Thực Trạng Về Nội Dung Quản Lý Đất Đai Ảnh Hưởng Đến Hiệu Quả Quản Lý

pháp kinh tế được vận dụng chủ yếu trong điều tiết giá đất thị trường và thông qua đó tác động đến hiệu quả quản lý giá đất nhà nước. Chính sách thuế là công cụ phổ biến trong phương pháp kinh tế, hiện nay các loại thuế tác động trực tiếp đến quản lý giá đất ở nước ta còn nhiều hạn chế. Ở nước ta, từ năm 2007 việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được điều chỉnh bởi Luật thuế thu nhập cá nhân; hiện nay, mức thu thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ là 2% giá giao dịch từng lần.258 Bên cạnh đó là

quy định về thuế sử dụng đất, cụ thể đối với đất nông nghiệp thực hiện chính sách miễn, giảm thuế theo Nghị quyết số 107/2020/QH14; đất phi nông nghiệp được áp dụng Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010. Theo đánh giá của các chuyên gia thì thuế sử dụng đất ở Việt Nam là rất thấp so với các quốc gia trên thế giới và chưa là công cụ hiệu quả trong điều tiết thị trường, chưa thu được giá trị tăng thêm của đất đai không do người sử dụng đất đầu tư, chưa có sự phân biệt trong quy định về thuế giữa đô thị và nông thôn.259 Chính sách thuế ở Việt Nam cho thấy sự hạn chế

trong ban hành quy định các loại thuế chống đầu cơ đất đai, bất động sản; chưa điều tiết hiệu quả lợi ích tăng thêm qua các lần chuyển nhượng. Một trong những nguyên nhân chính yếu chưa phát huy hiệu quả công cụ thuế ở nước ta là hiện tượng gian dối trong khai báo giá giao dịch trên hợp đồng chuyển nhượng. Trước thực trạng những năm gần đây giá đất tăng cao liên tục tại một số địa phương, thị trường có những biểu hiện bất thường, Ngân hàng nhà nước đã ban hành Thông tư số 22/2019/TT-NHNN ngày 15/11/2019 quy định về các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài. Cụ thể, từ ngày 01/01/2020 đến hết 30/9/2020, tỷ lệ này ở mức 40%, sau đó giảm theo lộ trình qua từng năm xuống còn 37%, 34% và bắt đầu từ ngày 1/10/2022 chỉ còn 30%. Ngoài ra, Ngân hàng Nhà nước cũng tăng hệ số rủi ro khi kinh doanh bất động sản từ 150% lên 200%. Qua chính sách tín dụng, Nhà nước điều tiết nguồn vốn vào thị trường góp phần phát triển thị trường lành mạnh, bền vững; ngăn chặn hiện tượng sốt giá và góp phần chống đầu cơ, tạo những hiệu ứng tích cực lên giá đất. Thực trạng trên phần nào cho thấy phương pháp kinh tế được áp dụng chủ yếu thông qua điều tiết chính sách tiền tệ và công cụ thuế nhằm tạo sự phát triển ổn định, bền vững của thị trường, bảo đảm nền tảng thị trường trong QLNN về giá đất.

Sự linh hoạt và kết hợp của các phương pháp quản lý trong QLNN về giá đất là rất cần thiết. Phương pháp hành chính chưa thể hiện bản chất nền tảng thị trường và đáp ứng đầy đủ các đặc điểm của giá đất, cùng với đó là những hạn chế của công cụ thuế trong phương pháp kinh tế đã ảnh hưởng nhất định đến hiệu quả QLNN về giá đất ở nước ta.

258 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế năm 2014.

259 Đặng Hùng Võ (2020), “Thuế sử dụng đất phải chiếm tỷ trọng cao và là nguồn lực chính để phát triển hạ tầng, dịch vụ công cộng”, Tạp chí tài chính doanh nghiệp điện tử, https://taichinhdoanhnghiep.net.vn/thue-su-

dung-dat-phai-chiem-ty-trong-cao-va-la-nguon-luc-chinh-de-phat-trien-ha-tang-dich-vu-cong-cong-d10754.html [truy cập ngày 17/7/2020].

