Yêu Cầu Điều Chỉnh Của Pháp Luật Kinh Doanh Bất Động Sản Du Lịch

2.3.3. Yêu cầu điều chỉnh của pháp luật kinh doanh bất động sản du lịch

Pháp luật về kinh doanh BĐS du lịch là một bộ phận của pháp luật kinh doanh BĐS. Vì vậy, các yêu cầu điều chỉnh của pháp luật đối với kinh doanh BĐS cũng chính là các yêu cầu điều chỉnh pháp luật đối với hoạt động kinh doanh BĐS du lịch. Cụ thể:

Thứ nhất, sự điều chỉnh của pháp luật đối với hoạt động kinh doanh BĐS du lịch không được gây trở ngại cho các CĐT kinh doanh BĐS; đáp ứng yêu cầu của loại hình kinh doanh BĐS này.

Kinh doanh BĐS du lịch là một dạng cụ thể của kinh doanh BĐS mà đã là kinh doanh thì cho dù trong bất cứ lĩnh vực nào cũng đòi hỏi các quy định của pháp luật điều chỉnh không được gây trở ngại, cản trở hoặc làm đình trệ hoạt động đầu tư, sản xuất - kinh doanh của các doanh nghiệp. Bởi lẽ, “thương trường là chiến trường” có nghĩa là hoạt động đầu tư, sản xuất - kinh doanh hiện nay gặp phải sự cạnh tranh rất khốc liệt, gay gắt của các đối thủ trong và ngoài nước trong bối cảnh toàn cầu hóa về kinh tế. Vì vậy, sự điều chỉnh của pháp luật không được gây khó khăn, trở ngại hoặc làm ngưng trệ hoạt động hoạt động sản xuất - kinh doanh mà trái lại, pháp luật phải đóng vai trò kiến tạo, đồng hành giúp các doanh nghiệp tháo gỡ khó khăn, vượt qua thách thức, sự biến động của thị trường mang lại.

Thứ hai, sự điều chỉnh của pháp luật đối với hoạt động kinh doanh BĐS du lịch không chỉ đáp ứng yêu cầu của hoạt động kinh doanh như yêu cầu về lợi nhuận, yêu cầu về hiệu quả kinh tế, yêu cầu về cạnh tranh trong kinh doanh… mà còn phải đáp ứng yêu cầu về kinh doanh du lịch với những tính năng đặc thù như: yêu cầu về bảo vệ môi trường trong hoạt động du lịch, yêu cầu về phát huy giá trị văn hóa, lịch sử truyền thống, phong tục, tập quán và bảo tồn nguyên trạng di tích, lịch sử, văn hóa, danh lam thắng cảnh; yêu cầu về thỏa mãn nhu cầu, thị hiếu, sở thích của du khách trong và ngoài nước…

Thứ ba, sự điều chỉnh của pháp luật về kinh doanh BĐS du lịch vừa đảm bảo quyền tự do kinh doanh vừa bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của Nhà nước, của xã hội trong lĩnh vực BĐS.

Quyền tự do kinh doanh là quyền cơ bản của con người, quyền cơ bản của công dân được Hiến pháp năm 2013 ghi nhận: “Mọi người có quyền tự do kinh doanh trong những ngành nghề mà pháp luật không cấm” (Điều 33). Để thực thi quyền này của công dân, Nhà nước có các giải pháp pháp lý đảm bảo như thể chế hóa quyền tự do kinh doanh trong từng ngành, nghề, lĩnh vực kinh doanh thông qua các quy định về điều kiện kinh doanh, cấp giấy phép kinh doanh, quyền và nghĩa vụ của chủ thể kinh doanh… Theo đó, sự điều chỉnh của pháp luật không được gây trở ngại, can thiệp không cần thiết vào hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS du lịch của các doanh nghiệp. Các quy định của pháp luật ghi nhận, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của chủ thể kinh doanh; tạo quyền chủ động, linh hoạt cho các CĐT trong quá trình kinh doanh, từng bước hạn chế sự can thiệp bởi các công cụ hành chính ngặt nghèo, là rào cản lớn đối với doanh nghiệp, cũng là nguyên nhân của tình trạng tham nhũng.

