chơi bạc ở sòng bạc khi đã bị mất trắng. Do đó, hành vi “đánh bạc” đầy rủi ro nhằm phục hồi lại hoạt động của tổ chức S&L được coi là một lý giải hợp lý và sâu xa nhất trong số các nguyên nhân dẫn tới cuộc khủng hoảng S&L rộng khắp vào giữa những năm 1980.
Thứ tư, việc cải tổ hệ thống tài chính và nới lỏng giám sát cũng như các quy định đã cho phép gia tăng quyền lực của ngành kinh doanh S&L, điều này dẫn tới một số vấn đề. Một là, nhiều ban điều hành của S&L đã không yêu cầu có các chuyên gia nhằm quản lý các hoạt động kinh doanh rủi ro khi được phép đầu tư vào các lĩnh vực kinh doanh mới. Hai là, việc mở rộng quyền lực đồng nghĩa với việc các tổ chức S&L tự đầu tư tăng trưởng nhanh trong các lĩnh vực mới, đặc biệt là khu vực bất động sản. Do đó, thậm chí nếu các tổ chức này có sử dụng các chuyên gia thì các nguồn thông tin sẵn có nhằm hỗ trợ cho việc ra quyết định đầu tư và giúp thúc đẩy quá trình tăng trưởng tín dụng nóng cũng không kịp thời đáp ứng, điều này dẫn tới việc đầu tư quá nhiều vào các lĩnh vực rủi ro và thiếu thông tin. Ba là, quyền lực mới của các tổ chức S&L cho phép các tổ chức này mở rộng sang các lĩnh vực đầu tư có tính phức tạp cao, đòi hỏi phải có các quy định nhằm kiểm soát các hoạt động đầu tư này một cách phù hợp. Nhưng trên thực tế, các nhà lập chính sách của các tổ chức S&L tại Tập đoàn bảo hiểm tiết kiệm và cho vay liên bang (FSLIC) đều không phải là các chuyên gia hoặc họ không có đầy đủ thông tin nhằm giúp giám sát các lĩnh vực đầu tư mới này. Bốn là, nhiều tổ chức S&L đã thực hiện các khoản tín dụng cho chính các quan chức của chính các tổ chức đó, cho các công ty riêng của họ, cho bạn bè, các thành viên trong gia đình với mức lãi suất thấp và thiếu tài sản bảo đảm. Lãnh đạo của các S&L đã che giấu các khoản cho vay kém chất lượng bằng việc tiếp tục cho các khách hàng đó vay để họ sử dụng khoản tiền vay đó trả cho các khoản nợ cũ. Các cuộc điều tra của chính phủ cho thấy hiện tượng này tồn tại trong khoảng 25% các tổ chức S&L bị đóng cửa [81]. Do đó, với việc thiếu chuyên gia có kinh nghiệm tại các tổ chức S&L và tại FSLIC, yếu kém trong hệ thống quản lý cùng với động cơ rủi ro đạo đức do hệ thống bảo hiểm tiền gửi tạo ra, điều tất yếu là các tổ chức S&L đã thực hiện các hoạt động kinh doanh quá rủi ro, dẫn tới các khoản lỗ lớn từ các khoản cho vay kém chất lượng.
Thứ năm, thậm chí khi cuộc khủng hoảng đã xảy ra, rủi ro đạo đức vẫn có cơ hội được tiếp tục phát triển. Nguyên nhân chính của nó xuất phát từ thái độ không kiên quyết của các cơ quan quản lý.
Khi cuộc khủng hoảng S&L xảy ra, điều đáng làm là bộ máy quản lý của các tổ chức S&L phải chấm dứt hoạt động của các tổ chức S&L mất khả năng thanh toán, cụ thể ở đây là trách nhiệm của Ủy ban Ngân hàng cho vay mua nhà Liên bang (FHLBB) và cơ quan bảo hiểm của ủy ban này - Quỹ bảo hiểm tiết kiệm và cho vay Liên bang (FSLIC). Nhưng thay vì vậy, các cơ quan này đã sử dụng một giải pháp trì hoãn. Cụ thể, họ đã không đóng cửa các tổ chức S&L mất khả năng thanh toán mà lại sử dụng các nguyên tắc kế toán không chính thống nhằm làm giảm yêu cầu về vốn tự có đối với các tổ chức S&L này.
