Một Vài Bình Luận Về Dự Thảo Luật Đăng Ký Bất Động Sản

đai, NĐ 181. Sắp tới, người dân không biết phải làm thủ tục giấy tờ nhà đất của mình theo cách nào. Các cơ quan thụ lý hồ sơ nhà đất tại thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM) cũng chưa biết phải tiếp cận và giải quyết hồ sơ nhà đất ra sao.

Phức tạp hóa việc xác nhận

Khoản 2, Điều 50, Luật Đất đai quy định việc cấp giấy chứng nhận (GCN) trong trường hợp chủ nhà đồng thời là chủ sử dụng đất (SDĐ) ở khi có giấy tờ hợp lệ về tạo lập nhà, đất mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác thì chỉ cần kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền SDĐ có chữ ký của các bên có liên quan. Khi làm thủ tục xin cấp GCN, chỉ cần UBND phường (xã, thị trấn) xác nhận là đất không có tranh chấp thì được cấp GCN.

Thế nhưng, tại Điểm g, Khoản 1, Điều 43 của NĐ 90 lại quy định: "Phải có thêm giấy tờ về việc đã mua bán, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở được UBND cấp xã trở lên xác nhận hoặc trong đơn đề nghị cấp GCN phải có xác nhận của UBND cấp xã về việc có nhà ở do mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở theo quy định của pháp luật khi không có các chứng từ về xây dựng, chuyển quyền theo trình tự thủ tục quy định".

Đại diện một số UBND quận, huyện tại TP.HCM nhận định, sự chồng chéo này sẽ gây ra nhiều khó khăn cho cơ quan thụ lý cũng như người dân khi có nhu cầu xin cấp GCN. Người dân sẽ khổ vì không biết phải theo quy định nào, phải đến cơ quan nào để xin cấp GCN?

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 114 trang tài liệu này.

Với các luật và NĐ hiện hành, từ nay sẽ đồng thời tồn tại song song hai hệ thống cấp giấy và 2 loại giấy: GCN quyền SDĐ (sổ đỏ), trên

đó có ghi nhận tài sản trên đất theo quy định của Luật Đất đai do ngành tài nguyên - môi trường (TN-MT) cấp; GCN quyền sở hữu nhà ở và quyền SDĐ ở do hệ thống của ngành xây dựng cấp.

Phó chủ tịch của một quận ven tại TP.HCM cho rằng, việc quy định chồng chéo, thiếu thống nhất như vậy đã tạo ra một "ma trận" dễ nảy sinh tiêu cực và là mảnh đất để cán bộ thừa hành "nhũng nhiễu" dân chúng. Chưa hết, Khoản 1, Điều 43, NĐ 90 quy định: "UBND cấp tỉnh quy định cụ thể các loại giấy tờ về tạo lập nhà ở quy định tại khoản 1 điều này cho phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương".

Theo một cán bộ thuộc Sở TN-MT TP.HCM, tại TP.HCM việc quy định các giấy tờ hợp lệ khi cấp GCN đã được quy định tại Điều 2 của Quyết định (QĐ) 04 ban hành ngày 9/4/2003 nhưng QĐ này đã hết hiệu lực, do vậy phải xây dựng một QĐ mới cho phù hợp với NĐ 90. Điều này sẽ dẫn đến việc người dân và các cơ quan cấp giấy phải chờ đợi, trong khi theo đăng ký của các quận huyện, đến cuối năm 2006 phải cấp xong 400.000 GCN cho người dân. Thời hạn đã gần kề, những ách tắc nói trên khiến cho kế hoạch cấp GCN chắc chắn "phá sản".

Cơ quan cấp GCN nhận luôn việc đo vẽ, có hợp lý?

Trong đây, khi đề cập đến bản dự thảo NĐ hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, chúng tôi đã nêu ra một vấn đề bất hợp lý. Đó là cơ quan cấp GCN được phép thẩm tra bản vẽ và nhận luôn việc đo vẽ sơ đồ nhà đất cho người dân.

Thế nhưng khi NĐ 90 được ban hành, điều này không bị xóa bỏ mà vẫn được quy định cụ thể (tại Khoản 2, Điều 46) rằng: Tổ chức, cá

nhân tự đo vẽ hoặc thuê tổ chức có tư cách pháp nhân đo vẽ hoặc cơ quan cấp GCN đo vẽ. Dù thuê ai đo vẽ thì bản vẽ đều phải có thẩm tra xác nhận của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh (nếu là tổ chức) hoặc cơ quan quản lý nhà cấp huyện (nếu là cá nhân tại đô thị). Điều này thực chất là sự thừa nhận: cơ quan cấp GCN vừa là tổ chức được thuê để lập bản vẽ, vừa là cơ quan thẩm tra xác nhận bản vẽ.

