Kết Quả Thực Hiện Thu Hồi Đất Đối Với Doanh Nghiệp

Thứ tám, nhiều địa phương chạy theo nhà đầu tư phát triển khu đô thị, khu công nghiệp, cụm công nghiệp ồ ạt, dàn trải, thiếu sự phối hợp thống nhất trên quy mô liên vùng, liên tỉnh; sử dụng nhiều vào diện tích đất lúa; chưa xem xét đồng bộ với điều kiện hạ tầng kinh tế - xã hội, khả năng và thực tế lấp đầy các khu công nghiệp đã có theo quy định của Nghị định số 29/2008/NĐ-CP ngày 14/3/2008 của Chính phủ và Quyết định số 105/2009/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ.

Thứ chín, việc dự báo nhu cầu sử dụng đất cho các dự án đầu tư để đưa vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của các địa phương chưa tính toán khoa học, chưa sát với chiến lược phát triển kinh tế - xã hội và thị trường bất động sản. Mặt khác có những địa phương đã tính trong kế hoạch sử dụng đất nhưng thực hiện sớm hơn tiến độ. Một số địa phương chưa đánh giá hết năng lực các nhà đầu tư khi giao đất, cho thuê đất.

Thứ mười, việc kiểm tra, xử lý vi phạm sau khi giao đất, cho thuê đất chưa được tiến hành một cách thường xuyên.

Thứ mười một, quy định giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất chưa được nhiều địa phương nghiêm túc thực hiện; nhiều địa phương chưa bố trí được kinh phí để giao cho Tổ chức phát triển quỹ đất thực hiện thu hồi đất, giải phóng mặt bằng nhằm tạo quỹ đất “sạch” để tổ chức đấu giá; tổ chức phát triển quỹ đất không được tăng cường tăng cường về tổ chức đủ mạnh để làm nhiệm vụ.

2.4.2. Kết quả thực hiện thu hồi đất đối với doanh nghiệp

Việc thu hồi đất của các doanh nghiệp phục vụ các dự án phát triển hạ tầng kinh tế, kỹ thuật, dự án phát triển kinh tế diễn ra nhỏ lẻ ở các địa phương do phần lớn doanh nghiệp khi tiếp nhận mặt bằng sản xuất kinh doanh đều căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất. Đối với nhóm doanh nghiệp bị thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai như: thu hồi đất đã giao cho nhà đầu tư nhưng không sử dụng,

chậm đưa vào sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, sử dụng không có hiệu quả, cụ thể như sau:

Bảng 2.3. Tổng hợp thu hồi đất đã giao cho nhà đầu tư do không sử dụng, chậm đưa vào sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, sử dụng không có hiệu

quả năm 2008

STT

Tên đơn vị hành chính	Số trường hợp vi phạm	Diện tích bị thu hồi
I	Miền núi phía Bắc	380	5.717
1	Hà Giang	28	1.333
2	Tuyên Quang	7
3	Cao Bằng	10	9
4	Lạng Sơn	18	0
5	Bắc Kạn	5	1.091
6	Thái Nguyên	57	4
7	Điện Biên	5
8	Lai Châu	6	6
9	Hoà Bình	36	458
10	Lào Cai	9	718
11	Yên Bái	24	1.702
12	Quảng Ninh	76	230
13	Sơn La	46	92
14	Phú Thọ	35	51
15	Bắc Giang	18	24
II	Đồng bằng Bắc bộ	347	350
1	Hà Nội
2	Hải Phòng	48
3	Hải Dương	32	111
4	Hưng Yên	129	59
5	Hà Tây	31	45
6	Hà Nam	14	24
7	Nam Định	19	22
8	Thái Bình	32	16
9	Vĩnh Phúc	19	27
10	Bắc Ninh	23	47
III	Băc Trung bộ	230	1.722
1	Thanh Hoá	38	79
2	Nghệ An	49	38
3	Hà Tĩnh	52	347

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 109 trang tài liệu này.

