Xây Dựng Cơ Sở Dữ Liệu Và Dự Báo Về Giá Đất

(ii) Bảng giá đất

Nghiên cứu về hoạt động xây dựng và áp dụng bảng giá đất, công trình nghiên cứu của Tổng cục quản lý đất đai đã đánh giá: việc phân loại vị trí đất của từng địa phương, từng khu vực đô thị, nông thôn không thống nhất theo quy định; hình thức bảng giá đất không thống nhất gây khó khăn trong việc tổng hợp dữ liệu. Nhìn chung, tại một số địa phương thì giá đất nông nghiệp trong bảng giá đất chỉ bằng 25% - 76% giá đất thị trường, đặc biệt giá đất nông nghiệp tại đô thị có khoảng cách rất lớn so với thị trường; giá đất ở tại nông thôn dao động từ 60% - 70% giá thị trường, giá đất ở đô thị được khảo sát tại 03 thành phố Hà Nội, Đà Nẵng, Thành phố Hồ Chí Minh có

những nơi rất thấp so với thị trường, ví dụ: Hà Nội có 4 tuyến phố chỉ bằng 25% - 30% giá thị trường.215 Theo Ông Đặng Hùng Võ thì hầu hết các địa phương, đặc biệt là khu vực đô thị phát triển, bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành chỉ khoảng 10% - 70% giá thị trường, việc quy định bảng giá đất thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường dẫn đến hệ lụy ghi giá đất trên hợp đồng giao dịch thấp để trốn thuế.216 LĐĐ năm 2013 với những thay đổi lớn trong quy định về bảng giá đất nhằm cải thiện những tồn tại trước đây, cụ thể: (i) quy định thời hạn sử dụng bảng giá đất là 05 năm, (ii) thu hẹp phạm vi áp dụng bảng giá đất, chủ yếu thực hiện các khoản thu ngân sách, (iii) thay đổi chuẩn giá đất thị trường từ giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường sang giá đất phổ biến trên thị trường. Đặc biệt, là quy định và áp dụng phổ biến xác định giá đất cụ thể nhằm giải quyết chênh lệch giữa bảng giá đất và giá đất thị trường.

Những quy định về bảng giá đất cơ bản đầy đủ các nội dung cần thiết nhưng vẫn còn những hạn chế nhất định, gây khó khăn trong thực tiễn áp dụng, cụ thể: chưa quy định rõ ràng về xác định vị trí đất trong xây dựng bảng giá đất nên việc phân định vị trí ở các địa phương chưa bảo đảm khoa học và thống nhất, dựa theo cách phân định vị trí trong xây dựng bảng giá đất dẫn đến hiện tượng một thửa đất có thể có nhiều vị trí với nhiều mức giá khác nhau dù cho cùng mục đích sử dụng đất; việc theo dõi, điều chỉnh bảng giá đất chưa theo cơ chế thị trường; chưa điều chỉnh mức độ chênh lệch giá đất giáp ranh giữa đô thị, nông thôn... Mặc dù có nhiều thay đổi trong quy định về giá

đất nhưng một số quan điểm cho rằng: giá đất nhà nước luôn thấp hơn rất nhiều so với giá đất thị trường.217 Giá đất trong bảng giá phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường và phải thỏa mãn biên độ của khung giá các loại đất, đây thật sự là một yêu cầu không thể thực hiện. Bởi giá đất trên thị trường luôn ở trạng thái động và thay đổi liên

215 Đoàn Ngọc Phương (chủ nhiệm, 2013), Đề tài nghiên cứu khoa học và phát triển công nghệ “Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp hoàn thiện chính sách, pháp luật và nâng cao năng lực định giá đất trong xây dựng bảng giá đất”, Tổng cục quản lý đất đai – Bộ TN&MT, Hà Nội, tr.77, 78, 83, 94, 95.

216 Đặng Hùng Võ (2013), “Nhu cầu về đổi mới quản lý giá đất”, Tạp chí Tài nguyên và môi trường, kỳ 1 - tháng 1/2013, tr.10-20.