Bên cạnh việc bảo đảm quyền tự do kinh doanh, pháp luật phải chú trọng bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của Nhà nước, của xã hội trong lĩnh vực kinh doanh BĐS du lịch. Theo đó, pháp luật có các quy định nghiêm cấm những hành vi kinh doanh BĐS du lịch gây thiệt hại đến lợi ích của Nhà nước, của xã hội; quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS du lịch có nghĩa vụ nộp thuế, phí, lệ phí vào ngân sách nhà nước hoặc quy định không được kinh doanh BĐS du lịch tại các khu vực quốc phòng, an ninh…

Có thể bạn quan tâm!

Xem toàn bộ 224 trang tài liệu này.

Thứ tư, sự điều chỉnh của pháp luật về kinh doanh BĐS du lịch phải tôn trọng và phù hợp các quy luật khách quan của nền kinh tế thị trường.

Trong nền kinh tế thị trường, hoạt động kinh doanh BĐS du lịch diễn ra sôi động, mau lẹ, nhạy bén nhưng không kém phần cạnh tranh gay gắt, khốc liệt. Hoạt động này không chỉ chịu sự điều chỉnh của chính sách, pháp luật mà còn bị tác động bởi các quy luật khách quan của kinh tế thị trường và các yếu tố khác. Các quy luật khách quan của kinh tế thị trường hoàn toàn nằm ngoài ý muốn chủ quan của con người nói chung và của nhà làm luật nói riêng. Muốn hoạt động kinh doanh BĐS du lịch chịu sự quản lý của Nhà nước thì pháp luật về lĩnh vực này phải đi vào cuộc sống và phát huy hiệu quả tích cực trong điều chỉnh hành vi của các chủ thể kinh doanh.

Điều này chỉ có được khi sự điều chỉnh của pháp luật phù hợp với đòi hỏi của thực tiễn, phù hợp với các quy luật khách quan của nền kinh tế thị trường.

Thứ năm, sự điều chỉnh của pháp luật về kinh doanh BĐS du lịch phải ngăn ngừa; phát hiện kịp thời những sai phạm và xử lý nghiêm minh hành vi vi phạm pháp luật của các chủ thể trong hoạt động kinh doanh BĐS du lịch.

Kinh doanh BĐS du lịch là hoạt động phức tạp, khó khăn và chịu sự cạnh tranh gay gắt, khốc liệt cũng như tác động của nhiều yếu tố khách quan và chủ quan trong bối cảnh xây dựng nền kinh tế thị trường định hướng XHCN và hội nhập quốc tế ở nước ta. Vì vậy, muốn có doanh thu và lợi nhuận, CĐT kinh doanh BĐS du lịch phải là người thông minh, quyết đoán, nhạy bén nắm bắt cơ hội kinh doanh, rất giỏi, thông tạo trong việc tính toán, xác định hiệu quả kinh tế; có kinh nghiệm, bản lĩnh kinh doanh vững vàng... Để điều chỉnh hành vi của các CĐT kinh doanh BĐS du lịch này theo đúng “quỹ đạo” quản lý của Nhà nước đòi hỏi các nhà làm luật phải nhận diện, dự liệu các tình huống để ngăn ngừa, phát hiện kịp thời những mánh khóe và xử lý nghiêm minh hành vi vi phạm pháp luật của các chủ thể này trong hoạt động kinh doanh BĐS du lịch.

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2

Các sản phẩm BĐS du lịch theo xu hướng của thế giới không còn xa lạ mà ngày càng trở nên phổ biến và chiếm thị phần đáng kể trong thị trường BĐS ở nước ta. Hoạt động kinh doanh BĐS du lịch ngày càng sôi động đã đặt ra nhu cầu bức thiết hoàn thiện pháp luật về kinh doanh BĐS du lịch.