3.3. Thực trạng về nội dung quản lý đất đai ảnh hưởng đến hiệu quả quản lý nhà nước về giá đất

Qua phân tích tại mục 2.4 cho thấy ba nhóm nội dung cơ bản trong quản lý đất đai ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả quản lý giá đất ở Việt Nam hiện nay. Thực trạng những nội dung quản lý tồn tại nhiều bất cập ảnh hưởng đến quá trình triển khai nội dung QLNN về giá đất, gây ra những hạn chế nhất định trong cơ chế QLNN về giá đất, cụ thể:

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 219 trang tài liệu này.

Đăng ký đất đai và hoàn thiện CSDL đất đai là một trong những công tác có nhiều kết quả đáng chú ý trong thời gian qua. Theo số liệu từ Tổng cục quản lý đất đai thì năm 2019 tỉ lệ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đạt trên 97,36% tổng diện tích cần cấp.260 Việc thành lập hệ thống Văn phòng đăng ký đất đai một cấp đã mang lại nhiều hiệu quả tích cực trong hoạt động đăng ký đất đai, cụ thể: giảm được 30 thủ tục hành chính về đất đai, tiết kiệm chi phí và rút ngắn thời gian thực hiện các thủ tục hành chính đăng ký đất đai.261 Tuy nhiên, đến tháng 5 năm 2020 chỉ có 59/63 tỉnh, thành phố đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai một cấp theo quy định.262 Quá trình kiện toàn Văn phòng đăng ký đất đai kéo dài đã tạo nhiều khó khăn trong việc chuyển giao và xây dựng CSDL đất đai ở các địa phương. Trong nghiên cứu của Ngân hàng thế giới về cải thiện quản trị đất đai tại Việt Nam cho thấy: Việt Nam được xếp hạng yếu nhất trong những lĩnh vực về đăng ký đất đai như tính hoàn thiện của thông tin đăng ký, độ tin cậy của thông

tin đăng ký được cập nhật đầy đủ, chính xác... kết quả đánh giá về thông tin đăng ký hồ sơ địa chính được cập nhật ở Việt Nam được xếp ở khung đánh giá thấp nhất với tỷ lệ dưới 50% thông tin trong hệ thống đăng ký/hồ sơ địa chính được cập nhật.263 Việc xây dựng và tích hợp CSDL địa chính là nền tảng quan trọng để xây dựng dữ liệu đất đai thống nhất phục vụ đa mục tiêu nhưng hiện chỉ có 192/707 đơn vị hành chính cấp huyện tại 49/63 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương đang vận hành, quản lý, khai thác sử dụng đồng bộ cơ sở dữ liệu đất đai để phục vụ công tác quản lý.264 Đến nay, CSDL địa chính ở các địa phương vẫn chưa được xây dựng thống nhất, cập nhật và bảo đảm tính chính xác nên chưa thể chia sẻ các công tác quản lý liên quan. Những hạn chế trong việc xây dựng, cập nhật và khai thác CSDL địa chính, công tác đăng ký đất đai là khiếm khuyết lớn về dữ liệu nền tảng trong quản lý đất đai ở nước ta hiện

260 Bích Liên (2020), “Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đạt hơn 97,36%”, Báo điện tử Đảng Cộng sản Việt Nam, http://dangcongsan.vn/xa-hoi/cap-giay-chung-nhan-quyen-su-dung-dat-dat-hon-97-36-547011.html [truy cập ngày 17/02/2020].

261 Chính phủ (2018), “Báo cáo số 221/BC-CP ngày 31/5/2018 của Chính phủ báo cáo tình hình quản lý nhà nước về đất đai”, tr.5.

262 Trường Giang (2020), “Tổng cục quản lý đất đai cần quyết liệt hơn nữa trong việc thực hiện nhiệm vụ năm

2020”, Báo điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường, https://baotainguyenmoitruong.vn/tong-cuc-quan-ly-dat- dai-can-quyet-liet-hon-nua-trong-viec-thuc-hien-nhiem-vu-nam-2020-304346.html [truy cập ngày 20/5/2020].

263 Ngân hàng thế giới (2013), tlđd (50), tr.15, 149.

264 Trường Giang (2021), “Xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai hoàn chỉnh: chưa vượt được khó khăn để về đích”,

Báo điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường, https://baotainguyenmoitruong.vn/xay-dung-co-so-du-lieu-dat- dai-hoan-chinh-chua-vuot-duoc-kho-khan-de-ve-dich-319185.html [truy cập ngày 14/5/2021].

nay. Thực trạng trên đã ảnh hưởng trực tiếp đến nội dung xây dựng dữ liệu giá đất, bản đồ giá đất và tích hợp, ứng dụng công nghệ trong QLNN về giá đất ở nước ta.