217 Trường Giang (2019), “Định khung giá đất: đã đến lúc cần thay đổi”, Báo điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi

trường, https://baotainguyenmoitruong.vn/tai-nguyen/dinh-khung-gia-dat-da-den-luc-can-thay-doi-1266320.html [truy cập ngày 18/9/2019].

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 219 trang tài liệu này.

tục, có chiều hướng tăng và tốc độ tăng ở từng thời điểm, từng loại đất, từng khu vực là khác nhau trong khi khung giá đất được ấn định trong văn bản thì rất khó để UBND cấp tỉnh đưa ra một giá đất dung hòa hai trạng thái trái ngược này. Về vấn đề này, tác giả Phạm Văn Võ cho rằng: “dù là thần thánh cũng không thể ban hành bảng giá đất như vậy bởi thị trường biến động hàng ngày và luôn có tính cá biệt cho từng thửa đất”.218 Bên cạnh đó, việc ban hành và công bố bảng giá đất giai đoạn 2020 - 2024 ở

các địa phương đã bị chậm so với quy định, đến tháng 5 năm 2020 theo số liệu của Tổng cục quản lý đất đai chỉ có 60/63 tỉnh, thành phố đã xây dựng và ban hành bảng giá đất giai đoạn 2020 - 2024.219 Việc chậm trễ ban hành bảng giá ảnh hưởng rất lớn đến tài chính đất đai ở địa phương.

Qua kết luận của Thanh tra Chính phủ về nội dung chấp hành pháp luật trong quản lý, sử dụng đất đai đã được công bố trong giai đoạn LĐĐ năm 2013 thì sai phạm trong xây dựng bảng giá đất diễn ra khá phổ biến, cụ thể: ở tỉnh Bình Dương, khi xây dựng bảng giá đất đã không thực hiện việc điều tra, khảo sát, thống kê giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế, không sử dụng các phương pháp định giá đất theo quy định để xây dựng bảng giá đất.220 Tại tỉnh Trà Vinh, theo Thông báo kết luận thanh tra số 1081/TB-TTCP ngày 03/7/2019 của Thanh tra Chính phủ thì Sở TN&MT

đã tham mưu xây dựng bảng giá đất có những điểm chưa phù hợp, không xây dựng giá cho đất thương mại dịch vụ, giá cho thuê mặt nước, không xây dựng giá cho thuê khu vực sinh lợi đặc biệt. Qua kết quả thanh tra về quản lý, sử dụng đất đai tại tỉnh Đồng Tháp có những sai phạm trong quản lý giá đất như: ban hành giá đất vượt khung Chính phủ quy định, hướng dẫn áp dụng thời hạn giá đất không có cơ sở, không xây dựng giá đất cho loại đất thương mại dịch vụ.221 Những sai phạm trong công tác xây dựng bảng giá đất cũng diễn ra tại Bến Tre, cụ thể: địa phương quy định không đúng cách xác định vị trí 1 đối với những thửa đất tiếp giáp đường phố có vỉa hè tại thành phố Bến Tre, quy định giá đất nghĩa trang bằng giá đất trồng cây lâu năm.222

Về giá đất tại khu vực giáp ranh, hiện pháp luật chỉ quy định đối với khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố mà chưa đề cập đến giáp ranh giữa đô thị, nông thôn; giáp ranh giữa các tuyến đường trong tỉnh, thành phố dẫn đến sự chênh lệch khá lớn về giá đất trong bảng giá ở một số tuyến đường, một số khu vực. Điển hình tại tỉnh

218 Phạm Văn Võ (2012), sđd (9), tr.118.

219 Trường Giang (2020), “Tổng cục quản lý đất đai cần quyết liệt hơn nữa trong việc thực hiện nhiệm vụ năm

2020”, Báo điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường, https://baotainguyenmoitruong.vn/tong-cuc-quan-ly-dat- dai-can-quyet-liet-hon-nua-trong-viec-thuc-hien-nhiem-vu-nam-2020-304346.html [truy cập ngày 20/5/2020].

220 Thông báo kết luận thanh tra số 2923/TB-TTCP ngày 01/12/2014 việc chấp hành pháp luật trong công tác quy hoạch và quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn tỉnh Bình Dương.