Xét về góc độ lý luận, pháp luật kinh doanh BĐS du lịch được hiểu gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành và đảm bảo thực hiện điều chỉnh các quan hệ xã hội về kinh doanh BĐS du lịch nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên; bảo đảm hiệu quả quản lý nhà nước về kinh doanh BĐS du lịch và góp phần phát triển thị trường BĐS theo hướng công khai minh bạch, thông suốt, lành mạnh.

Để thị trường BĐS du lịch du lịch phát triển có hiệu quả, đi theo định hướng và quỹ đạo của Nhà nước, phù hợp với các quy luật của thị trường thì đòi hỏi hệ thống pháp luật kinh doanh BĐS du lịch phải trở thành một chỉnh thể thống nhất với cơ cấu hợp lý bao gồm các nhóm quy phạm cơ bản, trọng tâm không thể thiếu điều chỉnh về nguyên tắc kinh doanh BĐS du lịch, nhóm quy phạm về điều kiện để BĐS du lịch được phép đưa vào kinh doanh, về quyền và nghĩa vụ của chủ thể kinh doanh, về hình thức pháp lý và hiệu lực của các giao dịch kinh doanh BĐS du lịch, cũng như về xử lý vi phạm trong hoạt động kinh doanh BĐS du lịch nhằm đảm bảo cho hoạt động kinh doanh an toàn và hiệu quả. Thông qua đó, đáp ứng yêu cầu của quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS du lịch và đảm bảo cân bằng về lợi ích giữa CĐT, khách hàng và lợi ích của Nhà nước, của xã hội.

CHƯƠNG 3

THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH

3.1. Thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về các nguyên tắc kinh doanh bất động sản du lịch

3.1.1. Thực trạng pháp luật về nguyên tắc kinh doanh bất động sản du lịch

Pháp luật hiện hành không có những quy định về những nguyên tắc ngoại lệ cho hoạt động kinh doanh BĐS du lịch mà chỉ quy định các nguyên tắc chung dành cho tất cả các chủ thể kinh doanh BĐS nói chung mà trong đó các nhà đầu tư kinh doanh BĐS du lịch cũng phải tuân thủ. Các nguyên tắc cụ thể là:

Nguyên tắc 1: Bình đẳng trước pháp luật, tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, không trái quy định của pháp luật74

Đây là nguyên tắc được đặt ra cả trong Bộ luật Dân sự năm 2015 và Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 để yêu cầu đối với các chủ thể kinh doanh BĐS du lịch phải thực hiện. Bình đẳng trước pháp luật được hiểu là các chủ thể kinh doanh BĐS nói chung và kinh doanh BĐS du lịch nói riêng được hưởng các quyền và có các nghĩa vụ giống nhau theo quy định pháp luật khi tham gia kinh doanh. Pháp luật không có bất kỳ sự phân biệt, kỳ thị hoặc bất kỳ sự ưu ái, thiên vị nào đối với các chủ thể kinh doanh BĐS cho dù chủ thể đó có quy mô lớn hay nhỏ, là nhà đầu tư trong nước hay nước ngoài. Theo đó, sự bình đẳng được biểu hiện ở cả hai khía cạnh:

(1) Bình đẳng giữa các chủ thể đầu tư BĐS du lịch. Theo đó, không phân biệt là chủ thể trong nước, chủ thể có yếu tố nước ngoài; không phân biệt chủ thể đó được tổ chức với tư cách pháp lý nào: Công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn hay doanh nghiệp tư nhân, công ty hợp danh; không phân biệt tổ chức đó có tư cách pháp nhân hay không thì khi thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS du lịch thì đều bình đẳng trong việc hưởng quyền và gánh chịu các nghĩa vụ như nhau đối với nhà

74 Khoản 1 Điều 4 Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 và Điều 3 Bộ luật Dân sự năm 2015.

nước trong quá trình thực hiện dự án đầu tư, vận hành dự án, cũng như tiến hành các hoạt động kinh doanh.

