Cân Bằng Lợi Ích Trong Quản Lý Nhà Nước Về Giá Đất

Mặc dù, qua công tác thanh tra đã phát hiện và kết luận về sai phạm tại một số địa phương như: Thông báo kết luận thanh tra số 160/TBKL-TTCP ngày 17/01/2013 của Thanh tra Chính phủ có sai phạm trong quyết định đơn giá khu đất A2, A3 thuộc dự án Khu tái định cư đầu tuyến Sơn Trà - Điện Ngọc; Thông báo kết luận thanh tra số 2585/TB-TTCP ngày 8/9/2015 việc chấp hành pháp luật trong quản lý, sử dụng đất đai và quản lý đầu tư xây dựng trên địa bàn tỉnh Quảng Ngãi đã kết luận giá đất được quyết định tính tiền sử dụng đất không đúng quy định tại dự án Khu dân cư Sơn Tịnh. Trong công tác xây dựng bảng giá đất, cụ thể như tỉnh Trà Vinh, Thông báo kết luận thanh tra số 1081/TB-TTCP ngày 03/7/2019 của Thanh tra Chính phủ thì Sở TN&MT đã tham mưu xây dựng bảng giá đất có những điểm chưa phù hợp… nhưng việc xử lý trách nhiệm các tổ chức, cá nhân liên quan đến các sai phạm nêu trên chưa rõ ràng, công khai và triệt để.

Thực trạng trên cho thấy, còn nhiều hạn chế trong quy định và thực thi trách nhiệm giải trình xã hội. Trách nhiệm giải trình hành chính chưa có cơ chế kiểm soát và bảo đảm hiệu quả trong thực tiễn, chưa quy định toàn diện các nội dung quản lý và các chủ thể tham gia quá trình quản lý giá đất. Nội dung giải trình chỉ xoay quanh việc ban hành khung giá đất, bảng giá đất.

3.4.4. Cân bằng lợi ích trong quản lý nhà nước về giá đất

Lợi ích các bên liên quan là một trong những yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, đặc biệt là giá đất do Nhà nước quyết định. Việc quyết định giá đất thấp vì lý do giảm bớt chi phí đầu vào nhằm điều tiết thị trường đã không đem lại hiệu quả mong muốn, bởi dù giá đầu vào thấp nhưng vì lợi nhuận và diễn biến của thị trường, các nhà đầu tư vẫn đẩy cao giá đất trên thị trường thứ cấp. Thậm chí, việc quy định giá thấp đã gây thất thu cho ngân sách, minh chứng theo Thông báo kết luận thanh tra của Thanh tra Chính phủ số 160/TBKL-TTCP ngày 17/01/2013 tại thành phố Đà Nẵng thì khu đất A2, A3 thuộc dự án Khu tái định cư đầu tuyến Sơn Trà - Điện Ngọc được UBND thành phố

Đà Nẵng quyết định đơn giá là 2.570.000 đồng/m2 tương đương 88 tỷ đồng (lô A2:

khoảng 25 tỷ, lô A3 khoảng 63 tỷ), nhưng ngay sau 32 ngày người được giao đất đã chuyển nhượng lại lô A2 với giá hơn 133 tỷ, chênh lệch hơn 107 tỷ. Vì thế việc chủ động quyết định giá đất thấp để thu hút đầu tư, điều tiết đầu ra của doanh nghiệp là không có căn cứ và không hiệu quả. Theo tác giả, việc cho rằng quy định bảng giá đất thấp là dung hòa lợi ích để thu hút đầu tư, người dân có khả năng thực hiện nghĩa vụ tài chính đất đai, thuận lợi cho công tác giải phóng mặt bằng là không có căn cứ và không mang lại hiệu quả trên thực tế mà còn gây ra nhiều hệ lụy trong quản lý đất đai.

