất, thuế ... Điều này tạo ra sự cạnh tranh công bằng giữa doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

Tiểu kết Chương 1

Khác với quy định của Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 quy định giảm số các trường hợp Nhà nước giao đất thu tiền sử dụng đất, giao

đất không thu phí sử dụng đất và chuyển sang thuê đất. Trong việc tiếp cận đất đai của tất cả các thành phần kinh tế, đặc biệt là giữa các nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài theo quy định này nhằm bảo đảm sự bình đẳng hơn. Qua đó đánh giá việc sử dụng đất đai một cách kinh tế và hiệu quả.

Các tổ chức kinh tế nói riêng và doanh nghiệp Việt Nam nói chung có quyền sử dụng đất là một chế định cơ bản của luật đất đai. Chế định này được hình thành dựa trên toàn bộ quyền sở hữu đất đai của toàn dân do Nhà nước đại diện sở hữu. Điều này có nghĩa là quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế nói chung và doanh nghiệp Việt Nam nói riêng phát sinh trên cơ sở giao đất, cho thuê đất và được Nhà nước công nhận ổn định lâu dài.

Pháp luật về quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế nói chung và doanh nghiệp Việt Nam nói riêng thường được sửa đổi và bổ sung theo hướng xóa bỏ phân biệt đối xử và thiết lập sự bình đẳng trong tiếp cận đất đai, quyền giữa doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp đổi mới nước ngoài trong sử dụng đất để đáp ứng yêu cầu thúc đẩy công nghiệp hóa, hiện đại hóa và hội nhập quốc tế.

Pháp luật về quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế nói chung và doanh nghiệp Việt Nam nói riêng đã phát triển theo thời gian với việc mở rộng quyền của các tổ chức kinh tế sử dụng đất. Họ không chỉ có quyền sử dụng đất mà còn chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất thông qua chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp và góp vốn với quyền sử dụng đất. v.v ...

Chương 2

THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ THEO LUẬT ĐẤT ĐAI 2013 TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

2.1. Thực trạng pháp luật về quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được thuê đất tại Việt Nam nói chung và thành phố Hồ Chí Minh nói riêng

đất

2.1.1. Quy định về điều kiện pháp lý để các tổ chức kinh tế được thuê

So với Luật Đất đai năm 2003, đây là một vấn đề mới trong Luật Đất đai

năm 2013. Trên thực tế, khi Nhà đầu tư không được đưa ra điều kiện khi chủ dự án xin cấp đất hoặc cho thuê đất, có rất nhiều dự án. các dự án rơi vào trạng thái sau khi được giao hoặc cho thuê đất mà không sử dụng hoặc chậm đưa đất vào sử dụng, gây lãng phí đất. Để khắc phục tình trạng này, Luật Đất đai năm 2013 đã bổ sung các quy định để kiểm soát chặt chẽ việc giao đất, cho thuê đất, nhận chuyển nhượng đất và cho phép thay đổi mục đích sử dụng đất theo hai điều kiện.

Nội dung giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại Chương V của Luật Đất đai năm 2013, gồm 8 điều (từ Điều 52 đến Điều 60) quy định về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cụ thể như sau:

Về các trường hợp giao đất, cho thuê đất

Luật Đất đai 2013 khác so với quy định của Luật Đất đai năm 2003 quy định thu hẹp các trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất không thu tiền sử dụng đất và chuyển sang thuê đất. Với quy định này nhằm đảm bảo sự bình đẳng hơn trong việc tiếp cận đất đai của tất cả các thành phần kinh tế, đặc biệt là giữa các nhà đầu tư trong và ngoài nước, để đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả. Cụ thể, thông qua các quy định mới như: Bổ sung quy định về các tổ chức kinh tế trong nước, hộ gia đình và cá nhân cũng

có quyền lựa chọn thuê đất với tiền thuê hàng năm hoặc trả tiền thuê đất cho toàn bộ thời gian thuê (khoản 1 Điều 56 Luật đất đai năm 2013);

Về căn cứ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất

Điều 52 của Luật đất đai năm 2013, quy định cụ thể về giao đất, cho thuê đất và cho phép thay đổi mục đích sử dụng đất dựa trên kế hoạch sử dụng đất cấp huyện hàng năm, thay vì căn cứ chung cho quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng khu dân cư nông thôn theo quy định của Luật đất đai năm 2003.

Về điều kiện giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất

Nhằm khắc phục tình trạng nhiều dự án đầu tư sau khi được giao hoặc cho thuê đất mà không sử dụng, trì hoãn sử dụng đất, gây lãng phí đất đã xảy ra khá phổ biến ở các địa phương trong thời gian qua. Thông qua, Luật đất đai bổ sung các quy định để kiểm soát chặt chẽ việc giao đất, cho thuê đất và cho phép thay đổi mục đích sử dụng đất như:

- Bổ sung Điều 58 Luật đất đai 2013 quy định điều kiện giao đất, cho thuê đất và cho phép thay đổi mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư. Trong đó quy định hai loại điều kiện: Điều kiện đầu tiên áp dụng cho các cơ quan có thẩm quyền trong việc quyết định giao đất, cho thuê đất và thay đổi mục đích sử dụng đất (khoản 1 và 2), để đảm bảo an ninh và quốc phòng, bảo vệ nghiêm ngặt đất canh tác lúa, đất rừng phòng hộ và đất lâm nghiệp đặc dụng, đảm bảo an ninh lương thực quốc gia và bảo vệ môi trường sinh thái và thích ứng với biến đổi khí hậu.