Thực trạng về công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở nước ta, theo Ông Trần Kim Chung - nguyên Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương thì vẫn tồn tại hạn chế trong công khai thông tin quy hoạch và tính khả thi của quy hoạch. Thậm chí, theo Ông Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT thì: “chúng ta có một khung pháp luật về quy hoạch tích hợp thống nhất áp dụng trong phạm vi cả nước nhưng quy hoạch sử dụng đất lại bị thay đổi hoàn toàn, không còn là một hệ thống”.265 Những bất cập trong quy hoạch sử dụng đất tác động xấu đến thị

trường bất động sản, ảnh hưởng đến giá đất trên thị trường cũng được Ông Trần Quốc Toản - Ủy viên Hội đồng lý luận trung ương nêu lên: quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là cơ sở để Nhà nước định giá đất trong từng giai đoạn, thực hiện không tốt công tác quy hoạch sử dụng đất làm cho thị trường đất đai bị méo mó, thiếu lành mạnh.266 Thực trạng tồn tại ở các địa phương được nêu cụ thể tại Báo cáo số 221/BC-CP ngày 31/5/2018 của Chính phủ báo cáo tình hình QLNN về đất đai: thiếu đồng bộ giữa quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất với các loại quy hoạch khác; ở một số địa phương còn tình trạng lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa sát với quy hoạch tổng thể phát

triển kinh tế xã hội, thực hiện không đạt hoặc quá chỉ tiêu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Vừa qua, Công văn số 1454/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 30/3/2021 về tăng cường chấn chỉnh công tác quản lý nhà nước về giá đất cho thấy những hạn chế trong công khai thông tin quy hoạch là khoảng trống bị giới đầu cơ lợi dụng để đẩy giá đất vượt xa giá trị thực tế. Những tồn tại, hạn chế trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã ảnh hưởng trực tiếp đến cơ sở quyết định giá đất nhà nước; ảnh hưởng sự phát triển lành mạnh của thị trường đất đai, gây ra những hệ lụy nhất định đến giá đất thị trường.

Quản lý thị trường bất động sản còn tồn tại nhiều hạn chế, được minh chứng qua những lần biến động giá trên thị trường, những hệ lụy cho sự phát triển của thị trường bất động sản và nền kinh tế. Cụ thể với quy định cho phép thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất của LĐĐ năm 1993 đã tạo nên tăng giá đột ngột trên thị trường, đỉnh điểm là từ tháng 4 năm 2001 đến tháng 03 năm 2002 giá tăng 06 - 07 lần so với trước năm 2000.267 Sau cơn sốt thị trường rơi vào tình trạng đóng băng (2004 - 2006) trong hoạt động động mua bán, chuyển nhượng, cụ thể như ở thành phố Hồ Chí Minh

giao dịch trên thị trường quyền sử dụng đất giảm 60% so với giai đoạn trước khi đóng

265 Thời báo Ngân hàng - Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2019), “Để quy hoạch sử dụng đất trở thành động lực phát triển”, https://thoibaonganhang.vn/de-quy-hoach-su-dung-dat-tro-thanh-dong-luc-phat-trien-91123.html [truy cập ngày 18/01/2020].

266 Quỳnh Anh (2019), “Hoàn thiện cơ chế, mở lối cho chuyển dịch đất đai hiệu quả”, Báo điện tử của Kiểm toán nhà nước, http://baokiemtoannhanuoc.vn/bat-dong-san/hoan-thien-co-che-mo-loi-cho-chuyen-dich-dat-dai-hieu- qua-141814 [truy cập ngày 15/02/2020].

267 Nguyễn Điển (2012), Quản lý nhà nước thị trường bất động sản ở thành phố Hồ Chí Minh – thực trạng và giải pháp”, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội, tr.138.