Giá đất tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là nguyên nhân chủ yếu trong bất đồng về quản lý đất đai thời gian qua. Qua nghiên cứu: Vấn đề xác định lợi

ích, điều tiết và cân bằng lợi ích khi Nhà nước thu hồi đất,281 tác giả Phan Trung Hiền đã phân tích những hạn chế, bất cập về cân bằng lợi ích trong quá trình giải phóng mặt bằng ở Việt Nam, mà trong đó bao gồm cả vấn đề cân bằng lợi ích trong quyết định giá đất tính tiền bồi thường. Nghiên cứu cho thấy thực trạng bất cân đối lợi ích về giá đất trong toàn bộ quá trình giải phóng mặt bằng từ giá đất tính tiền bồi thường, giá đất giao đất tái định cư và giá đất giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư. Không chỉ vậy, khi giá đất bồi thường quá thấp, không phù hợp với thị trường còn gây nhiều ảnh hưởng đến lợi ích kinh tế, lợi ích xã hội. Cụ thể theo đánh giá của Ngân hàng thế giới, thời gian thực hiện giải phóng mặt bằng các dự án thường mất từ 02 đến 04 năm, nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng kéo dài là do người dân không đồng tình với giá

đất tính tiền bồi thường.282 Từ chậm trễ trong giải phóng mặt bằng dẫn đến thi công

chậm tiến độ và nhiều thiệt hại khác về kinh tế, minh chứng tại dự án cầu Nhật Tân, Hà Nội, tiến độ giải phóng mặt bằng chậm nhà thầu phải thi công cầm chừng gây nhiều thiệt hại nên đã yêu cầu nhà đầu tư phải bồi thường gần 200 tỷ đồng chi phí phát sinh do chậm trễ.283 Ngoài ra, tình trạng kéo dài quá trình thu hồi đất gây nhiều hệ lụy xấu về mặt xã hội, ảnh hưởng khả năng tạo lập lại cuộc sống của người có đất thu hồi.

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 219 trang tài liệu này.

Những hạn chế về cân bằng lợi ích trong nội dung quyết định giá đất đã phần nào phản ánh sự bất cân xứng về lợi ích trong tổng thể cơ chế QLNN về giá đất ở nước ta hiện nay. Đây không chỉ là sự hạn chế trong thực tiễn thi hành các quy định về giá đất mà tồn tại cả trong chủ trương, định hướng thiết lập cơ chế quản lý giá đất, minh chứng là vai trò độc quyền quyết định giá đất của Nhà nước trong các nội dung liên quan đến tài chính đất đai, các chủ thể khác trong mối quan hệ này đều đứng bên ngoài. Tính độc quyền quyết định giá đất trong một quy trình hành chính khép kín là nguyên nhân chính yếu tạo nên sự bất cân bằng lợi ích trong QLNN về giá đất; chưa hài hòa lợi ích kinh tế - lợi ích xã hội cũng như lợi ích trước mắt và lợi ích lâu dài, chưa đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững.

3.4.5. Nền tảng thị trường trong quản lý nhà nước về giá đất

Định hướng quản lý giá đất theo cơ chế thị trường ở nước ta đã khẳng định tầm quan trọng của nền tảng thị trường. Điều kiện tiên quyết để thực hiện quản lý theo thị trường là thông tin giá đất trên thị trường. Tuy nhiên, đến nay thực tế công tác quản lý vẫn chưa xây dựng được CSDL giá đất trên thị trường. Vì vậy, có thể nói các định hướng quản lý, phương pháp quản lý giá đất hiện nay chủ yếu được ban hành dựa trên ý chí của chủ thể quản lý, chưa được phân tích, đánh giá từ thị trường. Khung giá đất được Chính phủ ban hành tại Nghị định số 96/2019/NĐ-CP đã cho thấy ý chí chủ quan

281 Phan Trung Hiền (chủ biên, 2016), Pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai ở Việt Nam, NXB Đại học Cần Thơ, tr.153-185.

282 Ngân hàng thế giới (2011), Cơ chế Nhà nước thu hồi đất và chuyển dịch đất đai tự nguyện ở Việt Nam: phương pháp tiếp cận, định giá đất và giải quyết khiếu nại của dân, Hà Nội, tr.109.