Việc không xử lý một cách nghiêm túc hậu quả cuộc khủng hoảng đã làm gia tăng thêm rủi ro đạo đức một cách nhanh chóng vì các tổ chức S&L dở sống dở chết do đã mất khả năng thanh toán nhưng vẫn tiếp tục hoạt động lúc này hầu như không còn gì để mất nên đã đầu tư các hoạt động kinh doanh vô cùng rủi ro và đánh cược với tài sản của mình. Nếu hoạt động đầu tư gặp may mắn và thu được tiền về thì họ thoát khỏi tình trạng mất khả năng thanh toán. Ngược lại, nếu hoạt động đầu tư thực sự gặp rủi ro và mất tiền, các khoản lỗ của các tổ chức S&L sẽ ra tăng và cơ quan bảo hiểm tiền gửi sẽ phải chi trả cho các khoản lỗ đó.
Thứ sáu, yếu tố chính trị cũng là một nhân tố tạo cơ hội hình thành rủi ro đạo đức trong hoạt động của các S&L. Vai trò của thế lực chính trị được phân tích dưới mối quan hệ giữa người ủy thác (người gửi tiền, người trả thuế) và những đại lý (nhà lập chính sách, nhà quản lý hoặc ban điều hành các S&L). Xuất phát từ mâu thuẫn lợi ích giữa người ủy thác và đại lý, những nhà quản lý đã nới lỏng yêu cầu về vốn tự có, nới lỏng việc kiểm soát các tài sản rủi ro càng theo đuổi chính sách trì hoãn việc xử lý vi phạm. Động cơ lý giải cho điều này là vì họ sợ bị đổ lỗi là không làm tốt vai trò của người đại diện cho những người gửi tiền hoặc chính là các cá nhân phải trả thuế cho chính phủ, đồng thời họ muốn bảo vệ chỗ đứng của mình bằng việc tán thành những quan điểm và áp lực từ những người có ảnh hưởng tới nghề nghiệp của họ. Với việc nới lỏng các yêu cầu về vốn tự có và không kiên quyết trong việc xử lý vi phạm, những nhà quản lý có thể che đậy được những vấn
đề đang nảy sinh tại các tổ chức S&L đã mất khả năng thanh toán và hi vọng rằng tình hình sẽ được cải thiện.
Có thể bạn quan tâm!
- Nhân Tố Thuộc Về Các Ngân Hàng Thương Mại
- Nội Dung Quản Lý Rủi Ro Đạo Đức
- Kinh Nghiệm Quốc Tế Về Quản Lý Rủi Ro Đạo Đức Trong Hoạt Động Ngân Hàng - Bài Học Cho Việt Nam
- Bài Học Kinh Nghiệm Cho Ngân Hàng Thương Mại Việt Nam
- Kinh Nghiệm Cho Hoạt Động Quản Lý Rủi Ro Đạo Đức Của Các Ngân Hàng Thương Mại Việt Nam
- Hệ Số Car Của Một Số Nhtm Việt Nam Giai Đoạn 2011 - 2017
Xem toàn bộ 229 trang tài liệu này.
Thứ bảy, các tổ chức S&L thực hiện được các hoạt động đầu tư mạo hiểm cũng xuất phát từ việc nới lỏng và thiếu năng lực giám sát của các cơ quan giám sát. Khi các tổ chức S&L đầu tư vào các sản phẩm phức tạp và có mức độ rủi ro cao, các nhà quản lý các tổ chức S&L cần phải giám sát hoạt động của S&L chặt chẽ. Để làm được điều đó, cơ quan quản lý cần phải có nguồn tài chính nhằm thực hiện việc giám sát các hoạt động kinh doanh một cách đúng đắn. Tuy nhiên, quốc hội đã không cung cấp tài chính vì chính quốc hội đã được các tổ chức S&L hối lộ. Kết quả là, những người đại diện cho người gửi tiền (những nhà quản lý) không đủ nhân viên để thực hiện việc giám sát và họ phải cắt giảm các chuyến giám sát hoạt động kinh doanh tại các trụ sở của S&L và chỉ xuống giám sát khi thực sự cần thiết. Trong giai đoạn từ tháng 1 năm 1984 tới tháng 6 năm 1986, hàng trăm tổ chức S&L đã không bị thanh tra một lần nào. Thậm chí, các tổ chức S&L còn hối lộ quốc hội thông qua Đạo luật cạnh tranh công bằng trong hoạt động ngân hàng năm 1987 nhằm không cung cấp đủ nguồn tài chính để cứu trợ cho các tổ chức S&L đã mất khả năng thanh toán và do đó các tổ chức này không bị đóng cửa. Đồng thời, quốc hội cũng đưa ra các điều khoản nhằm buộc các nhà quản lý phải thực hiện trì hoãn việc đóng cửa các tổ chức này.