băng.268 Những ảnh hưởng trên tác động đến các nhà đầu tư nhằm vào thị trường bất động sản gây ra hiện tượng sốt giá lần thứ ba vào năm 2007 - 2008. Cuối năm 2007 đầu năm 2008, giá bất động sản bị đẩy tới mức cao kỷ lục chỉ trong thời gian ngắn, đất nền ở Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh tăng từ 50% đến 300% so với cuối năm 2006. Gần đây nhất, từ sự ra đời của LĐĐ năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014 và chính sách phát triển kinh tế đã làm cho giá đất tại một số địa phương tăng đột ngột, cụ thể đất ở Vân Đồn - Quảng Ninh tăng 05, 06 lần so với năm 2016, ở Phú Quốc - Kiên Giang giá đất được đẩy lên rất cao, gấp vài chục lần… thị trường bất động sản cả nước diễn ra rất sôi động trong năm 2017 và đầu năm 2018, được xem là lần sốt giá thứ 4

trong lịch sử.269 Những đợt biến động giá đất trên thị trường đã gây ra những hệ lụy

nhất định cho nền kinh tế và đời sống xã hội. Bên cạnh đó, sự phát triển không đồng đều và chưa thể hiện tính quy hoạch của các sàn giao dịch bất động sản làm cho hoạt động của sàn kém hiệu quả, ảnh hưởng đến hiệu quả kiểm soát và điều tiết thị trường. Cụ thể hiện có 40/63 tỉnh, thành đều có sàn giao dịch bất động sản, với số lượng lớn tập trung tại thành phố Hà Nội có 534 sàn giao dịch, thành phố Hồ Chí Minh là 477 sàn giao dịch;270 trong khi đó số giao dịch ngầm không đăng ký với cơ quan nhà nước chiếm khoảng 70%.271 Bên cạnh đó, giao dịch “ngầm” đối với đất nông nghiệp diễn ra phổ biến trong thời gian gần đây vì lý do những rào cản pháp lý trong tiếp cận đất nông nghiệp, chiếm khoảng 50% các giao dịch về loại đất này.272 Song song đó là sự phổ biến của tình trạng thỏa thuận khai man giá đất ghi trong hợp đồng, thấp hơn nhiều so với giá giao dịch thật trong thỏa thuận giữa các bên.273 Những hạn chế, yếu kém trong quản lý thị trường bất động sản ở nước ta ảnh hưởng trực tiếp đến cơ chế hình thành giá đất thị trường và quá trình quyết định giá đất nhà nước. Sự lỏng lẻo trong kiểm soát các giao dịch trên thị trường ảnh hưởng trực tiếp đến công tác xây dựng dữ liệu và dự báo giá đất, không bảo đảm tính chính xác của thông tin giá đất làm căn cứ quyết định giá đất nhà nước. Với định hướng quản lý giá đất theo cơ chế thị trường mà yếu tố thị trường không được bảo đảm thì không thể mang lại hiệu quả tối ưu trong QLNN về giá đất.

268 Hoàng Việt, Hoàng Văn Cường (2008), sđd (47), tr.142, 143.

269 Vietnam Report (2018), Báo cáo thị trường bất động sản – xây dựng Việt Nam tư bước tiến 2017 tới triển

vọng 2018, http://vietnamreport.net.vn/Bao-cao-Tong-quan-thi-truong-Bat-dong-san--Xay-dung-Viet-Nam-Tu- buoc-tien-2017-den-trien-vong-2018-1196/Product/Du-lieu--Bao-cao.html [truy cập ngày 15/7/2019].

270 Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản – Bộ Xây dựng, Danh sách sàn giao dịch bất động sản đã đăng ký

hoạt động, http://quanlynha.gov.vn/Desktop.aspx/Tin_tuc-Su_kien/Tin-chuyen nganh/Danh_sach_san_giao_dich_bat_dong_san_da_dang_ky_hoat_dong/ [truy cập ngày 01/10/2020].

271 Lê Hoài Nam (2019), “Giải pháp phát triển bền vững thị trường bất động sản Việt Nam”, Tạp chí Tài chính,

http://tapchitaichinh.vn/thi-truong-tai-chinh/giai-phap-phat-trien-ben-vung-thi-truong-bat-dong-san-viet-nam- 302760.html [truy cập ngày 02/7/2020].

272 Đặng Hùng Võ (2018), “Thị trường “ngầm” quyền sử dụng đất nông nghiệp đang “nổi””, https://www.thesaigontimes.vn/281655/thi-truong-ngam-quyen-su-dung-dat-nong-nghiep-dang-noi.html [truy cập ngày 12/5/2021].

273 Kim Phụng (2018), “Báo động: khai man giá mua bán nhà, đất”, Báo pháp luật thành phố Hồ Chí Minh ngày

30/7/2018, https://plo.vn/thoi-su/bao-dong-khai-man-gia-mua-ban-nha-dat-784855.html [truy cập ngày 14/02/20019].

