Kết Quả Đánh Giá Tác Động Của Đô Thị Hóa Đến Các Nội Dung Quản Lý Nhà

dụng đất đai; đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; với điểm đánh giá tương ứng 908, 869 và chiu tác động của quá trình đô thị hóa điểm thấp nhất là quản lý các hoạt động dịch vụ về đất đai 141 điểm (bảng 4.3).

Bảng 4.3. Kết quả đánh giá tác động của đô thị hóa đến các nội dung quản lý nhà nước về đất đai tại thành phố Vinh

Nội dung quản lý nhà nước về đất đai

Tổng điểm	Mức độ tác động
Quản lý tài chính về đất đai và giá đất	912	1
Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý và sử dụng đất đai	908	2
Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất	869	3
Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất	796	4
Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất	741	5
Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai	652	6
Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất	643	7
Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện văn bản đó	546	8
Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.	528	9
Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai	380	10
Xây dựng hệ thống thông tin đất đai	247	12
Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính	256	11
Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây dựng giá đất	226	13
Thống kê, kiểm kê đất đai	195	14
Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai	141	15

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 207 trang tài liệu này.

Kết quả xử lý số liệu điều tra cho thấy có 5 nôi dung quản lý nhà nước về đất đai chịu tác động lớn nhất là giá đất 274 điểm; giải quyết khiếu nại về đất đai 248 điểm; giải quyết các tranh chấp về đất đai 190 điểm; quản lý tài chính về đất đai 182 điểm; giải quyết tố cáo liên quan tới đất đai 111 điểm (bảng 4.4).

Bảng 4.4. Kết quả xác định mức độ tác động của đô thị hóa đến 5 nội dung quản lý cụ thể

Nội dung chi tiết quản lý đất đai

Tổng điểm	Mức độ tác động
Giá đất	274	1
Giải quyết các khiếu nại về đất đai	248	2
Giải quyết các tranh chấp về đất đai	190	3
Quản lý tài chính đất đai	182	4
Giải quyết các tố cáo về đất đai	111	5

Giá đất chịu tác động lớn nhất vì trong quá trình đô thị hóa nhu cầu sử dụng đất tăng, giao dịch quyền sử dụng đất cũng tăng và các giao dịch này đều liên quan đến tài chính về đất đai và giá đất. Đặc biệt giá đất là cơ sở để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các khoản phí, lệ phí hay thuế liên quan đến đất đai...

Xác định giá đất khi tính tiền bồi thường về đất là vấn đề phức tạp nhất, khó khăn nhất và tác động đến tiến độ thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng. Bên cạnh đó, do tốc độ đô thị hóa tăng nên nhu cầu sử dụng đất tăng là cho giá trị quyền sử dụng đất tăng nên thường nảy sinh các tranh chấp về quyền sử dụng đất giữa những người có chung quyền sử dụng đất hay giữa những người có quyền sử dụng đất liền kề nhau hay khiếu nại, khiếu kiện các quyết định hành chính liên quan đến đất đai, cùng với quá trình đô thị hóa luôn gắn với thu hồi đất và tác động trực tiếp quyền và lợi ích của người sử dụng đất nên khiếu nại, khiếu kiện tăng.

4.3.1.2. Đánh giá tác động của quá trình đô thị hóa đến giá đất ở

a. Tác động của quá trình đô thị hóa đến giá đất ở

Trong giai đoạn 2008-2019, giá đất ở quy định trong bảng giá đất tại thành phố Vinh do UBND tỉnh Nghệ An ban hành tăng rõ rệt (bảng 4.5 . Giá đất ở thấp nhất tăng 3,75 lần, còn giá đất ở cao nhất tăng 2,0 lần. Ngược lại, tỷ số giữa giá cao nhất và thấp nhất lại giảm gần 2 lần trong giai đoạn 2008-2019 do giá đất ở thấp nhất tăng nhanh hơn giá đất ở cao nhất dưới tác động đầu tư nâng cấp cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội trong quá trình đô thị hóa của thành phố.