221 Thông báo kết luận thanh tra số 1342/TB-TTCP ngày 17/8/2018 của Thanh tra Chính phủ việc quản lý nhà

nước và thực hiện pháp luật về thanh tra, tiếp công dân, khiếu nại, tố cáo, phòng chống tham nhũng; công tác quản lý, sử dụng đất đai tại tỉnh Đồng Tháp thời kỳ 2012 đến tháng 6/2017.

222 Thông báo kết luận thanh tra số 541/TB-TTCP ngày 02/4/2021 của Thanh tra Chính phủ thanh tra việc chấp hành pháp luật trong công tác thanh tra, tiếp công dân, giải quyết khiếu nại, tố cáo và phòng, chống tham nhũng;

quản lý, sử dụng đất và quản lý hoạt động khai thác cát trên địa bàn tỉnh Bến Tre (giai đoạn 01/01/2015- 31/12/2018).

Hậu Giang, theo giá đất trong bảng giá (2015-2019) được ban hành tại Quyết định số 42/2014/QĐ-UBND ngày 25 tháng 12 năm 2014 của UBND tỉnh và sửa đổi, bổ sung tại Quyết định số 18/2017/QĐ-UBND ngày 19 tháng 6 năm 2017 của UBND tỉnh Hậu Giang, tồn tại mức chênh lệch khá lớn (30%) trên cùng một tuyến đường, giữa khu vực đô thị và nông thôn. Cụ thể: đường Trần Hưng Đạo của thành phố Vị Thanh (chênh lệch bên phường VII là 3,6 triệu đ/m2, bên xã Tân Tiến là: 800 nghìn đ/m2), đường Lê Quý Đôn của thành phố Vị Thanh (chênh lệch bên đây cầu Lê Quý Đôn phía gần đường Trần Hưng Đạo là 2,8 triệu đ/m2, bên phía Khu tái định cư phường III: 610 nghìn đ/m2), Quốc lộ 61 thuộc địa bàn huyện Châu Thành A (chênh lệch đoạn bên đây cầu Cái Tắc thuộc thị trấn Cái Tắc là 4,5 triệu đ/m2, bên xã Thạnh Xuân là: 1,2 triệu đ/m2) và một số đoạn khác trên địa bàn tỉnh. Việc theo dõi và can thiệp điều chỉnh giá đất tại khu vực giáp ranh giữa, các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương vẫn chưa bảo đảm hiệu lực của quy định tại Điều 13 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP. Cụ thể, tỉnh Hậu Giang chỉ ký thỏa

thuận giáp ranh với Kiên Giang và Sóc Trăng ở một số trục đường chính, chưa thực hiện rà soát hết tất cả các loại đất tại các tuyến đường giáp ranh. Giá đất tại khu vực giáp ranh giữa thành phố Hà Nội và các tỉnh lân cận như: Hưng Yên, Bắc Ninh, Thái Nguyên, Vĩnh Phúc còn chênh lệch khá lớn từ 100% - 716%.223

Bên cạnh đó, quy định nguyên tắc định giá đất hiện vẫn tồn tại nhiều hạn chế, ảnh hưởng đến hiệu quả quản lý giá đất theo cơ chế thị trường. Cụ thể như: nguyên tắc định giá đất phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường rất mơ hồ, khó khả thi vì thế nào là “phù hợp” vẫn không có tiêu chí định lượng cụ thể. Ngoài ra, điểm d khoản 1 Điều 112 LĐĐ năm 2013 quy định: “cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau”, điều này không phù hợp với thực tế giao dịch trên thị trường. Hơn thế nữa, mỗi thửa đất có tính cá biệt, độc nhất vô nhị nên không thể chỉ vì tương tự nhau mà lại đưa ra mức giá bằng nhau. Điều này cho thấy cơ sở xây dựng bảng giá đất rất cứng nhắc, không phản ánh đầy đủ đặc trưng của giá đất.

Những quy định thể hiện ý chí chủ quan, sự lạc hậu trong phương pháp đã không thể phát huy được hiệu quả quản lý của khung giá đất, bảng giá đất. Khung giá đất đã không còn thích hợp, cần được bãi bỏ; đồng thời là sự đổi mới mạnh mẽ trong tư tưởng và phương pháp xây dựng bảng giá đất.