Những tồn tại trong các nội dung mang tính chất tác nghiệp quản lý đất đai nêu trên đã tạo nên những ảnh hưởng đến hiệu quả xây dựng cơ chế quản lý giá đất khoa học, hiện đại và ảnh hưởng trực tiếp đến sự hình thành và vận động của giá đất thị trường; qua đó ảnh hưởng đến quản lý giá đất theo cơ chế thị trường.

3.4. Nhận xét hiệu quả quản lý nhà nước về giá đất

Những thay đổi, chuyển biến và đóng góp tích cực của giá đất trong tài chính đất đai đã phần nào thể hiện vai trò quản lý của Nhà nước đối với giá đất ở nước ta. Tuy nhiên, những xung đột, mâu thuẫn về giá đất và thất thoát, tham nhũng trong quản lý đất đai ở Việt Nam đã cho thấy QLNN về giá đất vẫn tồn tại nhiều bất cập. Trên nền tảng ứng dụng những đặc trưng của quản trị tốt nhằm đổi mới QLNN về giá đất tại Việt Nam theo hướng khoa học, hiện đại và hiệu quả, tác giả sẽ đánh giá thực trạng quản lý giá đất ở nước ta so với các yêu cầu đã được xây dựng nhằm bảo đảm hiệu quả quản lý giá đất.

3.4.1. Công khai, minh bạch trong quản lý nhà nước về giá đất

Đánh giá chung về công khai minh bạch thông tin quản lý đất đai ở Việt Nam, trong thông cáo báo chí về kết quả nghiên cứu gần đây của Ngân hàng thế giới đã kết luận: “việc công khai thông tin đất đai tại Việt Nam đã được cải thiện, nhưng thực tế vẫn chưa đầy đủ so với yêu cầu của luật pháp”.274 Hoạt động quản lý giá đất cơ bản bảo đảm tính công khai, minh bạch, tạo điều kiện thuận lợi để mọi người tiếp cận. Các thông tin trong quá trình quản lý được công khai theo quy định, cụ thể hệ thống các

quy định pháp luật về giá đất, nội dung khung giá đất của Chính phủ công bố công khai đầy đủ, dễ tiếp cận. Trong kết quả nghiên cứu so sánh của Ngân hàng thế giới thì tính minh bạch trong định giá đất ở Việt Nam cao hơn mức trung bình, xếp thứ 5 trong 14 quốc gia được đánh giá.275 Việc công bố, công khai thông tin về bảng giá đất được quy định tại Điều 114 LĐĐ năm 2013 là công bố vào ngày 01/01 của năm đầu kỳ nhưng thực tiễn bảng giá đất ở các địa phương giai đoạn 2020 - 2024 đến tháng 02 năm 2020 vẫn chưa được công bố, công khai rộng rãi.276 Tính đến ngày 10/02/2020, qua thông tin được công bố công khai về các Nghị quyết, Quyết định của các tỉnh, thành ban hành bảng giá đất thì có 40/63 địa phương đã công bố, công khai và có thể

274 Ngân hàng thế giới (2014), “Công khai thông tin đất đai tại Việt Nam đã có tiến bộ, nhưng vẫn cần nỗ lực nhiều hơn nữa”, https://www.worldbank.org/vi/news/press-release/2014/12/12/land-information-disclosure-in- vietnam-improved-but-more-progress-needed [truy cập ngày 17/7/2019].

275 Ngân hàng thế giới (2013), tlđd (50), tr.215.

276 Cụ thể, trên trang thông tin điện tử của Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Cần Thơ: http://cantho.gov.vn/wps/portal/sotnmt/Home/NoiDung_Menu/!ut/p/b0/04_Sj9CPykssy0xPLMnMz0vMAfGjzO Idg5yCfC2DjU38LM0NDDx9vNxdgoK8jd1DDPULsh0VAUM2hOM!/ [truy cập ngày 02/02/2020] thì thông tin bảng giá đất giai đoạn 2020 – 2024 vẫn chưa được công bố, chỉ có thông tin bảng giá đất đến giai đoạn 2015

– 2019. Đến ngày 10/02/2020 trang web đã điền link dẫn đến bảng giá đất định kỳ 05 năm 2020 – 2024 nhưng không thể truy cập nội dung, minh chứng khi nhấn truy cập vào hệ thống báo lỗi: The requested URL