Từ thực tế trên cho thấy, cơ cấu hệ thống chính trị đã gây nên sự bất tương đồng về lợi ích giữa người gửi tiền/trả thuế và nhà quản lý/chính trị gia; các chính trị gia đã có động cơ mạnh mẽ nhằm hành động vì lợi ích của bản thận họ chứ không phải là vì lợi ích của những cá nhân trong nền kinh tế. Vì những chi phí đổ ra cho các chiến dịch chạy đua bầu cử, những chính trị gia Mỹ phải huy động đủ nguồn lực tài chính và chính điều này đã tạo điều kiện cho hành vi hối lộ diễn ra nhằm lôi kéo các chính trị gia hành động chống lại quyền lợi của số đông công chúng.
1.3.1.2. Kinh nghiệm từ cuộc khủng hoảng tài chính Châu Á năm 1997
Cuộc khủng hoảng tài chính tại khu vực Đông Nam Á là cuộc khủng hoảng tiền tệ thứ ba trên thế giới diễn ra trong năm 1990 đã tác động mạnh tới thị trường tỉ giá hối đoái và cổ phiếu trong khu vực Đông Nam Á.
Hậu quả của cuộc khủng hoảng châu Á là thị trường tiền tệ và cổ phiếu tại hầu hết các quốc gia bị ảnh hưởng bởi cuộc khủng hoảng này đã sụt giảm giá trị mạnh mẽ từ 20% tới 75% trong nửa đầu của 1997. Ảnh hưởng của nó là làm cho tốc độ tăng trưởng kinh tế của hầu hết các nền kinh tế châu Á mới nổi trong năm đó chỉ đạt khoảng 1%-2%. Các nền kinh tế bị ảnh hưởng mạnh mẽ và trực tiếp của cuộc khủng hoảng này là Thái Lan, Indonesia, Hàn Quốc. Cuộc khủng hoảng này cùng tràn sang các nền kinh tế ngoài khu vực và theo ước tính của quỹ tiền tệ quốc tế IMF, cuộc khủng hoảng này đã làm tốc độ tăng trưởng kinh tế toàn cầu giảm từ mức 4,5% xuống mức 3,8% trong năm 1998 [79].
Hãy xem xét tác động qua lại giữa rủi ro đạo đức và hậu quả của cuộc khủng hoảng này.
Thứ nhất, sự yếu kém trong việc quản lý doanh nghiệp và ngân hàng và việc thiếu một nguyên tắc kỉ luật thị trường với những sự yếu kém và thiếu hiệu lực trong việc giám sát thận trọng đã tạo cơ hội cho các tổ chức tín dụng thực hiện các hoạt động kinh doanh có mức độ rủi ro cao. Mối quan hệ mật thiết giữa chính phủ, các tổ chức tài chính và người đi vay đã làm cho tình hình tồi tệ hơn, đặc biệt là ở Indonesia và Hàn Quốc. Các chuẩn mực kế toán yếu kém, đặc biệt trong việc thẩm định các khoản tín dụng, và việc không công bố thông tin đã giúp cho những nhà lập chính sách, giám sát, các thành viên tham gia thị trường và các tổ chức tài chính quốc tế che giấu được những yếu kém đang gia tăng. Phát súng đầu tiên báo hiệu cuộc khủng hoảng bắt đầu từ sự thả nổi của đồng Baht Thái Lan vào tháng 7 năm 1997. Kì vọng vào thị trường Đông Á đã bị suy giảm, làm cho hầu hết các đồng tiền khác trong khu vực đều bị giảm giá, nguồn vốn đồng loại bị rút ra khỏi các ngân hàng và vốn của các nhà đầu tư nước ngoài đều bị rút nhanh chóng và nền kinh tế nhanh chóng bị suy sụp [95].