3.1.3.2. Thực trạng quyết định giá đất cụ thể

Báo cáo kiểm toán nhà nước số 22/BC-KTNN ngày 04/01/2018 về việc hoàn thiện cơ chế chính sách PLĐĐ có những đánh giá khái quát về thực trạng quyết định giá đất cụ thể như sau: việc quyết định giá đất qua các phương pháp do địa phương lựa chọn thường thấp hơn giá thị trường; tồn tại tình trạng mỗi địa phương áp dụng một phương pháp khác nhau hoặc cùng một phương pháp nhưng cách hiểu khác nhau dẫn

223 Doãn Hồng Nhung (chủ biên, 2014), Pháp luật về định giá đất trong bồi thường, giải phóng mặt bằng ở Việt Nam, NXB Tư Pháp, Hà Nội, tr.182.

đến đơn giá xác định khác nhau, áp dụng phương pháp không phù hợp, áp dụng sai thời điểm trong quá trình định giá, kéo dài thời gian xác định giá đất. Thực trạng quyết định giá đất cụ thể thời gian qua đã tồn tại một số vấn đề cả về quy định lẫn thực tiễn triển khai, cụ thể:

Thứ nhất, trường hợp xác định giá đất cụ thể tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá chưa rõ ràng, khó áp dụng. Cụ thể, điểm b khoản 2 Điều 18 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP đã sửa đổi, bổ sung quy định: “trường hợp quy định tại điểm đ khoản 4 Điều 114 của LĐĐ đối với dự án có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau...”. Quy định trên đặt ra hai cách hiểu: một là, phương pháp hệ số điều chỉnh chỉ áp dụng cho các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau khi thu hồi đất trong một dự án; hai là, phương pháp hệ số điều chỉnh giá được áp dụng cho tất cả các thửa đất trong dự án nếu trong dự án thu hồi đất có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau. Hai cách hiểu nêu trên có sự khác biệt rất lớn và ảnh hưởng đến tính chính xác, công bằng trong quyết định giá đất tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Mỗi cách hiểu đều tồn tại những hạn chế nhất định, cụ thể: nếu áp dụng phương pháp hệ số với tất cả các thửa đất trong dự án thì điều kiện về các thửa đất liền kề, có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất không có ý nghĩa, không bảo đảm tính chính xác của giá đất được xác định. Tuy nhiên, nếu chỉ áp dụng cho những thửa liền kề nhau thỏa mãn điều kiện trên, còn các thửa đất khác trong cùng dự án áp dụng các phương pháp khác để xác định giá đất cụ thể sẽ không bảo đảm tính thống nhất, công bằng khi xác định giá đất tính tiền bồi thường trong cùng một dự án.

Thứ hai, sự độc quyền quyết định giá đất của UBND cấp tỉnh với những nguyên tắc định tính dẫn đến những hạn chế trong cân bằng lợi ích và tiêu cực trong quyết định giá đất. Căn cứ quy định tại Điều 114 LĐĐ thì giá đất trong phân phối đất đai và tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đều do UBND cấp tỉnh quyết định. Nhưng đặt trong bối cảnh phát triển của nền kinh tế thị trường thì sự độc quyền quyết định giá đất của Nhà nước có sự khác biệt nhất định với các nguyên tắc giá cả trong kinh tế thị trường. Có quan điểm cho rằng, giá đất tính tiền bồi thường phải dựa trên thương lượng, tham khảo giá đất thực tế trong giao dịch và tư vấn thẩm định giá đất. Ngoài ra, tính độc quyền quyết định giá đất còn thể hiện ở việc cơ quan quản lý sẽ quyết định có hay không sự tham gia của các tổ chức tư vấn thẩm định giá, cụ thể khoản 3 Điều 114 LĐĐ quy định: “trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể”. Thậm chí, như thực tế đã trình bày việc chia nhỏ gói thầu tư vấn xác định giá đất cụ thể để chủ thể có thẩm quyền được chỉ định thầu đối với tổ chức tư vấn thẩm định giá, ảnh hưởng nghiêm trọng tính công bằng, độc lập.