Trong nhiều năm qua, khi thực hiện công tác cấp GCN quyền sở hữu nhà ở và quyền SDĐ ở theo Nghị định 60, TP.HCM đã nỗ lực xóa bỏ bất hợp lý này, để cơ quan cấp GCN tập trung cho công tác cấp giấy và các nhiệm vụ quản lý nhà nước khác. Nay, NĐ 90 lại quay trở về với tình trạng cũ, tạo điều kiện cho cơ quan cấp GCN "vừa đá bóng, vừa thổi còi", khiến cho nhiều người lo ngại phát sinh tiêu cực, o ép người dân.

Điều 48 của NĐ 90 quy định phải cấp GCN mới về phần nhà ở cho mỗi lần đổi chủ (mua, thuê mua, tặng cho, đổi, thừa kế) chứ không phải cập nhật biến động trên giấy cũ như trước đây. Theo một cán bộ của Trung tâm thông tin tài nguyên - môi trường và đăng ký nhà đất thuộc Sở TN-MT TP.HCM, điều này sẽ dẫn đến tình trạng kéo dài các giao dịch nhà đất của người dân.

Cụ thể là nếu trước đây khi giao dịch, người dân chỉ cần 5 ngày để hoàn tất thủ tục đăng bộ khi chuyển nhượng cả nhà và đất nhưng nay để chuyển nhượng, người dân phải tiến hành thủ tục đăng bộ cho phần đất (5 ngày theo quy định), sau đó mới đến cơ quan cấp chủ quyền nhà ở lập hồ sơ cấp GCN mới (cho chủ mới) với thời gian theo quy định của NĐ 90 là 30 ngày. Tổng cộng thời gian làm thủ tục (riêng cho việc đăng ký biến động phần đất và xin cấp mới

GCN phần nhà ở) đối với một giao dịch phải tốn ít nhất là 35 ngày, nếu mọi việc suôn sẻ, thuận lợi.

2.2.3 Tiểu kết

Cùng với tự do báo chí đang từng bước nới lỏng, người Việt Nam đang học dần cách gây sức ép đối với Nhà nước bằng dư luận khi các quyết định của Nhà nước đe doạ hoặc ảnh hưởng không tốt đến đời sống của họ. Sự phản ứng có phần quyết liệt của dư luận một thời đã làm cho ý tưởng “giấy xanh” hồi đầu năm 2005 của Bộ Tư pháp bị phá sản. Kế theo, những sự bất hợp lý trong việc Bộ Xây dựng trình làng tờ “sổ hồng mới” với ý tưởng tiếp tục duy trì và tăng thẩm quyền cho cơ quan quản lý nhà ở cũng đang gặp những thách thức bởi lòng dân không thuận.

Câu chuyện “co kéo” để giành nhiệm vụ cơ quan chủ quản của hệ thống đăng ký bất động sản mới vẫn là chủ đề chưa có hồi kết. Hệ thống cơ quan này sẽ thuộc về Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường, hay Bộ Xây dựng; hay chia đều cho từng Bộ? Rồi câu chuyện rắc rối xung quanh cái “giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” có ghi hay không ghi các tài sản trên đất như nhà cửa...? Hay quyền sở hữu nhà được cấp giấy chứng nhận riêng?... Quan sát cuộc tranh luận này cho thấy, dường như người ta chỉ mới quan tâm đến việc quản lý nhà nước, thẩm quyền của các cơ quan công lực. Rạch ròi về chức năng, nhiệm vụ của từng cơ quan quản lý nhà nước là mục tiêu số một của công cuộc cải cách hành chính thời nay. Ẩn sau mục tiêu cao cả đó là số phận của hàng trăm triệu người dân- những chủ nhân của đất nước này. Bởi vậy, theo thiển ý của chúng tôi, mẫu số chung trong các câu trả lời cho những câu hỏi vừa nêu ra ở trên là làm sao tiện lợi cho dân, tránh mọi phiền phức không đáng có. Đó là quyền của người dân, vì họ đóng thuế để nuôi bộ máy nhà nước, đổi lại nhà nước phải có nghĩa vụ cung cấp cho người dân những dịch vụ công

cấp thiết. Theo chúng tôi, cái gốc rễ của mọi rắc rối này, có lẽ, (i) phải bắt đầu từ việc tư duy lại, xác định lại rằng, “sổ đỏ” nên cấp cho lô đất hay cho người có quyền sử dụng lô đất đó, và (ii) chỉ khi đó mới cần đến một hệ thống cơ quan đăng ký bất động sản thống nhất với tư cách là một cơ quan cung cấp dịch vụ công.

