Thực Trạng Về Tổ Chức, Hoạt Động Của Chủ Thể Quản Lý Nhà Nước Về Giá

chuyên nghiệp của tổ chức tư vấn thẩm định giá đã ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả của hình thức hợp đồng hành chính trong quản lý giá đất.

Các hình thức không mang tính pháp lý trong QLNN về giá đất được vận dụng linh hoạt trong các nội dung quản lý, góp phần nâng cao hiệu quả quản lý giá đất. Đối với quản lý giá đất, một lĩnh vực mang tính chuyên môn, ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích kinh tế của nhiều chủ thể nên các hình thức không mang tính pháp lý giữ vai trò khá quan trọng. Điển hình, trong công tác xây dựng bảng giá đất giai đoạn 2020 - 2024 các địa phương triển khai lấy ý kiến rộng rãi Nhân dân về dự thảo bảng giá đất. Việc tổ chức lấy ý kiến về dự thảo bảng giá đất được thực hiện đa dạng thông qua cổng thông

tin điện tử, gửi văn bản xin ý kiến, tổ chức hội thảo, hội nghị lấy ý kiến với sự tham gia của các cơ quan, tổ chức liên quan và chuyên gia.242 Điều này tạo hiệu ứng tích cực đối với bảng giá đất khi được ban hành, chủ thể xây dựng bảng giá đất có được những ý kiến đa chiều. Hợp tác quốc tế là một trong những hoạt động nổi bật của hình thức không mang tính pháp lý, đã có nhiều dự án, chương trình liên quan đến giá đất được triển khai, điển hình: chương trình hợp tác Việt Nam - Thụy Điển về đổi mới hệ thống

địa chính vào năm 1997 với 06 dự án, trong đó dự án 4.1 là định giá đất. Theo đánh giá của Giám đốc dự án 4.1 - Ông Bùi Ngọc Tuân thì dự án đã rút ra được những kết luận quan trọng về mô hình thích hợp cho định giá đất hàng loạt, phương pháp định giá đất. Chương trình hợp tác giữa Việt Nam - Thụy Điển với 6 hợp phần triển khai từ năm 2010 - 2013, trong đó có hợp phần 5 - hoàn thiện mô hình định giá đất và các hợp phần còn lại cũng liên quan đến công tác quản lý giá đất như: hoàn thiện hệ thống pháp luật, hệ thống thông tin đất đai…vào tháng 6 năm 2012 hợp tác với Hiệp hội các nhà thẩm định tài sản Hàn Quốc thực hiện khảo sát tại Hàn Quốc và tổ chức Hội thảo

về kinh nghiệm định giá đất của Hàn Quốc.243 Gần đây dưới sự hỗ trợ của cơ quan hợp

tác quốc tế Hàn Quốc (KOICA) triển khai dự án “Tăng cường năng lực định giá đất và hệ thống thông tin giá đất dựa trên VietLis” từ năm 2017;244 Hiệp hội các nhà thẩm định giá bất động sản Nhật Bản (JAREA) thực hiện thí điểm dự án về hoạt động thẩm định giá bất động sản tại Hải Phòng. Mặc dù các chương trình, dự án hợp tác quốc tế không ngừng phát triển và chuyên sâu nhưng đến nay vẫn chưa có công trình nào ứng

242 Trường Sơn (2019), “Xây dựng bảng giá đất phù hợp với yêu cầu phát triển”, Báo Hậu Giang, http://www.baohaugiang.com.vn/chinh-tri/xay-dung-bang-gia-dat-phu-hop-voi-yeu-cau-phat-trien-84670.html [truy cập ngày 12/01/2020].

243 Nguyễn Đình Bồng (2014), Mô hình quản lý đất đai hiện đại ở một số nước và kinh nghiệm cho Việt Nam,

NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội, tr.261-265.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 219 trang tài liệu này.