Thứ ba, CSDL làm căn cứ quyết định giá đất cụ thể chưa có tính hệ thống và chưa bảo đảm chính xác. Giá đất cụ thể được quyết định dựa trên giá đất phổ biến trên thị trường nên tính chính xác của giá đất trên thị trường ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất cụ thể. Thực tế, hiện nay thông tin giá đất trên thị trường chủ yếu được thu thập thông qua việc điều tra, phỏng vấn của đơn vị tư vấn giá đất mà không có nguồn CSDL đáng tin cậy, được cập nhật thường xuyên để đối chiếu, kiểm chứng. Các thông

tin thu thập được hầu như chỉ là “giá ảo”, nên trung bình chung của số liệu “ảo” là một số liệu không xác thực.224

Thực trạng quyết định giá đất thông qua ban hành khung giá đất, bảng giá đất và quyết định giá đất cụ thể hiện nay đã thể hiện những chuyển biến tích cực trong quản lý giá đất. Sự kiềm chế, giới hạn của khung giá đất nhằm cân bằng bảng giá đất của các địa phương, tránh tình trạng quá chênh lệch. Quan hệ ràng buộc giữa khung giá, bảng giá và giá đất cụ thể tạo nên sự kiểm soát chặt chẽ của giá đất nhà nước và nhằm tạo sự bình ổn của giá đất trên thị trường. Đồng thời, sự cá biệt hóa thông qua quy định về quyết định giá đất cụ thể từ LĐĐ năm 2013 nâng cao tính thị trường trong quản lý giá đất và bảo đảm tính công bằng, cân bằng các nhóm lợi ích. Mối quan hệ giữa các loại giá đất nêu trên chỉ có thể phát huy hiệu quả mong muốn khi được quyết định dựa trên nền tảng thị trường, phù hợp với thị trường và phản ánh đúng giá trị thị trường. Tuy nhiên, những bất cập trong thực trạng quyết định giá đất ở nước ta cho thấy sự can thiệp mạnh mẽ của ý chí hành chính chủ quan trong xây dựng khung giá đất, bảng giá đất, quyết định giá đất cụ thể; sự giới hạn đặt định chủ quan của khung giá đất đối với quá trình xây dựng bảng giá đất, cùng với những hạn chế trong nguyên tắc quyết định giá đất thì quyền quyết định giá đất của Nhà nước chưa phát huy hiệu quả mà còn là tâm điểm xung đột trong QLNN về giá đất ở nước ta.

3.1.4. Xây dựng cơ sở dữ liệu và dự báo về giá đất

Điều 121 LĐĐ năm 2013 quy định CSDL giá đất là thành phần của CSDL đất đai quốc gia. Đồng thời, Điều 21 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định: Bộ TN&MT xây dựng, cập nhật, quản lý và khai thác CSDL quốc gia về giá đất, xây dựng bản đồ giá đất. Ở địa phương, khoản 3 Điều 21 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định UBND cấp tỉnh tổ chức xây dựng, cập nhật, quản lý và khai thác CSDL về giá đất tại địa phương, lập bản đồ giá đất theo quy định của Bộ TN&MT. Để hướng dẫn cụ thể về quy trình xây dựng dữ liệu đất đai, trong đó có dữ liệu giá đất, Bộ trưởng Bộ TN&MT đã ban hành Thông tư số 05/2017/TT-BTNMT ngày 25/4/2017 về quy trình xây dựng CSDL đất đai. Theo đó, CSDL giá đất được xây dựng ở 2 cấp: một là, CSDL giá đất do cơ quan trung ương tổ chức xây dựng gồm các thông tin về giá đất trong khung giá, giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. Hai là, CSDL giá đất do tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xây dựng: thông tin về bảng

224 Phan Trung Hiền (2018), Những điều cần biết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất (tái bản có sửa chữa, bổ sung), NXB Chính trị quốc gia sự thật, Hà Nội, tr.96.

giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, giá đất cụ thể, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất, thông tin giá đất trong Phiếu thu thập thông tin về thửa đất.