Bảng 4.5. Biến động giá đất ở quy định tại thành phố Vinh giai đoạn 2008-2019

Năm

Giá đất ở thấp nhất (đ/m2)	Tỷ số giá đất ở thấp nhất năm 2019/2008	Giá đất ở cao nhất (tr.đ/m2)	Tỷ số giá đất ở cao nhất năm 2019/2008	Tỷ số giữa giá đất ở cao nhất và thấp nhất
2008	160.000		25.000.000		156,25
		3,75		2,0
2019	600.000		50.000.000		83,33

Nguồn: UBND tỉnh Nghệ An (2007, 2014)

Về cơ bản giá đất ở được xây dựng đã đảm bảo sự khác biệt giữa các đường phố có thuận lợi cho việc kinh doanh, gần khu trung tâm, các công trình công cộng,… có giá cao hơn các đường phố ở khu vực xa trung tâm và không thuận lợi cho việc kinh doanh, buôn bán, sinh hoạt của nhân dân (ở khu vực trung tâm và khu vực ven đô, mức độ chênh lệch giá đất quy định giữa giá cao nhất và thấp nhất là 18,5 lần, chênh lệch bình quân giá đất trên thị trường là 8,5 lần, chênh lệch về giá đất cao nhất và thấp nhất trên thị trường là 35,5 lần .

Giá đất ở trên cùng một tuyến phố ở vị trí thuận lợi cho việc kinh doanh buôn bán sẽ cao hơn ở những vị trí ít thuận lợi hơn. Nhìn chung, giá đất ở quy định thấp hơn so với giá đất ở trên thị trường (mức độ chênh lệch dao động từ 1,6 đến 2,6 lần , mức độ chênh lệch giá cũng giảm dần theo khu vực và loại đường phố.

Có thể nói rằng việc định giá đất hàng năm vẫn còn mang nặng tính hình thức mà không sát với thực tế, bởi lẽ từ khi thu thập số liệu để xây dựng bảng giá đất cho đến khi ban hành, giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường đã biến động rất nhiều. Ngoài ra, còn có cả yếu tố khác như: cơ sở hạ tầng, yếu tố cá biệt thửa đất, đầu cơ đất đai, chính sách, thông tin thị trường,...

Chênh lệch giá đất ở trên thị trường và giá đất ở quy định trên địa bàn thành phố Vinh có thể xét đến một số nguyên nhân như: Công tác định giá đất chưa quan tâm đến các những yếu tố cá biệt của thửa đất như diện tích, hình dạng, bề rộng mặt tiền, chất lượng môi trường... Bên cạnh đó, Nhà nước cũng chưa xây được hệ thống theo dõi, quản lý giá đất thị trường để làm cơ sở định giá đất. Ngoài ra, yếu tố đầu cơ đã chi phối thị trường đất đai đã tạo nên những biến động cực đoan về giá, đẩy giá đất trên thị trường ở mức rất cao.

b. Mức độ tác động của quá trình đô thị hóa đến giá đất ở

Để xác định được mức độ tác động của đô thị hóa đến giá đất, thông qua phiếu điều tra (phụ lục 3, phụ lục 4) bao gồm thông tin cá nhân về người trả lời điều tra và các yếu tố giả định tác động đến giá đất ở để người trả lời đánh giá tác động hay không tác động và phần bổ sung các yếu tố tác động khác chưa có trong phiếu điều tra. Ngoài ra, trong phiếu có phần để người trả lời ghi các ý kiến về tác động của các yếu tố đến giá đất ở, các yếu tố giả định tác động đến giá đất ở được lựa chọn từ các công trình nghiên cứu đã được công bố liên quan và bổ sung theo đánh giá của tác giả. Các yếu tố được chọn để đánh giá mức độ tác động đến giá đất ở là các yếu tố có tỷ lệ đánh giá tác động trên 50% tổng số người đánh giá.

Kết quả điều tra (bảng 4.6) cho thấy, có 31 yếu tố tác động đến giá đất ở và được phân thành 09 nhóm yếu tố (đô thị hóa, vị trí thửa đất, kinh tế, xã hội, hạ tầng, môi trường, cá biệt, pháp lý, cung cầu quyền sử dụng đất theo đặc tính của yếu tố.