(2) Giữa các chủ thể tham gia thiết lập và thực hiện các giao dịch trên thị trường phải bình đẳng và tôn trọng quyền, nghĩa vụ lẫn nhau. Xét về bản chất, kinh doanh BĐS du lịch là giao dịch dân sự giữa chủ thể đầu tư kinh doanh BĐS du lịch với tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng, mua, thuê, thuê mua BĐS nên hoạt động kinh doanh này phải tuân thủ nguyên tắc chung của giao dịch dân sự là tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, không trái quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật kinh doanh BĐS. Theo đó, các trong hợp đồng phải bình đẳng thỏa thuận và bày tỏ ý chí, nguyện vọng của mỗi bên mà không bên nào có quyền ép buộc hoặc áp đặt bên nào phải chấp nhận, phải thực hiện hoặc phải phục tùng để nhằm thỏa mãn lợi ích cho phía bên kia hoặc chủ thể thứ ba. Cùng với đó, trên nền tảng của sự thỏa thuận thiện chí đó, các chủ thể phải cùng nhau có ý thức thực hiện và tuân thủ các thỏa thuận và cam kết mà mình đã đặt ra và ghi nhận trong hợp đồng. Bất cứ một sự bội tín nào của một trong các bên nghĩa là các chủ thể đã vi phạm nguyên tắc này.

Thực tế không thể phủ nhận rằng, khi kinh doanh thì bất kỳ tổ chức, cá nhân nào cũng đều mong muốn đạt được lợi ích cao nhất. Nếu không có sự dung hòa về lợi ích giữa các bên trong quan hệ kinh doanh - có nghĩa là việc đạt được lợi ích của chủ thể này không làm ảnh hưởng, phương hại đến lợi ích của chủ thể khác - thì sẽ không bao giờ đạt được sự đồng thuận và đi đến ký kết hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua BĐS du lịch. Mặt khác, kinh doanh BĐS du lịch trong nền kinh tế thị trường chịu sự chi phối trực tiếp của các quy luật khách quan của thị trường; đặc biệt là quy luật giá trị. Vì vậy, có không ít tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS du lịch không từ bất cứ một thủ đoạn nào để mong thu được lợi nhuận cao nhất cho dù có gây thiệt hại cho lợi ích của Nhà nước, của xã hội hoặc lợi ích của CĐT; của khách hàng. Điều này là không thể chấp nhận được xét trên phương diện pháp lý, phương diện công bằng xã hội và phương diện đạo lý, văn hóa kinh doanh. Điều mà nhà nước muốn hướng tới là các nhà đầu tư kinh doanh BĐS du lịch chân chính thu được lợi nhuận

dựa trên sự cạnh tranh bình đẳng, công khai minh bạch và tôn trọng, không làm phương hại đến lợi ích của Nhà nước, của xã hội, của khách hàng và lợi ích của các CĐT khác. Quyền và nghĩa vụ của chủ thể đầu tư kinh doanh BĐS du lịch sẽ được nghiên cứu cụ thể tại mục 2.1.3. tại chương này.

Nguyên tắc 2: Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS75

Đây là nguyên tắc cần thiết khách quan bởi các BĐS đưa vào kinh doanh trên thị trường là vô cùng phong phú, đa dạng. Có BĐS chỉ là quyền sử dụng đất, có BĐS lại bao gồm cả quyền sử dụng đất và các BĐS du lịch cụ thể. Các BĐS du lịch đó có nguồn gốc pháp lý vô cùng khác nhau như: có BĐS mà nguồn gốc tạo lập từ chủ thể trong nước, từ chủ thể nước ngoài, từ thể nhân, pháp nhân; có những BĐS du lịch đã có sẵn và được xác lập rõ quyền sở hữu, sử dụng, song cũng có những BĐS du lịch sẽ hình thành trong tương lai, chưa được xác lập về quyền sở hữu, sử dụng; có những BĐS mà pháp luật không bao giờ cho phép được kinh doanh trên thị trường. Vì vậy, quy định nguyên tắc nêu trên để đảm bảo cho các chủ thể tham gia giao dịch tuân thủ đúng quy định của pháp luật, nhằm phòng ngừa rủi ro chủ yếu cho khách hàng trong trường hợp giao dịch với những BĐS không đủ điều kiện hoặc không được phép giao dịch. Về các điều kiện cụ thể để BĐS du lịch được phép đưa vào kinh doanh sẽ được NCS phân tích cụ thể trong một mục riêng về điều kiện đối với BĐS du lịch được phép kinh doanh tại Mục 2.1.2. của chương này.