Theo Điều 3 Thông tư số 05/2017/TT-BTNMT thì thông tin về giá đất được xây dựng bao gồm giá đất nhà nước và giá đất thị trường. Tuy nhiên, qua các nguồn thông tin xây dựng dữ liệu tạo nên độ lệch nhất định về thông tin giá đất thị trường bởi giá thị trường chỉ được thu thập thông qua giá trúng đấu giá (giá này không phổ biến); Phiếu thu thập thông tin thửa đất - thông qua việc điều tra, phỏng vấn trực tiếp người sử dụng đất đối với các giao dịch trên thực tế (đây là giá phổ biến). Việc điều tra, phỏng vấn không có nguồn dữ liệu để kiểm tra tính chính xác, thông tin thu thập mang tính chất chủ quan, phụ thuộc kỹ năng người phỏng vấn và sự trung thực của người được phỏng vấn. Tác giả cho rằng, thông tin về giá đất thị trường là nguồn dữ liệu rất quan trọng và ảnh hưởng đến công tác dự báo giá đất nhưng với cách thực hiện quy định tại Thông tư số 05/2017/TT-BTNMT thì không thể có được dữ liệu giá đất giao dịch thực tế trên thị trường như mong muốn, dữ liệu về giá đất được xây dựng chỉ là tập hợp các văn bản hành chính đã ban hành về giá đất, hay nói cách khác là tập hợp hóa giá đất nhà nước để thuận tiện tra cứu. Theo quy định, CSDL giá đất được thể hiện thông qua thiết lập bản đồ giá đất nhưng đến nay vẫn chưa có địa phương nào vận hành và khai thác hiệu quả bản đồ giá đất. Hiện nay, thông tin giá đất được công bố công khai, bảo đảm mọi người tiếp cận được chỉ là thông tin giá đất trong khung giá và bảng giá đất; giá đất cụ thể cũng được công khai nhưng chưa hệ thống, chưa đầy đủ.

Dữ liệu giá đất được xây dựng tích hợp trong hệ thống CSDL đất đai nên những đổi mới trong công tác xây dựng dữ liệu đất đai ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả xây dựng dữ liệu giá đất. Thực tiễn xây dựng CSDL đất đai ở nước ta có nhiều chuyển biến tích cực trong thời gian gần đây, cụ thể tính đến cuối năm 2018, cả nước đã có 161/713 đơn vị hành chính cấp huyện trên phạm vi 45 tỉnh, thành phố đang vận hành, khai thác, sử dụng CSDL đất đai. Cụ thể, có 62 đơn vị hành chính cấp huyện trên phạm vi 09 tỉnh/thành phố thuộc Dự án “Hoàn thiện và hiện đại hóa hệ thống quản lý đất đai Việt Nam” (Hà Nội, Hưng Yên, Thái Bình, Quảng Ngãi, Bình Định, Khánh Hòa, Bến Tre, Vĩnh Long và Tiền Giang); 96 đơn vị hành chính cấp huyện trên phạm vi 36 tỉnh/thành phố thuộc Dự án Tổng thể về xây dựng hồ sơ địa chính và CSDL quản lý đất đai. Trong đó, 03 tỉnh đại diện ba miền Bắc, Trung, Nam (Hải Dương; Quảng

Bình; Kiên Giang) xây dựng CSDL điểm cho 03 đơn vị hành chính cấp huyện.225 Các

dự án hợp tác nhằm hoàn thiện CSDL đất đai quốc gia, trong đó bao gồm dữ liệu giá đất và các dữ liệu khác liên quan đến quản lý giá đất được triển khai trong thời gian dài, điển hình: (i) dự án Hoàn thiện và hiện đại hóa hệ thống quản lý đất đai Việt Nam (VLAP), gồm 09 tỉnh, thành: Hà Nội (địa bàn Hà Tây cũ), Hưng Yên, Thái Bình, Quảng Ngãi, Bình Định, Khánh Hòa, Tiền Giang, Bến Tre, Vĩnh Long; (ii) dự án Tổng

225 Lê Hùng (2019), “Hiện đại hóa cơ sở dữ liệu đất đai”, Báo điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường,

https://baotainguyenmoitruong.vn/hien-dai-hoa-co-so-du-lieu-dat-dai-231107.html [truy cập ngày 15/7/2019].