Điều kiện thứ hai áp dụng cho các nhà đầu tư xin giao đất, cho thuê đất và thay đổi mục đích sử dụng đất như có năng lực tài chính, có ký quỹ, không vi phạm pháp luật (khoản 3). Để khắc phục tình trạng này nhiều địa phương đã giao hoặc cho thuê đất nhưng chủ đầu tư không sử dụng đất, chậm đưa vào sử dụng đất, dẫn đến lãng phí đất đai, gây bức xúc trong nhân dân.

- Bổ sung trường hợp chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh

doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mai, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp cũng bắt buộc phải xin phép cơ quan có thẩm quyền (điểm g khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai năm 2013).

- Giao đất, cho thuê đất cho người dùng hiện có cho người khác.

- Ngoài việc đảm bảo các điều kiện được đưa ra sau khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất theo quy định của pháp luật. Luật cũng bổ sung các điều kiện để hoàn thành bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo quy định của pháp luật trong trường hợp giải phóng mặt bằng (Điều 53, Luật Đất đai năm 2013).

- Quy định xử lý các trường hợp giao đất và cho thuê đất trước ngày Luật đất đai 2013 có hiệu lực.

Về các trường hợp cụ thể này được quy định tại Điều 60 Luật Đất đai 2013 như sau:

- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp thuê đất theo quy định của Luật này đã được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn sử dụng đất còn lại mà không phải chuyển sang thuê đất. Khi hết thời hạn sử dụng đất, nếu được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn thì phải chuyển sang thuê đất theo quy định của Luật này.

- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp thuê đất theo quy định của Luật này đã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì phai chuyển sang thuê đất kể từ ngày Luật này có hiệu lực thi hành và nộp tiền thuê đất.

- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp thuê đất theo quy định của Luật này đã nhận chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì được

tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất còn lại mà không phải chuyển sang thuê đất theo quy định của Luật này.

- Tổ chức kinh tế trong trường hợp cho thuê đất theo quy định của Luật này đã nhận được việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của các hộ gia đình và cá nhân mà Nhà nước giao đất mà không thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp trước ngày Luật này có hiệu lực có thể tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn còn lại của dự án mà không phải chuyển sang thuê đất theo quy định của Luật này.

Ngoài ra, trên cơ sở quy định của Luật Đất đai năm 2013, Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh ban hành Quyết định số 36/2017/QĐ-UBND về quy định phối hợp giải quyết thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; đăng ký đất đai, tài sản khác gắn liền với đất; cấp, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.

Theo Điều 1 trong Quyết định này về quy định phối hợp giải quyết thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; đăng ký đất đai, tài sản khác gắn liền với đất; cấp, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh. Giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo thẩm quyền quy định tại khoản 2 Điều 59 Luật Đất đai năm 2013.

Cũng căn cứ vào Luật Đất đai năm 2013, Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh cũng ban hành Quyết định số 03/2020/QĐ-UBND ngày 16/01/2020 quy định về hệ số điều chỉnh giá đất năm 2020 trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh. Theo đó, khoản 2 Điều 1 Quyết định này có nêu rõ: “Quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2020 trong Khu công nghệ cao áp dụng cho tổ chức, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp; thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê sử dụng vào mục đích kinh doanh thương mại, dịch vụ, kinh doanh nhà ở

thương mại, văn phòng cho thuê đối với trường hợp diện tích tính thu tiền thuê đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng”.

2.1.2. Quy định về quản lý, khai thác quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế tại thành phố Hồ Chí Minh

Dù Hiến pháp 2013 công nhận quyền sử dụng đất được pháp luật bảo vệ, để thực hiện điều này, quyền sử dụng đất của doanh nghiệp phải được Nhà nước công nhận hợp pháp thông qua chứng nhận. quyền sử dụng đất. Ngoài ra, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện bắt buộc đối với các tổ chức kinh tế sử dụng đất để thực hiện các giao dịch quyền sử dụng đất. Theo khoản 1, Điều 188 của Luật đất đai 2013, một trong những điều kiện để một tổ chức kinh tế thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho hoặc thế chấp quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, hiện nay, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong cả nước chưa hoàn thành, tiến độ còn chậm.

Luật đất đai là luật được sửa đổi và bổ sung nhiều nhất. Mỗi khi ban hành luật mới hoặc sửa đổi hoặc bổ sung có liên quan đến cơ chế thu hồi đất của Nhà nước để giao hoặc cho thuê cho các dự án đầu tư. Sửa đổi và bổ sung luật dẫn đến thay đổi thường xuyên về quyền quản lý và khai thác quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế.

Bảng 2.1: Các quy định của pháp luật Đất đai 2003 và 2013

Luật Đất

đai

Quyền giao dịch của

người sử dụng đất

Quyền thu hồi đất của

Nhà nước

Luật Đất đai 2003

Hộ gia đình, cá nhân và tổ chức kinh tế có 9 quyền gồm 8 quyền cũ và bổ sung thêm quyền tặng cho.

Nhà nước thu hồi đất đối với các dự án đầu tư vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, quốc phòng, an ninh và một số loại dự án phát triển kinh tế có

hạ tầng sử dụng chung.