283 Doãn Hồng Nhung (chủ biên, 2014), Pháp luật về định giá đất trong bồi thường, giải phóng mặt bằng ở Việt Nam, NXB Tư Pháp, Hà Nội, tr.190, 191.

trong quyết định giá đất, cụ thể giá các loại đất không thay đổi so với giá đất trong khung giá ban hành tại Nghị định số 104/2014/NĐ-CP trước đây. Những biến động của thị trường bất động sản ở Việt Nam trong giai đoạn 2014 - 2019 đã cho thấy giá đất có nhiều thay đổi trong thực tế, thậm chí đã tăng rất cao trong năm 2017, 2018. Có thể nói, khung giá đất là biểu hiện cho cơ chế quản lý giá đất hành chính, xa rời thị trường. Bên cạnh đó, do hạn chế về CSDL giá đất thị trường, không có bất kỳ cơ quan quản lý nào cập nhật, theo dõi diễn biến của giá đất thị trường nên những quy định về điều chỉnh khung giá đất, bảng giá đất tại Điều 9, Điều 14 Nghị định số 44/2014/NĐ- CP không thể triển khai trong thực tế. Một trong những nguyên nhân ảnh hưởng đến cơ chế hình thành giá đất thị trường ở Việt Nam là sự độc quyền và thiếu tính cạnh tranh trong phân phối đất đai, cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện rất hạn chế mà thay vào đó là việc dịch chuyển đất đai chủ yếu do Nhà nước tiến hành qua phương thức thu hồi đất. Chính vì sự hạn chế của quy luật cạnh tranh trong việc hình thành giá đất ban đầu đã ảnh hưởng đến quá trình thiết lập cơ chế quản lý giá đất trên nền tảng thị trường. Ngoài ra, các phương pháp quản lý kinh tế, nhất là công cụ thuế để tác động điều tiết giá đất thông qua thị trường còn nhiều hạn chế và chưa phát huy hiệu quả. Phương pháp định giá đất trong PLĐĐ hiện nay hầu hết đều dựa trên dữ liệu giá đất thị trường để tiến hành thẩm định giá, điều này cho thấy nền tảng thị trường trong quy định về phương pháp định giá đất. Tuy nhiên, thời kỳ LĐĐ năm 2013 với quy định của phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất lại cho thấy sự can thiệp và thể hiện ý chí chủ quan của chủ thể quản lý trong quyết định giá đất, xa rời thị trường.

Có thể nhận thấy, nền tảng thị trường trong quản lý giá đất ở nước ta chưa được bảo đảm, hiện chỉ đang tích hợp tính thị trường vào các biện pháp hành chính trong quản lý giá đất, điều này làm cho những quy định mang tính thị trường trong quá trình quản lý rất khiên cưỡng, không khả thi. Mặc dù thuật ngữ “thị trường” xuất hiện nhiều trong các quy định về giá đất nhưng đó chỉ là những thay đổi bề nổi, chưa thể hiện được nền tảng thị trường để xây dựng các quy định về quản lý giá đất. Chỉ có thể gọi là nền tảng thị trường khi các biện pháp quản lý, công cụ quản lý được xây dựng dựa trên các quy luật thị trường và bản chất của giá đất, không là ý chí hành chính chủ quan của cơ quan quản lý. Khi đó, cơ quan quản lý sẽ xác định được bản chất vấn đề và những nội dung cần thực hiện để hình thành cơ chế quản lý phát huy tối ưu hiệu quả của giá đất.

3.4.6. Thượng tôn pháp luật trong quản lý nhà nước về giá đất

Thực trạng về thượng tôn pháp luật trong QLNN về giá đất ở nước ta được thể hiện qua các phương diện sau:

Một là, pháp luật cụ thể hóa đường lối, chủ trương của Đảng về nội dung quản lý giá đất. Về nội dung này, các quy định pháp luật bảo đảm triển khai đúng tinh thần và đầy đủ các quan điểm, chủ trương quản lý giá đất trong các Nghị quyết của Đảng. Điển hình, Nghị quyết số 19-NQ/TW định hướng quản lý theo cơ chế thị trường được

cụ thể hóa tại Điều 112, Điều 113 LĐĐ; chủ trương khuyến khích phát triển các tổ chức tư vấn định giá đất độc lập được thể hiện cụ thể tại Điều 114, Điều 115 LĐĐ. Tuy nhiên, một số định hướng chưa được triển khai đầy đủ, đồng bộ, ví dụ là sự thiếu đồng bộ trong ban hành các quy định pháp luật về thực hiện dự báo biến động giá đất.