/wps/portal/sotnmt/Home/http://cantho.gov.vn/wps/PA_VBDH/Files/1580784219801.pdf/!ut/p/b1/dY5LC4Mw EIR_i79gN2pNc4yP-opCV8Eml5JCEcHHpfT3N- 2tls5hYJlvlgEDmnHGfcSQh3ABs9rnNNrHtK12ft8mukqKqRFdELYnLvDM8jKRSJgUvgP0F9BQhqXKeqoVS 0V32PUFRxdXeUpUB3nPYAAdOzM77vfNB8A_kggVmHHebm7zkEBbbMsdFjOriI7BKD3vBfmB0To!/dl4/d 5/L2dBISEvZ0FBIS9nQSEh/ was not found on this server.

tiếp cận được nội dung bảng giá đất.277 Tác giả cho rằng, một trong những nguyên nhân dẫn đến nhiều bất đồng của người dân đối với giá đất do Nhà nước quyết định là sự thiếu minh bạch về công khai các thông tin, căn cứ tiến hành quyết định giá đất; hay nói cách khác là người dân không biết được vì sao Nhà nước lại quyết định giá đất đó, nhất là bất đồng về giá đất tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.278 Các quy

định pháp luật hiện hành chủ yếu chỉ công khai kết quả của các quyết định quản lý được ban hành; các căn cứ và thông tin là cơ sở ban hành các quyết định chưa được công khai và khó tiếp cận. Điển hình, những thông tin khảo sát thị trường là căn cứ để xây dựng khung giá đất được quy định tại khoản 2 Điều 3 Thông tư số 69/2017/TT- BTNMT và kết quả điều tra, tổng hợp thông tin giá đất thị trường trong quá trình xây dựng bảng giá đất quy định tại điểm b khoản 1 Điều 12 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP không được công bố công khai nhằm chứng minh căn cứ và bảo đảm nguyên tắc phù hợp giá đất phổ biến trên thị trường. Ngoài ra, các thông tin trong quá trình quyết định giá đất cụ thể là không được công khai, các bên liên quan rất khó tiếp cận vì Điều 16 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP về trình tự xác định giá đất cụ thể không quy định về nội dung lấy ý kiến dự thảo phương án giá đất.

Xét về phương thức công khai, thực tiễn chỉ chú trọng công tác công khai theo quy định, thực hiện nghĩa vụ công khai của chủ thể quản lý; phương thức công khai theo yêu cầu chưa được quy định cụ thể và áp dụng dù Luật Tiếp cận thông tin năm 2016 đã có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2018. Đồng thời, công khai thông tin trong các nội dung quản lý giá đất hiện nay chủ yếu thông qua việc tổ chức lấy ý kiến đóng góp và công bố quyết định ban hành giá đất nhưng vẫn còn rất hạn chế. Điển hình, việc lấy ý kiến về Bảng giá đất chỉ thông qua trang thông tin điện tử, niêm yết, chưa triển khai lấy ý kiến đến từng người sử dụng đất, trong khi giá đất đó là quyết định cho chính thửa đất của họ. Chính những hạn chế về việc tiếp cận thông tin của người dân trong quá trình xác định giá đất; chưa minh bạch, công khai các thông tin, căn cứ đối với các quyết định về giá đất trong quá trình quản lý của Nhà nước nên chưa tạo sự thuyết phục và đồng thuận với giá đất được quyết định. Thực tiễn quản lý giá đất ở nước ta phản ánh hạn chế lớn trong công khai, minh bạch các thông tin về giá đất, những thông tin bắt buộc phải công khai chưa bảo đảm thực hiện đúng, đủ; các căn cứ, thông tin khi Nhà nước quyết định giá đất chưa được công khai. Có thể nói hạn chế

277 Nguồn do tác giả tổng hợp các Nghị quyết, Quyết định ban hành bảng giá đất ở các địa phương tính đến ngày 10/02/2020 có 40/63 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương đã công bố công khai bảng giá đất giai đoạn 2020 – 2024 trên trang thông tin điện tử UBND cấp tỉnh, Sở Tài nguyên và Môi trường gồm: Bà Rịa – Vũng Tàu, Bắc Giang, Bắc Ninh, Bình Dương, Bến Tre, Bình Thuận, Bình Định, Bắc Kạn, Cao Bằng, Cà Mau, Đồng Nai, Đồng Tháp, Điện Biên, Đắk Lắk, Hà Giang, Hà Nội, Hà Nam, Hậu Giang, Hòa Bình, Hưng Yên, Kon Tum, Kiên Giang, Lào Cai, Lạng Sơn, Nam Định, Phú Thọ, Phú Yên, Tây Ninh, Trà Vinh, Tuyên Quang, Thừa Thiên Huế, thành phố Hồ Chí Minh, Thanh Hóa, Quảng Nam, Quảng Trị, Sơn La, Sóc Trăng, Vĩnh Phúc, Yên Bái, Vĩnh Long.