2.3 MỘT VÀI BÌNH LUẬN VỀ DỰ THẢO LUẬT ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN

Vào thời điểm bản luận văn này được hoàn (tháng 4/2008) Dự thảo Luật đăng ký bất động sản đang được gấp rút hoàn thành. Dự thảo này khi chưa được ban hành thì chưa phải là luật, song tác phẩm này có giá trị như một công trình khoa học. Hơn nữa, Dự thảo đang trong giai đoạn lấy ý kiến để hoàn thiện trước khi trình Quốc hội. Vì lẽ đó, trong khuôn khổ nghiên cứu này, chúng tôi xin được góp vài lời bàn về dự thảo luật đăng ký bất động sản thống nhất dưới góc nhìn của người làm nghiên cứu.

Có thể thấy chưa có dự án luật nào ở ta gây ra nhiều tranh cãi và gặp phải sự phản ứng từ công luận như dự án luật đăng ký bất động sản. Sự không đồng tình của người dân với ý tưởng “giấy xanh” đã làm cho dự án luật này mặc dù đã triển khai đến dự thảo lần thứ 10, nhưng đã không thể hoàn thành và được ban hành trong chương trình làm luật của Quốc hội khoá XI. Kế hoạch soạn thảo và ban hành luật đăng ký bất động sản được chuyển sang chương trình làm luật của Quốc hội khoá XII (theo chương trình làm việc của Quốc hội khoá XII). Phần viết dưới đây sẽ tập trung bình luận một số vấn đề của dự thảo lần thứ nhất đã được công bố tháng 5 năm 2008, đặng từ đó, tác giả đưa ra một vài góp ý nho nhỏ.

2.3.1 Xây dựng một vài tiêu chí đánh giá, bình luận

(i) Tính hiện đại và phù hợp của dự luật;

(ii) Hoạt động đăng ký được tiến hành với chi phí thấp;

(iii) Tính ổn định và độ tin cậy cao của nội dung đăng ký và giấy chứng nhận;

(iv) Cơ quan đăng ký bất động sản được thiết kế và xây dựng phù hợp với chủ trương cải cách hành chính.

2.3.2 Mục tiêu của dự luật

Theo Báo cáo Ban soạn thảo về định hướng xây dựng dự thảo luật đăng ký bất động sản do Ban biên tập dự án Luật đăng ký bất động sản chuẩn bị vào tháng 4 năm 2008, thì dự án luật này có bốn mục tiêu sau đây:

Thứ nhất: Tạo thuận lợi tối đa cho người dân khi yêu cầu đăng ký và tìm hiểu thông tin về bất động sản thông qua việc cải cách thủ tục hành chính, xây dựng quy trình đăng ký đảm bảo công khai, minh bạch, thuận tiện, đồng thời xóa bỏ các bất cập hiện nay như “nhiều cửa, nhiều giấy chứng nhận” và giải quyết theo hướng “một cửa, một giấy”.

Thứ hai: Xây dựng “hồ sơ pháp lý” thể hiện đầy đủ lịch sử xác lập, thay đổi và chấm dứt các quyền về bất động sản của chủ sở hữu, chủ sử dụng và cá nhân, tổ chức khác có quyền lợi liên quan đến bất động sản đó; xây dựng dữ liệu thông tin tập trung về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất nhằm công khai thông tin về bất động sản.

Thứ ba: Tạo điều kiện để nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản; đồng thời, thông qua Luật Đăng ký bất động sản Nhà nước thực hiện đổi mới về quản lý và cơ quan đăng ký theo các yêu cầu của cải cách hành chính.

Thứ tư: Khắc phục tình trạng pháp luật về đăng ký bất động sản còn phân tán, thiếu thống nhất, không đồng bộ, còn mâu

thuẫn và nhiều Luật cùng điều chỉnh về đăng ký bất động sản

[10, tr.1- 2].