Hai là, còn tồn tại việc ban hành các quyết định quản bằng ý chí chủ quan. Cụ thể, để hạn chế tình trạng giá đất tăng cao đột ngột ở huyện Vạn Ninh tỉnh Khánh Hòa, ngày 09/5/2018 Chủ tịch UBND tỉnh đã ban hành Công văn số 4391/UBND-XDNĐ về tăng cường quản lý đất đai trên địa bàn huyện Vạn Ninh. Công văn chỉ đạo kể từ ngày 09/5/2018 huyện tạm dừng tiếp nhận, giải quyết hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất và thực hiện tách thửa cho đến khi Luật đơn vị hành chính kinh tế đặc biệt có hiệu lực. Tuy nhiên, vừa qua ngày 17/6/2019 UBND tỉnh Khánh Hòa đã ban hành Công văn số 247/UBND-XDNĐ thông báo chấm dứt hiệu lực của Công văn số 4391/UBND-XDNĐ, các hồ sơ đất đai được tiếp tục thực hiện sau hơn 01 năm tạm ngừng. Tương tự, ngày 15/5/2018 UBND tỉnh Kiên Giang đã ban hành Công văn số 651/UBND-KTCN về việc chấn chỉnh công tác quản lý đất đai trên địa bàn huyện Phú Quốc. Công văn yêu cầu UBND huyện Phú Quốc tạm dừng cho phép các hoạt động phân lô, tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn huyện từ ngày 15/5/2018 đến khi Luật đơn vị hành chính kinh tế đặc biệt có hiệu lực.

Thực hiện chỉ đạo của Công văn, huyện Phú Quốc tồn đọng hàng chục ngàn hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất và đến nay Công văn này vẫn đang được áp dụng.284 Mặc dù việc tạm ngừng thực hiện thủ tục đất đai có tác động làm giảm giao dịch, giá đất chững lại nhưng mặt trái là không nhỏ, cụ thể ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất trong phạm vi bị ngưng thủ tục, gia tăng rủi ro trong giao dịch vì không thể đăng ký và đặc biệt là sự can thiệp trái quy luật thị trường, không có căn cứ pháp lý.

Ba là, vai trò của Tòa án còn hạn chế trong bảo đảm quyền các chủ thể trong quá trình quản lý giá đất. Trách nhiệm của cơ quan quản lý và các chủ thể tham gia quá trình quản lý bị ràng buộc bởi những quy định xử lý các vi phạm về giá đất. Các xung đột về giá đất chủ yếu được xem xét giải quyết thông qua khiếu nại hành chính nhưng rất hạn chế về thẩm quyền, không giải quyết được triệt để tranh chấp. Đồng thời, vai trò của Tòa án rất giới hạn trong giải quyết các xung đột về giá đất, Tòa án không có quyền kiểm soát đối với các quyết định quản lý được ban hành trong quá trình QLNN về giá đất, không được quyền phủ quyết giá đất của cơ quan hành chính

nhà nước.285 Các quyết định quản lý giá đất chưa chịu sự kiểm soát, phán quyết bởi

Tòa án.

284 Thảo Du (2019), “Tiếp tục tạm ngừng giải quyết thủ tục chuyển nhượng nhà đất”, Báo Thanh tra, http://thanhtra.com.vn/xa-hoi/tiep-tuc-tam-ngung-giai-quyet-thu-tuc-chuyen-nhuong-nha-dat_t114c34n147313 [truy cập ngày 20/8/2019].

285 Châu Hoàng Thân (2019), “Thẩm quyền của Tòa án trong giải quyết tranh chấp về giá đất”, Tạp chí Tòa án nhân dân, (10), tr.9-14.

