Pháp Luật Về Giao Đất, Cho Thuê Đất, Thu Hồi Đất Góp Phần Khuyến Khích

2.3.1.3. Pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất góp phần khuyến khích đầu tư, ổn định chi phí đầu vào của doanh nghiệp

Nhà nước thông qua công cụ thuế như: thuế đất (thuế sử dụng đất, thuế giá trị đất, thuế bất động sản), thuế giá trị gia tăng đất, thuế thu nhập từ kinh doanh đất đai, lệ phí sử dụng đất, tiền thuê đất v.v... để điều tiết tăng, giảm hoặc ổn định trong thời gian dài và coi đây là một đòn bảy kinh tế khuyến khích đầu tư, ổn định chi phí đầu vào của doanh nghiệp. Mức thu của các loại thuế và các khoản thu khác vào đất đai chỉ chiếm phần nhỏ nhưng nếu hợp lý sẽ có ý nghĩa lớn đối với đầu tư của doanh nghiệp và kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.

Bằng chính sách hỗ trợ doanh nghiệp khi sử dụng đất, nhà nước: hỗ trợ thực hiện việc nhận chuyển nhượng (mua), thu hồi đất... hỗ trợ tài chính cho doanh nghiệp (hỗ trợ hoặc trả tiền bồi thường, hỗ trợ tái định cư) cho những trường hợp tự thu hồi đất hoặc đã chuyển nhượng đất cho doanh nghiệp.

2.3.2. Tác động của pháp luật thu hồi đất đến các doanh nghiệp

Thứ nhất, thu hồi đất của doanh nghiệp để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, quốc gia, công cộng, mục đích phát triển kinh tế.

Khi Nhà nước thu hồi đất của doanh nghiệp để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, quốc gia, công cộng, mục đích phát triển kinh tế sẽ gây ảnh hưởng lớn đối với doanh nghiệp. Mất mặt bằng sản xuất kinh doanh, doanh nghiệp phải ngừng hoạt động sản xuất, kinh doanh, ảnh hưởng đến một lực lượng lớn người lao động. Do vậy, trong trường hợp phải thu hồi đất của doanh nghiệp thì Nhà nước cũng cần bồi thường, hỗ trợ đất kịp thời cho doanh nghiệp để doanh nghiệp nhanh chóng có được mặt bằng mới, hạn chế được ở mức thấp nhất thiệt hại cho doanh nghiệp.

Thứ hai, thu hồi đất do doanh nghiệp chậm triển khai thực hiện dự án

Theo quy định của pháp luật thì đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà doanh nghiệp không được sử dụng trong thời hạn mười hai tháng liền hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn hai mươi bốn tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa mà không được

cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đó cho phép thì doanh nghiệp bị Nhà nước thu hồi đất. Quy định này góp phần nâng cao ý thức sử dụng đất của doanh nghiệp, hạn chế tình trạng để đất trống lãng phí.‌

2.4.Thực trạng áp dụng pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với doanh nghiệp

2.4.1. Kết quả thực hiện giao đất, cho thuê đất đối với doanh nghiệp

Theo thống kê của Tổng cục Quản lý đất đai - Bộ Tài nguyên và Môi trường, đến đầu năm 2010, số tổ chức kinh tế sử dụng đất trên địa bàn cả nước là 49.968 tổ chức với diện tích sử dụng là 504.923, 8 ha. Trong đó, diện tích sử dụng đúng mục đích là 458.254 ha; diện tích cho thuê trái phép 630,4 ha; diện tích cho mượn 829,7 ha; diện tích chuyển nhượng trái pháp luật 148,4 ha; diện tích bị lấn, bị chiếm là 6.814,9 ha; diện tích tranh chấp 12.894,6 ha;diện tích sử dụng vào mục đích khác 3.684,7 ha (trong đó làm nhà ở là 2.370,5 ha); diện tích đất chưa sử dụng là 20.620 ha (trong đó đã sử dụng nhưng còn để hoang 8.681,3 ha, đầu tư, xây dựng chậm 11.929,2 ha); diện tích lấn chiếm là 1.047,2 ha [32].

Tình hình giao, cho thuê đất đối với doanh nghiệp có vốn nhà nước tại một số địa phương đến đầu năm 2010 như sau:

Bảng 2.1. Tình hình giao, cho thuê đất đối với doanh nghiệp có vốn nhà nước tại một số địa phương đến đầu năm 2010 [32].