Nguyên tắc 3: Kinh doanh BĐS du lịch phải trung thực, công khai, minh

bạch76

Trung thực, công khai, minh bạch là một trong những nguyên tắc quan trọng không thể thiếu trong hoạt động kinh doanh nói chung và kinh doanh BĐS du lịch nói riêng xét ở cả khía cạnh quản lý nhà nước, đối với thị trường và đối với các chủ thể tham gia giao dịch. Cụ thể:

75 Khoản 2 Điều 4 Luật Kinh doanh BĐS năm 2014

76 Khoản 3 Điều 4 Luật Kinh doanh BĐS năm 2014.

- Xét từ khía cạnh quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS: nguyên tắc này sẽ giúp cho Nhà nước nắm bắt, kiểm soát được lượng giao dịch BĐS du lịch trên thị trường, diễn biến thực tế của thị trường và thông qua đó, nhằm chỉ đạo, định hướng và điều chỉnh kịp thời, phù hợp khi thị trường có sự biến động. Đây cũng là yếu tố quan trọng để Nhà nước kiểm soát việc thực hiện các nghĩa vụ thuế đối với Nhà nước của các chủ thể kinh doanh BĐS. Trung thực, minh bạch và công khai trong hoạt động kinh doanh BĐS cũng nhằm hạn chế thị trường "ngầm", thị trường phi chính quy phát triển. Nguyên tắc này được các nhà đầu tư kinh doanh BĐS nghiêm túc chấp hành sẽ là một trong những công cụ quan trọng và hữu ích để phòng, chống tham nhũng trong lĩnh vực hoạt động kinh doanh BĐS du lịch.

- Xét ở khía cạnh thị trường: trung thực, minh bạch, công khai là nguyên tắc quan trọng để hoạt động kinh doanh BĐS du lịch diễn ra lành mạnh và chính quy, hạn chế và ngăn ngừa tình trạng đầu cơ để nâng giá BĐS cao gấp nhiều lần so với giá trị thực nhằm mục đích trục lợi. Điều này làm cho thị trường phát triển méo mó; tạo ra tình trạng “bong bóng BĐS” ảnh hưởng tiêu cực đến môi trường đầu tư kinh doanh. Vì vậy, việc tuân thủ nguyên tắc công khai, minh bạch trong kinh doanh BĐS du lịch góp phần ngăn chặn, kiềm chế, khắc phục những khuyết tật của thị trường BĐS do chịu sự tác động của mặt trái của cơ chế thị trường gây ra. Nguyên tắc này có ý nghĩa quan trọng trong điều kiện Việt Nam ở vào nhóm các nước có chỉ số công khai, minh bạch của thị trường BĐS thấp. Trên thực tế thời gian qua lại xảy ra không ít vụ việc kinh doanh BĐS không trung thực, lừa đảo gây hoang mang cho người dân và các nhà đầu tư, doanh nghiệp trong và ngoài nước.

- Đối với các chủ thể tham gia giao dịch: đây là nguyên tắc mà các nhà đầu tư kinh doanh BĐS du lịch phải tuân thủ, chấp hành và trở thành tôn chỉ, mục đích, hành động của các nhà đầu tư bởi lẽ, thị trường BĐS là một loại thị trường không hoàn hảo, tiềm ẩn rủi ro cho khách hàng nếu các hoạt động trên thị trường này không công khai, minh bạch và trung thực. Ở một khía cạnh khác, trung thực, minh bạch, công khai trong hoạt động kinh doanh cũng phản ánh đạo đức nghề nghiệp trong kinh doanh của các chủ thể đầu tư. Nguyên tắc này không chỉ quy định trong Luật Kinh