Thứ hai, rủi ro đạo đức xuất phát từ cơ chế bảo hộ của chính phủ. Thông thường, chính phủ có thể bảo đảm cho người gửi tiền thông qua bảo hiểm tiền gửi, từ đó người gửi tiền không cần phải giám sát hoạt động của các ngân hàng. Nhiệm vụ giám sát lúc này thuộc về chính phủ. Khi chính phủ nhận thấy dấu hiệu yếu kém của các ngân hàng, chính phủ sẽ có những biện pháp nhằm đóng cửa các ngân hàng
hoặc sát nhập với ngân hàng khác. Đối với các ngân hàng đã rơi vào tình trạng yếu kém nhưng không bị xử lý nghiêm túc, họ sẽ sẵn sàng đánh cược đầu tư vào các hoạt động rủi ro cao vì không còn gì để mất, và từ đó rủi ro đạo đức ngày càng trầm trọng. Vậy đây chính là cơ sở cho sự tiềm ẩn tồn tại của rủi ro đạo đức.
Trong một phân tích của Corsetti [78], ông và nhóm tác giả đã chỉ ra rằng các chính phủ của các nước châu Á thực tế đã cung cấp một chế độ bảo hiểm làm gia tăng hành vi rủi ro đạo đức. Theo nhóm tác giả, áp lực chính trị nhằm duy trì tỷ lệ tăng trưởng kinh tế cao đã dẫn tới việc trong một thời gian dài, các chính phủ đã đứng sau hỗ trợ các dự án tư nhân, một số dự án trong đó là do chính phủ kiểm soát, tài trợ vốn trực tiếp hoặc hỗ trợ bằng các chính sách tín dụng trực tiếp. Thậm chí ngay cả khi không có những thông tin hứa hẹn sẽ cứu trợ tài chính, các kế hoạch và chiến lược sản xuất trong khối doanh nghiệp vẫn không tính toán tới yếu tố chi phí và lờ đi mức độ rủi ro của các dự án. Với các chính sách trong lĩnh vực tài chính và lĩnh vực doanh nghiệp chưa minh bạch, cùng với sự can thiệp của chính phủ có lợi cho các doanh nghiệp yếu kém, các thị trường đã hoạt động với ảo tưởng rằng lợi nhuận từ các hoạt động đầu tư sẽ được “bảo hiểm” trước các cú sốc kinh tế [78]
Rủi ro đạo đức có cơ hội nảy sinh dưới sự bảo hộ của chính phủ cho các ngân hàng và cho các doanh nghiệp; khiến các ngân hàng buông lỏng trong việc thẩm định và giám sát các hoạt động đầu tư của khách hàng vay vốn có độ rủi ro cao. Cùng với đó, các NHTM nhà nước đã thực hiện đi vay khối lượng lớn từ các nguồn ngoại tệ với chi phí rẻ nhằm đổ vốn vào các dự án kém sinh lời nhưng kì vọng được nhà nước bảo hộ. Quá trình ngầm định bảo hộ của chính phủ đã lý giải tại sao các nền kinh tế Châu Á rất chậm chạp trong việc áp dụng quy trình xử lý các ngân hàng bị vỡ nợ một cách có hiệu quả, đồng thời vẫn cho phép các ngân hàng có các khoản lỗ lớn tiếp tục hoạt động.
Thứ ba, hành vi kinh doanh của các định chế tài chính và một hệ thống thông tin yếu kém đã dẫn tới sự thất bại của hệ thống tài chính. Tại Indonesia, Thái Lan và sau này là Hàn Quốc, các NHTM đã cắt giảm chi phí huy động vốn bằng việc đi vay ngoại tệ từ các tổ chức nước ngoài với thời hạn ngắn, nhưng lại đầu tư vào
thị trường cổ phiếu và bất động sản với khối lượng lớn. Việc đầu tư quá mức và quá tập trung vào các tài sản dài hạn này bằng các nguồn vốn ngắn hạn đã làm ảnh hưởng tới tính thanh khoản của các NHTM. Các hành vi thiếu thận trọng trong kinh doanh này được hậu thuẫn bởi sự yếu kém trong khâu giám sát của các cơ quan quản lý. Các quy định về việc phân loại nợ và trích lập dự phòng quá lỏng lẻo; các NHTM nhà nước đã không chú trọng tới mức độ tín nhiệm của khách hàng vay vốn; mức vốn tự có thường không đủ để dự phòng cho các hoạt động kinh doanh rủi ro của ngân hàng; và các NHTM luôn có một kì vọng rằng chính phủ sẽ cứu trợ tài chính nếu tình hình hoạt động của các NHTM xấu đi. Nhưng trên hết của những vấn đề này chính là một sự thiếu thông tin minh bạch trong hệ thống tài chính ngân hàng [78]
Thứ tư, rủi ro đạo đức phát sinh trong cuộc khủng hoảng tài chính Châu Á được cấu thành từ hành vi của các quan chức nhà nước và của các tổ chức tài chính quốc tế. Các hành vi này đã tạo điều kiện cho rủi ro đạo đức nảy sinh thông qua việc làm cho các con nợ trong nước, các chủ nợ nước ngoài hoặc cả hai hành động theo hướng đi ngược lại sự ổn định kinh tế và làm cho cuộc khủng hoảng càng trở nên trầm trọng.