Quảng Bình	31	82
5	Quảng Trị	18	86
6	Thừa Thiên - Huế	42	1.089
IV	Nam Trung bộ	75	2.390
1	Đà Nẵng
2	Quảng Nam	33	339
3	Quảng Ngãi	35	1.971
4	Bình Định	7	80
V	Tây Nguyên	49	5.495
1	Kon Tum	18	45
2	Gia Lai	2	2.721
3	Đắc Nông	12	2.378
4	Đăk Lắc
5	Lâm Đồng	17	351
VI	Đông Nam bộ	55	2.841
1	Đồng Nai
2	Bình Dương	16	335
3	Bình Phước	12	2.137
4	Tây Ninh	22	150
5	TP. Hồ Chí Minh
6	Bà Rịa - Vũng Tàu	5	220
VII	Tây Nam bộ	77	434
1	Long An	7
2	Tiền Giang	13	30
3	Bến Tre	0	0
4	Đồng Tháp
5	Vĩnh Long	11	9
6	Trà Vinh	7	8
7	Hậu Giang	23	282
8	An Giang	7	7
9	Kiên Giang	9	98
	Cả nước	1.213	18.949

Nguồn Bộ Tài nguyên và Môi trường - Báo cáo tình hình thi hành Luật đất đai năm 2008 của các đoàn kiểm tra [5], [32].

Thực tiễn cho thấy, việc sử dụng đất lãng phí của nhiều doanh nghiệp diễn ra ở hầu hết các địa phương. Hiện nay, quỹ đất sản sản kinh doanh có hạn, do vậy cần thiết phải xử lý dứt điểm các trường hợp không sử dụng, chậm đưa vào

sử dụng, sử dụng không đúng mục đích để giảm thiểu sự lãng phí tài nguyên đất đai đồng thời tạo sự công bằng giữa các doanh nghiệp sử dụng đất.‌

2.5. Đánh giá pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với doanh nghiệp

2.5.1. Những ưu điểm

Thứ nhất, pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp như: áp dụng chung về thủ tục hành chính cho tất cả loại hình doanh nghiệp về nội dung hồ sơ, nơi nộp hồ sơ, thời hạn thực hiện các trình tự, thủ tục khi thực hiện giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất; Rút ngắn thời gian giải quyết hồ sơ xin giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp đã giải phóng mặt bằng hoặc không phải giải phóng mặt bằng xuống còn 20 ngày kể từ ngày nộp hồ sơ xin giao đất, cho thuê đất (theo quy định cũ 40 ngày).

Thứ hai, pháp luật đất đai quy định nhiều lựa chọn cho doanh nghiệp khi tìm kiếm mặt bằng sản xuất kinh doanh: nhận giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất của nhà nước; nhận chuyển quyền sử dụng đất, thuê đất, thuê lại đất, nhận gón vốn bằng quyền sử dụng đất từ các tổ chức kinh tế khác, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài; thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của các tổ chức, cá nhân nước ngoài. Như vậy, tuỳ vào điều kiện, khả năng cụ thể của mình, doanh nghiệp tiếp cận với quyền sử dụng đất thông qua một trong các hình thức nêu trên.

Đối với nhóm doanh nghiệp đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê cũng được quyền lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền hoặc thuê đất từ nhà nước.

Thứ ba, pháp luật đất đai hiện hành quy định chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế đất đồng thời thực hiện miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho các trường hợp: doanh nghiệp hoạt động thuộc lĩnh vực, địa bàn ưu đãi đầu tư; doanh nghiệp sử dụng đất xây dựng các công trình công cộng; doanh

nghiệp phải di dời theo quy hoạch, doanh nghiệp sử dụng đất để xây dựng nhà chung cư cho công nhân các khu công nghiệp, ký túc xá, công viên, nhà ở cho người phải di dời do thiên tai.