thể xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính và CSDL quản lý đất đai: triển khai ở 63 tỉnh, thành nhằm hoàn thành mục tiêu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chuẩn hóa đồng bộ hệ thống hồ sơ địa chính trên cả nước.226 Mỗi dự án mang lại những hiệu quả nhất định nhưng tổng thể vẫn chưa đạt được yêu cầu của một nền tảng CSDL chính xác, khoa học, hiện đại, phục vụ hiệu quả cho công tác quản lý đất đai. Tóm lại, nền tảng dữ liệu địa chính vẫn chưa đáp ứng yêu cầu để tích hợp triển khai xây dựng và khai thác dữ liệu giá đất, thông tin về giá đất giao dịch thực tế trên thị trường vẫn chưa được xây dựng hệ thống để phục vụ hoạt động quản lý.

Hoạt động dự báo giá đất chưa được quy định cụ thể trong LĐĐ nhưng được quy định tại điểm d khoản 3 Điều 21 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP: “UBND cấp tỉnh công bố chỉ số biến động giá đất thị trường”. Tác giả cho rằng, dữ liệu giá đất và chỉ số biến động giá đất là căn cứ đưa ra các quyết định trong quá trình quản lý, là tín hiệu để Nhà nước áp dụng biện pháp quản lý phù hợp. Tuy nhiên, quy định chưa được hướng dẫn chi tiết để triển khai, cụ thể như: chỉ số biến động giá đất tính theo công thức nào, chủ thể nào chủ trì xây dựng chỉ số, cập nhật? Chỉ số này để làm gì? Chỉ số được xây dựng theo loại đất hay theo khu vực… là những nội dung còn bỏ ngỏ. Hiện nay, công tác dự báo giá đất nói riêng và thị trường bất động sản nói chung được thực hiện chủ yếu thông qua đánh giá, dự đoán của các doanh nghiệp, các nhà đầu tư, nhà quản lý, chuyên gia mang tính chất là đánh giá chủ quan dựa trên dữ liệu do họ thu thập. Có thể nói ở nước ta, nguồn thông tin dự báo thường xuyên là từ Hiệp hội bất động sản Việt Nam nhưng chủ yếu là dự báo chung về thị trường bất động sản, cũng chỉ mang tính chất tham khảo. Rất khó khăn để triển khai nhiệm vụ dự báo về giá đất của cơ quan nhà nước bởi thực trạng hiện nay chức năng quản lý giá đất thuộc ngành TN&MT, trong khi đó theo dõi diễn biến thị trường bất động sản thuộc ngành xây dựng, hoạt động dịch vụ thẩm định giá do ngành tài chính quản lý.

Việc quy định xây dựng và khai thác dữ liệu giá đất, công bố chỉ số biến động giá đất là những nội dung rất cần thiết, thể hiện rõ nền tảng thị trường trong quản lý giá đất. Tuy nhiên, đến thời điểm này có thể đánh giá, việc xây dựng dữ liệu và dự báo về giá đất chỉ mới hình thành trên những quy định còn nhiều thiếu sót, hạn chế.

3.1.5. Đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ đội ngũ quản lý giá đất

Công tác đào tạo, bồi dưỡng đội ngũ quản lý giá đất được quy định phân cấp trong hệ thống cơ quan quản lý đất đai. Cụ thể, trách nhiệm của Bộ TN&MT được quy định cụ thể tại khoản 25 Điều 2 Nghị định số 36/2017/NĐ-CP: “quản lý về tổ chức, bộ máy, biên chế công chức, số lượng viên chức, vị trí việc làm, cơ cấu ngạch công chức, cơ cấu viên chức theo chức danh nghề nghiệp... đào tạo, bồi dưỡng cán bộ, công chức, viên chức, người lao động thuộc các ngành, lĩnh vực do Bộ quản lý”. Đồng thời, điểm

226 Bộ Tài nguyên và Môi trường (2019), “Tiếp tục điều chỉnh, bổ sung Dự án xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia”, http://subportal.monre.gov.vn/cchc/443/TNMT/4746/Tiep-tuc-dieu-chinh-bo-sung-Du-an-xay-dung- co-so-du-lieu-dat-dai-quoc-gia.html [truy cập ngày 15/10/2019].