244 Theo thông tin từ Tổng cục quản lý đất đai thì dự án “Tăng cường năng lực định giá đất và hệ thống thông tin giá đất dựa trên VietLis” thực hiện bằng nguồn vốn không hoàn lại trị giá 9.000.000 USD từ Chính phủ Hàn

Quốc. Dự án được triển khai thực hiện trên địa bàn các tỉnh Bắc Ninh (thị xã Từ Sơn), thành phố Đà Nẵng (quận Hải Châu), tỉnh Vĩnh Phúc (huyện Bình Xuyên), thành phố Cần Thơ (quận Ô Môn). Nội dung nhiệm vụ chủ yếu của dự án gồm: Nghiên cứu xây dựng phương pháp mô hình, quy trình định giá đất; hỗ trợ xây dựng và tích hợp CSDL giá đất; xây dựng hệ thống thông tin giá đất; nâng cấp phần mềm VietLIS; đào tạo và chuyển giao công nghệ; cung cấp trang thiết bị. Cụ thể tại: Tổng cục quản lý đất đai (2018), “Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường làm việc với cơ quan hợp tác quốc tế Hàn Quốc (KOICA)”, http://www.gdla.gov.vn/index.php/news/Hop-tac-quoc-te-Khoa-hoc-cong-nghe/Bo-truong-Bo-TN-MT-Tran- Hong-Ha-lam-viec-voi-Co-quan-Hop-tac-quoc-te-Han-Quoc-KOICA-2402.html [truy cập ngày 15/7/2019].

dụng mang lại hiệu quả cao trong thực tiễn quản lý giá đất, đây là hạn chế rất lớn trong quá trình chuyển giao kết quả ứng dụng thực tiễn.

3.2. Thực trạng về tổ chức, hoạt động của chủ thể quản lý nhà nước về giá đất và phương pháp quản lý nhà nước về giá đất

3.2.1. Chủ thể quản lý nhà nước về giá đất

Đánh giá chung về tổ chức hệ thống cơ quan quản lý đất đai ở nước ta, tác giả Vũ Văn Phúc cho rằng: “so với nhiệm vụ quản lý đất đai trong pháp luật thì bộ máy hiện nay, đặc biệt là ở địa phương không đủ về số lượng và không đảm bảo về chất lượng để tổ chức thực hiện nhiệm vụ”.245 Chất lượng đội ngũ làm công tác xây dựng các quy phạm pháp luật quản lý đất đai, bao gồm nội dung giá đất được tác giả Nguyễn Quang Tuyến nhận định: “năng lực của một bộ phận cán bộ làm công tác xây dựng và hoàn thiện pháp luật về đất đai còn nhiều hạn chế. Có rất ít các chuyên gia được đào tạo một cách bài bản về lĩnh vực này”.246

Thực trạng tổ chức và hoạt động của chủ thể quản lý giá đất ở nước ta cho thấy những chuyển biến tích cực trong phân cấp quản lý, đặc biệt giữa Chính phủ và UBND cấp tỉnh. Sự tiến bộ được thể hiện trong quy định về giá đất qua các thời kỳ LĐĐ, điển hình là giai đoạn LĐĐ năm 2013 quy định về quyền quyết định giá đất cụ thể của UBND cấp tỉnh đã nới lỏng sự ràng buộc bởi Chính phủ trong phân cấp quyết định giá đất cho địa phương. Xét về chức năng, nhiệm vụ của các cơ quan trung ương gồm: Bộ TN&MT tại Nghị định số 36/2017/NĐ-CP, Bộ Tài chính tại Nghị định số 87/2017/NĐ-CP và Bộ Xây dựng tại Nghị định số 81/2017/NĐ-CP thì vẫn tồn tại sự chồng chéo nhất định trong hoạt động QLNN về giá đất. Điển hình, ban hành quy định về phương pháp định giá đất hiện nay, Bộ TN&MT sẽ ban hành quy định hướng dẫn phương pháp định giá đất, trong khi đó Bộ Tài chính ban hành quy định về phương pháp thẩm định giá bất động sản trong đó gồm thẩm định giá đất; Bộ Xây dựng ban hành quy định phương pháp xác định giá cho thuê, giá bán bất động sản. Trong kết quả nghiên cứu của Ngân hàng thế giới về đánh giá việc tổ chức, chức năng nhiệm vụ của các cấp, ngành trong quản lý đất đai ở Việt Nam, bao gồm QLNN về giá đất cho thấy những hạn chế sau: chức năng, nhiệm vụ quản lý của các Bộ, ngành vẫn có sự trùng lắp, phát sinh vấn đề trong quản lý; phân công trách nhiệm giữa các cấp rõ ràng nhưng

có sự trùng lắp nhỏ.247 Thực trạng tổ chức, hoạt động của chủ thể QLNN về giá đất tồn

tại những hạn chế cụ thể sau:

Một là, từng chủ thể quản lý chưa bảo đảm thực hiện đầy đủ và hiệu quả các chức năng, nhiệm vụ quản lý. Với tính chất của giá đất và đặc điểm của QLNN về giá đất, quy định pháp luật QLNN về giá đất đã có sự phân cấp với những chức năng,

245 Vũ Văn Phúc (chủ nhiệm, 2015), tlđd (18), tr.151.

246 Nguyễn Văn Động (chủ biên, 2010), Xây dựng và hoàn thiện pháp luật nhằm bảo đảm phát triển bền vững ở Việt Nam hiện nay, NXB Tư pháp, Hà Nội, tr.176.

247 Ngân hàng thế giới (2013), tlđd (50), tr.88, 90.

nhiệm vụ cụ thể của từng cơ quan quản lý giá đất. Hiệu quả quản lý của từng chủ thể tạo sự gắn kết, bổ trợ lẫn nhau để mang lại hiệu quả tối ưu của cơ chế quản lý giá đất. Tuy nhiên, thực tiễn thực thi các quy định của các chủ thể quản lý tồn tại nhiều hạn chế, cụ thể: Chính phủ đã thực hiện cơ bản đầy đủ các chức năng, nhiệm vụ thông qua việc ban hành các Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, Nghị định số 104/2014/NĐ-CP, Nghị định số 96/2019/NĐ-CP nhưng nội dung các quy định tồn tại nhiều hạn chế, quy trình ban hành khung giá đất chậm tiến độ, không phản ánh được nền tảng thị trường điều này được minh chứng trong những phân tích về nội dung ban hành quyết định quản lý và quyết định giá đất. Bộ TN&MT chưa bảo đảm đầy đủ các trách nhiệm được phân giao, như: nhiệm vụ xây dựng dữ liệu giá đất và bản đồ giá đất đến nay vẫn chưa hoàn thành và chưa triển khai vào công tác quản lý; nội dung tham mưu điều chỉnh khung giá đất chưa được thực hiện trong giai đoạn khung giá đất tại Nghị định số 104/2014/NĐ-CP; chưa thực thi hiệu quả công tác kiểm tra, thanh tra, xử lý vi phạm, bởi các sai phạm về giá đất chủ yếu được phát hiện qua công tác thanh tra của Thanh tra Chính phủ và hoạt động kiểm toán. Bộ Tài chính với vai trò chính yếu về thẩm định giá đất đã thực hiện đầy đủ chức năng, nhiệm vụ, nhất là việc thống nhất ban hành Thông tư liên tịch số 87/2016/TTLT-BTC-BTNMT. UBND cấp tỉnh còn tồn tại những hạn chế nhất định về ban hành hướng dẫn thực hiện các quy định về giá đất; chưa hoàn thiện và vận hành hiệu quả dữ liệu giá đất, bản đồ giá đất; chưa thực hiện chức năng dự báo về giá đất; công tác báo cáo thực thi pháp luật về giá đất chưa bảo đảm. Những hạn chế trong quá trình thực hiện chức năng, nhiệm vụ quản lý của các chủ thể ảnh hưởng nghiêm trọng đến hiệu quả QLNN về giá đất, nhất là nền tảng thị trường trong quản lý giá đất ở nước ta.

Hai là, quy định và tổ chức bộ máy phụ trách QLNN về giá đất ở các địa phương chưa bảo đảm nhiệm vụ quản lý. Theo Thông tư liên tịch số 50/2014/TTLT- BTNMT-BNV ngày 28/8/2014 về nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Sở TN&MT thì không thống nhất quy định thành lập phòng chuyên môn tham mưu quản lý giá đất. Hiện nay, qua khảo sát của tác giả về cơ cấu tổ chức của Sở TN&MT được biết 02 địa phương thành lập Phòng trực thuộc Sở thực hiện nhiệm vụ giá đất là tỉnh Sơn La - Phòng giá đất và giải phóng mặt bằng, tỉnh Hải Dương - Phòng giá đất; một số địa phương thành lập Phòng trực thuộc Chi cục quản lý đất đai thuộc Sở để tham

mưu về giá, ví dụ: ở thành phố Hà Nội thì Phòng kinh tế đất đai thuộc Chi cục quản lý đất đai sẽ thực hiện công tác tham mưu quản lý giá đất,248 tỉnh Phú Yên thì tổ chức Phòng giá đất và bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thuộc Chi cục,249 tỉnh Hưng Yên,

248 Quyết định số 5758/QĐ-UBND ngày 15/10/2016 của Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội về việc thành lập Chi cục quản lý đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hà Nội.