278 Châu Hoàng Thân (2018), “Công khai thông tin trong xác định giá đất tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất”, Tạp chí Nhà nước và pháp luật, 9 (365), tr.56-63, 74.

này là nguyên nhân dẫn đến những nghi ngại của người dân về tiêu cực trong quyết định giá đất, khó tạo được sự đồng thuận đối với các quyết định về giá đất.

3.4.2. Sự tham gia của Nhân dân trong quản lý nhà nước về giá đất

Sự tham gia của Nhân dân trong quản lý giá đất là rất cần thiết, được thể hiện chủ yếu thông qua đóng góp ý kiến dự thảo các quy định quản lý giá đất, đặc biệt là sự tham gia quá trình quyết định giá đất nhà nước, được quy định cụ thể trong trình tự xây dựng, ban hành và điều chỉnh khung giá đất, bảng giá đất tại Nghị định số 44/2014/NĐ-CP. Tuy nhiên, kết quả lấy ý kiến được xử lý thế nào và trách nhiệm của các chủ thể tổ chức lấy ý kiến ra sao không được quy định cụ thể để bảo đảm hiệu quả về sự tham gia của Nhân dân. Hơn thế nữa, trong toàn bộ hồ sơ trình ban hành khung giá đất tại khoản 2 Điều 8 và hồ sơ ban hành bảng giá đất tại khoản 2, 3 Điều 12 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP không có bất kỳ văn bản hay báo cáo nào về nội dung lấy ý kiến. Vì vậy, sự tham gia của Nhân dân trong quá trình xây dựng, ban hành và điều chỉnh khung giá đất, bảng giá đất chỉ dừng lại ở việc đóng góp ý kiến, không có cơ chế bảo đảm hiệu quả cho sự tham gia. Bên cạnh đó, việc mở rộng sự tham gia của các chủ thể ngoài nhà nước trong nội dung quyết định giá đất là rất quan trọng, góp phần bảo đảm cân bằng lợi ích trong quyết định giá đất. Tuy nhiên, thực tế quyết định giá đất cụ thể thì người sử dụng đất vẫn chưa được tham gia quá trình quyết định giá đất, người có đất thu hồi - đối tượng bị tác động trực tiếp vẫn đứng bên ngoài quá trình quyết định giá đất, thậm chí không được đóng góp ý kiến về dự thảo giá đất được quyết định. Một trong những nguyên nhân gây ra hạn chế sự tham gia của Nhân dân đó là tồn tại trong tiếp cận thông tin, cụ thể kết quả khảo sát nghiên cứu tại Hòa Bình, Hà Tĩnh và Cần Thơ tham vấn 180 người của Viện chính sách và phát triển nông nghiệp nông thôn (Ipsard - Bộ Nông nghiệp và phát triển nông thôn) cho thấy hơn 50% người dân được hỏi cho biết họ không tiếp cận được các thông tin liên quan đến đất đai, có 02/04 xã,

phường khảo sát chưa có bất kỳ kế hoạch nào liên quan đến giám sát đất đai.279 Việc

tiếp nhận và xử lý ý kiến phản hồi của người dân trong công khai thông tin đất đai được đánh giá thấp hơn mức trung bình trong yêu cầu của khung quản trị đất đai hiện đại.280 Bên cạnh đó, sự tham gia trực tiếp giám sát hoặc thông qua các tổ chức chính trị

- xã hội chưa phát huy hiệu quả bởi giá đất là một nội dung phức tạp, quá trình thực hiện kéo dài, có tính chuyên môn cao; từ những hạn chế trong công khai, minh bạch thông tin đã ảnh hưởng đến quá trình giám sát.