Những hạn chế trong thực tiễn QLNN về giá đất ở nước ta cho thấy những tồn tại trong thực hiện pháp chế và tuân thủ nguyên tắc pháp quyền. Cần hoàn chỉnh hệ thống các quy định và bảo đảm tuyệt đối việc tuân thủ pháp luật về giá đất trong hoạt động quản lý giá đất; tăng cường vai trò của Tòa án trong bảo đảm tính nghiêm minh của pháp luật và bảo vệ quyền lợi các bên trong thực thi pháp luật về giá đất, quan trọng nhất là quyền tài phán của Tòa án đối với cơ quan quản lý giá đất.

3.4.7. Yếu tố con người và kỹ thuật trong quản lý nhà nước về giá đất

Công tác cán bộ trực tiếp quản lý giá đất hiện chưa tương xứng với khối lượng công việc và yêu cầu về chuyên môn. Thực tiễn một số địa phương khi tiến hành xác định giá đất cụ thể trong trường hợp không thuê đơn vị tư vấn độc lập thì các chuyên viên Văn phòng UBND cấp huyện sẽ phối hợp Phòng TN&MT để tiến hành khảo sát và thực hiện công tác thẩm định giá để đề xuất phương án giá đất cụ thể.286 Các chủ

thể tiến hành hoạt động này không có các chứng chỉ chuyên môn về thẩm định giá đất, nên kết quả giá đất được xác định chưa thật sự bảo đảm. Nguyên nhân của tình trạng này do chúng ta chưa phân định rạch ròi về công tác quản lý giá đất và công tác thẩm định giá trong bộ máy quản lý. Công tác đào tạo, bồi dưỡng đội ngũ quản lý chưa xây dựng nội dung chuyên sâu về quản lý giá đất. Đánh giá về nhân tố con người, Bộ TN&MT đã nhận xét về đội ngũ quản lý đất đai bao gồm giá đất trong Đề án “Tăng cường năng lực hệ thống tổ chức và đội ngũ công chức, viên chức ngành TN&MT đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030” như sau: “ở trung ương, các bộ nghiên cứu chuyên sâu, các chuyên gia còn thiếu, chưa bảo đảm tính kế thừa; ở địa phương, chất lượng đội ngũ quản lý còn thấp so với yêu cầu thực tế công việc, cán bộ làm công tác quản lý đất đai ở cấp xã còn kiêm nhiệm nhiều công tác”. Vì vậy có thể nói, yếu tố con người trong quản lý giá đất chưa được tổ chức chặt chẽ, thống nhất bảo đảm phù hợp nhiệm vụ quản lý; đội ngũ quản lý kiêm nhiệm, chưa bảo đảm chất lượng.

Bên cạnh đó, việc nghiên cứu ứng dụng các tiến bộ trong kỹ thuật thẩm định giá, quy trình, phương pháp thẩm định giá đất còn nhiều hạn chế. Việc ứng dụng các công nghệ trong quản lý đất đai chưa có nhiều đột phá, đặc biệt liên quan đến đăng ký, xây dựng dữ liệu và dự báo giá đất. Đánh giá về vấn đề này, Ông Lê Phú Hà - Cục trưởng Cục Công nghệ thông tin và Dữ liệu tài nguyên môi trường cho rằng: “nhân lực công nghệ thông tin còn thiếu về số lượng và chất lượng việc tích hợp, chia sẻ thông tin, dữ liệu trong các Bộ, ngành còn yếu”.287

286 Khoản 4 Điều 7 Quyết định số 01/2017/QĐ-UBND ngày 03/01/2017 UBND tỉnh Gia Lai ban hành quy định về trình tự, thủ tục thực hiện việc xác định giá đất cụ thể đối với một số trường hợp trên địa bàn tỉnh Gia Lai.

287 Tổng công ty tài nguyên và môi trường Việt Nam (2017), “Bộ Tài nguyên và Môi trường: Tích cực ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý, chỉ đạo điều hành và cải cách hành chính”,

http://www.tainguyenmoitruong.vn/?page=tmv_chitiettin&zoneid=5&contentid=3273 [truy cập ngày 17/7/2019].