STT

Tỉnh, thành phố	Doanh nghiệp có vốn Nhà nước
	Đã giao, cho thuê		Đã cấp GCN		Chưa cấp GCN
	Số lượng công trình	Tổng diện tích (ha)	Số lượng GCN	Diện tích (ha)	Số lượng GCN	Diện tích (ha)
1	Bắc Giang	158,00	171,23	74,00	37,47	84,00	133,76
2	Quảng Ninh	35,00	714,60	103,00	312,40	74,00	402,20
3	Đà Nẵng	113,00	161,11	312,00	35,62		125,49
4	Đắk Lắk	56,00	109,27	27,00	23,30	114,00	85,97
5	Quảng Nam	22,00	196,61	44,00	35,92	90,00	160,67

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 109 trang tài liệu này.

Nguồn: Báo cáo tình hình giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất năm 2010 một số địa phương [32].

Thực tế cho thấy, quỹ đất Nhà nước có thể giao, cho thuê có hạn trong khi nhu cầu được thuê đất, giao đất từ Nhà nước của các doanh nghiệp là rất lớn. Hiện nay, tại nhiều địa phương, trong khi một số lượng lớn doanh nghiệp nhỏ và vừa thiếu mặt bằng sản xuất, có nhu cầu được giao đất, thuê đất từ nhà nước thì vẫn còn một số lượng lớn tổ chức kinh tế được giao đất, cho thuê đất còn chưa đưa đất vào sử dụng, gây lãng phí đất đai. Các doanh nghiệp nhỏ và vừa do hạn chế về quy mô vốn nên gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận với mặt bằng sản xuất kinh doanh. Luật Đất đai năm 2003 quy định đối với các dự án sử dụng đất không thuộc dự án nhóm A, không có vốn đầu tư nước ngoài, nhà nước không tiến hành thu hồi đất mà doanh nghiệp muốn sử dụng đất phải tự thoả thuận với người sử dụng đất để nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn quyền sử dụng đất sau đó nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Thực tế cho thấy, việc thoả thuận với dân luôn gặp nhiều khó khăn vì có quá

nhiều người đồng sử dụng trên một diện tích đất nhỏ (2000 - 3000 m2). Với cơ

chế này các doanh nghiệp nhỏ và vừa gặp nhiều khó khăn khi tiếp cận với đất đai do một số bất cập sau:

Một là, do chính sách giá đất hiện hành còn chưa phù hợp với bản chất kinh tế xã hội của quan hệ đất đai, giá đất còn quá cao so với khả năng phát triển của nền kinh tế và thu nhập dân cư nên doanh nghiệp bị người dân “ép” bồi thường với giá rất cao. Nếu chấp nhận giá đó sẽ tạo nên tiền lệ xấu rất khó khăn cho việc thực hiện các dự án tiếp theo.

Hai là, do người dân tại các dự án thực hiện theo cơ chế tự thoả thuận được trả giá cao hơn nhiều so với giá nhà nước quy định nên việc triển khai thực hiện các dự án theo cơ chế Nhà nước thu hồi đất sẽ gặp khó khăn hơn rất nhiều do người dân khiếu nại giá thấp.

Ba là, trong điều kiện nền kinh tế thị trường đất nông nghiệp chưa phát triển, ruộng đất manh mún với nhiều ô thửa nhỏ, chủ đầu tư phải thoả thuận với

nhiều người. Nhiều trường hợp nhà đầu tư đã thoả thuận được gần hết với những người sử dụng đất những chỉ còn có một số ít hộ nằm xen kẽ trong phạm vi dự án không thoả thuận được làm cho nhiều dự án bị ngưng trệ và nhiều trường hợp doanh nghiệp có nguy cơ bị phá sản do lãi phải trả ngân hàng ngày một tăng. Hiện nay, đa số các doanh nghiệp trong nước là doanh nghiệp nhỏ và vừa, hình thức sử dụng đất phổ biến của loại hình này là nhận chuyển nhượng hoặc thuê nhà xưởng gắn liền với quyền sử đất của các hộ gia đình, cá nhân làm trụ sở, mặt bằng sản xuất kinh doanh.

Tại một số địa phương, kết quả thực hiện giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:

Tại tỉnh Bắc Ninh đến hết năm 2009 đã giao đất, cho thuê đất được 1030 doanh nghiệp, diện tích 3.433,71 ha, gồm: giao đất cho 47 doanh nghiệp, diện tích 544,81 ha; cho thuê đất 983 doanh nghiệp, diện tích 2.888,9 ha, trong đó đã cấp được 925 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho 831 doanh nghiệp, diện tích 1.789,1 ha [32]. Nhìn chung, các doanh nghiệp nhỏ và vừa trên địa bàn tỉnh sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả. Tỉnh đã tổ chức thực hiện rà soát, kiểm tra hiện trạng sử dụng đất của các doanh nghiệp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, phát hiện các vi phạm, phân loại và đề xuất biện pháp xử lý các trường hợp chậm sử dụng đất, sử dụng đất không có hiệu quả, sai mục đích, chưa hoặc không thực hiện nghĩa vụ của người sử dụng đất để có hướng xử lý thu hồi đất để giao cho doanh nghiệp khác sử dụng đất có hiệu quả hơn. Các ngành nghề doanh nghiệp nhỏ và vừa hoạt động đều khắp, trong đó có số lượng lớn doanh nghiệp làng nghề thủ công, cơ khí và sản xuất hàng tiêu dùng phục vụ nhu cầu cuộc sống và thương mại có ưu thế hơn. Các doanh nghiệp cũng đã đóng góp nhiều lợi ích kinh tế xã hội của địa phương như tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, giải quyết việc làm cho lao động, cung cấp nhiều sản phẩm phục vụ cho nhu cầu sản xuất kinh doanh, tiêu dùng của xã hội. Tuy nhiên, trong thời gian gần đây do

ảnh hưởng của khủng hoảng tài chính, suy thoái kinh tế thế giới và trong nước, các doanh nghiệp nhỏ và vừa cũng đã gặp nhiều khó khăn và sự phát triển có hạn chế và biểu hiện chững lại.

Tại Quảng Nam, hiện nay tỉnh đã cho các công ty cổ phần thuê được

338.579 m2. Về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đến 31/12/2007 đã cấp được 1.989 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong đó tổ chức thuê đất 501 giấy chứng nhận; tổ chức giao đất không nộp tiền 1.131 giấy chứng nhận; tổ chức giao đất nộp tiền 357 giấy chứng nhận. Nhìn chung, các doanh nghiệp đã khai thác hiệu quả với diện tích đất được thuê, đồng thời chấp hành tốt chính sách, pháp luật trong quản lý và sử dụng đất [32].

Tại hầu hết các địa phương, phần lớn các doanh nghiệp nhỏ và vừa sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả. Các cơ quan có chức năng cấp tỉnh thường xuyên thực hiện rà soát, kiểm tra hiện trạng sử dụng đất của các doanh nghiệp được nhà nước giao đất, cho thuê đất, phát hiện các vi phạm, phân loại và đề xuất biện pháp xử lý các trường hợp chậm sử dụng đất, sử dụng không có hiệu quả hoặc sai mục đích; đồng thời đôn đốc các doanh nghiệp thực hiện nghĩa vụ tài chính đúng quy định và kịp thời. Đối với một số cá biệt sử dụng đất chưa đúng quy định hoặc không thực hiện nghĩa vụ của người sử dụng đất đều nhắc nhở, trường hợp cố tình vi phạm thì kiên quyết xử lý thu hồi để giao cho doanh nghiệp khác sử dụng đất có hiệu quả hơn.

Theo số liệu Bộ Tài nguyên và Môi trường, các trường hợp vi phạm pháp luật trong sử dụng đất và kết quả xử lý vi phạm đối với các tổ chức sử dụng đất từ năm 2005 đến năm 2009 như sau:

Bảng 2.2. Kết quả xử lý vi phạm đối với các tổ chức sử dụng đất từ năm 2005 đến năm 2009

STT

Tên đơn vị chính		hành	Số trường hợp vi phạm	Tổng diện tích đã giao, cho thuê sử dụng (ha)	Diện tích đang vi phạm pháp luật (ha)	Trong đó gồm các hình thức (ha)
Tên đơn vị chính		hành	Số trường hợp vi phạm	Tổng diện tích đã giao, cho thuê sử dụng (ha)	Diện tích đang vi phạm pháp luật (ha)	Chưa đưa vào sử dụng	Sử dụng không đúng mục đích	Thực hiện dự án chậm tiến độ
I	Miền Bắc	núi	phía	380	14.734	6.283	4.652	447	1.337
1	Hà Giang			28	1.371	1.371	1.333		38
2	Tuyên Quang			7	78	59	59
3	Cao Bằng			10	34	8	1	4	4
4	Lạng Sơn			18	85	83	22	1	61
5	Bắc Kạn			5	1.141	1.141	1.091		51
6	Thái Nguyên			57	76	44	11	26	84
7	Điện Biên			5	15	15			15
8	Lai Châu			6	12	10	10
9	Hoà Bình			36	721	721	393	0	327
10	Lào Cai			9	794	763	671	4	88
11	Yên Bái			24	2.896	1.611	995	387	228
12	Quảng Ninh			76	7.212	352			352
13	Sơn La			46	115	26	17	21	73
14	Phú Thọ			35	143	51	31	1	4
15	Bắc Giang			18	41	29	16	2	13
II	Đồng bằng Bắc bộ			347	1.686	1.630	130	106	1.361
1	Hà Nội
2	Hải Phòng			48	719	719			719
3	Hải Dương			32	111	111			111
4	Hưng Yên			129	353	348	8	8	334
5	Hà Tây			31	205	201	28	0	169
6	Hà Nam			14	48	24	7	1	16
7	Nam Định			19	22	22	20	2
8	Thái Bình			32	56	33	30	8	9