3.4.3. Trách nhiệm giải trình trong quản lý nhà nước về giá đất

Trách nhiệm giải trình được xem xét trong quá trình thực hiện các hoạt động quản lý giá đất bao gồm: trách nhiệm giải trình hành chính, trách nhiệm giải trình xã

279 Phúc Nguyên (2018), “Vai trò của người dân về quyền giám sát quản lý đất đai còn hạn chế”, Thời báo Tài chính, http://thoibaotaichinhvietnam.vn/pages/xa-hoi/2018-04-12/vai-tro-nguoi-dan-ve-quyen-giam-sat-quan-ly- dat-dai-con-han-che-56099.aspx [truy cập ngày 15/10/2019].

280 Ngân hàng thế giới (2013), tlđd (50), tr.213.

hội và chịu trách nhiệm về các quyết định được ban hành trong quản lý giá đất. Trách nhiệm giải trình hành chính được đánh giá trong hệ thống cơ quan QLNN về giá đất gồm: giải trình theo chiều dọc giữa cấp trên - cấp dưới và chiều ngang - giữa các cơ quan cùng cấp trong phối hợp thực hiện nhiệm vụ quản lý. Trách nhiệm giải trình của địa phương với trung ương trong quản lý giá đất được bảo đảm thực hiện thông qua quy định tại điểm đ khoản 3 Điều 21 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP: “hằng năm, UBND cấp tỉnh báo cáo Bộ TN&MT về tình hình thực hiện các quy định của pháp luật về giá đất tại địa phương”. Tuy nhiên, thực tiễn thực hiện báo cáo này ra sao hiện không thể kiểm soát, kết quả báo cáo chưa được công bố, công khai để người dân tiếp cận. Ngoài ra, khoản 4 Điều 21 Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT quy định về trách nhiệm giải trình trong nội dung quyết định giá đất như sau: Sở TN&MT có trách nhiệm báo cáo Bộ TN&MT về kết quả xây dựng bảng giá đất trước ngày 15 tháng 01 của năm đầu kỳ để tổng hợp và báo cáo Thủ tướng Chính phủ. Trường hợp điều chỉnh bảng giá đất, Sở TN&MT có trách nhiệm báo cáo Bộ TN&MT về kết quả xây dựng bảng giá đất điều chỉnh trong thời hạn không quá 15 ngày kể từ ngày ký quyết định ban hành để tổng hợp và báo cáo Thủ tướng Chính phủ. Nếu địa phương quy định bảng giá đất vượt mức tối đa của khung giá đất cùng loại tại điểm a khoản 3 Điều 11 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP thì UBND cấp tỉnh phải báo cáo Bộ TN&MT. Nhìn chung, các quy định về trách nhiệm giải trình theo chiều dọc khá chặt chẽ và bảo đảm thực hiện trong thực tiễn nhưng chủ yếu chỉ về nội dung bảng giá đất. Đối với trách nhiệm giải trình theo chiều ngang trong quá trình quản lý được thể hiện cụ thể thông qua quy định về “báo cáo thuyết minh” trong hồ sơ ban hành khung giá đất và bảng giá đất tại Điều 8, Điều 12 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP. Đồng thời, trách nhiệm giải trình của UBND cấp tỉnh đối với Hội đồng nhân dân cùng cấp trong xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; nhưng trách nhiệm này không đặt ra trong quá trình quyết định giá đất cụ thể.

Trách nhiệm giải trình xã hội về các quyết định trong quản lý giá đất là một hạn chế lớn trong thực tiễn quản lý giá đất ở nước ta. Cụ thể, trong quá trình xây dựng khung giá đất, bảng giá đất có quy định việc tổ chức lấy ý kiến nhưng không làm rõ trách nhiệm giải trình các ý kiến được đóng góp. Bên cạnh đó, qua tìm hiểu trang thông tin điện tử của các địa phương khi công bố, công khai bảng giá đất tại các địa phương chỉ công bố Quyết định ban hành bảng giá đất của UBND cấp tỉnh, báo cáo thuyết minh để lý giải cho việc quy định giá đất không được công bố, công khai. Trong quy định tại Điều 16 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP về trình tự xác định giá đất cụ thể cũng không quy định về trách nhiệm giải trình với các bên liên quan. Có thể kết luận, trách nhiệm giải đáp của chủ thể quản lý với xã hội trong công tác quản lý giá đất chưa được quy định cụ thể và hạn chế trong thực tiễn.

Về trách nhiệm chủ thể trước các quyết định trong quá trình quản lý giá đất chưa được xử lý triệt để bởi những quy định còn khá chung chung về trách nhiệm.