Những bất cập, tồn tại trong thực trạng quản lý giá đất và hạn chế trong từng yêu cầu đã phân tích là cơ sở định hướng hoàn thiện QLNN về giá đất hiệu quả, khoa học và hiện đại.

3.5. Những hạn chế, bất cập và nguyên nhân tồn tại trong quản lý nhà nước về giá đất ở Việt Nam

Thực trạng QLNN về giá đất ở Việt Nam được đánh giá cụ thể qua nội dung quản lý, chủ thể quản lý, hình thức và phương pháp quản lý đã cho thấy những hạn chế cả trong quy định lẫn thực tiễn triển khai quy định quản lý giá đất ở nước ta. Những hạn chế, bất cập trong QLNN về giá đất được khái quát như sau:

Thứ nhất, cơ chế QLNN về giá đất thể hiện sự chi phối mạnh mẽ của ý chí hành chính, chưa phản ánh đầy đủ bản chất của giá đất và các quy luật thị trường. Với những nội dung phân tích quy định pháp luật và thực tiễn quản lý giá đất cho thấy đây là tồn tại bản chất trong cơ chế quản lý giá đất ở nước ta; điều này tạo nên những bất đồng, xung đột về giá đất khi ý chí chủ quan đã áp đặt giá đất, bỏ qua những thuộc tính vốn có của giá đất. Độ chênh lệch giữa quy định về các nội dung quản lý giá đất và nội hàm các quy định về nguyên tắc, phương pháp định giá đất đã thể hiện sự áp đặt ý chí chủ quan của chủ thể quản lý. Công tác quản lý giá đất hiện nay chỉ chú trọng để giá đất thể hiện ý chí của cơ quan quản lý hơn là thiết lập một cơ chế quản lý hiệu quả cho sự vận động của giá đất.

Thứ hai, chưa xây dựng mục tiêu và nguyên tắc QLNN về giá đất, chưa nhận thức toàn diện vai trò quản lý của Nhà nước đối với giá đất. Mục tiêu chiến lược vẫn chưa được xác định cụ thể trong công tác quản lý giá đất ở nước ta, hiện chỉ là những định hướng chung về quản lý đất đai. Nguyên tắc QLNN về giá đất chưa được quy định, không thiết lập trụ cột trong hệ thống các quy định về giá đất; LĐĐ chỉ dừng lại ở việc xác định giá đất là nội dung quản lý trong lĩnh vực đất đai. Chính những khiếm khuyết trên đã không thể hình thành vai trò toàn diện của Nhà nước trong quản lý giá đất ở nước ta; thiếu mục tiêu là khiếm khuyết cơ sở thiết lập cơ chế quản lý, không có nguyên tắc là không thể bảo đảm sự vận hành hiệu quả của cơ chế.

Thứ ba, pháp luật QLNN về giá đất chưa toàn diện, chưa đồng bộ, thiếu tính khả thi. Thực trạng đã phần nào cho thấy những khiếm khuyết trong pháp luật QLNN về giá đất ở nước ta, ngay LĐĐ là văn bản nền tảng trong quản lý đất đai bao gồm QLNN về giá đất vẫn chưa quy định về hai nội dung chính yếu thiết lập cơ chế QLNN về giá đất là nguyên tắc quản lý giá đất và nội dung QLNN về giá đất. Bên cạnh đó, quy định nội dung QLNN về giá đất chưa toàn diện và thiếu sự gắn kết để mang lại hiệu quả quản lý tối ưu nhất. Điển hình, quyết định giá đất là nội dung chiếm tỉ trọng đáng kể nhất trong quy định về giá đất, trong khi đó những quy định về chức năng định hướng, dự báo thể hiện vai trò quản lý của Nhà nước là rất hạn chế. Với những bất cập trong quy định pháp luật QLNN về giá đất - công cụ chính yếu để vận hành cơ

chế quản lý giá đất đã rào cản rất lớn hiệu quả quản lý, thể hiện phần nào qua thực tiễn giá đất nước ta thời gian qua.