249 Quyết định số 905/QĐ-UBND ngày 26/6/2012 của UBND tỉnh Phú Yên về việc thành lập Chi cục Quản lý đất đai.

Phòng tổng hợp và định giá đất trực thuộc Chi cục…250 hoặc địa phương do đơn vị sự nghiệp thuộc Sở thực hiện là Trung tâm kỹ thuật TN&MT như: tỉnh Gia Lai, Lai Châu, Vĩnh Phúc… Nhìn chung, tổ chức chuyên trách quản lý giá đất ở cấp tỉnh chưa được tổ chức thống nhất, chủ yếu chỉ chú trọng chức năng tham mưu công tác quyết định giá đất, được thực hiện bởi các bộ phận kiêm nhiệm, công chức, viên chức phụ trách về giá đất đồng thời đảm nhiệm các nhiệm vụ khác. Theo thống kê thì số lượng cán bộ

làm công tác giá đất thuộc Sở TN&MT là 169 người, bình quân mỗi phòng chưa tới 03 cán bộ.251 Với khối lượng công việc nhiều và tính chuyên cao khi không có chủ thể quản lý chuyên trách đã ảnh hưởng nhất định đến hiệu quả quản lý giá đất.

Ba là, chưa phân định rạch ròi chức năng quản lý và chức năng thẩm định giá đất. Khoản 5 Điều 2 Thông tư liên tịch số 50/2014/TTLT-BTNMT-BNV quy định Sở TN&MT là cơ quan tham mưu QLNN về giá đất ở địa phương sẽ thực hiện chủ trì xây dựng bảng giá đất, thực hiện xác định giá đất cụ thể. Việc không phân định hai chức năng trên vô hình chung đã không bảo đảm nguyên tắc được chỉ đạo tại Nghị quyết số 19-NQ/TW: “cơ quan tham mưu xây dựng giá đất và cơ quan thẩm định giá đất là hai cơ quan độc lập”. Theo quy định tại điểm b khoản 3 Điều 16 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP thì lãnh đạo Sở TN&MT là thành viên Hội đồng thẩm định và khoản 3 Điều 14 Thông tư liên tịch số 87/2016/TTLT-BTNMT-BTC quy định Sở TN&MT sẽ hoàn chỉnh phương án giá đất sau thẩm định để trình UBND cấp tỉnh phê duyệt. Điều này dẫn đến cơ quan quản lý cũng là cơ quan tiến hành thẩm định giá đất, tham gia quá trình thẩm định phương án giá đất và hoàn chỉnh phương án giá đất, ảnh hưởng đến tính độc lập, khách quan của kết quả. Chính quy trình khép kín chỉ là sự tham gia chủ yếu của các cơ quan nhà nước sẽ tiềm ẩn khả năng tiêu cực, tham nhũng trong xác định giá đất. Sự thiếu minh bạch, thiếu độc lập giữa chức năng quản lý và chức năng tham mưu quyết định giá đất đã gây nhiều thiệt hại cho Nhà nước, điển hình trong Thông báo kết luận thanh tra số 636/TB-TTCP ngày 29/4/2020 của Thanh tra Chính phủ đã kết luận Sở Tài chính tỉnh Kiên Giang tham mưu xác định sai giá đất cụ thể tại Dự án khu du lịch sinh thái đảo Phú Quốc, phải truy thu hơn 17 tỷ về ngân sách. Sở TN&MT, Hội đồng thẩm định giá đất đã xác định các chi phí phát triển ước tính chưa đủ căn cứ.

Bốn là, cơ quan quản lý giá đất chưa hoạt động chặt chẽ giữa quản lý theo ngành và chức năng. Bộ Tài chính thực hiện chức năng quản lý chung các hoạt động về giá theo Luật Giá, trong đó có hoạt động thẩm định giá, cụ thể Bộ đã ban hành các Tiêu chuẩn định giá Việt Nam. Trong khi đó, giá đất do Bộ TN&MT quản lý, tham mưu đề xuất và hướng dẫn các quy định về nguyên tắc, phương pháp định giá đất. Vì

250 Quyết định số 558/QĐ-UBND ngày 24/12/2018 của UBND tỉnh Hưng Yên về việc quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của các phòng thuộc Chi cục quản lý đất đai.