Trên thực tế, những con nợ ngoại tệ là những nước Đông Á không bỏ ra các chi phí nhằm phòng ngừa rủi ro tỉ giá khi đi vay ngoại tệ, chủ yếu là đồng đô la Mỹ. Điều này cũng xuất phát từ thực tế là đồng nội tệ đã được duy trì thậm chí trong bối cảnh tỉ giá biến động mạnh giữa đồng Yên Nhật với đồng đô la trong những năm trước đó và đa phần các hoạt động xuất khẩu của các nước châu Á đều gặp bất lợi do sự biến động này. Hầu hết các con nợ tại các nước Đông Á đều có cơ sở để tin rằng chính phủ đang nắm giữ một lượng dự trữ ngoại hối đủ dư thừa để bảo vệ chế độ tỉ giá cố định khỏi những hoạt động đầu cơ. Nhưng điều mà họ không biết, ví dụ trong trường hợp của Thái Lan, là Ngân hàng trung ương Thái Lan đã can thiệp vào thị trường ngoại hối kì hạn trước đó vài tháng và việc bán kỳ hạn đã làm sụt giảm lượng dự trữ ngoại hối của chính phủ Thái Lan sẽ giúp đánh giá chính xác mức độ rủi ro tỉ giá khi đi vay đô la Mỹ. Ngược lại, điều này đã làm cho các tổ chức tài chính trong nước có lý do để tin rằng đang có một cơ chế bảo đảm ngầm từ chính
phủ về việc có sự biến động về giá của đồng đô la. Đây là một dấu hiệu rõ ràng của rủi ro đạo đức.
Trường hợp tương tự xảy ra ở Indonesia, các ngân hàng đã thực hiện một khối lượng giá trị lớn quyền chọn mua ngoại tệ trong nhiều năm trước khủng hoảng với tin tưởng rằng tỷ giá sẽ được duy trì ổn định. Nhiều ngân hàng lớn thậm chí còn ảo tưởng rằng với quy mô hoạt động lớn thì ngân hàng khó có thể sụp đổ “too big to fail”, và nhiều tập đoàn tư nhân lớn đi vay ngoại tệ cũng ảo tưởng rằng ảnh hưởng của họ quá lớn và không thể sụp đổ. Với suy nghĩ như vậy, các tập đoàn lớn này đã không vay ngoại tệ từ hệ thống ngân hàng trong nước mà vay trực tiếp từ các nguồn nước ngoài. Ảo tưởng bất khả chiến bại lại được củng cố khi Ngân hàng trung ương Indonesia đảm bảo trạng thái dư thừa thanh khoản cho các ngân hàng trong nước và các tổ chức tài chính khác trực thuộc quyền quản lý của một số cơ quan có quyền lực nhưng lại đang gặp khó khăn về thanh khoản. Một khi tỉ giá hối đoái gặp áp lực lây lan từ Thái Lan, các ngân hàng này và các tập đoàn lớn đã cố gắng phòng ngừa rủi ro tỷ giá bằng việc mua ngay ngoại tệ và tình trạng này đã chỉ làm gia tăng mức độ sụt giảm nhanh giá trị đồng Rupiah.