Thứ tư, nền tảng thị trường chưa được bảo đảm trong quy định và thực tiễn QLNN về giá đất. Điển hình sự ràng buộc của khung giá đất với một định mức cụ thể trong bối cảnh nguyên tắc định giá theo thị trường đã phát sinh nhiều xung đột, mâu thuẫn, ảnh hưởng đến hiệu quả quyết định giá đất - nội dung đặc trưng trong quản lý giá đất và phản ánh kết quả của cơ chế quản lý giá đất. Giá đất cụ thể là điểm tiến bộ vượt bậc trong QLNN về giá đất ở thời kỳ LĐĐ năm 2013 nhưng vẫn chịu sự chi phối mạnh mẽ của cơ chế hành chính khép kín và ý chí chủ quan của chủ thể quyết định. Bên cạnh đó là những hạn chế về dữ liệu thị trường trong quyết định giá đất, những quy định chưa phù hợp đặc điểm của giá đất và các quy luật thị trường. Ngoài ra, những hạn chế trong công tác quản lý đất đai, quản lý thị trường bất động sản đã ảnh hưởng nghiêm trọng đến sự phát triển lành mạnh của thị trường đất đai ở Việt Nam. Có thể thấy rằng, “nền tảng thị trường” trong QLNN về giá đất là những bất cập, tồn tại ở cả hai khía cạnh: một là, xây dựng thị trường lành mạnh, phát triển ổn định, bền vững là nền tảng vận hành cơ chế quản lý giá đất; hai là, những quy định pháp luật trong quản lý giá đất chưa phản ánh đúng, đầy đủ yếu tố thị trường. Khi nhận thức chưa đầy đủ vai trò của đất đai, bản chất của giá đất trong sự phát triển của nền kinh tế thị trường, cùng với những bất cập tồn tại của thị trường bất động sản và khiếm khuyết về thông tin giá đất thị trường thì không thể phản ánh đúng và đầy đủ nền tảng thị trường trong QLNN về giá đất.

Thứ năm, thực trạng QLNN về giá đất bộc lộ những tồn tại trong yêu cầu của một thể chế quản trị đất đai hiện đại. Đối chiếu thực trạng QLNN về giá đất ở Việt Nam với những yêu cầu được xây dựng dựa trên lý thuyết quản trị tốt cho thấy những hạn chế trong công khai, minh bạch; trách nhiệm giải trình; sự tham gia của Nhân dân trong quản lý giá đất... Bên cạnh đó, những hạn chế của cơ chế giải quyết khiếu nại và giới hạn về thẩm quyền của Tòa án đã không thể thiết lập một cơ chế giải quyết hiệu quả các tranh chấp về giá đất trong quá trình quản lý. Điều này ảnh hưởng nhất định đến tính dân chủ trong cơ chế quản lý giá đất và những hạn chế trong kiểm soát hoạt động quản lý giá đất ở nước ta.

Thứ sáu, hệ thống cơ quan QLNN về giá đất chưa được tổ chức thống nhất, chưa tương xứng nhiệm vụ và không bảo đảm các yêu cầu trong phân cấp quản lý. Hệ thống cơ quan QLNN về giá đất chưa được tổ chức chặt chẽ, thống nhất, chưa có sự phối hợp thống nhất trong quá trình thực hiện chức năng, nhiệm vụ quản lý giá đất. Đặc biệt, sự lẫn lộn giữa chức năng quản lý và chức năng thẩm định giá đất trong quá trình quản lý đã ảnh hưởng nhiều đến hiệu quả quản lý và chất lượng quyết định giá đất. Sự tham gia của các tổ chức tư vấn thẩm định giá đất rất hạn chế và hiệu quả thấp; sự tham gia trực tiếp của Nhân dân chưa được bảo đảm cả trong quy định lẫn thực tiễn quản lý. Chính hạn chế này tạo nên điều kiện chi phối mạnh mẽ ý chí chủ quan của

chủ thể quản lý và những bất cập trong thực thi sự cân bằng lợi ích trong QLNN về giá đất.