251 Đoàn Ngọc Phương (chủ nhiệm, 2013), Đề tài nghiên cứu khoa học và phát triển công nghệ “Nghiên cứu

thực trạng và đề xuất giải pháp hoàn thiện chính sách, pháp luật và nâng cao năng lực định giá đất trong xây dựng bảng giá đất”, Tổng cục quản lý đất đai - Bộ TN&MT, Hà Nội, tr.98.

vậy, khi tiến hành hoạt động thẩm định giá đất phải tuân thủ các quy định về giá đất và các Tiêu chuẩn định giá Việt Nam. Điều này gây nhiều khó khăn cho đơn vị thẩm định giá bởi quy định về hai nội dung này chưa thống nhất về phương pháp, cách tiếp cận trong thẩm định giá đất. Bên cạnh đó, công tác đào tạo và cấp chứng chỉ hành nghề thẩm định giá đất cũng do hai Bộ thực hiện, Chứng chỉ định giá đất do Bộ TN&MT quản lý theo Thông tư số 61/2015/TT-BTNMT hoặc có Thẻ thẩm định viên về giá do Bộ Tài chính quản lý theo Thông tư số 46/2014/TT-BTC. Mặc dù Thẻ thẩm định viên về giá được quy định không thời hạn, nội dung thi để được cấp Thẻ có môn thẩm định giá bất động sản và nhiều yêu cầu chuyên môn cao nhưng do giá đất hiện nay được quản lý bởi Bộ TN&MT nên Thẩm định viên về giá muốn đủ điều kiện thực hiện định giá đất phải có thêm Giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa học bồi dưỡng về định giá đất theo chương trình bồi dưỡng về định giá đất do Bộ TN&MT ban hành, theo quy định tại Nghị định số 136/2018/NĐ-CP. Nội dung trên cho thấy chưa có sự phối hợp chặt chẽ giữa Bộ TN&MT với Bộ Tài chính trong quản lý công tác thẩm định giá đất.

Năm là, nhiệm vụ và cơ cấu tổ chức của cơ quan quản lý giá đất chưa tương xứng gây những khó khăn nhất định trong quá trình quản lý giá đất. Công tác theo dõi, dự báo và quản lý giá cả hàng hóa do ngành tài chính thực hiện, cụ thể, trong cơ cấu tổ chức Bộ Tài chính có thành lập Cục quản lý giá; Sở Tài chính là Phòng quản lý giá và công sản. Việc quản lý, theo dõi thị trường bất động sản, công bố chỉ số giá bất động sản thuộc chức năng của ngành xây dựng do Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản thuộc Bộ Xây dựng thực hiện, ở địa phương là Phòng quản lý nhà và thị trường bất động sản trực thuộc Sở Xây dựng. Trong khi đó, Nghị định số 44/2014/NĐ- CP lại giao nhiệm vụ thống kê, theo dõi, xây dựng dữ liệu giá đất và công bố chỉ số biến động giá đất trên thị trường cho ngành TN&MT trong khi cơ cấu của ngành lại không tổ chức chuyên biệt thực hiện nhiệm vụ theo dõi, cập nhật thông tin giá đất thị trường và cũng không có CSDL thị trường bất động sản. Có thể lý giải, việc theo dõi, cập nhật và dự báo về giá đất dựa trên thông tin đăng ký đất đai khi giao dịch chuyển quyền. Tuy nhiên, quy định của Thông tư liên tịch số 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV- BTC ngày 04/4/2015 về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai lại không quy định về nhiệm vụ xây dựng CSDL, cập nhật giá đất.