Ninh Bình
10	Vĩnh Phúc	19	125	125	36	86	2
11	Bắc Ninh	23	47	47
III	Băc Trung bộ	230	2.590	2.317	393	24	1.695
1	Thanh Hoá	38	94	94	4	11	79
2	Nghệ An	49	62	62
3	Hà Tĩnh	52	715	683	306	11	365
4	Quảng Bình	31	217	144
5	Quảng Trị	18	253	86	83	2	2
6	Thừa Thiên - Huế	42	1.249	1.249			1.249
IV	Nam Trung bộ	75	2.826	2.534	2.495	1	38
1	Đà Nẵng
2	Quảng Nam	33	668	483	466	1	16
3	Quảng Ngãi	35	2.037	1.971	1.949		22
4	Bình Định	7	121	80	80		0
V	Tây Nguyên	49	10.087	6.799	5.529	469	797
1	Kon Tum	18	686	49	0	0	45
2	Gia Lai	2	3.663	2.721	2.721
3	Đắc Nông	12	4.561	3.878	2.764	469	644
4	Lâm Đồng	17	1.176	152	44		108
VI	Đông Nam bộ	55	4.184	3.854	2.288	160	1.041
1	Đồng Nai
2	Bình Dương	16	500	500	3	127	5
3	Bình Phước	12	2.137	2.137	1.916	3	218
4	Tây Ninh	22	1.328	998	149	30	818
5	Bà Rịa - Vũng Tàu	5	220	220	220
VII	Tây Nam bộ	77	2.515	1.247	462	319	180
1	Long An	7	54	54	0		54
2	Tiền Giang	13	104	104	16	2	86
3	Vĩnh Long	11	10	9	5	1
4	Trà Vinh	7	23	14	8		5
5	Hậu Giang	23	282	282
6	An Giang	7	7	8	5	1	2
7	Kiên Giang	9	2.034	777	427	316	33
	Cả nước	1.213	38.622	24.665	15.949	1.525	6.449

Nguồn: Bộ Tài nguyên và Môi trường, Báo cáo tổng hợp Kết quả xử lý vi phạm đối với các tổ chức sử dụng đất từ năm 2005 đến năm 2009

* Đánh giá kết quả giao đất, cho thuê đất:

Thứ nhất, việc giao đất, cho thuê đất chưa theo năng lực và khả năng thực hiện của các nhà đầu tư dẫn đến nhà đầu tư lợi dụng xin giao đất với diện tích lớn để bao chiếm, "ôm" đất trục lợi gây ra bỏ hoang, gây lãng phí trong sử dụng đất như đã xảy ra ở một số địa phương trong thời gian vừa qua.

Thứ ba, việc chỉ định chủ đầu tư dự án để né tránh việc đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất vẫn được thực hiện phổ biến tại nhiều địa phương. Đây là mảnh đất màu mỡ để trục lợi, tham nhũng khi thực hiện giao đất, cho thuê đất.

Thứ tư, tình trạng sử dụng đất không đúng mục đích được giao còn xảy ra ở nhiều địa phương; một số trường hợp đã thực hiện xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng nhưng do không quản lý chặt chẽ hoặc chậm trễ trong việc xây dựng công trình, để dân lấn chiếm đất nên phải tốn thêm thời gian để giải tỏa.

Thứ năm, tình trạng sử dụng đất chậm so với tiến độ trong các dự án đầu tư được giao đất, cho thuê đất diễn ra khá phổ biến ở các tỉnh, thành phố. Nhiều địa phương kiểm tra phát hiện các trường hợp dự án "treo" nhưng lại thiếu kiên quyết trong xử lý vi phạm do có sự can thiệp từ một số Bộ, ngành Trung ương (đối với trường hợp vi phạm là doanh nghiệp, đơn vị trực thuộc Bộ, ngành) hoặc do lo ngại ảnh hưởng đến việc thu hút đầu tư tại địa phương.

Thứ sáu, thực tế phát sinh một số trường xin sử dụng đất để đầu tư xây dựng công trình ngầm, đầu tư xây dựng nghĩa trang, nghĩa địa để kinh doanh,... nhưng Luật Đất đai chưa có quy định điều chỉnh.

Thứ bảy, thực tế trong trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm, doanh nghiệp chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gây thất thoát nguồn thu cho Nhà nước.