Bảng 4.6. Các nhóm yếu tố tác động đến giá đất ở tại thành phố Vinh

Nhóm yếu tố

Nhóm yếu tố
1. Đô thị hóa (DT)	Hệ thống thông tin, liên lạc (HT3)
Tỷ lệ đô thị hóa (DT1)	Hệ thống cơ sở gáo dục, y tế (HT4)
Tốc độ đô thị hóa (DT2)	Hệ thống cơ sở văn hóa, TDTT (HT5
2. Vị trí thửa đất (VT)	6. Môi trường (MT)
Khoảng cách đến trung tâm (VT1)	Khói bụi (MT1)
Khoảng cách đến trường học (VT2)	Tiếng ồn (MT2)
Khoảng cách đến chợ/siêu thị (VT3)	Xử lý rác (MT3)
Khoảng cách đến cơ sở y tế (VT4)	7. Cá biệt (CB)
3. Kinh tế (KT)	Hình dáng (CB1)
Thu nhập hàng năm của người dân KT1)	Diện tích (CB2)
Lãi suất tiền vay (KT2)	Chiều rộng mặt tiền (CB3)
Chính sách tài chính về đất đai (KT3	Chiều sâu thửa đất (CB4)
Khả năng tạo thu nhập của thửa đất (KT4)	8. Pháp lý (PL)
4. Xã hội (XH)	Tình trạng pháp lý (PL1)
Dân trí (XH1)	Hạn chế về quyền sử dụng đất (PL2)
An ninh (XH2)	Hạn chế về quy hoạch XD (PL3)
Trật tự (XH3)	9. Cung cầu quyền sử dụng đất (CC)
5. Hạ tầng (HT)	Cung quyền sử dụng đất (CC1)
Hệ thống giao thông (HT1)	Cầu quyền sử dụng đất (CC2)
Hệ thống điện nước (HT2)	Dự báo cung cầu quyền sử dụng đất (CC3)

Mô hình nghiên cứu các yếu tố tác động đến giá đất ở tại thành phố Vinh được thể hiện tại (hình 4.3).

Hình 4.3. Mô hình nghiên cứu các yếu tố tác động đến giá đất ở tại thành phố Vinh

Số lượng mẫu điều tra được xác định dựa theo yêu cầu của phân tích nhân tố khám phá (Exploratory Factor Analysis - EFA) và hồi quy đa biến với ít nhất 5 quan sát cho 1 biến đo lường. Do vậy, với 31 biến đo lường thuộc 09 nhóm yếu tố tác động, số mẫu là 155. Đối với phân tích hồi quy đa biến thì cỡ mẫu tối thiểu cần đạt được là 50 + 8*p (p là số biến - p = 9) (Tabachnick & Fidell, 1996) nên số mẫu điều tra tối thiểu là 122. Để đảm bảo cả yêu cầu về phân tích nhân tố khám phá và phân tích hồi quy đa biến, nghiên cứu điều tra lần 2 tất cả 181 người đã điều tra.

Kết quả đánh giá độ tin cậy của thang đo thông qua hệ số Cronbach’s Alpha đối với 9 nhóm yếu tố cho thấy, hệ số Cronbach’s Alpha dao động trong khoảng từ 0,842-0,894, hệ số tương quan biến tổng lớn hơn 0,3 (bảng 4.7 . Như vậy, thang đo sử dụng cho đánh giá các yếu tố tác động đến giá đất ở có độ tin cậy và phù hợp cho các phân tích tiếp theo.

Bảng 4.7. Kết quả phân tích độ tin cậy của thang đo về các yếu tố tác động đến giá đất ở tại thành phố Vinh

Yếu tố và biến đo lường

Tương quan biến tổng	Yếu tố và biến đo lường	Tương quan biến tổng
1. Đô thị hóa (DT- Alpha=0,865)		Hệ thống thông tin, liên lạc (HT3)	0,882
Tỷ lệ đô thị hóa (DT1)	0,859	Hệ thống cơ sở gáo dục, y tế (HT4)	0,879
Tốc độ đô thị hóa (DT2)	0,834	Hệ thống cơ sở văn hóa, TDTT (HT5	0,871
2. Vị trí thửa đất (VT- Alpha=0,894)		6. Môi trường (MT-Alpha=0,872)
Khoảng cách đến trung tâm (VT1)	0,883	Khói bụi (MT1)	0,876
Khoảng cách đến trường học (VT2)	0,861	Tiếng ồn (MT2)	0,869
Khoảng cách đến chợ/siêu thị (VT3)	0,859	Xử lý rác (MT3)	0,862
Khoảng cách đến cơ sở y tế (VT4)	0,844	7. Cá biệt (CB- Alpha=0,852)
3. Kinh tế (KT- Alpha=0,842)		Hình dáng (CB1)	0,864
Thu nhập của người dân (KT1)	0,852	Diện tích (CB2)	0,853
Lãi suất tiền vay (KT2)	0,837	Chiều rộng mặt tiền (CB3)	0,841
Chính sách tài chính về đất đai (KT3	0,828	Chiều sâu thửa đất (CB4)	0,839
Khả năng tạo thu nhập của thửa đất (KT4)	0,821	8. Pháp lý (PL- Alpha=0,884)
4. Xã hội (XH- Alpha=0,857)		Tình trạng pháp lý (PL1)	0,879
Dân trí (XH1)	0,848	Hạn chế về quyền sử dụng đất (PL2)	0,865
An ninh (XH2)	0,821	Hạn chế về quy hoạch xây dựng (PL3)	0,857
Trật tự (XH3)	0,816	9. Cung cầu quyền SDĐ (CC-Alpha=0,873)
5. Hạ tầng (HT- Alpha=0,891)		Cung quyền sử dụng đất (CC1)	0,879
Hệ thống giao thông (HT1)	0,895	Cầu quyền sử dụng đất (CC2)	0,867
Hệ thống điện nước	0,890	Dự báo cung cầu quyền sử dụng đất (CC3)	0,853