Sáu là, phân cấp thực hiện nội dung quản lý giá đất ở địa phương không bảo đảm yêu cầu trong phân cấp quản lý. Theo quy định tại Điều 114 LĐĐ năm 2013 và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP thì thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể thuộc UBND cấp tỉnh và không quy định cho phép ủy quyền, phân cấp. Tuy nhiên, thực tiễn triển khai một số địa phương đã phân cấp cho UBND cấp huyện quyết định giá đất cụ thể trong trường hợp xác định giá đất tính tiền bồi thường. Cụ thể, tại Quyết định số 31/2019/QĐ-UBND ngày 23/8/2019 của UBND Phú Yên sửa đổi, bổ sung một số điều của quy định chi tiết trình tự, thủ tục thực hiện định giá đất cụ thể trên địa bàn tỉnh Phú

Yên ban hành kèm theo Quyết định số 44/2016/QĐ-UBND ngày 29/8/2016, UBND tỉnh đã phân cấp cho UBND cấp huyện phê duyệt giá đất cụ thể tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất và thành lập Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể cấp huyện. Ở Nghệ An, UBND tỉnh đã ban hành Quyết định số 54/2018/QĐ-UBND ngày 28/12/2018 về việc ủy quyền xây dựng, thẩm định và phê duyệt giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất, giá đất cụ thể giao đất tái định cư và giá đất cụ thể để xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn tỉnh Bên cạnh đó, việc phân cấp quyết định giá đất cụ thể dù mang lại những hiệu quả nhất định nhưng vẫn tồn tại nhiều bất cập bởi sự thiếu kiểm soát trong quá trình phân cấp đã gây thiệt hại cho Nhà nước. Minh chứng, trong sai phạm tại dự án khu đô thị mới

Thủ Thiêm - thành phố Hồ Chí Minh thì các cơ quan liên quan đã tham mưu đề xuất để UBND thành phố quyết định giá đất thương mại - dịch vụ - nhà ở là 26 triệu/m2 chênh lệch giảm khoảng 50% so với các đơn giá do cơ quan tham mưu đề xuất, đơn giá này đã được Thanh tra Chính phủ kết luận là thiếu chính xác, không có căn cứ và không đúng quy định.252 Thậm chí, xảy ra tình trạng phê duyệt giá đất cụ thể không đúng thẩm quyền, ảnh hưởng nghiêm trọng đến tính minh bạch trong quyết định giá đất, cụ thể giai đoạn từ ngày 01/01/2016 đến ngày 31/12/2017 Chủ tịch UBND tỉnh Kiên Giang đã phê duyệt không đúng thẩm quyền giá đất cụ thể làm căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại 16 dự án đầu tư.253

Bảy là, hoạt động của các chủ thể tham gia quá trình quản lý giá đất còn nhiều hạn chế. Do giá đất chịu tác động từ nhiều yếu tố bên ngoài, nhất là hiệu quả quản lý đất đai. Vì vậy, hoạt động của các chủ thể liên quan đến quá trình quản lý giá đất ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả QLNN về giá đất, cụ thể: (i) Tổ chức tư vấn thẩm định giá: đây là những tổ chức trực tiếp thực hiện hoạt động thẩm định giá đất, cung ứng dịch vụ thẩm định giá đất cho Nhà nước thực hiện quyết định giá đất và cung ứng dịch vụ thẩm định giá đất trong các giao dịch dân sự. Vì vậy, tính chuyên nghiệp và hiệu quả hoạt động của các tổ chức hành nghề thẩm định giá ảnh hưởng trực tiếp đến việc xác định giá đất. Thời gian qua, ở nước ta ghi nhận sự phát triển mạnh về số lượng của các tổ chức thẩm định giá nhưng chất lượng hoạt động của các doanh nghiệp còn tồn tại nhiều bất cập, cụ thể: một số quy định về thẩm định giá chưa đồng nhất giữa các ngành, một số lĩnh vực, thậm chí mâu thuẫn, gây nhiều khó khăn trong thẩm định giá và thực hiện trách nhiệm giải trình. Chưa kiểm soát hiệu quả những hành vi vi phạm của doanh nghiệp, vì lợi nhuận chấp nhận những điều kiện không đúng quy định khi

252 Thông báo kết luận thanh tra số 1041/TB-TTCP ngày 26/6/2019 của Thanh tra Chính phủ kết luận thanh tra về công tác quản lý nhà nước và thực hiện pháp luật trong quy hoạch, quản lý xây dựng, đất đai tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, thành phố Hồ Chí Minh, tr.4.