Cuộc khủng hoảng xảy ra ở Hàn Quốc một lần nữa minh chứng cho sự quá tin tưởng vào một đảm bảo về tỉ giá hối đoái. Căn cứ vào chế độ tỉ giá cố định được duy trì lâu dài giữa đồng Baht của Thái Lan và đồng Ringit của Malaysia với đồng đô la của Mỹ, các tổ chức tài chính Hàn Quốc thông qua các công ty con ở nước ngoài đã vay đồng Yên Nhật để tài trợ cho tỉ giá cố định giữa đồng đô la và hai đồng tiền của hai nước trên. Khi chế độ tỉ giá cố định sụp đổ, các nhà đầu tư đã chịu một gánh nặng nợ khổng lồ, làm gia tăng thêm những gánh nặng cho các tổ chức tài chính Hàn Quốc vốn dĩ đang gặp khó khăn khi đồng Won bị mất giá so với đồng Yên Nhật.
Thứ năm, một khía cạnh khác của rủi ro đạo đức cũng được xem xét. Đó là mức độ rủi ro đạo đức mang tính quốc tế, xuất phát từ hành vi của các tổ chức tài chính nước ngoài. Các tổ chức nước ngoài này trong một thời gian dài đã thực hiện các khoản tín dụng ngắn hạn thông qua thị trường liên ngân hàng với quy mô lớn cho các trung gian tài chính tại các nước trong khu vực mà không cần quan tâm tới
việc đánh giá mức an toàn cho các nguồn vốn đó [78]. Sở dĩ như vậy vì các tổ chức tài chính nước ngoài tin tưởng rằng các nguồn tín dụng đó sẽ được bảo đảm bởi chính phủ các nước trong khu vực hoặc bởi các gói cứu trợ gián tiếp từ IMF. Do đó, một khối lượng lớn các khoản nợ ngoại tệ ngắn hạn, không được phòng ngừa rủi ro của các NHTM. Ước tính tỉ lệ các khoản nợ nước ngoài ngắn hạn so với dự trữ ngoại hối - một tỉ lệ để đo mức độ an toàn tài chính - lớn hơn 100% tại Hàn Quốc, Indonesia và Thái Lan [78]
1.3.1.3. Kinh nghiệm từ cuộc khủng hoảng Nợ dưới chuẩn năm 2007
Cuộc khủng hoảng nợ dưới chuẩn là một cuộc khủng hoảng liên quan tới bất động sản và tài chính, xuất phát từ việc gia tăng chóng mặt các khoản nợ quá hạn trong cho vay bất động sản và việc thu hồi các tài sản này tại Mỹ, gây nên những hậu quả nghiêm trọng cho các ngân hàng và các thị trường tài chính toàn cầu. Xuất phát điểm của cuộc khủng hoảng là sự nổ bùng của thị trường bong bóng nhà đất tại Mỹ với đỉnh điểm về giá vào khoảng năm 2005-2006. Sau khi bong bóng nhà đất xì hơi, tỉ lệ nợ quá hạn tăng cao trong cho vay khách hàng dưới chuẩn với mức lãi suất điều chỉnh. Sự sụt giảm giá cũng làm cho giá trị của ngôi nhà thấp hơn giá trị của khoản tín dụng, buộc các ngân hàng phải tịch thu nhà để siết nợ. Tình trạng tịch thu nhà rộng khắp bắt đầu từ cuối năm 2006 ở Mỹ tạo nên một cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu, vì nó làm suy giảm năng lực tài chính của người tiêu dùng cũng như của các tổ chức tài chính ngân hàng [92].
Vậy, rủi ro đạo đức có liên quan như thế nào tới cuộc khủng hoảng này?
Trước hết, rủi ro đạo đức biểu hiện ở hành vi đầu tư quá tập trung vốn và nới lỏng các điều kiện cấp tín dụng của các tổ chức cho vay nhằm chớp cơ hội sinh lời. Mức lãi suất thấp và luồng ngoại tệ chảy vào lớn đã tạo cơ hội cho các tổ chức vay này nới lỏng các điều kiện tín dụng trong nhiều năm trước khi cuộc khủng hoảng xảy ra, và điều này đã làm nóng lên thị trường nhà đất và khuyến khích đi vay để tiêu dùng. Cho vay dưới chuẩn là nhân tố quan trọng thúc đẩy gia tăng tỉ lệ sở hữu nhà ở Mỹ và làm cho mức giá nhà tăng nhanh. Từ năm 1997 tới năm 2006, mức giá nhà trung bình tại Mỹ đã tăng 124% [78]. Việc nới lỏng tín dụng và bùng nổ giá nhà đất tại Mỹ đã làm bùng nổ các công trình xây dựng và cuối cùng dẫn tới việc dư