Thứ tư, căn cứ vào hình thức thanh toán tài chính đất đai đối với doanh nghiệp (giao đất có thu tiền hay thuê đất; trả tiền thuê 1 lần cho toàn bộ hay trả tiền thuê hàng năm) mà doanh nghiệp được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Pháp luật đất đai hiện hành đã đưa ra cơ chế thanh toán tài chính về đất đai khá linh hoạt, tạo điều kiện thuận lợi để doanh nghiệp sử dụng nguồn vốn mở rộng sản xuất, nâng cao khả năng cạnh tranh trên thương trường.

Thứ năm, pháp luật đất đai đang từng bước tạo môi trường pháp lý để quan hệ đất đai vận động phù hợp với quy luật phát triển của nền kinh tế hàng hoá; có nghĩa là quyền sử dụng đất đã tham gia vào các họat động của lưu thông dân sự, kinh tế. Điều này hoàn toàn phù hợp sự phát triển của nền kinh tế hàng hoá, khuyến khích người sử dụng đất mạnh dạn đầu tư vào đất đai. Chính sách đất đai hiện hành đã góp phần giải phóng sức sản xuất động viên nguồn lực của doanh nghiệp, động viên nguồn lực từ đất đai cho đầu tư phát triển.

2.5.2. Những tồn tại, hạn chế của hệ thống pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với doanh nghiệp và nguyên nhân của những tồn tại, hạn chế

2.5.2.1. Những tồn tại, hạn chế của hệ thống pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với doanh nghiệp

Thứ nhất, việc giao đất, cho thuê đất chưa theo năng lực và khả năng thực hiện của các nhà đầu tư dẫn đến nhà đầu tư lợi dụng xin giao đất với diện tích lớn để bao chiếm, "ôm" đất trục lợi gây ra bỏ hoang, gây lãng phí trong sử dụng đất như đã xảy ra ở một số địa phương trong thời gian vừa qua.

Thứ hai, việc phân cấp đầu tư và phân cấp thẩm quyền giao đất, cho thuê đất cho địa phương đã bộc lộ hạn chế. Thực tế đã xảy ra tình trạng các địa phương cấp giấy chứng nhận đầu tư, giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư tại các khu vực nhạy cảm mà Trung ương không nắm được.

Thứ ba, pháp luật về giao đất, cho thuê đất còn có sự phân biệt trong việc quy định hình thức sử dụng đất của các loại hình doanh nghiệp khác nhau: cụ thể doanh nghiệp trong nước chỉ được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê hàng năm, doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài được thuê đất trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê...Mặt khác, doanh nghiệp sử dụng các loại đất có mục đích khác nhau thì có hình thức sử dụng đất khác nhau, cụ thể Doanh nghiệp, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê, sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh và xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối, được lựa chọn hình thức giao đất hoặc thuê đất của Nhà nước; Riêng bãi bồi ven sông, ven biển chỉ được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm.

Thứ tư, pháp luật về giao đất, cho thuê đất còn chưa thật phù hợp với khả năng tài chính và chiến lược khai thác, sử dụng đất của doanh nghiệp trong một số trường hợp cụ thể (ví dụ doanh nghiệp trong nước không được áp dụng hình thức thuê đất trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê sẽ là “rào cản” khi doanh nghiệp muốn tiếp cận với vốn vay tại các tổ chức tín dụng).

Thứ năm, chính sách tài chính về đất đai đối với sử dụng đất của các doanh nghiệp chưa được bình đẳng giữa doanh nghiệp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với doanh nghiệp tự nhận chuyển nhượng, thuê đất, nhận góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác (trong cùng loại hình sản xuất kinh doanh, nếu dự án thuộc phạm vi Nhà nước thu hồi

đất, giao đất, cho thuê đất mà thuộc đối tượng được giảm, miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì chi phí về đất thấp hơn trong trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê đất ; vì họ không được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và không được giảm, miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất).