253 Thông báo kết luận thanh tra số 636/TB-TTCP ngày 29/4/2020 của Thanh tra Chính phủ về việc chấp hành

pháp luật trong công tác quy hoạch, quản lý và sử dụng đất đai, quản lý và khai thác tài nguyên khoáng sản, bảo vệ môi trường trên địa bàn tỉnh Kiên Giang (thời kỳ 2011 - 2017), tr.5.

tiến hành thẩm định giá.254 (ii) Văn phòng đăng ký đất đai: đây là hệ thống tổ chức dịch vụ công trực tiếp thực hiện công tác đăng ký, cập nhật biến động, giữ vai trò chính yếu trong hoàn thiện dữ liệu địa chính phục vụ công tác quản lý đất đai. Tuy nhiên, thực tiễn thành lập và hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai còn tồn tại nhiều vấn đề ảnh hưởng đến chất lượng, tính chính xác của hồ sơ địa chính vận dụng trong quản lý giá đất. Hiện nay, cả nước có 03 mô hình hệ thống CSDL đang vận hành trong hoạt động của Văn phòng đăng ký là: mô hình tập trung cấp tỉnh (06 tỉnh, thành: Vĩnh Long, Đồng Nai, Đà Nẵng, Bình Dương, Bình Định, Bến Tre); mô hình bán tập trung cấp tỉnh (41 địa phương); mô hình phân tán cấp huyện (16 địa phương). Hệ thống phần mềm đang triển khai ở các địa phương chưa thống nhất: ViLIS (44/63 tỉnh, thành), ELIS (13/63 tỉnh, thành), TMV.LIS (4/63 tỉnh, thành), DongNai.LIS (01 địa phương), SouthLIS (01 địa phương). Hệ thống CSDL còn phân tán, việc khai thác, sử

dụng dữ liệu còn rất nhiều hạn chế.255 Những hạn chế trong hoạt động của hệ thống

Văn phòng đăng ký đất đai ảnh hưởng trực tiếp đến nền tảng dữ liệu trong QLNN về giá đất. (iii) Tổ chức dịch vụ bán đấu giá tài sản: đây là chủ thể trực tiếp thực hiện tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, hình thành một trong những CSDL giá thị trường. Vì vậy, tính chuyên nghiệp, khách quan, công bằng trong hoạt động nghề nghiệp của đấu giá viên nói riêng và tổ chức dịch vụ bán đấu giá tài sản ảnh hưởng quyết định giá đất. Những bất cập trong công khai, minh bạch quá trình tổ chức đấu giá, hiện tượng thông đồng dìm giá, hành hung các bên tham gia đấu giá để ép giá diễn ra phổ biến…256 Vì

vậy, nâng cao chất lượng hoạt động của các tổ chức dịch vụ bán đấu giá tài sản, tăng cường QLNN trong lĩnh vực này nhằm mang lại hiệu quả tối ưu của hoạt động bán đấu giá, tác động tích cực đến quá trình quyết định giá đất nhà nước.

Quy định và thực tiễn tổ chức, hoạt động của hệ thống cơ quan quản lý giá đất hiện nay còn nhiều hạn chế, bộ máy quản lý chưa tương xứng với nhiệm vụ, còn thiếu về số lượng, yếu về chất lượng. Tính chuyên nghiệp, khách quan, độc lập và trách nhiệm của chủ thể quản lý trong một quy trình công khai, minh bạch là yêu cầu cơ bản của cơ chế quản lý giá đất hiện đại, khoa học và hiệu quả.

3.2.2. Phương pháp quản lý nhà nước về giá đất

Trong quá trình QLNN về giá đất, các chủ thể quản lý đã vận dụng linh hoạt, kết hợp các phương pháp quản lý với vai trò chủ yếu và phổ biến của phương pháp

254 Anh Thư (2019), “Cần sớm hoàn thiện môi trường pháp lý lĩnh vực thẩm định giá”, Tạp chí Tài chính, http://tapchitaichinh.vn/tai-chinh-kinh-doanh/can-som-hoan-thien-moi-truong-phap-ly-linh-vuc-tham-dinh-gia- 315445.html [truy cập ngày 18/9/2020].

255 Nguyễn Mạnh Hiển (2020), “Hệ thống thông tin đất đai – nền tảng phát triển Chính phủ điện tử”, Báo điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường, https://baotainguyenmoitruong.vn/he-thong-thong-tin-dat-dai-nen-tang-phat- trien-chinh-phu-dien-tu-307130.html [truy cập ngày 08/10/2020].