QLNN về giá đất ở nước ta bộc lộ nhiều hạn chế nhất định từ xây dựng tư duy, chủ thuyết quản lý đến chất lượng pháp luật và thực tiễn quản lý. Phần nào nguyên nhân tồn tại trong quản lý giá đất theo cơ chế thị trường ở nước ta có thể lý giải bởi mong muốn kiểm soát chặt chẽ, quyết định giá đất theo kế hoạch hành chính được hoạch định tạo sự bình ổn cho giá đất. Đồng thời, sự e ngại với nền tảng thị trường mạnh mẽ trong quản lý giá đất sẽ dẫn đến vô hiệu hóa vai trò quản lý của Nhà nước đối với giá đất. Tuy nhiên, đó là quan niệm chưa đúng, việc thiết lập cơ chế quản lý trên nền tảng thị trường không làm mất đi quyền lực của Nhà nước mà khi đó cơ chế quản lý giá đất được thiết kế phù hợp với bản chất kinh tế của giá đất, bảo đảm các thành tố vận hành hiệu quả trong một cơ chế quản lý khoa học, hiện đại.

Qua nghiên cứu thực tiễn QLNN về giá đất ở Việt Nam, những nguyên nhân cơ bản tồn tại cụ thể như sau:

Một là, quan điểm, định hướng xây dựng thể chế quản lý đất đai chưa tạo sự đột phá trong QLNN về giá đất. Nền tảng đổi mới QLNN về giá đất phải từ sự đột phá trong quan điểm, định hướng vai trò của Nhà nước trong thể chế quản lý đất đai; quản lý và điều tiết giá đất đúng theo bản chất thị trường. Những định hướng trong quản lý đất đai nói chung và giá đất nói riêng hiện nay đi vào những nội dung chi tiết, chưa thể hiện sự thay đổi ở bản chất, tạo ra sự đột phá. Thực trạng trên phần nào phản ánh nhận thức về vai trò của giá đất trong thể chế quản lý đất đai ở Việt Nam. Bên cạnh đó, đánh giá chung về thể chế pháp lý trong quản lý đất đai, có quan điểm cho rằng: phải đặt ra yêu cầu đổi mới tư duy làm luật, đất đai cần “một chiếc áo pháp lý” đủ rộng để

phát huy vai trò của loại tài nguyên đặc biệt này.288 PLĐĐ nói chung bao gồm quy

định pháp luật QLNN về giá đất chỉ có thể mang lại hiệu quả quản lý thật sự khi có sự thay đổi mạnh mẽ trong nhận thức và tư duy thiết lập thể chế quản lý đất đai ở Việt Nam.

Hai là, nhận thức chưa toàn diện, chưa phù hợp vai trò quản lý của Nhà nước đối với giá đất, thiết lập cơ chế quản lý cứng nhắc, không đáp ứng đặc điểm của giá đất. Bất cập trong nhận thức và tư duy thiết lập cơ chế quản lý giá đất ở nước ta là hệ quả của sự vận dụng thiếu linh hoạt vai trò quản lý của Nhà nước trên nền tảng sở hữu toàn dân về đất đai trong quá trình phát triển kinh tế thị trường. Chính quan niệm chưa đầy đủ về vai trò của đất đai và áp dụng cứng nhắc tính chất độc quyền của Nhà nước trong sở hữu toàn dân đã tạo nên những điểm nghẽn, những xung đột, bất đồng trong QLNN về giá đất. Thực trạng PLĐĐ nước ta qua các thời kỳ đã phần nào chứng minh rằng, đất đai là công cụ để Nhà nước thực hiện khống chế cán cân giai cấp, thực hiện

288 Trần Hữu Hiệp (2019), “Cần may lại chiếc áo pháp lý cho đất đai”, Tạp chí điện tử Nhà đầu tư, https://nhadautu.vn/cafe-cuoi-tuan-can-may-lai-chiec-ao-phap-ly-cho-dat-dai-d22088.html [truy cập 16/11/2020].