Thứ sáu, về giá đất trong giao đất, cho thuê đất: Chính sách giá đất hiện hành chưa phù hợp với bản chất kinh tế xã hội của các quan hệ sử dụng đất giữa nhà nước và người sử dụng trong nền kinh tế thị trường. Đối với trường hợp Nhà nước thu hồi đất để giao đất cho doanh nghiệp. Thực tế đây là quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa những người sử dụng đất với nhau. Quan hệ chuyển nhượng này được thực hiện bằng quyết định hành chính của nhà nước. Việc Nhà nước thu tiền của doanh nghiệp được giao đất và bồi thường cho người bị thu hồi đất sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại thời điểm giao đất, thu hồi đất là phù hợp với bản chất kinh tế xã hội của quan hệ chuyển nhượng đất đai. Nhưng giá đất ban hành đầu năm lại áp dụng cho cả năm là không phù hợp với diễn biến giá đất trong một năm. Chính sách giá đất hiện hành còn nhiều mâu thuẫn do vừa quy định khung giá vừa quy định phải sát với giá thị trường đã dẫn đến mâu thuẫn phức tạp trong quá trình áp dụng, khi bồi thường dân yêu cầu giá cao, luôn khiếu nại Nhà nước và doanh nghiệp định giá bồi thường thấp, khi thu tiền sử dụng đất lại khiếu nại giá cao, gây nhiều khó khăn, trở ngại cho doanh nghiệp khi tìm kiếm mặt bằng sản xuất kinh doanh. Hiện nay, do yếu tố giá đất bồi thường tăng, giá thu tiền sử dụng đất, thuê đất tăng dẫn đến chi phí đầu vào trong đầu tư, sản xuất kinh doanh tăng làm giảm sức cạnh tranh của doanh nghiệp đặc biệt doanh nghiệp vừa và nhỏ.

Thứ bảy, đối với các dự án phát triển kinh tế không thuộc nhóm A, không phải dự án đầu tư có vốn nước ngoài nhà nước không tiến hành thu hồi, doanh nghiệp tự thoả thuận với người sử dụng đất gây khó khăn nhiều cho doanh

nghiệp trong nước (do ruộng đất manh mún chủ đầu tư phải thoả thuận với nhiều người), do đó, doanh nghiệp rất khó tiếp cận với đất đai làm mặt bằng sản xuất.

Thứ tám, việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng còn bất cập, chưa có cơ chế giải quyết một cách rõ ràng, minh bạch về lợi ích hài hòa giữa Nhà nước, người có đất bị thu hồi và nhà đầu tư. Trong khi các chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì nhà nước tính toán cụ thể nhưng đầu ra của nhà đầu tư thì không quản lý nên gây so bì về quyền lợi, lợi ích giữa nhà đầu tư và người bị thu hồi đất.

Thứ chín, pháp luật về thu hồi đất quy định các trường hợp không sử dụng, chậm sử dụng hoặc sử dụng đất không đúng mục đích thì Nhà nước thu hồi và không bồi thường về đất, nhưng được bồi thường đối với tài sản đã đầu tư gắn liền với đất. Quy định này đã gây khó khăn cho Nhà nước trong việc thu hồi đất trong các trường hợp trên (xác định chi phí đã đầu tư, kinh phí để bồi thường), đồng thời làm cho việc thực thi pháp luật về đất đai của nhà đầu tư thiếu nghiêm minh.

2.5.2.2. Nguyên nhân của những tồn tại, hạn chế

- Quy định về căn cứ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất (Điều 31) chưa sàng lọc được nhà đầu tư kém năng lực, chưa kiểm soát được tình trạng một nhà đầu tư nhưng xin giao đất, thuê đất để thực hiện nhiều công trình, dự án khác nhau, dẫn đến tình trạng chủ đầu tư bao chiếm, găm giữ đất, chậm đưa vào sử dụng, bỏ hoang lãng phí. Ngoài ra giá cho thuê đất quá thấp cũng là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng nhiều nhà đầu tư ôm đất để trục lợi.

- Việc phân cấp mạnh thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Điều 37 của Luật Đất đai cùng với quy định phân cấp mạnh thẩm quyền quyết định đầu tư của pháp luật về đầu tư trên thực tế đã bộc lộ nhiều bất cập đặc biệt là trong việc quyết định việc chuyển đổi