Với bốn mục tiêu được xác định trên đây cho thấy nếu dự luật này được soạn thảo kỹ càng và khoa học thì luật đăng ký bất động sản sẽ mang lại những ý nghĩa nhất định. Như chúng tôi đã trình bày ở chương I của luận văn này, mẫu số chung của các cải cách pháp luật thời nay trước hết và quan trọng nhất là phải đáp ứng được nguyện ước của người dân. Nghĩa là phải lấy lợi ích của người dân làm trọng thay vì quá tập trung quan tâm đến lợi ích của Nhà nước. Bởi vậy, dự luật phải hướng tới việc tạo sự tiện lợi để người dân có thể tiến hành kê khai, đăng ký bất động sản của mình với chi phí thấp, nhanh gọn về mặt thời gian; mặt khác, trong thời đại bùng nổ của thông tin, cần hướng tới việc xây dựng một hệ thống cập nhật và cung cấp thông tin đáng tin cậy, dễ dàng truy cập một khi người dân có nhu cầu. Một hệ thống cung cấp thông tin điện tử với sự trợ giúp của Internet là điều cần làm ngay, cho dù việc làm này đòi hỏi Nhà nước phải đầu tư một khoản tiền lớn, song đây là một việc rất đáng đầu tư.

Việc thiết lập một đầu mối lưu giữ hồ sơ pháp lý, thông tin bất động sản được lưu giữ trong sổ đăng ký (sổ cái) của cơ quan đăng ký mới là mục tiêu quan trọng và lâu dài, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà chỉ là việc phụ và chỉ cấp cho những người có yêu cầu [26, tr.18]. Ban dự thảo đã xác định việc thiết lập “hồ sơ pháp lý” của bất động sản là một mục tiêu quan trọng. Từ đó dự luật ghi nhận “sổ đăng ký bất động sản là văn bản gốc ghi nhận về việc đăng ký các quyền, giao dịch đối với bất động sản. Giấy chứng nhận các quyền, giao dịch đã đăng ký về bất động sản phải phù hợp với nội dung trong Sổ đăng ký bất động sản; nếu có sự khác nhau thì thông tin trong Sổ đăng ký bất động sản là thông tin có hiệu lực pháp lý”, Điều 11.1 Dự thảo lần thứ nhất (sau đây gọi tắt là “Dự thảo”). Một quy định như vậy dường như thiếu vắng trong pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam hiện hành.

Vì vậy, ghi nhận này của Dự thảo đã làm thay đổi tư duy về đăng ký bất động sản hiện nay. Đầu ra của quy trình đăng ký phải được đặt trọng tâm vào việc thiết lập sổ đăng ký, việc cấp các giấy chứng nhận chỉ là việc phụ, thực hiện khi người dân có yêu cầu.

Ban soạn thảo cũng đề cập đến mục tiêu quan lý nhà nước về bất động sản. Vì vậy, Dự thảo đã luôn hướng tới việc hiện thực hoá mục tiêu này. Vì quá đề cao mục tiêu này nên nhiều quy định trong đã đưa ra những yêu cầu không phù hợp. Làm cho việc đăng ký trở nên là một thủ tục bắt buộc, mà chưa đi theo hướng tiếp cận coi đây là quyền của người dân, quyền của chủ sở hữu sẽ tốt hơn nếu bất động sản của họ được đăng ký. Vì lẽ đó, nhiều quy định của dự luật đã xây dựng một cách khiên cưỡng, ví dụ, Điều 49.1 Dự thảo, quy định rằng công chứng viên đã chứng thực hợp đồng về bất động sản có thể là người yêu cầu đăng ký. Quy định vừa nêu là hết sức vô lý, và rất khó để thực hiện bởi công chứng viên không hề có động cơ để yêu cầu đăng ký trong những trường hợp như vậy. Điều này tựa như hiện nay, người sử dụng lao động khi trả lương cho người lao động đã tiến hành trừ đi phần thuế thu nhập mà người đó phải nộp. Việc nộp thuế là nghĩa vụ của người dân với Nhà nước, người sử dụng lao động không có nghĩa vụ phải làm thay cơ quan thuế. Theo thiển ý của tôi, mục tiêu quản lý nhà nước sẽ đương nhiêu đạt được nếu việc thực thi mục tiêu thứ nhất và thứ hai vừa kể trên đạt hiệu quả tốt.

Mục tiêu thứ tư là pháp điển hoá các quy định về đăng ký bất động sản đang nằm rải rác ở các đạo luật khác nhau. Đây có lẽ không phải là mục tiêu riêng có của dự luật này. Gộp các quy định đang tản mạn vào một đạo luật có thể sẽ tạo ra sự tiện lợi cho người dân. Song điều này có lẽ không quan trọng, cái quan trọng hơn phải là làm sao để các quy định đó phù hợp với yêu cầu và nguyện ước của người dân, nghĩa là làm cho nó tiện lợi, ít chi phí hơn đối với công chúng. Việc gắp nhặt các quy định vào một chỗ để tiện tra cứu có thể là công việc của các nhà xuất bản.