d khoản 1 Điều 21 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định Bộ TN&MT ban hành chương trình bồi dưỡng PLĐĐ và định giá đất. Vì vậy, ở trung ương công tác đào tạo bồi dưỡng đội ngũ làm công tác quản lý giá đất hiện nay từ xây dựng chương trình, cập nhật kiến thức, triển khai đào tạo, tập huấn cho đội ngũ quản lý giá đất chủ yếu do Bộ TN&MT thực hiện. Về phân cấp công tác quản lý đất đai nói chung và công tác đào tạo, bồi dưỡng chuyên môn đội ngũ quản lý giá đất cho địa phương nói riêng, Thông tư liên tịch số 15/2014/TTLT-BTNMT-BNV ngày 28/8/2014 quy định về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu, tổ chức của Sở TN&MT thuộc UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương và Phòng TN&MT thuộc UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quy định: Sở TN&MT quản lý biên chế công chức, số lượng người làm việc trong các đơn vị sự nghiệp công lập, thực hiện chế độ tiền lương và chính sách, chế độ đãi ngộ, đào tạo, bồi dưỡng, khen thưởng, kỷ luật đối với công chức, viên chức thuộc phạm vi quản lý của Sở theo quy định của pháp luật và phân cấp của UBND cấp tỉnh; tổ chức bồi dưỡng nghiệp vụ đối với công chức thuộc Phòng TN&MT cấp huyện và công chức chuyên môn giúp UBND xã, phường, thị trấn QLNN về TN&MT. Phòng TN&MT quản lý tổ chức bộ máy, vị trí việc làm, biên chế công chức, cơ cấu ngạch công chức, thực hiện chế độ tiền lương, chính sách, chế độ đãi ngộ, khen thưởng, kỷ luật, đào tạo và bồi dưỡng về chuyên môn, nghiệp vụ đối với công chức và người lao động thuộc phạm vi quản lý của Phòng theo quy định của pháp luật và phân công của UBND cấp huyện.

Nhận thức tầm quan trọng của công tác nhân sự trong quản lý đất đai nói chung và giá đất nói riêng, ngành TN&MT xây dựng cụ thể kế hoạch đào tạo, bồi dưỡng công chức, viên chức của Bộ TN&MT giai đoạn 2016 - 2020. Để tiếp nối công tác phát triển nguồn nhân lực, Bộ TN&MT đang hoàn thiện để trình phê duyệt Đề án tăng cường năng lực hệ thống tổ chức và đội ngũ công chức, viên chức ngành TN&MT đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030. Theo dự thảo đề án thì đội ngũ làm công tác QLNN về TN&MT còn thiếu về số lượng và chưa đáp ứng về chất lượng; đặc biệt, số lượng cán bộ được đào tạo về kỹ thuật nhiều hơn số lượng cán bộ có chuyên môn về quản lý, kinh tế, số cán bộ có chuyên ngành đào tạo phù hợp với vị trí công tác không nhiều. Ở địa phương, công chức, viên chức ngành TN&MT khoảng 37.170 người, thống kê trung bình biên chế của Sở TN&MT là 67 biên chế. Phòng TN&MT khoảng 07 - 08 biên chế (có nơi chỉ có 04 - 05 biên chế). Mỗi xã bố trí 01 - 02 công chức làm công tác địa chính, môi trường, kiêm nhiệm thêm các nhiệm vụ về quản lý xây dựng, đô thị, nông nghiệp, nông thôn mới. Trình độ đội ngũ cán bộ làm công tác quản lý đất

đai ở địa phương không đồng đều, cấp huyện và cấp xã còn yếu chuyên môn.227

227 Bộ Tài nguyên và Môi trường: Dự thảo Đề án tăng cường năng lực hệ thống tổ chức và đội ngũ công chức, viên chức ngành tài nguyên và môi trường đến năm 2030, tr. 23, 24. http://www.monre.gov.vn/Pages/lay-y-kien- gop-y,-hoan-thien-de-an-tang-cuong-nang-luc-he-thong-to-chuc-va-doi-ngu-cong-chuc,-vien-chuc-nganh-tai- nguyen-va-moi-truong-den-nam-2030.aspx [truy cập ngày 01/10/2019].