Kiểm định tính thích hợp của EFA được thực hiện thông qua hệ số thích hợp KMO. Kết quả nghiên cứu đã xác định KMO = 0,846 và thỏa mãn điều

kiện 0,5< KMO <1, nên phân tích nhân tố khám phá là thích hợp với dữ liệu thực tế. Bên cạnh đó, kết quả kiểm định Barlett cho giá trị Sig. bằng 0,00 và nhỏ hơn 0,05 (bảng 4.8 . Điều này chứng tỏ các biến đo lường có tương quan tuyến tính với yếu tố đại diện. Hệ số nhân tố tải của các thành phần lớn hơn 0,60 (bảng 4.9 , nên phân tích EFA có ý nghĩa thực tiễn, các biến độc lập đảm bảo độ chính xác đưa vào mô hình phân tích hồi quy xác định mức độ tác động của các yếu tố đến giá ở.

Bảng 4.8. Kết quả kiểm định KMO và Bartlett’s Test về các yếu tố tác động đến giá đất ở tại thành phố Vinh

Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling Adequacy

0,846
Bartlett's Test of Sphericity	Approx. Chi-Square	1.896.751
	Df	192
	Sig.	0,000

Trọng số của ma trận xoay tại bảng 4.9 của tất cả các yếu tố đều có giá trị lớn 0,5, do vậy các biến đưa vào mô hình nghiên cứu các đều đảm bộ tin cậy và phù hợp cho phân tích hồi quy xác định mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố đến giá đất tại thành phố Vinh.

Kết quả phân tích hồi quy đa biến tại (bảng 4.10) cho thấy, hệ số Sig. bằng 0,00 nhỏ hơn mức ý nghĩa α = 1% nên mô hình hồi quy có ý nghĩa, các biến độc lập có tác động đến biến phụ thuộc Y. Giá trị R2 hiệu chỉnh bằng 0,812 cho thấy các biến độc lập đưa vào chạy hồi quy tác động đến 81,2% sự thay đổi đổi của biến phụ thuộc (giá đất ở), còn lại 18,8% là do các biến ngoài mô hình và sai số ngẫu nhiên. Bên cạnh đó, hệ số Durbin Watson có giá trị 1,938, nằm trong khoảng từ 1,5 đến 2,5, nên không có hiện tượng tự tương quan chuỗi bậc nhất xảy ra (bảng 4.10). Độ phóng đại phương sai (VIF của tất cả các biến đưa vào mô hình đều nhỏ hơn 2

nên mô hình nghiên cứu không có hiện tượng đa cộng tuyến. Ngoài ra, các biến đưa vào nghiên cứu đều có ý nghĩa thống kê (Sig. bằng 0 và nhỏ hơn 0,05 . Từ hệ số hồi quy chuẩn hóa, xác định được phương trình hồi quy có dạng sau:

Y = 0,697*DT + 0,758*VT + 0,612*KT+ 0,226*XH ++ 0,542*HT+ 0,351*MT + 0,643*CB + 0,897*PL + 0,394*CC - 4,745

Bảng 4.9. Trọng số của ma trận xoay về các yếu tố tác động đến giá đất ở tại thành phố Vinh

Biến đo lường

			Nhóm yếu tố tác động
1	2	3	4	5	6	7	8	9
DT1	0,834
DT2	0,795
VT1		0,843
VT4		0,823
VT3		0,762
VT2		0,689
KT1			0,852
KT3			0,843
KT2			0,796
KT4			0784
XH3				0,875
XH2				0,867
XH1				0,852
HT1					0,877
HT4					0,865
HT2					0,854
HT3					0,831
MT2						0,769
MT3						0,683
CB3							0,798
CB2							0,774
CB1							0,692
PL2								0,774
PL3								0,762
PL1								0,695
CC3									0,793
CC2									0,784
CC1									0,693

Kết quả tại (bảng 4.9, bảng 4.10) cho thấy, có 28 yếu tố trên tổng số 31 yếu