256 Thanh Thuý (2019), “Tăng cường quản lý nhà nước trong đấu giá quyền sử dụng đất”, Báo Nam Định,

http://baonamdinh.vn/channel/5085/201909/tang-cuong-quan-ly-nha-nuoc-trong-dau-gia-quyen-su-dung-dat- 2533102/ [truy cập ngày 17/7/2020].

hành chính và phương pháp kinh tế. Các phương pháp đã mang lại những hiệu quả nhất định nhưng vẫn tồn tại hạn chế.

Phương pháp hành chính được biểu hiện rõ nét nhất thông qua việc ban hành các quy định về nguyên tắc, phương pháp định giá đất, trình tự, thủ tục thẩm định giá đất và đặc trưng là quyền quyết định giá đất. Giá đất được quyết định thông qua hoạt động ban hành quyết định hành chính, cụ thể ban hành quyết định quy phạm để quy định về khung giá đất, bảng giá đất; ban hành quyết định cá biệt để quyết định giá đất cụ thể. Phương pháp hành chính là phương pháp chủ yếu trong mối quan hệ quản lý giữa cơ quan cấp trên và cấp dưới, giữa cơ quản quản lý và cơ quan tham mưu trong quá trình thực hiện các nhiệm vụ, nội dung quản lý giá đất. Mặc dù giá đất là phạm trù kinh tế nhưng với đặc trưng sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta thì vai trò quản lý của Nhà nước chi phối mạnh mẽ giá đất, cụ thể thông qua các phương pháp hành chính, tác động trực tiếp đến giá đất. Tuy nhiên, hiệu quả của phương pháp hành chính chưa được phát huy và tồn tại hạn chế lớn như: việc ban hành các phương pháp định giá đất chưa bảo đảm phù hợp với bản chất của giá đất, chưa bảo đảm tính khoa học và hiệu quả trong quá trình áp dụng. Theo Ông Hồ Đức Phớc - nguyên Tổng Kiểm toán nhà nước đã phát biểu: “các phương pháp khác nhau chênh lệch nhau hàng chục lần

giá trị; quy định trong phương pháp định giá đất chứa đựng nhiều yếu tố chủ quan, giả định, không đủ cơ sở xác định giá đất”.257 Bên cạnh đó, quyết định giá đất bởi phương pháp hành chính trong quản lý giá đất cũng phát sinh nhiều bất cập, giá đất được quyết định chưa phù hợp giá thị trường và thường phát sinh các xung đột, mâu thuẫn về giá đất quyết định tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Thời gian

qua, công tác quản lý giá đất ở một số địa phương cho thấy việc áp dụng phương pháp hành chính duy ý chí, gây những ảnh hưởng nhất định hiệu quả quản lý giá đất nói riêng và quản lý đất đai nói chung. Cụ thể như: quy định về xác định vị trí đất trong xây dựng bảng giá đất và xác định giá đất cụ thể ở các địa phương dẫn đến thực trạng một thửa đất có thể có nhiều giá, điều này không phù hợp với thực tế giao dịch và quy luật giá cả trên thị trường. Ngoài ra, quy định về mức giá đất chênh lệch tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố tại Điều 13 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP không phản ánh đúng bản chất quản lý theo cơ chế thị trường. Có thể nói hiện nay quy định phương pháp hành chính trong quản lý giá đất ở nước ta chưa từ nền tảng thị trường mà chủ yếu là gắn kết tính chất thị trường vào ý chí của chủ thể quản lý. Phương pháp hành chính là cần thiết và giữ vai trò quan trọng trong thiết lập kỷ cương quản lý nhưng phải dựa vào bản chất từ thị trường và đặc điểm của giá đất.

Phương pháp kinh tế là phương pháp chủ yếu được sử dụng để quản lý giá đất bởi đặc tính của giá đất là một phạm trù kinh tế được hình thành từ thị trường. Phương

257 Anh Minh (2018), “Kiểm toán lấp lỗ hổng, chống thất thoát nguồn lực đất đai”, Báo điện tử Chính phủ, http://baochinhphu.vn/Kinh-te/Kiem-toan-lap-lo-hong-chong-that-thoat-nguon-luc-dat-dai/354006.vgp [truy cập ngày 12/9/2019].